住宅房屋的設計大全11篇

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中圖分類號：TU2 文獻標識碼：A

住宅空間設計既是設計住宅空間，也是更新和設計一種生活方式，應從實際需求出發，以人為本，構建合理的空間布局。人性化的設計需要研究家庭結構、生活方式以及地方習慣等特點，通過多樣化的空間組合形式，滿足生活功能的不同需求。作為住宅建筑的設計者，就應該充分考慮并滿足住宅使用者的上述需求，從住宅設計的各個方面進行考慮，調整設計思路，即要從大處著眼，又要從小處著手，設計出符合住宅居住者人性化需求的產品，滿足居住者對住宅的生理和心理需求，使住宅居住者安全、舒適、健康和愉悅。

一、無障礙設計的產生及原則

19 世紀末人道主義盛行，建筑界產生了無障礙設計的方法，指的是在充分合理運用先進的建設技術，改造環境、完善建筑物的性能，更好地為社會的弱勢群體提供更加安全、方便的空間，創造良好、平等的環境。無障礙設計的原則是安全性與適用性。前者指的是建筑中無危險狀況或危險物的發生或者存在，弱勢群體由于其的身心機能受損、衰退，因此對危險感知的能力比較差，不能快速地避開，而遇到危險。適用性也是無障礙設計的原則要求建筑物能夠方便弱勢群體的使用，進一步實現建筑物在使用過程中無障礙化。此外，建筑的無障礙設計還需具備耐用、美觀、對人體無害以及經濟實用、品質優等原則。

二、無障礙設計的概念

無障礙，是指無障礙物與危險物。無障礙設計的目的在于提高殘疾人、老年人日常生活的自理程度，擴大他們的生活與交際范圍。在科學技術高度發展的現代社會里，一切有關人類衣、食、住、行的公共空間環境和各類建筑設施、設備的規劃設計，都必須充分考慮正常活動能力衰退者(如殘疾人、老年人)以及具有不同程度生理傷殘缺陷者的使用需求，配備能夠滿足這些需求的服務功能與裝置。充分營造一個充滿關懷與愛、方便、舒適、切實保障人類安全的現代生活環境。

三、建筑無障礙的設計存在的問題

1、無障礙的設施未規范。現實當中，對于建筑物的盲道和設置的數量較少，部分盲道的設置未規范。在大型的商業建筑物、醫療以及交通等建筑物中觸摸牌的設置也較少；對于無障礙坡道的設置時，坡道的坡度過大，坡道中的凌空面沒有進行安全擋臺的設置；此外坡道扶手的尺寸與高度均未達到規定的要求，起點和終點的水平延伸部位過小。

2、電梯的設置方面。建筑物無障礙對電梯轎廂的尺寸設置不符，對于按鈕的高度與門洞的寬度以及內部的設施方面均未設置提示盲道。在衛生間的設施方面，無障礙廁所中側位的尺寸、抓桿的安裝不合格或者是不牢固；門扇也沒有設置關門的拉手，洗手盆與小便器處的空間沒有足夠的回轉空間。

3、建筑物未設置標識。部分公共建筑物沒有設置相應的標識，不利于弱勢群體的行動與辨認，建筑物中也為進行低位服務臺或者是低位窗口的設置。對于觀影的建筑而言，也未設置無障礙的座席，以致輪椅無法移動到達。

四、住宅建筑無障礙設計的方法

1、出入口。建筑出入口周圍應設輪椅通行平臺，臺階、坡道的設置應滿足防滑的要求。同時平臺上方應設雨棚，以便于輪椅使用者停留。無障礙入口和輪椅通行平臺應設雨棚，防止雨雪天使用輪椅的不便。供輪椅使用的坡道應設計成直線形、直角型或折返型，不宜設計成弧形，防止輪椅使用者因失去重心而摔倒。坡道二側的扶手應與休息平臺扶手相連，其坡度在1：20是比較合適的。表面應平整但不應光滑，以方便抓握。

2、公共走道。居住建筑公共走道最小寬度為1.2m，其表面如使用不同鋪裝應相互取平，高差不應大于15mm，并以斜面過渡。當門扇開向走道時，為了不影響通行和碰撞的危險，應設凹室，將門設在凹室內，凹室深度不應小于900mm，長度不應小于1 300mm，乘輪椅者的位置均不影響走道的通行。應盡量避免向公共走道伸出突出物，在走道轉彎處的陽角做成圓弧型或切角墻面，為了避免輪椅的擱腳踏板在行進中損壞墻面，在走道兩側的墻面的下方設高0.35m的護墻擋板，可用木材、塑料、水泥等材料。

3、樓梯和電梯。樓梯和電梯是居住建筑中重要的垂直交通方式，宜位于光線較好的位置，并設置無障礙設施標志，以便易于發現。樓梯形式以每層2跑或3跑直線形梯段為好，避免采用弧形或螺旋形樓梯，給殘疾人、老人、小孩產生恐懼感，以至摔倒。扶手是殘疾人在通行中的重要輔助設施，用來保持身體的平衡和協助使用者的行進，扶手的安裝的位置和高度及選用的形式是否合適，將影響到使用。一般在坡道、臺階、樓梯、走道兩側設置，高度在0.85m，為了達到通行的安全，在扶手的起點及終點均要延伸0.3m，并安裝盲文標志，提示殘疾人注意位置及踏步等。

4、消防疏散。殘疾人的疏散速度比正常人要遲緩，因而在設計過程中對各項疏散距離的控制較之消防規范的規定更為嚴格，應盡量避免有可能在疏散過程中折返的袋狀走廊出現。對于輪椅使用者來說，建筑中的樓梯是疏散過程中不可逾越的障礙，而平時最適于使用的電梯在火災時會被限制使用，因此，在殘疾人為主要群體的大型公共建筑中，在條件允許的情況下，每個樓層的樓梯口應設置避難間，為便于火災時煙氣的排出和專業人員從外部進行援救的需要，避難間可設置大面積的外窗或陽臺，同時其位置也便于消防云梯的架設。

衛生間。衛生間的理想布局：應當暗示這類衛生間適合輪椅使用者使用。因此，在設備的選擇和布局上應留出空間，使輪椅使用者在衛生間內能夠自由活動。坐便器旁邊的空間大小和配套設備的布局，應便于使用者無需從坐便器上起來，就可以洗手，并將手擦干，這一點不可忽視，它在很大程度上體現了無障礙設計的周密性，為了增加使用者的穩定性，墻面要加裝扶手，扶手的高度要便于使用者使用。洗臉臺的位置很重要，應安裝在離坐便器較近的地方，并且要有一個合適的高度，旁邊應設置毛巾架，洗臉臺下面要留出輪椅腳踏板的空間，管道應考慮有隔熱裝置，防止燙傷輪椅使用者的腿部。

五、建筑物無障礙設計的發展趨勢

隨著社會的進步，我國建筑的發展也日趨完善，建筑無障礙設計將會向著多形態化、多元層面以及功能完善等的方面發展，而設計的通用性也會代替無障礙性的設計。與此同時，建筑的無障礙設計可以不區分使用者、不區分對象，就能夠提供安全、方便的使用設施以及環境。建筑無障礙設計還向醫療、通信與交通等各方面拓展，更有利于我國營造和諧、無障礙的穩定社會。

總之，隨著科技的發展，未來的建筑無障礙設計定會朝著形態多樣性、界限模糊性和層面多元性的方向發展。設計的無障礙性將逐漸被設計的通用性所取代，就是任何人，無論是殘疾人還是健全人，都能夠安全方便地使用其需要使用的設施與環境。

參考文獻：

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[2] 石堅韌,趙秀敏.不僅僅是裝飾城市──關于城市設計過程中對通用性設計理念的探討[J]. 裝飾. 2008(08)

[3] 章綿僑.對現代住宅設計的體會[J]. 商情(財經研究). 2008(02)

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一、房屋住宅結構設計的目的

1. 安全性：指結構應能承受正常使用時可能出現的各種荷載和變形等作用，在偶然事件（如地震、強風）發生時及發生后結構仍能保持必需的整體穩定性，即結構僅產生局部損壞而不致發生倒塌。

2. 適用性：指結構在正常使用過程中，應具有良好的工作性能。

3. 耐久性：指結構在正常使用和正常維護條件下應具有足夠的耐久性能，能夠正常使用到預定的設計使用期限結構的功能要求概括起來為結構的可靠性，即在規定的時間內（設計使用年限），在規定的條件下（正常設計、正常施工、正常使用和維護），結構完成預定功能（安全性、適用性、耐久性）的能力。

二、房屋住宅建筑設計的基本原則

（1）抓大放小的原則。房屋建筑結構雖然是由各種構件而組成一個整體，但各個構件的作用都是不一樣的，根據它起到作用的重要性有主次之分，這樣可以有效地應對外界的侵襲。

（2）設置多道防線的原則。房屋結構只有層層設置，當收到外力破壞時，它都會合力合作。

（3）剛柔并濟的原則。如果單憑結構的剛性它的變形能力就比較差，而如果結構太柔卻會造成變形太大而無法使用，造成整體傾斜，因此要遵循剛柔并濟的原則。

（4）打通關節的原則。打通關節維持平衡可以永遠保持靜止狀態，如果遇到力量不能通暢，各個構件之間的靜態平衡遭到破壞，那么它的結構就會發生變化。

三、房屋住宅建筑結構設計的主要方法

1.在結構平面圖上的設計方法

如果建筑的地域的防震烈度為六度區的時候，按照我國的防震設計要求，可以不必采用截面抗震驗算，但結構的設計也一定要達到抗震的標準。所以對于砌體結構的建筑，軟件建模可以省略，在進行設計的時候只要注意受壓和局部受壓的問題，就可以直接設計。如果條件和時間允許，要做建模也無可厚非，因為它可以利用建模來荷載導算。但是，如果建筑的地域防震烈度為七級時，就必須采用建模來進行計算。

2.屋面結構圖的設計方法

如果建筑的屋面是坡面式的，可以采用梁板式和折板式兩種的結構處理方式。其中，梁板式可以用在建筑平面不整齊，板的跨度比較大，而且，一般屋面坡度和屋脊線轉折比較復雜的坡屋面也都采用這種結構。而折板式則和梁板式的適用條件則相反。這兩種結構處理方式的板都是偏心受拉的構件。在板配筋的時候必須有板負筋拉通，這樣可以抵抗拉力。板厚基的厚度不能小于一百二十厚。另外，梁板的折角處對鋼筋的配置必須有大樣的示意圖。在設計坡屋面板的平面設計圖時，可以采用剖面示意圖的方法進行表示，因為這樣施工人員可以簡單地從圖紙上了解施工方案。設計人員在設計結構時一定要有空間概念，設計出來的圖紙要簡單明了，讓施工人員能夠看明白。因為坡面的房屋會導致有些樓層的墻體比較高，所以設計人員要和門窗頂設置圈梁互相結合這樣可以降低墻體的高度。

