房地產市場的特點大全11篇

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中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-00-01

前言

在市場經濟體制中，總供給與總需求并不始終保持平衡，無論是超額供給還是超額需求都會打破市場平衡，為相關產業的發展帶來諸多問題。而非均衡理論則主要針對上述現象，在市場不均衡條件下研究如何實現市場穩定的一種經濟學理論。本文以非均衡理論為基礎，通過對我國房地產市場供求特點進行分析，以建立房地產市場供求模型的方法對現階段房地產市場供求情況進行了具體分析。

一、我國房地產市場供求特點

1.房地產市場供給特點

現階段，我國房地產市場供給主要特點表現為如下方面：第一，房地產市場具有高度壟斷性。房地產市場的壟斷性從根本上說是土地的壟斷性。由于我國土地使用權主要由各級政府通過招投標方式移交給具有較高經濟實力的土地開發商，長期的政企合作關系為房地產市場的壟斷提供了有利契機。第二，房地產市場具有時期性。所謂時期性具體是指在不同時段內，房地產市場供求變化具有不同的規律。主要由于房價、房源數量均會在一定時期內產生相應的波動。第三，房地產市場具有滯后性和風險性。由于現階段我國多數房地產產品均具有生產周期長、開發價值高等特點。生產周期長將為房地產市場帶來較強風險性和滯后性。

2.房地產市場需求特點

房地產市場需求主要特點則主要表現在房地產市場的區域性、多樣性和層次性。所謂區域性指房地產產品不能同其他產品一樣進行空間上的移動，人們對住房位置的選擇也具有明顯個人偏好。多樣性指根據人們不同的需求，房地產產品在類型、戶型、房型上呈現多樣性。層次性則主要指根據人們具體經濟收入情況，房地產產品也被劃分為中、高、低檔，人們可根據自身實際情況對不同房產進行選擇。

二、模型建立與變量說明

1.有效供求計算與非均衡估計

基于分均衡理論下的定量分析方法可以分為雙曲線聚合方程、最小原則性方程以及CES指數聚合方程等。由于現階段我國房地產市場供求具有較高的聚合性，因此本文以雙曲線聚合方程作為主要研究方法。基于雙曲線聚合的非均衡理論：將某種產品的市場分成若干個微觀市場，在各微觀市場中，該種產品在上市初期均處于過度飽和，即過度供給狀態，此時增加各微觀市場產品需求，產品市場則出現供給量（S-Q）/S減弱的變化。同理，若產品微觀市場需求量達到飽和，此時增加供給量，則出現產品需求量（D-Q）/D減弱的變化。上述兩種變化的關系可用雙曲線聚合方程[（D-Q）/D] [（S-Q）/S]=r2表示。式中，S表示產品供給總量，D表示產品需求總量，Q則表示市場成交量，r為產品供求市場摩擦系數。根據此非均衡理論對我國房地產市場供需情況進行分析可知，影響我國房地產市場供求變化因素很多，例如在供給方面主要受房地產投資規模、房地產既有價格以及房地產投資與開發的成本等因素影響；在需求方面則主要受居民收水平、房地產產品面積、國家相關經濟政策以及銀行信貸水平和利率等因素影響。綜合相關因素，建立非均衡理論下的房地產供求模型：D=α1P+β1Y+γ1+μ1；S=α2P+β2I+μ2。由非均衡理論中雙曲線聚合方程可知，式中D為房地產需求總量，S為房地產供給總量，Q為房地產成交量。此外，本文選取Y（國內生產總值）、P（商品房銷售價格）以及I（商品房投資完成額）作為影響房地產市場供求平衡主要因素。μ1、μ2為模型計算的隨機誤差，r為摩擦系數，其他希臘字母代表相關參數。

2.非均衡方向上房地產市場交易量的確定

為了對房地產市場供求變化進行有效分析并對市場供求變化的非均衡程度進行合理反映，引入房地產市場非均衡度Z，Z= 。以2002―2011年我國房地產市場供求變化為例，據相關數據可知，2002-2005年我國房地產市場的非均衡度Z在0值上下波動，這說明該段時間內，房地產市場供求變化處于基本平衡狀態。而2006-2011年Z值基本達到了0.3（Z值最大不超過1），這表明盡管房地產市場需求量遠遠大于市場供給量，但由于受市場成交量Q以及人民收入水平等多方面的影響，使得既有房地產價格高于人們經濟負擔能力，為人們帶來了購房難題。雖然在2008年國際金融危機爆發后，我國房地產市場發展受到了較大影響，但在國家出臺相關政策后，房地產的價格則又開始升高。一方面，房地產產品價格升高使得房地產市場供求情況始終處于供大于求的市場現狀；另一方面，由于受經濟水平、國家政策以及房地產銷售價格等因素影響，我國房地產市場會在相當長一段時間內呈現出供大于求的市場變化規律。

結論

本文通過對目前我國房地產市場供求特點進行分析，以非均衡理論作為研究方法，利用雙曲線聚合方程建立了房地產市場供求模型。通過分析可知，盡管國家自2006年來對房地產市場總體取向是抑制房價快速上漲、保持房地產市場健康發展，但總體效果并不明顯。因此，國家還需要通過強化市場總量供給管理，增加有效供給；構建多層次市場結構體系，積極培育結構合理的消費梯度市場，以有效滿足多層次住房需求；設立分區域調控標準與預警系統，對不同對象實施差別化調控政策等方式，加強對房地產市場的宏觀調控力度并規范市場秩序，進而實現房地產市場的供需平衡。

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一、我國房地產經紀行業的由來

我國房地產經紀業的歷史源遠流長，其興起可以追溯到很早以前。早在宋代就有“典賣田宅增牙稅錢”的記載；在元代就大量存在從事房地產經紀活動的人,當時從事房地產經紀活動即房屋買賣說合的中介被稱為“房牙”,這一稱謂一直沿用到清代;1840年之后，隨著通商口岸的設立以及租界的設立,許多外商紛紛在中國投資房地產,在我國一些通商口岸城市，如上海,房地產經紀活動隨之產生,在當時出現的專門為房地產業主經營和轉手出租房屋的人，被稱為“二房東”。“二房東”、“房地產掮客”作為一個社會階層一直延續至解放初期。

解放初期,民間房地產經紀活動比較混亂,在20世紀50年代初期,政府加強了對經紀人員的管理,整治了當時的房地產經紀業;隨后由于住房作為“福利品”由國家分配,房地產業一度消失，房地產經紀活動也基本消失。

隨著改革開放，市場經濟體制的逐步完善，特別是城市住房制度的改革，房地產業的蓬勃發展，人們生活、學習和工作節奏的加快和對住房的迫切需求，在城鎮住房體制改革不斷深化和住房分配市場化的強大推力下，作為為房地產業發展服務的房地產經紀業也在逐步發展中形成市場。2001年8月15日建設部了修改的《城市房地產中介服務管理規定》,2001年l2月18日人事部、建設部印發了《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》，對房地產經紀人的考試、注冊、職責等進行了規定，現在建設部即將出臺《房地產經紀管理辦法》，房地產經紀人作為專業技術人員的法律地位得以確立，我國當代房地產經紀行業逐步為社會所承認。

二、經紀人在房地產市場中的作用定位迷惘

目前我國理論界對經紀、經紀人的概念還沒有形成統一的認識，立法界對經紀、經紀人的概念內涵也存在著較為廣泛的爭論。有學者認為經紀包含以下三方面內容：第一，經紀是以收取傭金為目的的有償服務活動；第二，經紀的內涵包括了居間、行紀和等所有受托行為；第三，經紀行為主體包括自然人、法人和其他經濟組織。持這種觀點的人認為：經紀活動不只是單純的牽線搭橋、居間介紹行為，而是與辦理委托事務緊密聯系在一起的，經紀人一方面以自己的名義為委托人辦理代銷、代購的委托事務，即行紀行為；另一方面又以委托人的名義從事活動。正因為這種觀念，為黑中介――低價引進，高價倒出，買方、賣方兩頭隱瞞，賺取差價提供了土壤，經紀人的作用不是促成交易，變成低進高出的商人，以致部分經紀人、經紀公司誤以為他們的效益就是賺取差價，其實不然。