3.大樣詳圖的設計方法

建筑詳圖如果沒有發生錯誤，在這基礎上可以進行繪制大樣詳圖，還可以在曾經做過的詳圖基礎上進行部分的改進。只要讓建筑的整體外形不改變，考慮到結構的受力能力和施工起來比較方便即可。但在外形尺度和標高上必須和建筑專業統一協調。

4.樓梯的設計方法

在設計樓梯時，對樓梯的梯板要控制好它的撓度，梯梁的梁下凈高度要符合建筑標準，梯梁的位置要使上下樓層的位置一致。如果遇到有些不合適的地方可以運用折板樓梯，折板樓梯的鋼筋在里面的折角處要把它斷開分別進行錨固，這樣可以預防局部應力集中在一處。對于梁下的凈空要求和梯板寬度的問題都要注意。第一段梯板的基礎要注意它的基礎沉降問題，如有必要應該設置梯梁。

5.根據抗震要求，對房屋建筑進行合理的結構設計

對于普通的多層砌體結構的建筑，可以采用橫墻承重或者縱橫墻一起承重的結構體系。對于縱橫墻的布置要力求對稱均衡，在平面內要對整齊，豎向要上下連接好；不能采用沒有錨固的鋼筋的砼預制挑檐；樓梯間不能設置在房屋的轉角處和近端。而對于有比較多鋼筋砼住宅又比較高的建筑結構，盡量要做到：對于抗測力結構如框架和抗震墻要進行雙向布置，這樣可以各自承擔地震力；框架體系的各個抗震力的結構要統一形成空間工作狀態，不僅要對抗震墻之間的樓和屋蓋的長寬度比以及對抗震墻的剛度進行控制以外，還要保證樓、屋蓋的統一性和抗震墻的連接也要可靠；對于建筑結構的布置力求采用規則結構，如果碰到比較復雜的結構，可采用防震縫。

6.對于建筑的結構計算和構造設計都要求合理

首先，對建筑底框砌體結構進行驗算的時候應該注意以下幾點：底部剪力方法僅對于剛度較均衡的多層結構，而比較薄弱的底層混合結構，還要把塑性變形集中的影響考慮進去；底層框架的混合結構不可以采用簡易的防震墻方法，應該采用雙保險的措施，抗震墻承擔了所有的剪力，而框架可以根據剛度的比例對剪力進行承擔。在對剛度進行計算時，框架不能折減，抗震墻的折減則可以減到剛度的百分之二十到三十之間。另外，在對樓板進行計算時，方法要準確，應該注意以下幾點：在對雙向板進行查表計算時，對材料泊松比的影響在計算時不可以忽視，不然會導致它的計算值偏小；在計算連續板時不可以用單向板進行簡單地計算。最后，荷載計算不能發生錯誤。

四、現代房屋建筑結構設計的發展趨勢

隨著社會的需求，計算理論的發展，計算機的應用，新型建材的研究與應用，今后建筑結構設計的會有如下的發展趨勢：

1. 概念設計將發揮越來越大的作用

概念設計是根據抗震設計的復雜性，難以精確計算而提出來的一種從宏觀上實現合理抗震，避免無必要的繁瑣計算，同時為抗震計算創造有利條件，使計算分析結果更能反映地震時結構反應的實際情況的設計方法。

2. 采用先進的計算理論

空間受力分析、非彈性變形分析、塑性內力分析、時程分析、最優化設計、方案優化等先進科學的設計方法、設計理論將得到越來越多的應用。

3. 使用具有高強、輕質、環保等特點的新型建材

建筑物的自重在結構計算中占很大的比重，使用輕質、高強的建材，將使建筑結構設計發生革命性的變化。

綜上所述，房屋建筑結構設計是個系統、全面的工作。作為結構設計人員，需要扎實的理論知識功底，靈活創新的思維和嚴肅認真負責的工作態度，加深對房屋建筑結構設計中常見問題的認識與研究，以不斷提高自身的結構設計水平，使設計的作品比現階段的其它建筑具有更高的水準、更合理和更經濟的結構形式。

參考文獻：

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中圖分類號：X5 文獻標識碼： A 文章編號：

1引言

隨著我國社會經濟的日益發展和人民生活水平的不斷提高，大量新型裝飾材料、日用化學品、家電已進入百姓家庭，使室內環境污染物的來源和種類日益增多。同時人們的飲食結構不斷豐富，家庭廚房內的勞動量迅速增加，因而家庭廚房的安全性也越來越被人們所重視。

在住宅設計的可持續發展方面，國家及相關部門進行了長足探討實踐，提出了以可持續發展為目標，以生態學為基礎，以人與自然和諧為核心，以現代科學技術為手段、綜合協調環境、資源、人文的綠色生態住宅設計建設觀，這在很大程度上促成了現代住宅小區健康、高效、文明舒適的人居環境。

本文針對住宅廚房內空氣污染的狀況及危害進行分析，結合可持續發展理念下的綠色設計，提出一些相應的治理對策。

2住宅廚房內的污染分析

2.1污染物的種類

目前我國住宅廚房中的有害污染物主要有：甲醛、苯系物、總揮發性有機物、烹調油煙、可吸入顆粒物和放射性污染等。

2.2污染物的來源

甲醛是一種無色易揮發性有機物，具有加強板材硬度及防蟲、防腐的功能，因此被廣泛適用于合成樹脂的生產中。廚房內甲醛主要來源于墻面裝飾裝修用的人造板材、新家具及用甲醛做防腐劑的涂料等產品。

苯系物一般指苯、甲苯和二甲苯，是化學化工業及生產裝飾裝修材料的基本原料。廚房內的苯系物主要來源于一些溶劑、染料、洗滌劑、粘合劑、石膏板、油漆等，在室內環境中吸煙也會產生相當的苯系物。

總揮發性有機物（TVOC）是指室內空氣中揮發性有機化合物的總稱。室內的TVOC主要來源于建筑材料、室內裝飾材料及生活和辦公用品等。廚房內的TVOC主要來源于裝修材料中的油漆、粘合劑和生活用品中的洗滌劑、噴霧劑等。另外吸煙和烹飪過程中也會產生TVOC。

可吸入顆粒物是指根據空氣動力學直徑大小粒徑小于等于10μm的顆粒物質（PM10），可分為粗顆粒物和細顆粒物（PM 2.5）。廚房內的可吸入顆粒物除來源于室外，還來自于裝修材料、烹調油煙、吸煙、寵物等。

烹調油煙是指食用油及食物高溫加熱后產生的油煙和燃料燃燒煙氣的混合氣體，廣泛存在于居民家庭廚房內，主要由醛、酮、醇及其衍生物構成，此外還有多環芳烴類化合物和雜環胺類等物質。烹調油煙主要來自于燃料燃燒和食用油加熱時所產生的煙氣。

室內放射性污染分為裝飾材料本身具有放射性和加工過程所致的放射性兩類。家庭廚房內的放射性污染主要來自于裝修材料中的釉面瓷磚、石材和家具中的飾面石材，如組合櫥柜的石材操作臺面。另外廚房內的家電在使用過程中也會產生一定的放射性污染。

2.3污染物對人體的危害

臨床研究和流行病學調查已證實很多環境污染因子會對人體健康產生嚴重的影響。例如，甲醛可刺激眼結膜、引起嗅覺異常、導致上呼吸道粘膜過敏以及肝、肺免疫功能異常，是第一類致癌物質；苯系化合物可引起肝、腎損傷，影響造血功能，是高毒致癌物質；多環芳烴化合物，如苯并[α]芘暴露與肺癌死亡率之間呈明顯的劑量反應關系；大量的可吸入顆粒物進入肺部對局部有阻塞作用，使局部支氣管的通氣功能下降，細支氣管和肺泡的換氣功能喪失，從而導致阻塞性肺部疾患。

3綠色設計的概念

綠色設計是以可持續發展為核心，以節約資源和保護環境為宗旨的設計，它強調對生態的保護，以人為本，尊重自然環境，充分利用資源。以“3R”為原則，即“Reduce(減少原料使用)”、“Reuse(重新利用)”和“Recycle(循環再生使用)”。

綠色室內設計的意義不僅在于給人類的工作生活空間帶來改變，使環境得到保護，也在于帶給人們在精神上的綠色體驗。綠色室內設計體現了人與人最親近的環境之間的和諧，是天人合一的具體實踐，從而帶給人們精神的愉悅和文化的高層次體驗。

綠色設計的概念給人們提供了今后的發展方向，人類開始探索與環境的協調和融合。可持續發展的研究和探索要求人們從全局的觀點，從生態和環保的角度，以最低的能耗，以可持續性的方式解決問題。在空間設計中盡量多的利用自然元素和天然材質，創造自然、質樸的生活和工作環境。

4住宅廚房中的綠色設計措施

4.1制定合理的設計方案

結合房間的整體結構，了解住戶對住宅裝修的風格喜好，制定出一套合理的裝修設計方案。根據整體設計風格，推敲出觀賞功能與實用功能并行的廚房設計方案。值得注意的是，在廚房裝修設計中，應減少單純的觀賞性設計。這樣做不僅可以減少由過多的裝飾材料所帶來的空氣污染，還可以避免人為阻擋室內通風，增加室內的新風量。

4.2做好裝修方案的污染預測

做好材料選型、用材量的污染預測，以及竣工驗收后材料滯留有害物質的污染預測。核算設計方案中選用材料的污染疊加量及污染種類，以室內空氣質量標準為控制界限，削減高污染材料的使用量，或根據材料的環境性能及功能特征以適當的配合比重新選配材料，并調整裝修材料，直至預測的污染值在允許范圍內，其中應包括計入以后購進家具的污染提前量。最后根據第二次預測污染值，重新調整并確定裝修方案。

4.3遵循綠色選材原則

綠色材料指在原料采取、產品制造、使用或再循環以及廢料處理等環節中，對地球環境負荷最小的材料。在家庭裝修的選材過程中，盡量選擇綠色材料，提高低污染材料使用量，充分使用天然可再生材料、再利用材料和可回收材料。

4.4規范建筑設計

在部分住宅設計中，設計師為了增加住宅使用面積，廚房無豎向集中的排風道，每戶所產生的烹飪廢氣均直接向外排，這將使建筑外部空氣受到污染，影響鄰層的自然通風。有些塔式住宅采用內天井式平面，面向內天井的房間多為廚房和衛生間，在天井內形成自下而上的污染帶，污濁空氣都通過天井由下向上排，中間通過各家各戶的窗口，空氣交叉污染問題嚴重。一些板式高層住宅，也將廚房和衛生間靠在中間采光井，同樣形成污染帶，易造成污染物聚集，不易擴散。