筆者認為，房地產經紀的概念與普通經紀概念不同，分析房地產經紀的內涵要從我國房地產經紀業實際、從有利于規范管理房地產經紀業的角度出發，對我國房地產經紀的內涵進行約定，其內涵主要包含以下兩層含義：一是居間，其特點是房地產經紀人作為受托人不是完成房地產交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達成交易，房地產經紀人不作為人參與交易，其所提供的僅是關于交易房地產的信息服務，而獲取的報酬是傭金。也可以說是一般意義上的經紀概念。二是，其特點是房地產經紀人必須以委托人名義從事受托行為，該受托行為僅限于民事法律行為，而且被人直接承擔房地產經紀人的法律責任，房地產經紀人的報酬由合同約定。這時的房地產經紀人與一般意義上的經紀人概念則完全不同。據上，由于房地產經紀的內涵包括居間與兩部分內容，本文所論及的僅限于居間內容，即一般意義上經紀的概念，受托人不是完成房地產交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達成交易，房地產經紀人不作為人參與交易，其所提供的僅是關于交易房地產的信息服務，而獲取的報酬是傭金。這樣，房地產經紀人作為專業技術人員，借助個人的專業知識和對房地產市場信息的充分把握，輔以法律素質、業務技能（理解能力、判斷能力、溝通能力、協調談判能力和應變能力）來牽線搭橋、居間介紹、說合買賣雙方、促成交易。一方面，為客戶買到最適合他的房屋；另一方面為不同的房源找到最適合它的客戶，按方言即是“房源找到了最好的婆家，客戶找到最好的媳婦”。只有這樣，房地產經紀人才能在由房地產這種特殊商品構成的信息不對稱的房地產市場中，解決信息不對稱，促進房地產交易的開展，理順房地產市場關系，維護消費者利益，彰顯其社會作用。

三、經紀人在房地產市場中的作用原因探究

為什么一般意義上房地產經紀人，不是完成房地產交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達成交易，房地產經紀人在房地產市場中的作用是解決信息不對稱，為客戶買到最適合他的房屋，為不同的房源找到最適合它的客戶，促進房地產交易的開展，理順房地產市場關系，維護消費者利益，而不是低價引進，高價倒出，買方、賣方兩頭隱瞞，賺取差價。筆者以為，這是由房地產商品的特點、房地產市場信息不對稱所引發的。正是因為房地產商品的特點、房地產市場信息不對稱，才有房地產經紀行業。

1.房地產商品的特點探究

筆者以為房地產商品的如下特點,造成房地產市場信息不對稱。

(1)不可移動性

房地產一個最重要的特點是位置的固定性或不可移動性。由于不可移動習慣，每宗房地產的溫度、濕度、日照、交通、周圍環境等均有一定的狀態，從而形成了每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經濟位置。房地產的這種不可移動性，決定了房地產市場只能是一個地區性的市場。

(2)獨一無二性

房地產不像其他商品一樣整齊劃一，可以說沒有兩宗房地產是完全相同的。房地產的獨一無二性，使得房地產之間不能實現完全替代，從而房地產市場不能實現完全競爭。

(3)用途多樣性

房地產由于具有用途多樣性，使得同一宗房地產的利用在不同用途及利用方式之間出現了競爭和優選的問題。

(4)相互影響性

房地產的價值不僅與其本身的狀況有直接的關系,還取決于周圍其他房地產的狀況,受附近房地產用途和開發利用的影響。

(5)易受限制性

政府對房地產的限制一般通過警察權、征用權、征稅權、充公權來實現。這一點說明了房地產投資的風險性，也說明了政府制定長遠房地產政策的重要性。

(6)難以變現性

房地產價值大，加上不可移動性和獨一無二性，因此，房地產變現困難；如果快速變現，又只有相當幅度的降價。

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中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

一、引言

近年來，房地產市場發展先后經歷了城鎮住房消費的快速發展時期（2005 ～2007年）、全球金融危機的調整期（2008年）、金融危機后的泡沫膨脹期（2009～2012年）和房地產市場理性回歸的去庫存期（2012～2015年）和持續增長期（2016年以后）。房地產是國民經濟的支柱產業，又具有商品屬性、土地公有制等社會屬性。我國政府在房地產市場中發揮著較大的影響力和作用，通過金融、政策、制度等多種手段參與房地產市場調控，卻仍然造成了調控方向與實際房價走向不吻合等現象。

對房地產調控市場而言，目前國內外研究方法較多，但對房地產市場調控的研究仍然薄弱，特別是房地產市場調控的有效性、績效方面的研究相對較少，對房地產市場作為公共經濟市場的認識不夠，特別是國內對房地產調控績效方面的分析較為薄弱，應用計量方法闡述調控效果，分析調控方向的研究較少。

DEA方法即Data Envelopment Analysis，是針對單個評價單元，從生產效率的角度評估投入產出效率，是多數據決策評價的重要方法。本文采用DEA方法研究房地產市場調控效率，避免主觀因素影響，并通過簡化計算、減少誤差來克服評價過程中出現的不確定性；同時就房地產市場調控評價而言，作為公共調控手段的房地產市場調控措施，就本身而言評價其調控效果涉及層面較多，很難明確指出其調控方向，但使用DEA方法，可以在探索投入產出效率的同時，比較不同DMU在調控基調相近情況下所反映出的調控效率。

有鑒于此，在以往文獻的基礎上，本文嘗試如下創新：從房地產市場調控的研究背景出發，利用DEA分析方法，選取合適的投入產出數據，分析典型地區房地產市場調控效率，并為下一步房地產市場的調控提出意見與建議。

二、研究方法

（一）DEA方法

盡管DEA方法有較多改進模型，基本上是在原模型基礎上對計算方法等進行的改進，其基本模型如下：

假設n個DMU，每個都有m種類型的輸入和s種類型的輸出，輸入用Xj表示，輸出用Yj表示，評價第j0決策單元DMUj0有效性的DEA模型為：

其中Xj、Yj分別表示投入、產出指標；λ、j表示單位組合系數，θ、S+、S-等作為評價DMU相對有效性的判斷標準。

就本研究而言，上述DMU就是各房地產市場系統，Xj，Yj針對不同政府、銀行等對房地產市場系統的投入、產出的量化結果，進而確定相對有效性。

（二）基于DEA分析的房地產市場調控評價模型構建

DEA方法是將各個評價單元視為DMU，并根據DEA模型的特點調整投入、產出的因素，應用DEA來分析房地產市場調控問題，也是將各地區房地產市場視為DMU，選取指標如下：

DEA模型的效率計算方式測算的就是投入與產出的比值，將DMI的綜合輸入與綜合輸出比的最小值作為該DMU的相對效率值。在實際計算過程中，由于一般DEA模型在計算效率評價時就是按照上述指標體系，對每個DMU單元收集有關數據，然后按照DEA模型的基本思路選取DEA中CCR和BCC模型進行測算，比較DMU之間的相對有效性。

房地產市場調控評價的基本模型如下：假設n個房地產市場DMU，每個都有上述9個輸入類型和6個輸出類型，輸入中的各項數據用Xj表示，輸出的各項數據用Yj表示，按照模型對第j0房地產市場DMUj0有效性進行評價。在選擇DEA模型的具體模型時，應當注意：由于DEA方法主要是測算相對有效性的，DMU的相對效率高低并非只取決于投入或產出水平，而是與兩種水平都相關，所以在實際測算過程中，考慮到資源的有限性，常常限定總輸入量最少時達到總輸出最大；同時，由于就無效的DMU而言，其生產前沿面不變，會導致其效率值與傳統DEA方法測定相同，但從有效程度講，它是無效的，而對有效的DMU而言，在效率值不變的前提下，投入按比例增加，將投入增加的比例作為超效率值，在不考慮其自身的前提下，由于生產前沿面移動，測定的效率值會與傳統DEA測定的效率值不一致，也就可以看出其效率本身是否真的相對有效。因此，在房地產市場調控評價分析過程中，需對上述數據進行處理，盡量采用增速等相對指標以避免數值對DEA的影響；同時，對無效DMU測算時進行考慮。

三、華東典型地區實例研究

本文選取了華東典型地區為研究對象，華東典型地區主要是集中于長江三角洲的以上海為中心的區域。在房地產市場發展過程中，華東典型地區為全國經濟發展較快的地區，是城鎮化推進、房地產市場發展較快的地區，也是房地產市場交易較為頻繁、房地產市場發展相對完善的地區。因此，x擇華東典型地區研究房地產市場調控的合理性與有效性，能對國內房地產市場發展調控研究做出合理評價，并根據房地產調控思路變化體現出各地在房地產市場調控中的地方利益問題。

（一）數據描述

根據前文所述，本文將利用DEA方法對房地產市場調控進行分析，因此數據準備主要是根據上述因素查找相關數據。由于本文主要研究華東典型地區房地產市場調控有關問題，且上文提到實質上我國房地產調控發展主要是在2005年之后，因此本文的數據收集階段為2005年，研究時段為2005―2015年。

（二）數據預處理

由于DEA分析涉及到的數據預處理整體過程相似，因此本文僅以2014年為例，詳細闡述房地產市場調控評價的DEA數據預處理分析過程。

將華東典型地區上海、杭州、南京、寧波、蘇州視為本次房地產市場調控評價分析的五個DMU即研究單元，以上海市數據為例，根據指標體系得到以下數據表。

根據DEA分析的要求將上述有關指標轉換為增量數據，并根據投入產出指標體系進行更改，得到下表。

上述表為華東典型地區上海、杭州、南京、寧波、蘇州的2014年的有關數據，將整理好的該數據進行DEA分析，需要特殊說明，在數據具體處理時，針對所有投入指標都需進行相對度量，也就是采取相對指標進行投入運算，對產出指標進行標準化，對房地產價格指數以穩定為主要產出目的，因此采用模糊判定的方式進行標準化。

（三）數據結果

收集華東典型地區2005至2015年的有關數據，并將華東典型地區2005至2015年所有數據進行整合，統一視為數據集合，進入DEA分析，本次DEA計算為避免CCR模型與BBC模型的沖突，也避免輸入模型與輸出模型對結果的影響，在使用MaxDEA計算過程中，取四種模型的均值作為此次DEA分析的結果。

四、結論與建議

（一）結論

由上表可以看出，從相對效率上看，上海市多次在DEA評價中位于效率前列，這就意味著上海在整個房地產市場調控DEA分析中相對效率較高，即用較少的投入換到了較大的效果，而蘇南地區與浙北地區則呈現出相互交替的趨勢，在金融危機期間，杭州、寧波相對反映速度較快，給房地產市場調控予以較大支撐，但同時也帶來了負面影響，也就是在2012～2013年，杭州、寧波在房地產市場上所反映出的疲態，特別是2013年后半年開始，杭州、寧波的房價在華東地區領跌，這也與前期房地產調控過度有關。

從分時段的相對效率來講，房地產市場調控DEA分析結果可以將房地產市場四個階段的特點展現得更為明顯：2005～2007年，房地產快速上漲時期，其DMU的相對效率均處于較高階段，顯示出投入明顯小于產出，也就是房地產價格快速上漲得益于經濟增速；2008年，由于金融危機影響，但政府反應速度較快，房地產調控投入加大，但房地產市場價格開始下跌但跌幅不大，這就意味著我國房地產調控主要緊跟宏觀經濟形勢；2010年則出現了大多數的DEA效率下跌，這與當時加大房地產投入等不無關系，房地產投入加大非但未帶來預期性的房地產大漲，反而導致當年效率較低；2009、2011～2012年，房地產調控投入加大，趨于穩定，房地產市場價格又進入上漲通道，期間限購等政策層出不窮，但房地產市場價格仍在上漲，也就意味著限購等投入從某種意義上講影響不大，房地產調控政策的制定有所偏差；從2013年末開始，隨著經濟下行及限購政策的取消，整個房地產市場調控DEA有所下降，限購取消對房地產市場有正向作用。2015年開始，房地產市場進入持續增長期，受益于經濟復蘇而持續增長，加上5次降息、4次降省⑾碌饔業稅、下調二套房首付比例、提高公積金貸款額度等連環組合拳，各地房地產市場出現了大幅價格上漲，政策效率較高。

從調控手法來講，上海對于華東地區而言，一直在房地產市場調控DEA分析中位于前列，除了上海經濟發達等原因外，極有可能與上海開征房地產稅有關系，盡管該項稅收額度不高，但房地產稅從稅收角度增加了房地產持有成本，從而影響房地產交易。同時，上海作為國內銀行較為成熟的大城市，其購房貸款的首付比例與執行利率相對較為穩定，對房地產市場調控而言可能也有重要作用。

從房地產市場調控的DEA分析結果可以看出，從華東典型地區房地產市場調控而言，不論是房地產市場調控的相對效率還是房地產市場調控的主要影響因素，最為關鍵的是經濟導向，房地產市場更多地隨著經濟的變化發生改變，主動調控的手段和方式在整個房地產市場中未能起到較好的作用。隨著房地產市場進入到去行政化的2014年之后，利率等金融調控起到了較好的效果，但從房地產調控政策而言，并未根本上改變房地產跟隨經濟發展的步伐的情形。

（二）建議

從我國房地產市場發展規律、我國房地產市場調控過程及上述華東典型地區的房地產市場調控評價來看，過去我國房地產市場調控主要采取政策導向為主的手段進行，但其實質調控效果卻并未達到預期的調控目的，不僅出現了房價奇高不下等問題，還給實體經濟發展埋下了極大的隱患。近兩年來，配合采用了金融等其他調控手段，對房價的調控作用明顯，但在調控力度的把握上，仍需要進一步探索。為此，建議減少部分不合理的稅收，開征房地產保有階段的稅收，完善房地產市場健全金融調控手段，合理確定房地產市場貸款額度，確保房地產市場投資有序過渡，改革房地產利率執行權，利用利率調控房地產市場；規范房地產市場行為，進一步完善房地產中介市場，為房地產租賃、買賣提供良好的市場平臺，賦予房地產以更多的金融屬性；推進房地產市場稅制改革，確保房地產市場評估的獨立化和客觀化。

參考文獻：

[1] 張紅利.中國房地產市場調控績效研究[M].長春：吉林大學出版社，2012：3- 4.

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中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）29-0069-01

一、房地產市場波動含義

學術界對房地產市場波動并沒有確切的定義，許多學者將“房地產市場周期”及“房地產市場波動”混為一談，但是二者之間存在著很大區別。簡單來說，房地產市場波動包含多種形式，周期波動只是其中一種。房地產市場波動廣義的含義是房地產經濟數量表現出依時間先后次序所組成的排列，狹義的定義是指房地產價格水平、房地產經濟增長率等方面的波動形成的整體運行狀態。

二、房地產市場波動根源

房地產市場供求關系變動是房地產市場波動的根本原因。從長期來看，房地產需求會不斷上升，這是由房地產在國民經濟中的支柱性地位所決定的；而另一方面，由于房地產的不可移動性，盡管土地供給和房屋供給都會不斷增加，但是二者在數量和結構上總是存在差異，這就使得一定長的時間內房地產市場發展中存在波動。假設房地產市場供給在短期內保持相對不變，房地產市場需求呈現持續出上升趨勢，而此時土地的供應量不變，房地產生產過程較長，使得房地產市場無法在短期內增加供給，從而使得在相對較長的房地產市場運行過程中，基本保持不變的房地產供給將無法在短期內滿足不斷上升的房地產需求，導致房地產市場波動。

三、抑制房地產市場波動的對策

1.明確房地產市場發展目標

房地產業的穩定健康發展與其市場繁榮，帶動了國民經濟增長，提高了居民的生活水平。為抑制房地產市場波動，建立房地產市場發展目標是必要的。過去的房地產市場主要追求經濟的發展而忽視了社會的需求，因此，明確房地產市場發展的目標是抑制房地產市場波動，促進其穩定健康發展的前提和基礎。

2.加大房地產市場需求調控

供求關系是房地產市場波動的根源，因此調整房地產市場的需求和供給平衡才能從根本上抑制房地產市場的大幅度波動。針對中國房地產市場需求的特點，應通過抑制投資和投機需求、限制被動需求、打擊虛假需求三種措施來調整需求和供給之間不平衡關系。

3.加強保障性住房建設

中國保障性住房制度訂立及建造過程中存在一些問題，出現了資格審查不嚴，保障對象錯位；建設標準不嚴，戶型不合理；區位不合適，交通不便利等現象，這些問題的存在阻礙了保障性住房建設的發展。在保障性住房制度完善方面，應加大保障性住房建設考核力度，盤活空置房進入保障性住房市場、鼓勵房地產商參與保障房建設，完善保障性住房的準入和退出制度。

4.健全房地產市場監控機制

房地產市場運行是個完全動態的經濟變化過程，對房地產開發項目的完整周期實行動態跟蹤能更早的發現房地產市場中存在的問題。首先，應建立房地產市場預警機制，根據監測的數據設立合理的警戒線，為房地產市場調控的時間與手段提供依據。其次，應完善房地產市場監測機制，通過房地產市場監測數據，政府或房地產企業可以對市場進行周密的分析，進而預測供應量，促進供給與需求平衡。房地產市場監測體系建設必須注重其長效性，從監測制度、信息及動態等方面加強長效機制建設。