因此在民用住宅建筑設計中，應設豎向集中排風系統，不能為了增加使用面積而取消排風道或縮小排風道斷面。

5結語

綜上所述，解決當代住宅廚房的污染問題，建立良性的人居環境是實現環境可持續發展的必然要求。可以預見，未來的住宅廚房設計概念將朝著綠色化、人性化、智能化的方向發展。只有樹立科學的設計理念從傳統設計走向綠色設計，才能營造出真正的綠色室內空間，使人與環境達到和諧共生。

參考文獻

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[2] 向東，杜震宇. 住宅廚房空氣污染綜合防治措施淺析[J].山西建筑，2003，9

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1.1慨述及工程實踐

隨著城市建設的日益發展，多層砌體結構不僅使用粘土磚，也使用中、小型砌塊，還有粘土空心磚、粉煤灰磚、灰砂磚等。在砌體結構中設置鋼筋混凝土構造柱，代替了過去笨重的“壁柱”(或叫“躁”)，使結構本來要采用框架結構的，而采用了砌體結構。構造柱的設置視房屋層數，平面布局，使用功能和抗震烈度的不同而有所不同。一般來說構造柱應當設置在震害較重，連接構造比較薄弱以及容易產生應力集中的部位。GB50011-2001建筑抗震設計規范(2008版)中規定：抗震烈度6度，六、七層房屋應按：樓、電梯間四角，樓梯段上下端對應的墻體處：外墻四角和對應轉角；錯層部位橫墻與外縱墻交接處；大房間內外墻交接處，較大洞口兩側；隔開間橫墻(軸線)與外墻交接處，山墻與內縱墻交接處，較長墻體及荷載較大墻體兩端及中部；大跨度梁的支座處，開口懸墻的端部設置。另外當房屋高度和層數接近砌體結構現值時應滿足：橫墻內的構造柱間距不大于層高的2倍’下部1/3樓層的構造柱間距要適當減小，當外縱墻開間大干3.9m時，為增強對墻體的約束要另設加強措施。內縱墻的構造柱間距不宜大干4.2m。

1.2構造柱在多層房屋設計中的設置的問題及建議

有些建筑物不按規范要求設置構造柱，而是該設的未設，不該設的隨意設置，致使構造柱起不到應有的作用。

(1)較大洞口和大房間兩側墻處應設構造柱，但有的設計采取隔間或隔兩間布置的做法，對大房間兩側只布置一側柱，而另一側未設柱，較大洞口，有的未重點加強。

(2)當房屋層數較多時，根據不同烈度區，構造柱應適當增加。

(3)住宅樓內縱墻往往由于平面布置而斷斷續續，且有的不在一條線上，致使由于溫度應力頂層端單元墻體產生裂縫。有些住宅，內縱墻只有一開間即斷，而這僅有一開間的內縱墻兩端亦未設構造柱，所以有的頂層端單元內縱墻裂縫很明顯。房屋四角的構造柱可適當加大截面及配筋。樓梯間的斜板和樓面板不在同一平面上，地震水平荷載作用下，砌體會受到不同高度的水平力作用，該墻也是容易破壞的墻，故其四角的構造柱也應該加強，按房屋四角構造柱配筋。建議抗震地區采用4≤14，對橫墻較少的多層砌體房屋可采用4≤16，箍筋也宜全高加密。對于凸出屋面的樓梯間，水箱間均應考慮“鞭梢效應”，在其四角和內外墻交接處設置鋼筋混凝土構造柱，并將構造柱錨固在主體建筑物頂層的砌體內，頂層構造柱下無對應的構造柱時，應將其插入到下層的墻體內，同時在其高度范圍內箍筋宜沿全高加密。

二、構造柱的多功能作用問題

2.1抗震、承重構造柱的應用

(1)用于多層教學樓、病房樓、辦公樓、實驗樓等。這類建筑的特點是進深大、開間大、通間多、開窗大、層高大，若采用磚混結構，則需較厚的磚墻，減小使用面積，且自重大，基礎也加大。采用框架結構，則室內露柱，且造價又高。一般采用抗震、承重柱后，內外墻均可用240mm，當有保溫要求時，外墻可采用370mm。這樣可使建筑物自重減輕’節省基礎，并減少了地震力。

(2)用于多層圖書館，倉庫等。這類建筑過去多用于框架結構，因其荷載大、通間多，采用抗震、承重構造柱后，仍可用砌體結構，如某圖書館，外立面為通常帶窗，橫墻端部均用構造柱、與磚組合承重。

(3)用于底層為汽車庫或商店的多層房屋。由于這類房屋底層開門大、門洞大、開窗大，采用一般砌體承重，則底層墻體明顯承載不足。

2.2對抗震、承重構造柱的分析

對磚混結構房屋墻體，常因承重強度不足、穩定性不夠等原因，采用這種結構有困難，而不得不考慮框架結構，但框架結構造價高，不經濟。采用了抗震、承重構造柱后，使一些磚混凝結構房屋完全可以滿足設計要求，這是一種技術上可行、十分經濟的結構型式。

磚混結構由于材料來源廣泛，施工工藝簡單、施工快，具有良好的耐火性、耐久性和隔聲等優點，在我國仍被廣泛采用，特別是在中小城市的民用及公共建筑中占有相當大的比咧。同時，磚混結構由于抗拉強度和抗剪強度低，自重大航震性能較差。為改善磚混結構的變形能力，提高房屋的整體性，通常采用在房屋中設置混凝土構造柱的方法，汶川大地震中合理布置構造柱的磚混結構房屋經受住了考驗。因此在正確計算的同時，采用合理的構造措施，砌體結構是能在抗震設防地區使用的。那么，如何設置鋼筋混凝土構造柱，使之既合理又不至于過多，筆者認為構造柱應設置在震害較重、連接構造比較薄弱和易于應力集中的部位。

三、構造柱的臺理設置及施工技術要點

(1)設置在墻段兩端的構造柱能夠提高砌體的受剪承載力10％-30％左右，提高的幅度與墻段的高度比有關，也與墻段的豎向軸壓力和開洞大小有關l同時設置構造柱對于墻體的抗壓能力及穩定性都有一定提高作用，尤其是大開間，大進深，由于橫墻較少，多為縱墻承重，設計上一般均在大跨梁下設置構造柱的加強墻體承載能力。

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1引言

近年來，隨著我國經濟建設的飛速發展，人民的生活條件特別是居住條件得到極大的改善，促進了我國住宅裝修市場的飛速發展。與此同時，由裝修帶來的室內環境污染問題也相伴而生，嚴重影響了人們的生活質量和身體健康。1987年世界衛生組織(WHO)調查報告指出:在新建和改建住宅中，約有30%的人患有由室內環境污染造成的“病態建筑綜合癥”，出現頭痛、干咳、惡心和對氣味敏感等癥狀。目前國際上一些環保專家已把室內環境污染列為繼煤煙型污染和石油型污染之后的第三代污染問題。

2住宅室內環境污染現狀

室內環境污染是指室內各種物理的、化學的、生物的有害物質和放射性因素的存在及其擴散而對人類身心健康和生產過程造成危害的現象。

在我國，近年來室內環境污染引起的民事糾紛日益增多，引起了國家及有關部委的高度重視。2001年12月，我國了《民用建筑工程室內環境污染控制規范》(以下簡稱規范)，這是我國建筑和裝修工程首次涉及室內污染控制的規范，《規范》明確將氛、甲醛、氨、苯及總揮發性有機化合物( TVOC)作為室內環境污染的控制對象。隨后，國家還先后制定了《室內裝飾裝修材料有害物質限量標準》、《室內空氣質量標準》和《綠色建筑評價標準》等。這些規范和標準，對從源頭上控制室內環境污染起到了較大的作用。但是受制于規范、標準推廣運用的范圍，以及經濟水平等因素，當前由裝修造成的室內環境污染問題在我國，特別是中西部地區仍然十分嚴重。

3住宅室內環境污染原因分析

裝修造成的室內環境污染原因很多，包括不合理的設計、不合格的裝修材料、不當的施工方法以及人們檢測室內環境質量的意識尚未形成等。因此，住宅裝修工程環境污染控制是一個系統工程，應從裝修設計、施工和竣工檢測等方面進行全過程污染控制。其中裝修設計是住宅裝修工程的基礎，也是對裝修所造成的環境污染進行控制的源頭。

2009年第一季度，四川省環境監測中心根據《室內空氣質量標準》，對成都市15戶新裝修住宅進行室內空氣中甲醛、苯及總揮發性有機化合物檢測。檢測結果顯示:空氣質量優秀，各項污染物含量均未超標的只有2戶，占總數的14%;室內甲醛污染超標的有9戶，占總數的60%，最高污染值為3 . 32mg/m3，超出標準限量(0. l0mg/m3)32倍;苯污染超標的只有1戶，占總數的7%，最高污染值為0 .18mg/m3，超出標準限量(0 . l lmg/m3 )0. 6倍;總揮發性有機化合物污染超標的有13戶，占總數的86%，最高污染值為5 . 63mg/m3，超出標準限量(0.60mg/m3)8倍。檢測顯示大部分新裝修住宅室內甲醛和總揮發性有機化合物污染比較嚴重，而造成這兩種污染物超標的原因主要是由于裝修材料設計選用不合理，單一材料使用和復合材料使用量較大造成的。檢測中還發現大部分住宅密閉性較強，可開啟的窗戶較小，室內通風不良，造成了裝修產生的污染物不易擴散和稀釋。由此可以看出，裝修設計對于控制室內環境污染具有源頭性的關鍵作用。

4控制室內環境污染的設計方案

裝修設計是指消費者或裝飾公司對住宅整體的結構、布局和材料的設計。為控制和降低室內環境污染，裝修設計中應著重從室內通風設計和選用材料設計兩方面采取措施。

4.1室內通風設計

設計合理的住宅通風，加強通風換氣，用室外新鮮空氣稀釋室內環境污染物，改善室內空氣質量，是降低室內環境污染最方便有效的途徑之一。一般而言，新風量越多，對人們的健康越有利。國內外許多研究表明，產生“病態建筑綜合癥”的一個重要原因就是新風量不足。室內空氣品質與氣候國際協會成員、Indoor Air期刊主編Sun-dell教授對瑞典160幢建筑進行調查研究，發現新風量越大，發生“病態建筑綜合癥”的風險越小(圖1)。

新風量是指室內補給的新鮮空氣量。新風量根據的濃度來確定是大多數國家使用的基本方法。與人體的新陳代謝有關，人呼出的氣體中占4%一5 %，而新風量標準根據人體的生理需要，要使室內的濃度限制在0.1%，則必須保證每人每小時新風量為30m.。