5.完善房地產業相關政策

能有效抑制中國房地產市場波動的宏觀調控政策有許多因素，主要包括土地供應政策研究、金融政策研究和稅收政策等方面。

（1）完善土地政策

中國土地政策是房地產市場宏觀調控體系中重要組成部分，它以優化土地資源配置、保護土地資源為最終目標，通過經濟、法律及行政手段，以保證國民經濟穩定健康發展。為了使中國房地產市場供需平衡、結構合理，土地供應應進一步定量化、結構化與目標化。根據土地政策對房地產市場的產生的三方面影響，應加強城市存量用地挖潛供應，增加保障性住房土地供應比例，完善城市土地節約集約利用考核評價。

（2）完善金融政策

房地產金融是指，貫穿房地產全過程，隨著中國房地產金融政策體系的建立和完善，中央銀行在貨幣政策上對房地產市場的發展進行引導，運用金融政策促進房地產市場穩定健康發展。金融政策對中國房地產市場的的影響體現在市場供給與需求平衡關系上，通過供給與需求的調整來影響房地產市場的價格。首先，房地產金融政策通過調節貨幣供應量以及利率水平等方面來影響房地產開發企業的融資能力，從而影響房地產市場的供給。其次，金融政策對住房需求市場針對性漸強，2011年1月國務院對貸款購買第二套住房進行了限制，規定貸款利率不低于基準利率的1.1倍。從以上國家出臺的金融政策來看，國家的宏觀調控政策對房地產市場的需求的控制地位越來越重要，影響程度越來越強。

（3）完善稅收政策

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一、房價高居不下的原因

（一）土地價格上漲推動房價升高

影響房地產的成本要素有很多，而其中最主要的是土地的價格。在我國實行土地使用權轉讓制度以來，基于中國國情，即作為一個土地大國，必須保證充足的耕地面積；但另一方面，我國巨大的人口壓力，以及快速的城鎮化進程，又需要有大量的建筑居住用地。有限的土地資源與迅速增長的對城市建設土地需求的矛盾使土地價格在矛盾的刺激下堅挺地上揚。

（二）房地產市場本身的特點

房地產市場是各種要素市場中的特殊市場，它具有供給的有限性和天然的壟斷性。它的價格形成機制的基礎是地租理論，它的利潤永遠高于社會平均利潤。所以房地產市場天然就具有高成本，高投入，高價格的特性。房地產市場是一種區域性市場，作為不可移植的物質載體，在一定區域范圍內有著區域壟斷的特點，這些特點、特性決定了只有很少部分的具有強大經濟實力的集團才有能力進入房地產市場，這樣，房地產市場就天然的具有行業壟斷、區域壟斷的特性。

由此，在競爭區域中，少數寡頭在擁有了對市場的控制力后通過努力擴大房地產差異，弱化競爭，通過先入企業的先發優勢，達到了壟斷地位，又通過其的壟斷地位，使房價維持在較高水準。

（三）金融市場的影響

我國房地產的真正繁榮就是在我國對金融領域的改革的基礎之上，在金融領域放開對個人信用消費貸款的限制后大大刺激了消費者的消費欲望，增強了消費能力，成為房地產市場不斷放大的主要支撐力量，這種有效需求的增長是房地產價格不斷上揚的內在動力。同時，銀行等金融機構對房地產投資者幾乎不加限制的貸款支持使得市場供給能力也不斷增強。于是在有效需求與供給相互促進下房地產價格的上揚也就不可避免。

（四）政府的政策作用

前面的幾點是房地產市場本身的特點，是其內部價格決定機制。而政府則是房地產價格決定機制的重要外部力量。他通過其本身對房地產市場的供求調節來影響房地產市場的價格。主要通過土地供應調節，市場監管，政策以及各種綜合調控手段以影響房地產市場。可以說正是政府的放開房地產市場，實行積極的財政政策，刺激投資拉動內需的政策促進了房地產市場的極大繁榮，也導致了房價的畸高。尤其一些地方政府為了本地的經濟增長人為的對房地產市場的托市更是房地產市場失衡的重要原因。

（五）部分富人一人多房，住房資源不能充分利用

世界公認的合理房價應該是家庭年收入的5倍左右或者是人均年收入的10倍左右。而中國的絕大多數城市的房價已經遠遠超過了這個理論上的正常房價。曾有一個調查表明中國城市的實際房價超出正常房價的幅度。以北京、長沙、西寧為例，北京實際房價超出正常房價3.59倍，長沙為2.31倍，西寧為2.15倍。實際上，在中國無論是相對發達的城市還是相對欠發達的城市，絕大部分的情況都是如此。

二、抑制高房價的措施

雖然政府出臺了很多局域性的措施政策來遏制房價，像限購、大力建保障房等，都起到一定成效但離抑制高房價還很遠。所以我們必須采取更有效的措施去打壓高房價：

首先，加強房地產市場宏觀調控。加強房地產市場宏觀調控的根本目的是為了促進房地產市場的持續健康平穩發展，更好地發揮房地產業對改進居民住房條件、拉動國民經濟持續健康發展。因此，調控要堅持積極穩妥、把握力度的原則。既要積極采取措施，盡快把房價上漲的勢頭控制住，又要防止措施不當而導致房地產市場大起大落。一方面，要采取有效措施增加中低價位普通商品房以及經濟適用住房的供給；另一方面，要重點圍繞需求做好文章：要遏制投機性炒房，控制投資性購房，合理引導住房消費。

其次，加強市場監測，完善市場信息披露制度。全面監測房地產市場運行，給老百姓創造一個透明有序的房地產市場。不斷加強房地產市場信息系統建設，提高各類房地產市場的透明度，逐步形成反映房地產真實供求關系的房地產價格，更好地發揮市場功能，改善投資結構。

再次，高度重視穩定住房價格。各級政府要切實負起穩定住房價格的責任；切實整頓和規范市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行為；加大打擊、處罰各種違規、違法行為的力度；認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查；建立房地產企業信用檔案，違規、違法行為公開予以曝光。對一些情節嚴重、性質惡劣的，建設部會同有關部門要及時依法從嚴處罰，并向社會公布；正確引導居民合理消費需求。

最后，積極貫徹調控住房供求的各項政策措施。強化規劃調控，改善住房供應結構；加大土地供應調控力度，嚴格土地管理；調整住房轉讓環節營業稅政策，嚴格稅收征管；加強房地產信貸管理，防范金融風險。

三、總結

當前房價的高居不下主要與被扭曲的社會制度有關，如果認識不到這一點，就根本不可能實現“住者有其屋”的理想，那些試圖依靠市場機制來解決住房問題的建議和措施，只會進一步強化住房問題的失范現象。經濟學家應該更多地關注當前房地產市場中內在的制度缺陷并探尋完善之途徑而不是去預測房市。然而，當前的一些經濟學卻把自己置于經濟分析師的立場，局限于基于供求分析的狹隘領域和視角來觀察社會現狀并由此提出政策建議，從而就將社會問題的現狀與合理性相混淆了，這是當前房價等問題久而不決的根源。

篇（6）

在我國當前的經濟結構中，房地產是不可替代的重要組成部分，房地產市場的發展不僅帶動了國民經濟，還改善了人民的住房條件，地方政府財政收入也因此得到了很大程度的提高。然而，房地產市場的發展速度過快也導致了很多問題，抑制了房地產市場的未來發展。因此，有必要對我國房地產的現狀、問題以及未來發展進行研究。

一、我國房地產市場的現狀

我國的房地產市場近年來的發展勢頭迅猛，在很大程度上促進了我國國民經濟的增長，與建筑、家裝、家電等行業的發展也都息息相關，具有關聯性強、設計范圍廣等特點。

但過快的發展速度也讓很多問題逐漸凸顯出來，在繁榮發展的表面之下，制度的不健全、市場的不完善、發展的不均衡都使得各方面矛盾愈發尖銳起來。房地產市場的暴利與長期居高不下的房價使市場中的投機行為越來越多，很多房產已經嚴重超出了其實際價值，居民也越來越難以承受，房地產泡沫也因此產生。在這種情況下，很多想要買房的人對房子望而卻步，如果長此以往，就會在一定程度上使房地產市場的投資條件降低，隨之而來的便是房地產市場的走低，供求關系也在此基礎上發生了一些變化。

我國政府為了解決房地產市場中存在的問題，強化了行政管理力度，也出臺了一些相關的宏觀管理政策，但這些手段卻并沒有從根本上改善我國房地產市場的運行狀況，房價依然居高不下。加之建筑材料，土地等物資價格的逐年上漲，使房地產運行的成本提升，也導致了我國房價上升。

二、我國房地產市場的發展前景

房地產是國民經濟不可或缺的重要發展動力，對經濟增長有著非常重要的影響。房地產泡沫雖然是當前主要的發展問題，但房地產的振興依然是主要的發展方向。想要房地產市場在未來穩定健康的發展，政府就需要更加理性的對待市場，充分了解并分析市場信息，構建起長效機制對房地產市場進行調控。

（一）房地產市場的改善方式

在現階段的經濟形勢下，政府需要更加重視房地產市場的穩定性。在最大程度上使房地產交易成本降低，迎合普通公民的經濟能力與住房需求，加大廉租房與經濟適用房建設，運用民生手段，將當期房地產供需問題解決。銀行也可以為房地產市場創造一個相對寬松的金融環境，提供更多的貸款，轉變傳統區別對待的方式。另外，科學合理的規范房價也是當前必須要解決的主要問題，可以運用減免稅費、低補高加等方式實現。與此同時，構建起信息披露機制，將房地產開發商、房屋實際情況等信息公開，提升消費者對這些信息的了解程度，以促進購房。

實際上，解決房地產市場的問題并不是片面的拯救開發商，而是在保障我國國民經濟體系，讓普通群眾了解這一本質，就能夠在一定程度上轉變當前持幣觀房的現象。如果房地產市場崩潰，我國工業必然會面臨著經濟滑坡，失業率也會隨之增加，這些問題都會對國民經濟的發展產生嚴重影響。

隨著央行連續降息，我國整體性的經濟環境也因此得到了有效刺激，房地產市場快速升溫，并逐漸平穩下來。從近一階段的樓市成交信息來看，我國的房地產市場會面臨新一波的增長。資金鏈緊張的問題也隨著貸款利率下調得到了緩解，我國房地產市場的瓶頸已經過去。

（二）政府提出的調整政策

從2015年政府工作報告中我們不難發現，政府對房地產市場的態度是積極且平穩的，運用了很多“促進”、“支持”、“穩定”等詞匯，這也表明國家對房地產市場正在積極進行調整，房地產市場的未來發展也更加趨于健康與穩定。具體表現在以下幾方面：

第一，穩定住房消費，實行因地制宜的政策，將地方政府的主體作用充分落實，滿足普通公民的正常住房需求，從而穩定房地產市場，政府政策的著力點則主要放在金融機構等部門，為房地產市場提供更多的消費支持。第二，加大保障性住房建設力度，實行物質保障與資金補貼雙管齊下的住房保障政策，將一部分存量房轉變為保障房。第三，改革住房公積金政策，提升其利用效率。第四，將城市危房改造計劃提上了日程，與棚改計劃的資金政策一樣。第五，明確的路徑，強化確權、登記、頒證等實際工作，保證不占用耕地，保障農民的實際利益。除上述五點以外，還有特大鎮擴權增能、促進信貸證券化等諸多政策，都是房地產未來的主要發展指導。

房地產行業對我國經濟發展的意義十分重大，在經濟條件的壓力下，房地產對國民經濟的作用愈發凸顯出來。隨著城市化進程的不斷加快，我國將會有4億左右的農民轉移到城市中來，房屋的需求量是非常大的，因此，房地產市場在我國未來的發展空間仍然非常巨大，對國民經濟的作用也是不容忽視的。

三、結束語

房地產一直以來都是我國國民經濟的重要支柱。當前，面對房地產市場中存在的問題，政府和市場都在積極面對，并提出一系列方法，用以緩解房地產市場中的泡沫現象，促進房地產市場的穩定健康發展。從當前形式來看，我國房地產市場的發展潛力仍然非常巨大，發展前景也相當可觀。

參考文獻：

[1]趙楊，張屹山，趙文勝等.房地產市場與居民消費、經濟增長之間的關系研究――基于1994―2011年房地產市場財富效應的實證分析[J].經濟科學，2011，06：30―41

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改革開放30多年，房地產不僅成為重要的生產和生活資產，而且是國民經濟重要組成部分。其中，新建商品房和存量住房是房地產市場流通的主要部分，也是反映區域房地產市場是否健康、平穩發展的晴雨表。在實行房地產市場宏觀調控政策之前，由于城市人口增長過快，普通商品房供不應求，投資投機需求得不到抑制等問題存在情況下，商品房和存量房呈現量價齊升，市場呈現虛假繁榮，房地產市場發展像一匹脫韁的野馬快速前行。買賣雙方出現較多的沖突和矛盾，房地產管理部門不能有效的進行管理，只能被動的解決出現的問題。究其原因，主要是發展速度不符合國情，管理部門只做促發展的工作，忽視重要的監管職責。實現房地產市場又好又快發展，建立對房地產開發企業、房地產中介機構監管制度是唯一正確的方法。只有管理部門高度重視此項工作并積極開展監管工作，才能從根本上消除影響新建商品房建設、流通過程中出現的問題，消除存量住房信息虛假，房地產中介機構違規開展業務等行為。以實際行動解決房地產市場平安發展中存在的障礙，使得監管工作成為房地產市場平穩發展的堅定捍衛者。

二、監管是依法治市場的具體體現

監管工作是按照現行的法律、法規、政策規定，根據工作特點制定具體的工作流程和要求，組織具備一定政策水平和專業知識的人員對監管相對單位開展的專項監督工作。對房地產開發企業監管內容包括：售樓處公示資料、銷售房屋的公示信息、銷售人員的公示信息、銷售中介機構公示資料、公開發放的與銷售項目有關資料。對房地產中介機構監管內容包括：店面公示資料、持證經紀人員公示信息、居間合同示范文本公示及使用、信息平臺。為保證開發企業、房地產中介機構公示內容真實、有效并符合新建商品房銷售、存量房交易、租賃和有關信息規定，房地產市場監管工作尤其重要。天津市區縣房管局監管隊伍要在設定時間內對全部在售新建商品房銷售現場、房地產中介機構門店公示內容進行周期性檢查。在檢查過程中確保一般性問題隨時發現隨時糾正。對違反政策規定的問題均下達責令整改通知書，對整改情況進行復查至整改完畢。對嚴重違反政策損害購房人利益，擾亂房地產市場秩序的行為，在調查取證的基礎上轉執法機關依法查處，同時關閉商品房銷售合同、存量房交易合同網絡打印功能。監管工作具有長期性、穩定性，而監管對象處于不斷變化的情況中，違法違規現象隨時發生，使得監管工作要不斷適應變化的環境，堅持現場監管的傳統，不斷把法治的理念及時傳達到監管對象，使其時刻尊法、守法，按照各項規定從事相關工作，真正實現依法管理房地產市場的目標。

三、監管是改進管理模式的有效途徑

房地產市場管理部門在日常管理中，較為注重制定政策、程序和研究問題的解決方法，注重事物發展的過程，在意形成的結論是否可控。較為忽視事物形成的原因調查，忽視運用規范標準分析構成事物組成成分準入要求合規性的審查，使得管理的措施、辦法、解決問題的效率呈現明顯滯后性。在商品房銷售、房地產中介、房屋租賃等方面出現許多違反市場經濟公平、公正、公開、依法等原則的典型案例，使得相關管理部門疲于應對，在不能及時解決出現的問題情況下，使得、投訴、聚眾維權等事件高居不下。解決這些問題的有效途徑在于從根本上轉變管理方式，由注重事中、事后管理變為注重事前、事中、事后全程管理，建立體制機制完善的房地產市場監管制度成為唯一選擇。通過管理部門將必要的人力、物力及相關資源配置前移，最大限度實現用無形的手調控，處理、化解房地產市場發展中出現的各類問題。用監管的方式形成管控房地產市場的重要手段，使得房地產開發企業、房地產中介機構的執業行為始終處于市場管理部門法眼內。監管部門通過不斷改進監管工作，公開監管規范、程序、標準及處罰辦法，形成透明度高的工作模式。同時，要使開發企業、房地產中介機構清楚，出現違法、違規行為必將受到處罰、信譽受損的結果，真正實現監管工作在維護房地產市場健康發展中的正能量。

四、監管是實現源頭治理的重要手段

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中圖分類號：F293.33　文獻標識碼：A　文章編號：1009-9107(2012)02-0047-04

引言

1997年亞洲金融危機之后，中國經濟出現內需不足，這時，中國的房地產市場剛剛初具規模，國家實施積極的財政政策，加大全社會固定資產投資，并通過住房貨幣化、房地產市場化等相關政策措施，促成了房地產業的形成和發展。經過10多年社會經濟的發展，房地產業表現出關聯度高、帶動性強的自身產業特點。房地產市場連續高速的增長帶動了煤炭、電力、鋼鐵、金融、運輸等相關行業的發展，促進了我國的經濟增長，推進了城市化的進程，改善了城市部分居民的居住條件，成為我國經濟發展的重要支柱產業。