為了保證室內足夠的新風量，在裝修設計中應充分考慮建筑物通風。通風包括自然通風和機械通風兩種形式，其中自然通風不僅成本低廉，而且通風效果明顯好于機械通風。因此，在裝修設計中應盡可能設計保留建筑物自然通風，對于隔墻和門窗設置上，應充分考慮自然通風效果，最好能在設計中形成“穿堂風”，保持室內空氣貫通，加快空氣流動帶走污染空氣;對于一些私密性要求不高的房間，可將隔墻改作活動折疊門或設計成通透型置物架;此外，最好不要人為地阻擋室內的通風，如封閉陽臺，增加房屋隔斷等。

對于廚房、衛生間、儲藏室等功能性房間，由于往往沒有較好的自然通風，可采取機械通風方式，如設置排氣裝置。排氣應當直接排出室外，不能再進人室內循環。

4.2選用材料設計

裝修材料是室內環境的主要污染源，不合格的裝修材料更是造成室內空氣質量不達標的罪魁禍首。2007年第三季度，四川省工商局對全省部分地區經銷的強化木地板、涂料進行了質量監測，其抽查強化木地板40個批次，合格的18個批次，合格率為45 %;抽查涂料40個批次，合格的15批次，合格率僅為37 . 5 %。 2007年11月，上海市工商局對上海市流通領域膠粘劑開展了質量監測，抽查膠粘劑30批次，合格的15種，合格率僅為50 .0 %2008年8月，武漢市工商局對武漢市建筑裝飾材料專業市場中銷售的50批次的PVC排水管、板材和涂料膠水進行了專項質量監測。監測結果顯示，總體合格率僅為28 %。其中，板材合格率為35 %，涂料膠水合格率為30 %，而PVC排水管合格率僅為10%。

綜合全國各地對裝修材料的檢測通報，污染物含量超標和物理性能不達標是當前不合格裝修材料中普遍存在的問題。面對良芳不齊的建材市場，如何在裝修設計中合理選擇裝修材料，對于控制室內環境污染就顯得尤為重要。

4.2.1拉制材料用量原則

提倡簡潔設計，減少各種裝修材料的用量，降低污染物的累加效應，是裝修設計中控制室內環境污染源的一項重要措施。簡潔設計就是按照簡潔、實用的原則進行設計，不設計一些華而不實，既浪費資源，又影響日常生活舒適程度的裝飾項目。

裝修設計中，還應注意搭配各種裝修材料的使用量，比如地面和墻面的材料最好不要使用單一種類的材料，因為使用面積較大，如果選擇單一材料會造成室內某種有害物質超標。

4.2.2選用材料原則

裝修設計所選用的材料合理與否，是控制室內環境污染源的另一項重要措施。在設計過程中，對于材料的選用要考慮兩點:盡量減少使用可產生嚴重化學性污染的材料，如溶劑型油漆、化纖地毯、膠水、密度板等;多使用無機材料，無機材料大部分都是無害、安全的，如各種工藝玻璃、金屬、鑄鐵等。

在選用無機非金屬裝修材料、人造板材、涂料以及膠粘劑等常用材料時，要按照國家有關規范、標準對住宅裝修的要求，設計選用符合國家標準的綠色裝修材料。

(1)無機非金屬裝修材料如石材、陶瓷、石膏板等，必須符合《規范》要求的放射性限量指標。住宅工程作為1類民用建筑，必須采用放射性指標限量為A類的裝修材料。有些天然石材的設計選擇要尤其注意，一般來講，巖漿巖中的酸人巖，如花崗巖，放射性含量較高;沉積巖中的碎屑沉積巖，如頁巖，放射性含量也比其他石材高。花崗巖和頁巖都不適宜選做住宅的裝修材料。

(2)人造板材包括膠合板、細木工板(俗稱大芯板)、纖維板、復合木地板等，是造成裝修工程甲醛污染的主要來源之一。在設計選用板材時，一定要選用游離甲醛含量和釋放量為E1類的板材;同時，房屋內門等最好不要選用復合材料大芯板或者九厘板來制作，盡量選擇工廠加工好的成品門。

(3)涂料主要由膠結基料、顏料、填料、溶劑(或水)及各種助劑組成，一般用于內墻、頂棚、門窗、家具等物體的表面，是裝修中使用面積較大的材料。按是否使用有機溶劑分為溶劑型涂料和水性涂料。溶劑型涂料多用于木器、金屬表面的涂飾，含有大量揮發性有機溶劑，對室內環境污染較大，最好不要選用。水性涂料因其以水為稀釋劑，所以揮發性有害物質含量較少。用量較大的內墻涂料，可以采用乳膠漆這類水性涂料，而木器涂飾也建議選用水性木器漆。

(4)膠粘劑和涂料一樣，主要由膠結基料、填料、溶劑(或水)及各種助劑組成，膠粘劑由于粘接后被材料覆蓋，有害氣體遲遲散發不盡，所以對室內環境的危害比涂料還大，必須嚴格選用。在保證正常使用功能的前提下，盡量選用低毒性、低有害氣體揮發量的溶劑型膠粘劑和水性膠粘劑。住宅裝修不宜選用聚乙烯醇縮甲醛膠粘劑(107膠)。

4.3設計方案實施效果

篇（6）

Abstract: Residential indoor environmental quality and human health are closely related, according to the current situation of the residential environment pollution decoration engineering, analyzes the causes of indoor environmental pollution, put forward in the decoration design, should pay attention to residential ventilation design reasonable, choose green decoration materials, and control the material usage, thus to control and reduce indoor pollution to the environment.

Key words: residential indoor environmental pollution control; design

中圖分類號：X506文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2013）

1引言

近年來，隨著我國經濟建設的飛速發展，人民的生活條件特別是居住條件得到極大的改善，促進了我國住宅裝修市場的飛速發展。與此同時，由裝修帶來的室內環境污染問題也相伴而生，嚴重影響了人們的生活質量和身體健康。1987年世界衛生組織(WHO)調查報告指出:在新建和改建住宅中，約有30%的人患有由室內環境污染造成的“病態建筑綜合癥”，出現頭痛、干咳、惡心和對氣味敏感等癥狀。目前國際上一些環保專家已把室內環境污染列為繼煤煙型污染和石油型污染之后的第三代污染問題。

2住宅室內環境污染現狀

室內環境污染是指室內各種物理的、化學的、生物的有害物質和放射性因素的存在及其擴散而對人類身心健康和生產過程造成危害的現象。

在我國，近年來室內環境污染引起的民事糾紛日益增多，引起了國家及有關部委的高度重視。2001年12月，我國了《民用建筑工程室內環境污染控制規范》(以下簡稱規范)，這是我國建筑和裝修工程首次涉及室內污染控制的規范，《規范》明確將氛、甲醛、氨、苯及總揮發性有機化合物( TVOC)作為室內環境污染的控制對象。隨后，國家還先后制定了《室內裝飾裝修材料有害物質限量標準》、《室內空氣質量標準》和《綠色建筑評價標準》等。這些規范和標準，對從源頭上控制室內環境污染起到了較大的作用。但是受制于規范、標準推廣運用的范圍，以及經濟水平等因素，當前由裝修造成的室內環境污染問題在我國，特別是中西部地區仍然十分嚴重。

3住宅室內環境污染原因分析

裝修造成的室內環境污染原因很多，包括不合理的設計、不合格的裝修材料、不當的施工方法以及人們檢測室內環境質量的意識尚未形成等。因此，住宅裝修工程環境污染控制是一個系統工程，應從裝修設計、施工和竣工檢測等方面進行全過程污染控制。其中裝修設計是住宅裝修工程的基礎，也是對裝修所造成的環境污染進行控制的源頭。

4控制室內環境污染的設計方案

裝修設計是指消費者或裝飾公司對住宅整體的結構、布局和材料的設計。為控制和降低室內環境污染，裝修設計中應著重從室內通風設計和選用材料設計兩方面采取措施。

4.1室內通風設計

設計合理的住宅通風，加強通風換氣，用室外新鮮空氣稀釋室內環境污染物，改善室內空氣質量，是降低室內環境污染最方便有效的途徑之一。一般而言，新風量越多，對人們的健康越有利。國內外許多研究表明，產生“病態建筑綜合癥”的一個重要原因就是新風量不足。新風量是指室內補給的新鮮空氣量。新風量根據的濃度來確定是大多數國家使用的基本方法。與人體的新陳代謝有關，人呼出的氣體中占4%一5 %，而新風量標準根據人體的生理需要，要使室內的濃度限制在0.1%，則必須保證每人每小時新風量為30m.。

為了保證室內足夠的新風量，在裝修設計中應充分考慮建筑物通風。通風包括自然通風和機械通風兩種形式，其中自然通風不僅成本低廉，而且通風效果明顯好于機械通風。因此，在裝修設計中應盡可能設計保留建筑物自然通風，對于隔墻和門窗設置上，應充分考慮自然通風效果，最好能在設計中形成“穿堂風”，保持室內空氣貫通，加快空氣流動帶走污染空氣;對于一些私密性要求不高的房間，可將隔墻改作活動折疊門或設計成通透型置物架;此外，最好不要人為地阻擋室內的通風，如封閉陽臺，增加房屋隔斷等。

對于廚房、衛生間、儲藏室等功能性房間，由于往往沒有較好的自然通風，可采取機械通風方式，如設置排氣裝置。排氣應當直接排出室外，不能再進人室內循環。

4.2選用材料設計

裝修材料是室內環境的主要污染源，不合格的裝修材料更是造成室內空氣質量不達標的罪魁禍首。綜合全國各地對裝修材料的檢測通報，污染物含量超標和物理性能不達標是當前不合格裝修材料中普遍存在的問題。面對良芳不齊的建材市場，如何在裝修設計中合理選擇裝修材料，對于控制室內環境污染就顯得尤為重要。

4.2.1拉制材料用量原則

提倡簡潔設計，減少各種裝修材料的用量，降低污染物的累加效應，是裝修設計中控制室內環境污染源的一項重要措施。簡潔設計就是按照簡潔、實用的原則進行設計，不設計一些華而不實，既浪費資源，又影響日常生活舒適程度的裝飾項目。

裝修設計中，還應注意搭配各種裝修材料的使用量，比如地面和墻面的材料最好不要使用單一種類的材料，因為使用面積較大，如果選擇單一材料會造成室內某種有害物質超標。

4.2.2選用材料原則

裝修設計所選用的材料合理與否，是控制室內環境污染源的另一項重要措施。在設計過程中，對于材料的選用要考慮兩點:盡量減少使用可產生嚴重化學性污染的材料，如溶劑型油漆、化纖地毯、膠水、密度板等;多使用無機材料，無機材料大部分都是無害、安全的，如各種工藝玻璃、金屬、鑄鐵等。