房地產市場的健康發展不僅關系到國民經濟的全局，而且關系人們安居樂業和社會安定繁榮。針對近年來我國房地產市場出現的房價上漲過快、空置率上升、結構不合理等影響市場健康運行的現象，政府加大了對房地產市場的調控力度，土地供應政策也在國家的第五次宏觀調控中首次成為除貨幣政策和財政政策以外的第三個宏觀調控的手段。目前土地供應政策已經上升到與貨幣政策和財政政策的同一高度――由一般的土地供應管理上升到宏觀經濟調控的高度。因此，深入研究土地供應政策和房地產市場的關系，可以為國家對房地產市場更為有效的調控提供政策建議。

一、土地供應對房地產市場影響的傳導機制

宏觀經濟調控可以分為直接調控和間接調控。能夠直接作用于社會總供應或者社會總需求的調控稱為直接調控，不能直接作用于總供應或總需求的宏觀調控稱為間接調控。

“傳導機制”是指從調控手段實施到調控目標實現之間的中間過程。土地供應對房地產市場影響的傳導機制主要是指從土地利用規劃、供地計劃等政策工具實施到房地產市場調控之間有一個傳導過程。

土地供應對房地產市場的影響主要表現在以下兩個方面。首先，土地價格對房價的影響。房地產價格體系是土地價格和房產價格組成相互聯系、相互影響、相互制約的有機整體。土地價格是房價的成本之一，土地價格的增加會引起房地產開發企業的成本增加，房地產企業的投資規模下降，房地產市場的供給減少，最終影響房價；相反，地價下降，供給增加。其次，土地供應量對房地產價格的影響。土地供應量決定房地產開發企業可開發的土地量，影響房地產企業的投資規模，從而影響房地產市場的供給，最終影響房地產價格。但是土地供應的政策影響效果和房價的變化并不是同步的，一段時間內，存在著“時滯性”。土地供應政策時滯包括當局認識時滯、決策時滯、行動時滯和響應時滯。

二、研究方法

格蘭杰因關系檢驗一般常用于測算樣本數據之間的遲滯情況，但對于數據要求較高。因此，本文采用相關性分析研究城市土地市場政策對房地產市場的有效性影響。

在概率論和統計學中，相關(或稱相關系數或關聯系數)顯示兩個隨機變量之間線性關系的強度和方向。在統計學中，相關的意義是衡量兩個變量相對于其相互獨立的距離，在這個廣義的定義下，有許多根據數據特點而定義的用來衡量數據相關的系數。相關性分析是描述兩個或兩個以上變量間關系密切程度的統計方法，是社會學中較為普遍采用的一種資料分析的方法。線性相關系數是測度變量間關系的密切程度的量，反應兩個變量間線性相關程度的量稱為簡單相關系數。對于不同數據特點，可以使用不同的系數。最常用的是皮爾森積差相關系數。其定義是兩個變量協方差除以兩個變量的標準差(方差的平方根)。皮爾生(Pearson)相關系數的計算公式如下：

式中X、y為兩相關變量，它們的測量值都是成對的：(x1，y2)(X2，y2)…(Xn，yn)。

相關系數r的取值范圍在[-1，1]。r=1或，r=-1時，表明兩變量之間完全正相關或者完全負相關，實際上表明兩個變量是線性關系。r=0時，表示變量間不存在線性相關關系；可能是無相關，也可能是非線性相關。

一般地，|r|>0.95存在顯著性相關；|r|>=0.8高度相關；0.5＜|r|0.8中度相關0。

0.3G==|r|＜0.5低度相關；|r|

三、指標選取與模型測算

(一)自變量的選取

由于本文研究的是在土地供應政策影響房地產市場的傳導機制的基礎上，以合肥市為例研究，因此選擇的自變量為土地供應政策的主要兩方面的指標：

X1：合肥市土地經營性用地交易量，即土地市場的土地供給量。

x2：合肥市土地經營性土地交易均價，即地價。

(二)因變量的選取

由于土地供應政策對房地產市場的影響主要表現在房地產市場的供應總量，房地產價格和房地產的投資，因此本文選取的因變量主要是這三類指標：

y1：房地產的投資，包括房地產投資總額y。以及商品住宅投資y12。

y2：房地產價格，包括商品房平均價格y21以及商品住房平均價格y22。

y3：房地產市場供應，包括住宅新開發面積y31，住宅竣工面積y32，施工面積y33。

(三)合肥市土地供應對房地產市場的有效性研究

根據合肥市國土資源局2004-2009年的統計，合肥市經營性土地成交量及畝均價格(見表1)，其中2008年因為金融危機的影響，土地成交量大幅下滑，由2007年的385萬平方米下跌至186.6萬平方米，跌幅近51.6％，而經營性土地的均價從2004-2009年一直持續增長。

根據合肥市房產局的統計，2006-2009年的房地產投資總額持續增長，在2008年以后由于金融危

機的影響，投資額同比增長率明顯放緩，2008年房地產投資總額的增幅從2007年的41.82％跌至27.93％。

由于土地市場的政策的影響效果和房價的變化并不是同步的，在一段時間內，存在著“時間差”。因此對自變量和因變量進行皮爾森相關性分析時，對自變量選取2005～2008年數據，因變量選取2006―2009年數據，并采用方差標準化的方法對變量進行標準化，以消除不同量綱對模型準確性。

通過皮爾森相關性分析，引用合肥市2005-2009年的相關數據，分別計算自變量X1、X2與因變量Y11、Y12、y22、y31、y32、y33的相關系數，得到合肥市土地供應對房地產市場的有效性影響程度(見表2)。

四、結果分析

(一)經營性土地交易量的相關性分析

表2顯示，與y11高度正相關，y12中度正相關，y32低度正相關，與其他因變量可認為在該時間區域內不相關。

由以上分析的結果可知，政府通過控制經營性土地交易量，直接影響的是房地產商的投資，因為投資的行為是房產商人對市場的即時反應，速度較快。

對房地產市場的價格影響表現不強烈，因為房地產市場的特殊性，有著較長的時間周期，本文的數據顯示無法在更長的時間區域內研究其相關性，因此，這也是值得作者去探究的新問題――政府通過土地供應政策對房地產市場的調控，在房價上的表現，一般為幾年才能逐漸顯示出其效果。

對房產供應量的影響，與住宅新開發面積、施工面積幾乎不相關，與住宅竣工面積呈現低度相關。主要原因仍然在于房地產市場的長周期性以及政策對房地產市場的“遲滯性”的時間差。

(二)經營性土地交易均價的相關性分析

表2顯示，與y11顯著正相關，y12、y32中度正相關，與其他因變量可認為在該時間區域內不相關。

與經營性土地交易量相比，很顯然，房產市場的投資額與土地交易均價的相關性更強。因為在土地供應市場，土地價格是其中最敏感的指標，而在房地產投資的行為上，地價也直接影響著房產商的行為。

與房地產市場的價格相關性表現為弱，土地價格是房地產價格的主要成本之一，但是由于房地產市場的時滯性，在本文的研究時間區域內沒有正式地表現出來。

對房地產市場的供應的相關性，與竣工面積呈現中度正相關，原因與上述分析基本一致。

篇（9）

在市場經濟成熟的發達國家，房地產業屬于傳統產業；在這些發達國家政府對房地產業的管理，主要是通過經濟和法律等手段來實現的。在我國，房地產業只有三十年的發展歷程， 國家對房地產行業的管理，也只處在一個探索的階段。在2002年以來，我國房地產市場繁榮，給經濟發展帶來了活力；但房價上漲迅速、空置率上升、住房結構矛盾突出、投資增長快等現象，嚴重阻礙了經濟的健康發展。在經濟學看來，這顯然是一種“市場失靈”的現象。為此，從2003年開始，中央政府制定了一系列的土地政策，期待通過法律的手段，來實現對房地產市場的宏觀調控。這些土地政策對理性分析房地產市場的發展，有著很大的意義。為此，本文就研究國家制定的土地政策對房地產市場的影響，以便能給市場的發展提供參考意義。

一、國家土地政策對房地產市場影響的體現

國家土地政策對房地產市場的影響，第一體現在土地供應的結構上。一個國家房地產市場的健康發展，體現在普通居民能夠買得住宅。但目前房價的飛漲，令普通居民無法購買。居高的房價，市場是無法進行調節，所以只能由國家宏觀調控政策來主導。因此，為了控制房價，國家出臺一系列的土地政策，實現了嚴格的土地制度。 如國家近年來相繼出臺的“8.13大限”、“新國八條”等土地政策，其主要目的是為了控制土地的供應總量。