在選用無機非金屬裝修材料、人造板材、涂料以及膠粘劑等常用材料時，要按照國家有關規范、標準對住宅裝修的要求，設計選用符合國家標準的綠色裝修材料。

(1)無機非金屬裝修材料如石材、陶瓷、石膏板等，必須符合《規范》要求的放射性限量指標。住宅工程作為1類民用建筑，必須采用放射性指標限量為A類的裝修材料。有些天然石材的設計選擇要尤其注意，一般來講，巖漿巖中的酸人巖，如花崗巖，放射性含量較高;沉積巖中的碎屑沉積巖，如頁巖，放射性含量也比其他石材高。花崗巖和頁巖都不適宜選做住宅的裝修材料。

(2)人造板材包括膠合板、細木工板(俗稱大芯板)、纖維板、復合木地板等，是造成裝修工程甲醛污染的主要來源之一。在設計選用板材時，一定要選用游離甲醛含量和釋放量為E1類的板材;同時，房屋內門等最好不要選用復合材料大芯板或者九厘板來制作，盡量選擇工廠加工好的成品門。

(3)涂料主要由膠結基料、顏料、填料、溶劑(或水)及各種助劑組成，一般用于內墻、頂棚、門窗、家具等物體的表面，是裝修中使用面積較大的材料。按是否使用有機溶劑分為溶劑型涂料和水性涂料。溶劑型涂料多用于木器、金屬表面的涂飾，含有大量揮發性有機溶劑，對室內環境污染較大，最好不要選用。水性涂料因其以水為稀釋劑，所以揮發性有害物質含量較少。用量較大的內墻涂料，可以采用乳膠漆這類水性涂料，而木器涂飾也建議選用水性木器漆。

(4)膠粘劑和涂料一樣，主要由膠結基料、填料、溶劑(或水)及各種助劑組成，膠粘劑由于粘接后被材料覆蓋，有害氣體遲遲散發不盡，所以對室內環境的危害比涂料還大，必須嚴格選用。在保證正常使用功能的前提下，盡量選用低毒性、低有害氣體揮發量的溶劑型膠粘劑和水性膠粘劑。住宅裝修不宜選用聚乙烯醇縮甲醛膠粘劑(107膠)。

4.3設計方案實施效果

篇（7）

住宅房屋一經建成，損壞也就開始。隨著時間的推移，都要求對其結構強度、剛度、耐久性、安全性進行鑒定，并對建筑功能和各種設備的可靠性及功效等進行評估和檢測，根據不同的需要采取維修、加固、改造更新。由于住宅房屋的建造時期不同，修繕對象結構復雜且多樣，決定了住宅房屋修繕具有專業性強、內容繁雜、難度大等特點。本文將從以下幾個方面入手進行探討。

1 住宅房屋修繕概述

住宅房屋修繕有廣義和狹義之分。狹義的住宅房屋修繕僅僅是指對住宅房屋的養護和維修；廣義的住宅房屋修繕指的是住宅房屋自建成到報廢整個使用過程中的養護、修繕和改建，其目的在于修復由自然因素、人為因素所造成的住宅房屋損壞，延長住宅房屋的使用年限，保證住宅房屋正常地發揮其使用功能，這是物業管理的基礎性工作。《上海物業管理行業規范》中明確規定，物業管理公司服務窗口周一至周六全天服務，24小時受理居民報修，全年提供維修服務；對業主的急修項目必須在2小時內到達現場24小時內修復；如不能在規定時間內修復，應做出限時修復的承諾；小修項目3天內修復（不包括預約、雨天筑漏）。不能以雙休日或節假日為借口順延；需安排工程修理的，應及時告知報修人并做好回訪工作。

2 住宅房屋修繕工程的質量控制

質量控制中的質量檢驗階段，檢驗人員對于產品質量的控制和處理辦法，僅限于檢查不合格產品，并把挑選出來。統計質量控制階段著眼點從單純發現生產中缺陷轉變為找出生產缺陷的原因，組織信息反饋，找出并排除影響產品質量的各種因素，把不合格產品盡可能地消滅在萌芽狀態。全面質量控制要求把質量控制貫串在設計、生產、輔助生產、用戶服務的全過程中，即實行全面的、全員的質量控制，并建立起包括各項管理工作在內的質量保證體系。因此，對修繕工程的量方驗收工作提出了一定的要求。

3 住宅房屋修繕工程質量控制的具體措施

3.1 住宅房屋修繕的前期工作質量控制

住宅房屋修繕的前期工作，指的是查勘鑒定、制定修繕方案、工程設計、工程預算、工程報建、搬遷住戶（根據情況而定）、申請占用道路、備工備料，以及處理毗鄰住宅房屋的關系、協調內部工作和有關單位的關系和施工用水用電、住宅房屋修繕前的臨時安全措施、工程后續貯備要做好這些住宅房屋修繕的前期工作，就應注意以下幾個方面。

一要妥善安排，盡可能減少對住戶影響。除了翻修工程、大型的綜合維修和大修工程，必須搬遷住戶外，一般的住宅房屋修繕施工大多不搬遷住戶，以避免住戶遷進遷出的麻煩，以及減少占用周轉房和費用開支等。在編制修繕施工作業計劃時，對于施工過程必須有方便的工作面而需要住戶給予密切配合時，這在事前應妥善安排，并向住戶解釋清楚，做好他們的思想工作。在施工操作規程中，應盡可能地減少其影響面，縮短工期，文明施工，以免過多地增添住戶的麻煩。

三要有計劃、有步驟地解決好工程后續貯備問題。住宅房屋修繕必須有計劃、有步驟地進行，只有這樣才能加快進度，提高效率。按照已有的工作經驗，在同一期間，住宅房屋修繕工程的完工、施工、待工項目之比，以 1： 2： 3 較為合理。也就是說，每修繕 1 棟住宅房屋，要有 2 棟住宅房屋在施工之中，有 4棟已做好前期工作，等待開工。

3.2 住宅房屋修繕施工階段的質量控制

房屋修繕工程的類型較多，項目繁多、面廣、數量大，使用材料的品種、規格也多。外部需要供應、運輸、市政設施、供水、供電等部門的配合協作，還必須在修繕施工中因地制宜地進行各施工階段、施工環節、工序和工程的很好協調，搞好總體綜合平衡。為此，對修繕工程先要有計劃、有步驟，施工中要加強施工階段、施工環節、工序和工序的交驗檢工作，并認真、及時檢查計劃的實施情況。

3.2.1 維修施工調度管理

房屋維修施工調度管理是以維修工程施工進度計劃為基礎，在施工中不斷使人工、材料、機械和施工任務進度之間達到平衡，并解決好工種與專業之間銜接的綜合性協調工作。其管理的主要內容是：（1）經常檢查督促施工計劃和工程方案的執行情況，進行人力物力平衡調度。（2）組織材料的運輸和供應，確保施工連續。

3.2.2 維修施工計劃管理

維修施工計劃是指按照施工總進度計劃要求，結合人力、物力、財力情況，根據上月實際完成的形象化進度而制定的下月維修施工計劃。一般月末編制一次，月中平衡調整。其管理的主要內容是：（1）貫徹執行計劃。月度維修施工計劃經批準下達后，應把各項計劃按旬按E1分別落實到施工班組和個人。（2）督促檢查計劃保質保量安全完成情況。可采取專業檢查和班組19查相結合的方式，專業檢查可每旬一次，班組自查可每天一次。

3.2.3 維修施工技術管理

維修施工技術管理就是指對房屋維修施工中的各個技術環節和過程，按照一定的技術標準和技術經濟指標進行科學管理，以保證房屋維修施工工程符合技術規定要求。其管理的主要內容是；（1）對維修設計施工圖的技術管理。主要內容包括檢查施工組織設計、施工方案、施工說明是否完整明確，是否符合有關技術規范或規定；維修施工的技術裝備條件與設計要求是否達到一致；對維修設計提出合理化建議或修改設計。（2）對施工技術的管理。其主要內容是提出維修工程應達到的質量標準和提高工程質量保證安全的技術措施；拆除原有房屋和減輕對毗鄰房屋的影響而應采取的安全技術措施；冬雨季及夜間施工技術措施；維修工程中可能的質量通病及應采取的預防性技術措施；利用舊料和提高舊料利用質量的技術措施。

3.2.4 維修施工質量和安全管理

維修施工質量和安全管理是指為保證和提高維修施工質量，貫徹預防為主、保護職工人身安全和對業主負責的思想而進行的一系列管理工作。其管理的主要內容是：（1）建立健全質量安全監督檢查機構，配備專職人員，分級管理，層層負責，并互相協調配合。（2）堅持質量和安全檢查制度，實行班組自檢、互檢和交接檢查制度，對關鍵部位和隱蔽工程的質量要嚴格檢查。（3）制定質量管理計劃、質量保證措施、安全生產各項管理制度和技術措施。（4）加強中間檢查和技術復核，尤其是對關鍵部位的質量檢查復核工作。（5）做好房屋維修工程施工質量的檢查驗收和質量跟蹤，實行質量回訪。

3.2.5 維修施工的材料管理

維修施工的材料管理直接影響施工計劃、進度、質量和維修成本。其管理的主要內容是：（1）有計劃的組織材料分期分批進場，滿足連續施工的需要。（2）加強對材料品種、規格和質量的檢查驗收管理，以保證維修施工質量。（3）實行材料收發核算制，做好材料保管工作。（4）及時回收舊料廢料，辦好轉退料手續。

4 結論

由于住宅房屋修繕工程具有不同于新建工程的許多特點和獨特的專門技術，它在建筑施工領域內的重要地位，越來越為人們所重視。重視住宅房屋建筑的保護和維修工程質量控制，改善生活環境，保護和維護好各個不同歷史時期建造的房屋建筑，保護和發揚有地方特色的建筑和建筑群風貌，就會為社會的可持續發展做出貢獻。

參考文獻

[1]邱蓓. 淺談房屋修繕工程的工作[J]. 科學之友，2010.01.

[2]林援朝主編. 物業管理條例實施手冊（中卷）[M]. 中國環境科學出版社，2003.06.

篇（8）

一、房屋征收補償政策

（一）合法住宅房屋

征收合法住宅房屋可實行貨幣補償，也可實行產權調換。

合法住宅房屋的補償，遵循不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房屋市場價格的估價原則，由房地產價格評估機構按照被征收房屋所處區位的新建普通商品房市場價格，結合被征收房屋成新程度、權益狀況、建筑結構形式、樓層和容積率等因素評估確定。

物價部門會同房地產交易中心根據城區房地產市場價格變動情況定期公布城區不同區域新建普通商品房平均市場價。

合法住宅房屋補償金額=（被征收房屋區位價+被征收房屋重置成新價）×被征收房屋合法建筑面積

被征收房屋區位價=城區新建普通商品房平均市場價－新建普通商品房房屋重置價

（二）營業用房

營業用房的征收可實行貨幣補償，也可實行安置住宅房屋方式進行產權調換。

被征收營業用房的補償，由房地產價格評估機構按照《房地產估價規范》（GB/T50291—）中的市場比較法對被征收房屋進行交易日期修正、區域因素修正和個別因素（房屋成新程度、權益狀況、建筑結構形式、樓層、使用率、取得土地使用權方式和使用年限等）修正計算確定。

（三）被征收的合法住宅房屋用作營業用途，同時符合下列條件的，在原征收補償重置價格標準的基礎上增加20%。

1、取得營業執照、稅務登記證并有納稅記錄;

2、房屋所有權證、營業執照和稅務登記證注明的營業地點相一致。

（四）征收范圍內的違章建筑物和超過批準期限的臨時建筑不予補償；未超過批準期限的臨時建筑，可按照現行工程造價給予補償。

（五）征收范圍內的附屬物根據附件3評估補償；特殊結構房屋、附屬設施或裝修由評估機構和房屋征收部門共同勘測評估確定；

征收樓房房產證中載明并與樓房一體建設的車庫或儲藏室，其補償金額中包含車庫或儲藏室的區位價。

（六）房屋征收范圍確定后新建、改建、擴建的房屋、附屬物及裝修等不予補償。

（七）搬遷補助、臨時安置補助和停產、停業損失補助

因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門按600元/戶的標準支付給被征收人搬遷補助費。

被征收合法住宅房屋實行貨幣補償的，由被征收人自行安置，征收人按被征收房屋合法建筑面積每平方米15元一次性付給被征收人臨時安置補助費。征收合法住宅房屋實行房屋產權調換的，在協議規定的過渡期限內，被征收人自行安排住處的，征收人按被征收房屋合法建筑面積每月每平方米6元的標準支付臨時安置補助費。

因征收人責任延長過渡期的，自逾期之月起，征收部門向實行產權調換的被征收人按原補助標準的兩倍支付臨時安置補助費。

征收合法私有營業房屋的，征收部門按被征收合法營業房屋建筑面積每平方米100元的標準一次性支付被征收人停產停業損失補助費。

（八）對平房合法用地大于或等于166平方米、合法住宅房屋建筑面積小于100平方米，以及無土地證、房產證的被征收人，按以下辦法進行補償：實有合法住宅房屋建筑面積至100平方米合法享用住宅房屋建筑面積之間的部分，按[合法享用住宅房屋建筑面積(100平方米)－實有合法住宅房屋建筑面積]×被征收房屋區位價進行補償，該面積不計入安置住宅面積，且實有合法住宅房屋建筑面積不再享受平房容積率系數調整；合法住宅用地面積小于166平方米的，按實際合法用地面積0.6的建房容積率確定合法享用住宅房屋建筑面積，并按以上辦法進行補償。

（九）規劃征收范圍內的供水、排水、天然氣、供熱、電力、電信、有線電視等市政配套設施需要遷移的,由產權單位按照統一規劃要求無償自行遷移；被征收人原有安裝的供水、天然氣、供熱、電力、電信、有線電視等設施需要拆除的，安置房未統一配套或實行貨幣補償的，按現行市場價格付給初裝費。

二、房屋征收安置政策

（一）房屋征收部門應對要求采取房屋產權調換的被征收人進行補償和安置，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

1、被征收房屋實行產權調換的，安置住宅房屋價格本著“征一還一”的安置原則確定。

安置樓房平均價格、車庫價格和儲藏室價格按附件6“住宅房屋評估和安置樓房優惠價格”結算。

被征收樓房房產證中載明的車庫、儲藏室，其建筑面積不計入產權調換合法建筑面積之內。

安置住宅房屋建筑面積按照國家頒布的《房產測量規范》進行計算，車庫或儲藏室建筑面積不計入安置住宅房屋建筑面積之內。

2、被征收人的安置住宅房屋土地使用權按照原征收房屋土地使用權使用性質進行確定。原征收房屋使用土地是國有出讓土地的，安置住宅房屋發放國有出讓土地使用權證；原征收房屋使用土地是國有劃撥土地或集體土地的，安置住宅房屋發放國有劃撥土地使用權證。

（二）安置住宅房屋面積及戶型選擇

安置住宅房屋的戶型根據被征收房屋合法建筑面積進行選擇。

被征收人在規定的期限內，簽訂《房屋征收補償安置協議》并騰空房屋的，可享受以下安置住宅房屋優惠政策：

1、被征收人可根據被征收合法住宅房屋建筑面積在原則上不超過20%的范圍之內選擇安置住宅房屋。

2、父母子女、親兄弟姐妹由本人書面共同申請，經房屋征收部門研究通過，可辦理合戶手續，合計合法建筑面積選擇安置住宅房屋。

3、戶型面積選擇

被征收人按照被征收房屋合法面積對應選擇戶型及地上室或車庫；擁有住宅合法面積小，照顧20%后仍達不到最小戶型的，只能選擇最小戶型；擁有住宅合法面積大于最小戶型，照顧20%后，只可選擇相鄰面積對應的戶型；擁有住宅合法面積超過最大戶型面積的，可按上述辦法選擇兩套以上的戶型。

（三）安置樓房的價格按以下標準結合附件4“樓層調整系數”計算：安置樓房建筑面積超過被征收住宅房屋合法建筑面積10%（含10%）以內的部分，按照安置樓房優惠均價計算；安置樓房建筑面積超過被征收住宅房屋合法建筑面積10%—20%（含20%）部分，按附件6“10%—20%部分優惠均價”計算；安置樓房建筑面積超過被征收住宅房屋合法建筑面積20%以上部分，按征收時安置房屋周邊區域新建商品房市場平均價格計算(詳見附件6)。

（四）對被征收人系孤寡老人或直系供養親屬系下肢殘疾、雙目失明或年齡超過70歲以上的，本人提出書面申請，由單位或社區申報，經民政、殘聯審查公示無異議，在房屋征收公告規定的簽約期限內簽訂房屋征收補償協議并騰空房屋的，可優先安置在一層。

（五）被征收人符合住房保障條件的，房屋征收部門為被征收人提供安置保障房，面積不低于國家強制性標準規定的住宅設計最低套型面積。

（六）安置順序

實行房屋產權調換統一安置的,被征收人按“早搬遷、早選擇”的原則進行安置，具體安置順序根據房屋征收實際情況制定辦法進行確定。優先安置一層的被征收人在選擇安置樓房位置時，只能選擇安置樓房對應車庫或儲藏室。

（七）產權調換結算

如被征收人安置住宅房屋總價款超過房屋征收補償費和獎勵的總額，其差價款分兩次結清。第一次在房屋征收部門和被征收人簽訂房屋征收補償安置協議10日內付差價款的70%；第二次在安置住宅房屋交付前將余款全部結清。交款通知送達之日起逾期30日仍不交清安置住宅房屋差價款的，視為自動放棄安置，由房屋征收部門退回原預付款，安置住宅房屋由征收部門另行處理。

如房屋征收補償費和獎勵的總額超過安置住宅房屋總價款，房屋征收部門在被征收人簽訂房屋征收補償安置協議并將被征收房屋及其附屬物全部搬遷完畢30日內向被征收人支付差價款。

三、被征收房屋合法建筑面積的認定

市政府在作出房屋征收決定前，組織市規劃局、房地產交易中心、國土資源局和房屋征收部門等有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。

四、獎勵政策

（一）貨幣補償、自行安置獎勵

被征收人選擇貨幣補償并書面承諾自行解決居住問題的，房屋征收部門在被征收人住宅房屋評估總額的基礎上，增加15%作為貨幣補貼予以獎勵。

（二）提前搬遷和簽訂協議獎勵

對被征收人實行兩次獎勵。第一次，被征收人在房屋征收公告規定的簽約期限內簽訂房屋征收補償安置協議的，每戶每提前一天獎勵600元（最高獎勵12000元）；第二次，對在房屋征收公告規定的搬遷期限內全部完成搬遷并結清安置房差價款的，每戶每提前一天獎勵400元（最高獎勵8000元）。

只征收地面附著物未征收合法房屋，在征收公告規定的搬遷期限內，被征收人簽訂地面附著物征收補償協議并完成搬遷的，按地面附著物補償費的5%給予獎勵（最高不超過20000元）。

五、法律責任

房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，房屋征收部門報請市政府依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，市政府依法申請人民法院強制執行。

篇（9）

（一）城市房屋拆遷工作是一項系統工程，實行屬地負責制，各鎮、辦事處負責本轄區內的房屋行政強制拆遷工作，區公安、規劃、財政、發改委、建設、國土、房管、物價、民政、工商、稅務、市容管理等部門應各司其職，密切配合，保障順利進行。

（二）拆遷人應根據拆遷預評估報告，按規定向區房屋拆遷主管部門交納拆遷補償安置資金后方可實施房屋拆遷。城建重點工程、土地儲備項目及重大拆遷項目的拆遷補償安置專儲資金不低于50%。區房屋拆遷主管部門負責專項儲存專儲資金，依照與拆遷人、金融機構簽訂的協議，設立專門帳號進行監管，同時接6768

受財政部門的監督拆遷人嚴格執行協議，保證專儲資金的安全。

（三）拆遷評估機構的選定，按照《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》第十九條的規定執行。

（四）區拆遷主管部門及房地產評估機構行政主管部門要加強對房屋拆遷實施單位、評估機構的動態監管，實行企業信用檔案制度和業績考核制度。凡因房屋拆遷實施單位、評估機構的過錯延長拆遷期限的，一律不得承接新的服務項目，并依法予以嚴厲查處。

（五）未經規劃行政主管部門批準，擅自將住宅房屋破門（窗）開店改為經營用房的，工商部門不予辦理營業執照。

凡列入舊城改造計劃的“棚戶區”范圍內的房屋，區有關部門原則上不予辦理房屋改、擴建，戶口遷入及房屋分戶等手續。

拆遷過程中弄虛作假、蓄意騙取拆遷補償安置資金的，有關部門應當依法查處。

二、完善拆遷補償政策

（一）住宅房屋自竣工之日起至拆遷許可頒發之日止，不滿五年被拆遷的，拆遷人應當對被拆遷人增加補償金額。具體標準為拆遷房屋評估額的15％。住宅房屋的竣工日期，以建設單位辦理竣工驗收備案日期為準。

（二）被拆遷人（含公房承租人）只有一處住房且實際居住，拆遷補償款達不到最低補償標準的，經拆遷人在拆遷范圍內公示、核準，按照*區城區住宅房屋拆遷補償最低3.6萬元予以補償。住宅房屋拆遷補償最低標準6970

將根據房地產市場的變化進行調整并公布。

（三）被認定為經濟特困（享受城市低保）的被拆遷人，拆遷補償款低于3.6萬元的，可以選擇獲得最低補償款3.6萬元后自行解決住房，也可以選擇由拆遷人使用拆遷補償款異地購買成套使用面積不小于國家住宅設計規范規定的最小戶型面積標準的房屋予以安置。