雖然國家的土地政策，在一定程度上達到減少土地供應總量的目的；對土地的控制，從總量控制變成了結構的控制；這變化主要體現在土地供應結構向中低價位的商品住宅傾斜；這是從目前和長遠滿足中低收入的普通居民的住房需要。但現在我國70%還沒有完全實行廉租住房的制度，住房保障面積還不到4%，所以國家的土地政策還是達不到滿足廣大居民的住房需要。很多專家也指出，只有加大經濟適用房的投入，才能起到降低房價，實現房地產健康穩定的發展。

國家土地政策對房地產市場的影響，第二體現在土地價格上。在以前，很多企業靠著銀行等金融行業的支持，可以低價圈地，拿著成本很低的土地。但是新的土地政策出來后，土地供給總量的減少和土地規則也跟著改變；在規定日期之前，一些沒有按照規定交納土地出讓金的項目，政府就有權強制收回，之后通過土地交易市場上的“招、拍、掛”的途徑，重新進行上市交易；這樣，在嚴格的土地政策下，必然導致了土地價格的上漲，再加上銀根緊縮的影響，房地產企業的資金來源就少了，引起了房開商的開發成本增加，給予他們提高房價的理由。在這嚴格的土地政策管制下，房開商等微觀企業主體就實行“炒作房價”，導致了房地產市場的非理性發展。

國家土地政策對房地產市場的影響，第三體現在對消費者的影響上。政府出臺的嚴格土地供應政策，對消費購買心理產生影響。因為嚴格的土地供應政策，消費者會預感未來房產的減少；作為普通居民，消費房子是為了住宅，所以關心近期投入的最小化，而不是收益的遠期最大化，就會著急購買房子，造成了供給和需求之間的矛盾，房產市場上出現了供不應求的現象。因而，國家嚴格的土地政策，造成了即期消費的出現，這也是房價增長過快的一個原因。

二、國家政策土地需要考慮的因素

從現在土地政策對房地產的影響可以分析到，制定土地政策需要考慮到這一些因素：

1．土地資源的因素

國家在制定土地政策的時候，必需要目前國內的土地資源。人多地少，乃是我國的一個基本國情，而且我國的大片國土是不適宜耕作和定居的高原、沙漠等等；所以，這就決定了我國在土地政策制定上，不應該和世界上的其他國家進行相比較。經濟的發展離不開土地，但現實的國情卻不允許土地的開發上占用過多的耕地。這就需要房地產的發展，要節約和合理地利用土地資源；而且土地的有限性，決定了土地供應的相對不足；因而，在市場對房產需要上漲的情況下，房地產開發的供需矛盾是不可避免的。土地資源的現實狀況，決定了國家土地政策的宏觀調控上，只能綜合平衡各種因素，盡量把矛盾縮小的一個范圍之內，使土地價格保持在一個合理的范圍。

2．房地產的特點

我們知道，房地產業的運轉具有長期性，從土地購置的開始，一直到市場上商品房的供給增加，都要經歷一個較長的周期。土地供應對房地產市場價格的影響，有一個比較滯后的過程。所以，嚴格的土地供應政策，對商品房的價格具有刺激作用，對人們的消費心理必然產生影響，必然引起非理性消費現象的產生。在制定土地供給的政策上，需要考慮房地產市場的發展特點，適當增減房地產的用地量，才能避免房地產市場的大起大落，達到穩定房地產價格的目的。

3．國家經濟形勢

房地產業的發展，和整個國家的經濟形勢是分不開的的。國家經濟的發展，人們收入的增加，必然有能購買商品房的經濟能力。所以，國家在土地政策制定上，需要和整個國家經濟形勢相協調。為此，在對房地產宏觀調控上，應該把好土地審批和信貸投放這兩個關，嚴格控制好固定資產的投資規模，和整個社會的經濟發展形勢相適應。

三、制定有效調控房地產市場的土地政策

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關鍵詞：數學方法；房地產市場；市場調查；市場預測

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2013）30-0155-02

隨著社會經濟的不斷發展，我國的房地產市場也在不斷地實現突破增長，但是在房地產市場的發展中仍然存在一些風險以及問題，因此房地產市場一般都是利用調查與預測的方式來實現市場的規劃發展，這就在我國的市場經濟發展的指導下有效地實現房地產市場的再發展，同時能夠有效地體現我國的市場經濟利益。

1 房地產市場調查與預測解析

目前我國的房地產市場已經實現了從買方市場轉化為賣方市場的突破，這就在一定程度上造成了房地產市場競爭不僅是在價格上的競爭，而且是在非價格上的競爭，這也是我國的房地產市場競爭在經濟發展下不斷強化的主要原因。市場的營銷信息對于房地產企業來說是發展的關鍵，因此市場的調查以及預測就成為我國房地產企業營銷過程中，實現房地產市場發展的主要依據，筆者根據以往的經驗發現，目前的房地產市場在近五年之內已經發展成為了有計劃有制度的市場營銷化體系，在這一體系中只有利用科學有效的市場調查以及預測手段，才能幫助房地產企業根據自身的發展制定具有可操作性的的營銷模式，同時能夠幫助房地產市場在我國的經濟發展中占有重要的位置。

（1）房地產市場調查介紹。在房地產市場調查的過程中主要包括以下三個環節：首先是在調查的前期進行準備，前期你的準備階段主要是分析經濟對房地產市場的影響以及發展的機遇，這個時候就需要確定房地產市場的具體調查目標、制定詳細的調查計劃、根據自身的發展以及文藝設計調查方案，當然要在調查的過程中對于調查的方式、人員等進行計劃，一般采取的是抽樣式的問卷調查，對調查的數據資料進行詳細的整合，為后期的正式調查做好準備工作。其次是正式調查階段，這一個階段的任務主要是收集資料，同時要對調查人員進行專業的調查培訓，這個環節是房地產市場調查過程中最重要的，因此在這個環節中要保證調查的嚴謹。最后一個環節就是調查的總結，這一環節主要是針對前兩個環節中比較分散的數據進行一下整理，并根據經驗對本次的調查結果進行總結，得出比較科學的結論，同時將結論進行記錄，為營銷策略做出明確的建議。

（2）房地產市場預測介紹。房地產市場預測環節是建立在房地產市場調查的基礎之上，我們在進行預測的時候可以利用已經調查得出的資料預測的信息，當然這一過程中需要利用一定方法以及手段，通過對房地產市場中存在的各方面因素整合分析，對一個階段的房地產市場的發展進行一定的判斷。在一般的房地產市場預測環節主要有以下內容：臆斷預測的目標方向性、收集整合調查資料、選擇預測方法并且建立設施的數學模型、審核預測的結果、總結預測結果。

2 數學方法在房地產市場調查與預測中的應用

（1）數學統計方法分析。數學統計分析是一種描述性的定量性分析方法，這一種方法主要依靠描述以及評價研究對象的數量特點以及基本的變化規律。在這一種數學分析方法中比較常用的方法是有集中數據的變化趨勢分析、分散的程度分析以及數據綜合指數的分析。其中的集中數據趨勢變化的分析是將全體數據中的整合變量的方向性規劃為某一個數據指標上，這一點就成為這一組數據中的核心點，同時可以用它來代表整體的數據發展趨勢。這種集中數據整合的方法有很多種，例如可以算術數據的平均數、中位數以及眾數。分散的程度分析是借助整個數據數列之間變量的變化分散程度，數據的標志性變化的情況是指標的變化越小，平均數的代表程度反而越大，統計方法中的常用統計方法有：數據平均差、數據標準差以及離散系數。

（2）數學解析性分析。關于房地產的調查與預測方面的解析性統計分析方法主要是借助數學理論基礎來進行的，通過對調查預測數據的規律進行深入的解析來定量數據的分析，常用的數學方法有：數據的方差分析、預測的聚類分析以及整合的因子分析等。在數據的方差分析中首先通過分析不同的調查數據來進行整合。在了解了整個調查的數列中自變量對因果變量的影響意義來預測整個調查結果的內容。同時數據方差分析應用的過程中針對一般假定的數據分布，可以選擇相對比較穩定的方差來實現數據的預測。在預測的聚類分析中主要依靠特定的并且有規則的數列數據進行多元統計，整個的多元統計可以根據數量的變化選擇多樣性，在房地產市場的調查與預測中我們一般選擇類聚的形式來進行聚類分析。聚類分析系統主要有：聚類法、動態聚類法、模糊聚類法等。當然隨著計算機技術的不斷發展，數學模型的方式成為了整合因子分析方法的主要依據，例如利用計算機中的SPSS軟件對調查的原始數據進行統計。