（四）非住宅房屋拆遷補償采取貨幣補償方式。

同時符合下列條件的非住宅房屋，認定為商業營業用房：

1、具有合法的商業營業用房批準文件；

2、持續按照商業用地納稅。

商業營業用房采取路線價法或市場比較法評估，不能采取上述方法的，可以采取收益法進行評估；土地性質為出讓的，評估時根據土地出讓協議剩余使用年限比例扣除土地出讓金增值部分；土地性質為劃撥的，評估時按照規定扣除土地出讓金增值部分的40%。非營利性的科教、文化、衛生和社會公共福利性公益事業用房以及工交倉儲用房采取成本法評估。

（五）住宅房屋改為非住宅房屋使用的，應當提供規劃行政主管部門的批準文件，方可按照非住宅房屋予以補償；不能提供規劃行政主管部門批準文件的，經拆遷人現場核準后，按照以下方法予以評估補償：

1、住宅樓一層（包括平房）改為非住宅房屋使用的

（1）1984年1月5日前持有營業執照并實際連續作為非住宅房屋使用的，參照同類非住宅房屋，按照收益法予以評估，依法需扣除土地出讓金的，相應扣除土地出讓金增值部分的40%。但拆遷補償款不得超過同類住宅房屋拆遷補償款的2.5倍。

（2）1984年1月5日后取得營業執照并已持續營業一年以上的，參照同類非住宅房屋，按照收益法予以評估，依法需扣除土地出讓金的，相應扣除土地出讓金增值部分的40%后，按一定比例予以補償：1至5年（含本數，下同）為60%，6至10年為70%，11至15年為80%，16年以上為90%。但拆遷補償款不得高于同類住宅房屋拆遷補償款的2倍。

2、二層及二層以上住宅房屋改為非住宅房屋使用的，按照住宅房屋予以評估補償安置。

3、住宅房屋改為非住宅房屋使用，被拆遷人要求產權調換安置的，一律按住宅房屋予以安置。

三、加強拆遷組織領導

區政府成立推進拆遷工作領導小組和推進拆遷工作辦公室，負責組織、協調和推進全區的拆遷工作。區推進拆遷工作領導小組由區政府主要負責人任組長，分管負責人任副組長，建設、規劃、國土、監察、公安、民政、城管、環保、、法制、工商、稅務及辦事處負責人為小組成員。區推進拆遷工作辦公室設在區建設局，配備專職人員，在區推進拆遷工作領導小組的領導下開展工作，并接受市拆遷和國土主管部門的業務指導。各鎮、辦事處相應成立推進拆遷工作領導小組和推進拆遷工作辦公室，負責組織、協調和推進本轄區的拆遷工作。

(一)區推進拆遷工作領導小組主要職責：

1、負責審查擬定本區內拆遷年度計劃；

7172

2、協調解決拆遷過程中的重大問題；

3、依法組織實施行政強制拆遷；

4、督促檢查拆遷計劃落實情況；

5、依法查處拆遷過程中的違法、違紀行為。

(二)各鎮、辦事處推進拆遷工作領導小組主要職責：

1、承擔區政府投資的市政重點工程拆遷、收儲地塊拆遷和區政府審定的其他拆遷任務；

2、接受拆遷主體委托，做好房屋拆遷許可前的準備工作；

3、負責拆遷政策、法規宣傳，做好拆遷動員工作；

4、負責組織召開協調會，協調拆遷矛盾：

5、配合做好拆遷的許可聽證、裁決聽證、行政強制拆遷聽證及各類文書的送達等工作；

6、配合執行行政強制拆遷和做好強制拆遷善后工作；

7、負責處理本轄區內拆遷工作，做好被拆遷特困戶的安置工作；

8、監督轄區內拆遷實施單位的拆遷行為，確保依法拆遷；

篇（10）

《中華人民共和國物權法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》

二、征收范圍

區街以南，中華路以西，外環路以北。

三、征收補償安置辦法

房屋征收補償安置采取貨幣補償和產權調換兩種方式。被征收房屋價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構確定。

（一）貨幣補償方式

1．確權住宅房屋補償標準

由房地產價格評估機構結合被征收住宅房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等因素，確定被征收住宅房屋的補償面積單價。

2．未確權房屋和無證（照）門（耳）房補償標準

（1）未確權房屋補償標準

征收區域內未確權房屋按200元/平方米標準予以補償。

（2）無證（照）門（耳）房補償標準

對于征收區域內無證（照）門（耳）房，按照100-150元/平方米標準補償。

3．對于征收區域內由于歷史原因造成的無產籍住宅房屋（正房），居住人具有征收區域內戶口，房屋歸屬無糾紛，且屬唯一一處住房的，經市房屋確權領導小組組織認定，并在征收區域張榜公示后無異議的，參照有照房屋市場評估價的70%給予補償。

4．對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。

5．非住宅房屋貨幣補償標準

按照被征收房屋的市場評估價格予以補償。

6．臨街“住改非”房屋停業補償標準

（1）對利用臨街被確權房屋從事生產經營并取得營業執照、依法納稅滿一年的“住改非”房屋，停業費按其經營面積的被征收房屋市場評估價值20%給予經營者一次性貨幣補償。

（2）對利用臨街被確認為一戶一宅的無照房屋從事生產經營并取得營業執照、依法納稅滿一年的“住改非”房屋，停業費按其經營面積的被征收房屋市場評估價值20%給予經營者一次性貨幣補償，經營面積按70%計算。

（3）對利用臨街未確權房屋從事生產經營并取得營業執照、依法納稅滿一年的“住改非”房屋，停業費按其經營面積的被征收房屋補償價值（200元/平方米）的20%給予經營者一次性貨幣補償。

7．搬遷補助費

（1）征收住宅房屋搬遷補助費標準，按被征收房屋建筑面積每平方米5元計算。“住改非”房屋按被征收房屋實際經營占用面積每平方米8元計算,搬遷補助費支付給經營者。

（2）征收非住宅房屋搬遷補助費標準，按被征收房屋建筑面積每平方米8元計算，搬遷補助費支付給經營者。

（3）搬遷補助費發放方式，采取搬遷時一次性發放。

8．臨時安置補助費

（1）征收住宅房屋實行貨幣補償的，一次性支付臨時安置補助費，標準為每戶600元。

（2）征收非住宅房屋實行貨幣補償的，一次性支付臨時安置補助費，標準為每戶800元。臨時安置補助費支付給經營者。“住改非”房屋參照此標準執行。

9．裝修補償標準

被征收房屋室內裝飾裝修的補償金額按重置價格結合成新，通過委托評估確定。

10．附屬物及青苗補償標準

按附表一、二、三的具體標準執行。

（二）產權調換安置方式

產權調換安置僅適用于被確權住宅房屋和被確認為一戶一宅的無證（照）房屋。

1．限定價格安置的最大面積為120平方米，被征收人確權房屋面積超過120平方米的部分，要求產權調換的，按被征收房屋的市場評估價格與市場價格結算差價。

2．選擇產權調換方式的，對住宅房屋確權面積120平方米以內部分實行“拆一還一”（拆一平方米還一平方米），不找差價。對面積超過被征收房屋面積在5平方米以內的增加部分，按限定價格計算；對面積超過被征收房屋面積在5平方米以外的增加部分，按市場價格結算。

3．被征收人為低保戶的，每戶面積不足50平方米的獨一處住房，按50平方米安置。免交50平方米以內增加面積部分差價款。

4．對只有唯一住房，每戶面積不足50平方米的，按50平方米安置。對50平方米以內增加面積部分按限定價格的60%結算

5．被確認為一戶一宅的無證（照）房屋，選擇產權調換方式的，按照被確認房屋面積70%標準予以安置。

6．臨時安置補助費

征收住宅房屋實行產權調換的，對自行安排住處的被征收人，臨時安置補助費按被征收房屋建筑面積每月每平方米5元發放，每月不足300元的按300元/月核發。搬遷時按照協議中明確的過渡期限分期預發，第一次預發12個月，期滿后續發。

協議約定的過渡期滿后，尚未交付使用的，自過渡期滿之日起，每月雙倍支付被征收人臨時安置補助費。

7．其他費用標準參見貨幣補償中的相關標準。

（三）種植區、養殖區及企業征收補償安置

1．種植和養殖區補償

委托評估機構對種植戶和養殖戶的建筑物、構筑物、附屬設施及相關搬遷補助費等進行評估，根據評估結果予以一次性貨幣補償。

2．企業補償安置

委托評估機構對企業資產進行評估，根據評估結果予以一次性貨幣補償。

四、相關優惠政策

（一）住宅房屋優惠政策

1．具有本村戶口的低保戶、榮軍戶、殘疾人等家庭有特殊困難的，提供相關證明，并經街道、村委會、民政部門證實后，只有唯一一處并且未確權的住房（房屋面積不超過50平方米），參照確權房屋給予補償或安置，安置面積不超過50平方米。

2．自正式簽訂征收協議之日起20日內簽訂協議并完成搬遷的，每戶按建筑面積50元/平方米予以獎勵；實行產權調換的房屋，同時，一次性支付24個月臨時安置補助費。

3．回遷戶自正式通知回遷之日起，免收2年電梯費、物業費。

4．自正式簽訂征收協議之日起20日內簽訂協議并完成搬遷的，限定價格按2600元/平方米結算，市場價格按3200元/平方米（均價）結算。

（二）種植區和養殖區優惠政策

被征收人在規定期限內簽訂補償協議,并按協議約定期限內完成搬遷的，按每戶每平方米50元予以一次性貨幣獎勵。種植戶、養殖戶與房屋產權人不是同一人的，在規定期限內完成搬遷的，獎勵給種植戶或養殖戶。

（三）對被征收人及其家庭成員在上房村的承包土地，按照承包合同確定的面積給予一次性耕種交通補助費，標準為600元/畝。

五、情況

1．位置

位于區盤宇街以南、友誼街以北、中華路以東，金城路以西。具置以規劃部門的批準文件為準。

2．面積戶型

以中小戶型為主，設定兩室50平方米、兩室一廳65平方米、75平方米，三室一廳85平方米、97平方米，三室兩廳119平方米6種戶型。

3．的樓層差價

為高層住宅，實際建設層數，根據回遷協議所需套數、并經市規劃建設審批領導小組確定。

市場價格以住宅首層為基數按逐層遞增的方法確定，每層差價為30元/平方米。在120平方米內，按照確權面積選擇以及樓房增平面積在5平方米以內的，無樓層差價。

4．選擇方式

被征收人簽訂征收協議后統一領取協議順序號。搬遷后，持搬遷驗收單領取搬遷順序號。協議順序號與搬遷順序號之和除以2即為被征收人的回遷順序號。所得分值相同的，抽簽決定先后。被征收人按回遷順序號依次選擇回遷房屋具置。在規定搬遷期限內，被征收人未搬遷完畢的，協議順序號作廢，重新排序。