（3）數學定量預測方法，在這一種方法中主要依據一元線性的模型建立來實現在數據資料的整合，一方面利用運用數學方法，另一方面結合計算機技術，對房地產的營銷變化做出科學的估計和判斷。數學統計模型是一個相對比較穩定的調查與預測應用，同時比較準確、客觀真實，特別是在中短期的調查與預測中有比較客觀的優勢。

3 結語

數學方法在房地產市場的調查與預測中已經有了很長一段的應用歷史，當然在經濟不斷發展的背景下，房地產市場的發展也會不斷地提高，因此在整個過程中，我們可以通過調查與預測的更新來實現房地產營銷的發展，因此對于數學方法的應用需要不斷的去研究探索。

參考文獻

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篇（11）

我國房地產市場雖經一年宏觀調控，但是整個市場走向沒有改變，市場房價仍呈快速上漲勢頭。據國家統計局的數據顯示，2006年第1季度全國房地產開發投資同比增長20.2%，其中商品住宅投資增長23.1%，房地產企業開發土地面積同比增長53.3%，而70個大中城市房屋銷售價格則同比上漲5.5%，部分城市上漲幅度在10%以上。在這種形勢下，有必要認真審視政府調控房地產市場的政策目標，進一步明確調控的依據和政策邊界，以切實推進房地產市場宏觀調控工作。

一、房地產市場宏觀調控的理論依據

政府到底為什么要對房地產市場進行宏觀調控，為什么要給居民提供一定的住房保障？從現象上看，房地產市場出現投資過熱、商品房價格偏高以及百姓住房困難等都是原因，然而從本質上看房地產市場某些內在缺陷才是決定性因素，這些因素導致單純依靠市場機制，無法達到市場供求均衡，更不能避免出現嚴重的市場失靈。正因為如此，從理論上說政府必須通過積極的干預和調控，促進和保障房地產市場健康發展。

1.房地產市場具有高交易成本特征，存在投機炒作問題。與一般商品不同，房地產除了可以滿足居住需要的使用價值外，還具有較高的投機炒作價值。房地產為什么可以用來投機炒作，對這個問題有很多種解釋，但歸根結底在于房地產市場有較高的門檻，具有高交易成本特征。首先，房地產是較為復雜和特殊的商品，房地產市場的參與者，無論是生產者還是消費者，都需要掌握較多的知識和信息，才能成為理性的市場參與者，才能作出其最優決策。現實中房地產的供應者與消費者之間往往存在嚴重的信息不對稱，占有更多信息的一方可以利用這種優勢攫取更多的利益，這一點在房地產商一方表現得特別突出。其次，與房地產相關聯的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產開發資金需要量較大，以至于房地產市場進入門檻比較高，難以在短期內形成完全競爭市場，進而無法保證市場信息是完全的、公開的。雖然房地產市場這種高交易成本特征可以隨著市場的逐漸發育成熟而有所弱化，但仍然會一定程度地存在，相應地市場投機炒作問題總是存在，因而依靠市場自身不可能解決投機炒作問題。

2.房地產具有準公共產品屬性，其價值無法依靠市場完全實現。房地產作為一種特殊的商品，具有準公共產品屬性，有時也稱作“二重性”、社會屬性或政策性。一般商品的消費可能只給私人帶來收益，而房地產卻不一樣，它的消費含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有適當的住房不僅給居民本人帶來利益，而且會對周圍環境，對其他居民帶來益處，包括公共衛生、市容環境、社會治安等方面的利益。另外，房地產消費，特別是居民購房置業，對增強其對國家及所在城市的歸屬意識有很大促進作用。目前包括美國在內的很多西方國家特別采取了鼓勵居民購房置業的政策，都存在這方面的動機。就不同檔次的房地產來說，中低檔的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，準公共產品屬性更為突出。不難證明，讓中低收入人士安居樂業將給社會帶來的好處，體現出的外部效益是無與倫比的。然而，房地產的準公共產品屬性所體現的外部效益并不能通過市場機制來實現，市場機制在公共產品供應或者說公共價值的實現上是失靈的。既然完全由市場機制調節，房地產的一部分價值得不到實現，那么房地產市場供應將可能相對不足，并且主要體現為普通商品房供應相對不足。這時房地產市場雖然可能會出現供求均衡，但那并非是與經濟發展水平相協調的均衡，不是保證居民充分享受到住房福利的最優均衡。

3.房地產具有一定的壟斷性特征，能夠導致市場供求結構失衡。房地產的供應以土地為基礎，而土地具有自然壟斷性特征。任一特定區位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應是有限的。土地的自然壟斷性特征則衍生出了房地產的壟斷性特征。房地產的壟斷性體現為房地產的非同質性。在房地產市場上，受區位因素限制，盡管可以有兩套價格相同的商品房，但不可能有兩套品質完全一樣的商品房。房地產這種非同質性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說獨占性特征，使得房地產的供應者具備某種程度的壟斷地位。房地產的壟斷性特征最終導致房地產市場的供求結構失衡。壟斷表面上看是導致高價格，但價格不是問題的根本，供求結構失衡才是根本問題。由于中高檔商品房定價的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實現甚至擴張壟斷收益，所以房地產企業會傾向于開發中高檔商品房。其結果必然是房地產供應結構失衡，房地產市場的這種供應結構失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有權或使用權的壟斷引發的，因而無法靠市場力量來消除。

二、房地產市場宏觀調控的目標分類

政府對房地產市場進行宏觀調控，正是針對房地產市場內在缺陷展開的，其總體目標就是要消除市場失靈的影響，保障房地產市場的供求均衡和健康發展，促使其與經濟發展和居民生活水平提高相協調。根據所針對市場缺陷的不同和政策效應大小，政府房地產市場宏觀調控目標可分為投機抑制目標、均衡供應目標與福利保障目標。

1.投機抑制目標。把房地產市場上的投機活動抑制在一定程度之內，或者完全遏止投機行為，是政府房地產市場宏觀調控的最經常目標。針對房地產市場投機行為的抑制性政策則是房地產市場宏觀調控中最常見政策。房地產市場上投機行為包括商品房的炒作買賣和房地產開發投資過熱，其共性是沒有正常市場消費需求基礎。這些投機行為的存在，一方面可以給房地產市場集聚更多的資金，增加市場活力；另一方面又可能引發房地產投資過熱，市場炒作過度，導致房地產價格偏高，嚴重時可能形成影響經濟正常運行的房地產泡沫。正因為房地產市場投機行為存在兩種不同方向的作用，在實踐中各國政府往往根據實際情況，對市場投機行為有不同的價值取向和態度，實行不同的調控政策。不過，當市場炒作氣氛過于濃厚，房地產泡沫非常明顯時，各國政府無一例外地會制訂程度不同的投機抑制目標，采取相應宏觀調控政策。

2.均衡供應目標。在房地產市場發展過程中，投資者對于土地壟斷利潤的追求所導致的房地產市場供應結構問題既包括中高檔商品房供應量過大，而普通及低檔商品房供應量偏小，也包括房地產商為追求土地壟斷收益，對土地、商品房的囤積所引發的房地產市場當期供應相對不足。政府均衡供應目標就是針這些問題提出來的。政府根據房地產資源稀缺狀況，特別是土地資源稟賦，結合經濟發展水平，確定適當的，即與居民其它方面消費水平相協調的房地產供給水平，并通過政策引導予以保障，所實現的就是房地產市場均衡供應目標。它包括兩個層次供求均衡，一是房地產市場供應與其它商品的供應相對均衡，居民的居住消費與其它商品的消費水平相協調；二是房地產內部結構供應相對均衡，各種檔次的商品房供應都與需求基本相當，特別是中低檔商品房的供應與廣大居民的住房需求基本相當。

3.福利保障目標。政府為了實現房地產所包含的公共利益或價值，按照公共產品由公共提供的原則，通過有關公共政策參與和調節房地產的供應，為部分居民提供一定的房地產消費福利，由此所引起部分居民房地產消費水平的相對提高，享有基本的住房消費福利，使市場供求均衡得到優化和保障，體現的就是房地產福利保障目標。理論上政府的房地產福利保障極限是使房地產的公共價值得到充分實現，居民享受與經濟發展水平協調一致的住房福利，住房資源得到最優配置，市場達到最優均衡。簡單地說就是居民房地產消費水平不滯后或超前于其它商品消費水平。現實中政府的房地產福利保障因經濟發展階段、政府財力的不同而情況迥異。目前世界各國都沒有給居民普惠制的住房福利，但都程度不同地給中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住條件。即使是極度崇尚自由市場制度的美國也有住房福利保障政策。