5．建設標準

（1）土建主體工程：符合設計規范的框架結構；

（2）土建裝飾工程：外墻采用節能保溫方案，色澤、外形與小區商品房一致，內墻面刮涂料，地面水泥砂漿壓光，廚房和衛生間地面、墻面按設計標準貼瓷磚；

（3）門窗工程：進戶門采用防盜門，單元門安裝電子對講門，臥室、廚房、衛生間采用木質膠合板門，外窗采用塑鋼窗；

（4）電照工程：按設計要求安裝開關、插座、燈具，走廊安裝共用聲控燈，電表出戶；

（5）給排水工程：室內給水管線使用供水專用管材安裝，水表出戶（一戶一表），并按規范要求安裝節水器具。廚房安裝水龍頭、普通陶瓷洗菜盆，衛生間安裝水龍頭、普通坐便和洗手盆，室內排水立杠為PVC管；

（6）采暖工程：實行集中供熱、一戶一閥分戶采暖方式，立杠采用聚氯脂保溫管，室內采用供暖專用管材及普通散熱片；

（7）電訊工程：通訊、有線電視接入小區網絡；

（8）燃氣工程：燃氣管道進戶，氣表出戶；

（9）配套工程：按小區整體設計方案實施，與小區商品樓配套標準一致；

（10）其他建筑內容按有關設計標準執行并符合國家現行規范要求。

6．管理及費用標準

小區前期物業管理由建設單位通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施。業主大會成立后，根據《物業管理條例》的相關規定，選聘物業管理企業實施物業管理。水、暖、電、氣、有線電視等收費標準按市批準的相關文件執行。

7．過渡期限：至年5月回遷，共計24個月。

篇（11）

*年6月1日以后設計的城鎮七層及以上住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面高度超過16米以上的住宅，沒有安裝電梯的應增設電梯。

二、如需使用異產毗連舊住宅的共有部位增設電梯，或因增設電梯需改變共有部位的外形或結構時，應取得房屋所有權人一致同意，并簽定書面協議。協議中應包括增設電梯費用和電梯使用費（含電費、維修保養費、管理費等）的分攤辦法。

三、房屋所有權人書面同意和投資方委托，房地產開發企業、物業管理企業、房改房原售房單位或投資方等企、事業單位可作為舊住宅增設電梯項目的建設單位，負責組織協調工程報建、設備采購、組織實施等相關工作。

四、舊住宅增設電梯應結合城市舊區改建工作，遵循加強維護、合理利用、調整布局、逐步改善的原則，統一規劃，分期實施，逐步改善。各市規劃行政主管部門應積極協助做好舊住宅增設電梯的規劃報建工作。

（一）根據城市詳細規劃中各規劃地段各項建設的具體用地范圍，建筑密度、間距和高度等控制指標，總平面布置、工程管線綜合規劃和豎向規劃等內容，在舊住宅規劃用地范圍內結合各層平面使用功能核定電梯增設用地位置和界限，提供規劃設計條件，核發建設用地規劃許可證，避免影響本住宅和毗鄰住宅的規劃間距和通風、采光。

（二）根據有關批準文件、設計文件和城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證。

達不到規劃、防火要求或對毗鄰住宅的通風、采光等使用功能造成嚴重影響的，不得批準增設電梯。

五、未預留電梯井的舊住宅增設電梯應當由原工程勘察、設計單位進行補充勘察、設計并編制勘察、設計文件；經原工程勘察、設計單位書面同意（原單位不存在的，經建設行政主管部門同意），也可以委托其他具有相應資質的工程勘察、設計單位進行補充勘察、設計并編制勘察、設計文件。

設計文件中應有隔聲、減振等內容。如設計單位認為有必要對舊住宅結構安全性進行鑒定的，須由具有相應資格的房屋安全鑒定機構進行現場查勘、測試并編制鑒定文書，作為補充設計的依據。

補充勘察、施工圖設計文件須報建設行政主管部門審查批準后方可使用。設計文件還須通過公安消防機構對防火間距、消防車道等消防安全的審核。

已經預留電梯井的舊住宅增設電梯時不需重新進行勘察、設計和報建。

六、各市建設行政主管部門應積極協助做好舊住宅增設電梯的報建工作。

（一）合理縮短辦理勘察、施工圖設計文件審查、工程施工許可證和工程質量監督、安全監督等手續時間。

（二）按照《中華人民共和國招標投標法》及《廣東省實施〈中華人民共和國招標投標法〉辦法》等相關法規，組織、協助本市舊住宅增設電梯項目的建設單位統一進行工程施工、監理、電梯設備采購等批量發包，盡可能降低工程造價。

（三）適當減免勘察、施工圖設計文件審查、工程質量監督等費用。

七、依靠社會力量，多種渠道籌措資金。

（一）經舊住宅房屋所有權人書面同意后，可將部分商品住房售后住宅共用部位、共用設施設備維修基金用于增設電梯。

屬房改房的，經原產權單位同意后，可將部分已房改出售的公有住房共用部位、共用設施設備維修基金用于增設電梯。

（二）舊住宅房屋所有權人共同出資。根據樓層、建筑面積等因素，由舊住宅房屋所有權人按照一定的分攤比例共同出資，并簽定書面協議。房屋所有權人可申請使用本人名下的住房公積金用于增設電梯工程。

（三）電梯廠商投資增設投幣電梯或IC卡、磁卡電梯，誰受益、誰付費，通過收取電梯使用費取得投資回報。

八、引入市場運作機制，結合舊城改造工作，鼓勵房地產開發商積極介入舊住宅增設電梯的建設。

房地產開發商作為獨立的投資方和收益方，承擔綜合改造的全部投入與運作，通過對舊住宅的加層、改造，將新增建筑面積分別按市場價向舊住宅房屋所有權人或社會出售，從而取得投資回報。隨著市場的逐步形成與完善，也可嘗試小區或住宅整體置換、功能再造等模式。

九、舊住宅增設電梯應符合《特種設備安全監督條例》的規定，由具有相應資格的機構進行安裝、檢測，并按規定辦理竣工驗收。

十、舊住宅增設電梯后，可按有關規定辦理公用面積確權手續，原則上誰出資、誰所有。

（一）舊住宅房屋所有權人共同出資建設的，可按出資比例確定房屋所有權人新增的公攤面積，并加入各房產證內。

（二）房改房原售房單位或其他投資者出資建設的（含使用住房售后住宅共用部位、共用設施設備維修基金的），新增公共面積重新核定產權后，可由所有權人按一定的分攤比例向舊住宅房屋所有權人出售。

房改房原售房單位出資建設的（含使用住房售后住宅共用部位、共用設施設備維修基金的），新增公共面積重新核定產權后，也可按現行房改房上市補購公攤面積的辦法，向舊住宅房屋所有權人出售，收回投資款。

十一、舊住宅增設電梯后，經舊住宅房屋所有權人書面同意或業主委員會委托，由物業管理企業負責維護管理；沒有物業管理企業的，可委托電梯廠商等相關單位負責維護管理。

十二、增設電梯可在條件成熟的小區先搞試點，總結出經驗后逐步推廣。

條文依據

第一條

中華人民共和國國家標準《住宅設計規范》（GB50096-*）強制規定，“全國城市新建、擴建的”“七層及以上住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面高度超過16米以上的住宅必須設置電梯。”

中華人民共和國國家標準《老年人建筑設計規范》（JGJ122－99）強制規定，“城鎮新建、擴建和改建的”“層數為四層及四層以上”“專供老年人使用的居住建筑及公共建筑”“應設電梯。”

第二條

建設部第94號令《城市異產毗連房屋管理規定》指出，“異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部位時，應取得房屋所有權人一致同意，并簽定書面協議。”“一方所有人如需改變共有部位的外形或結構時，除須經城市規劃部門批準外，還須征得其他所有人的書面同意。”

第三條

建設部第19號令《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》第六條，“公有住宅出售后，住宅共有部位和共用設施設備的維修養護由售房單位承擔維修養護責任，也可以由售房單位在售房時委托房地產經營管理單位承擔維修養護責任。”

第七條，“住宅共用部位和共用設施設備的維修養護費用，可以由售房單位按照規定比例向購房人收取，維修養護費用不足時，暫由原售房單位承擔。具體收取標準和辦法由省、自治區、直轄市人民政府規定。”“維修養護費用應當專戶存入銀行，由維修養護責任單位專項用于住宅共用部位和共用設施設備的維修養護。維修養護費用的使用受該幢住宅房屋所有權人的共同監督。”

第四條

《中華人民共和國城市規劃法》第二十七條規定，“城市舊區改建應當遵循加強維護、合理利用、調整布局、逐步改善的原則，統一規劃，分期實施，并逐步改善居住和交通條件，加強基礎設施和公共設施建設，提高城市的綜合功能。”

第三十一條規定，“在城市規劃區內進行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關文件，向城市規劃行政主管部門申請定點，由城市規劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規劃設計條件，核發建設用地規劃許可證。建設單位或者個人在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，經縣級以上人民政府審查批準后，由土地管理部門劃撥土地。”

第三十二條規定，“在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規劃行政主管部門提出申請，由城市規劃行政主管部門根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證件。建設單位或者個人在取得工程規劃許可證件和其他有關批準文件，方可申請辦理開工手續。”

第五條

國務院《建設工程勘察設計管理條例》第二十八條規定，“建設單位、施工單位、監理單位不得修改建設工程勘察、設計文件；確需修改建設工程勘察、設計文件的，應當由原建設工程勘察、設計單位修改。經原建設工程勘察、設計單位書面同意，建設單位也可以委托其他具有相應資質的建設工程勘察、設計單位修改。”

第三十三條規定，“縣級以上人民政府建設行政主管部門或者交通、水利等有關部門應當對施工圖設計文件中涉及公共利益、公眾安全、工程建設強制性標準的內容進行審查。施工圖設計文件未經審查批準的，不得使用。”

國務院《城市私有房屋管理條例》第六條規定，“市、縣人民政府房地產行政主管部門應設立房屋安全鑒定機構（以下簡稱鑒定機構），負責房屋的安全鑒定，并統一啟用‘房屋安全鑒定專用章’。”

第七條

建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房［*］213號）第四條，“凡商品住房和公用住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金。維修基金的使用執行《物業管理企業財務管理規定》(財政部財基字［*］7號)，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。”

第六條，“公有住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部門和房地產行政主管部門共同制定，經當地人民政府批準后實施。”

財政部《物業管理企業財務管理規定》(財基字［*］7號)第三條，“代管基金是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。

房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結構部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內存車庫等。

共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。”

第十條