房地產(chǎn)開發(fā)的分類大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發(fā)，也是對學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)開發(fā)的分類范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

Abstract: This paper begins with a brief analysis of the project, the project risk, project risk management, and real estate development project risk concept, characteristics and related theory; then in a detailed analysis on the basis of the risk factors of the real estate development projects, the establishment of the risk identification model and use-the model from the external environmental factors, internal constraints and development process factors fully identify investment risks of real estate development projects to determine the list of project investment risk, qualitative analysis and the various types of risk; Next breakeven analysis, sensitivity analysis and fuzzy mathematical theory and analytic hierarchy comprehensive analysis method, the real estate development projects to identify the risk factors for quantitative analysis; final results of the analysis of the risk of real estate development projects, the choice available to the project risk control strategies and methods, and provides a theoretical basis for the risk, risks in the real estate development process.Keywords: real estate project risk analysis, risk control

中圖分類號: F293.3 文獻標識碼:A文章編號：2095-2104（2012）

1、引言

隨著近年來我國房地產(chǎn)項目管理經(jīng)驗與教訓(xùn)的積累，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)逐漸意識到只有做好房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理，確立有針對性的風(fēng)險管理目標，并在項目實施過程中對各類風(fēng)險進行良好的辨識、解析與管理，才能使房地產(chǎn)項目真正地得到系統(tǒng)、全面而有效的風(fēng)險管理，反過來就能促使房地產(chǎn)開放單位的綜合管理水平得到大幅度的增強。同時，房地產(chǎn)開發(fā)項目資金投入量大，項目實施周期普遍較長，在項目開發(fā)建設(shè)過程中可能遇到多種風(fēng)險因素。做好房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別，提前采取風(fēng)險防范措施，對于開發(fā)項目的成功至關(guān)重要。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險的分類

從房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)特點看，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險表現(xiàn)出具有個別性、復(fù)雜性、全面性、不確定性等特征。房地產(chǎn)開發(fā)項目由于地域不同、項目類別不同，不同類別的項目具有各自不同的風(fēng)險；即使同類的開發(fā)項目，因為項目的市場定位、決策系統(tǒng)、風(fēng)險偏好、規(guī)劃和施工技術(shù)等各不相同，項目所可能遇到的風(fēng)險也各不相同。常用的分類方法包括以下五種:

2.1.1純粹風(fēng)險和投機風(fēng)險

純粹風(fēng)險是當(dāng)風(fēng)險因素發(fā)生后，只會單純給開發(fā)項目帶來損失或損害的風(fēng)險因素；投機風(fēng)險既可能給項目帶來損失、但處理和應(yīng)對得當(dāng)，也可能給項目投資帶來額外利潤的風(fēng)險因素。

2.1.2自然風(fēng)險和人為風(fēng)險

自然風(fēng)險是由于自然力的作用帶來的項目投資風(fēng)險因素；人為風(fēng)險是由人的活動帶來的風(fēng)險因素。

2.1.3靜態(tài)風(fēng)險和動態(tài)風(fēng)險

靜態(tài)風(fēng)險是指在既定的社會政治經(jīng)濟環(huán)境情況下，由于自然力的不規(guī)則變動和人們的錯誤判斷、錯誤行為所導(dǎo)致的風(fēng)險，主要是指自然災(zāi)害和意外事故帶來風(fēng)險。靜態(tài)風(fēng)險可能造成的后果主要是經(jīng)濟上的損失，而不會因此獲得意外的收益。動態(tài)風(fēng)險是由于項目實施方式、生產(chǎn)或管理技術(shù)變動所導(dǎo)致的風(fēng)險，是指與社會變動有關(guān)的風(fēng)險，主要是社會經(jīng)濟、政治以及技術(shù)、組織機構(gòu)發(fā)生變動而產(chǎn)生的風(fēng)險。動態(tài)風(fēng)險可能引起的后果是雙重的，既可能給投資者帶來經(jīng)濟上的損失，也可能帶來額外收益。

2.1.4系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險

系統(tǒng)風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)市場宏觀因素變化而導(dǎo)致全部或同類開發(fā)項目報酬率整體變化，對于單個房地產(chǎn)項目而言，這類風(fēng)險可能被預(yù)測，但不能被分散或消除；非系統(tǒng)風(fēng)險是某一特定原因?qū)δ骋惶囟ǖ姆康禺a(chǎn)投資項目報酬率造成影響的可能性，是特定的房地產(chǎn)項目所可能面臨的風(fēng)險，對于某個或某類開發(fā)項目而言，通過采取積極的應(yīng)對措施，能夠有效降低并有可能完全消除這類風(fēng)險。本文認為，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險的分類方法能夠綜合整理并細化各類風(fēng)險因素，并能夠以此為基礎(chǔ)，對項目風(fēng)險進一步進行定性和定量分析。因此，本文后面章節(jié)將主要采取這一類分析方法。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險的特征

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險與項目自身的特點有緊密關(guān)系，這也決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險具有自身的特征。

2.2.1個別性

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資具有差異性，每個項目都有不同的區(qū)位，這種空間位置的差異性決定了世界上沒有兩個完全相同的開發(fā)項目，加上項目投資者、開發(fā)建設(shè)時間、項目設(shè)計方案、施工技術(shù)和建筑材料等都不會完全相同，從而使每個項目面臨的風(fēng)險各不相同。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別時需要突出這種個別性。

2.2.2復(fù)雜性

篇（2）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)項目具有資金投入大、建設(shè)周期長、成本核算環(huán)節(jié)多、投資風(fēng)險高等特點。開發(fā)項目成本可分為直接成本、間接成本。直接成本可直接歸集到開發(fā)成本中，間接成本需按合理的分配原則，才能計入開發(fā)成本中。開發(fā)項目成本核算處理正確與否關(guān)系到企業(yè)收入、成本、利潤等經(jīng)濟效益指標和國家財政稅收。為了加強開發(fā)項目成本核算管理，必須正確核算開發(fā)項目的開發(fā)成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制好各項成本支出。

開發(fā)成本一般包括6項：

1.土地征用及拆遷補償費

2.前期工程費

3.基礎(chǔ)設(shè)施費

4.建筑安裝工程費

5.配套設(shè)施費

6.開發(fā)間接費

現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)會計制度對成本核算業(yè)務(wù)的會計處理規(guī)定不夠明確、具體，造成企業(yè)的會計核算與實際情況產(chǎn)生差異較大，筆者就下面4個方面淺談一下。

1.房地產(chǎn)開發(fā)成本對象的歸集

2.房地產(chǎn)間接成本的分配

3.房地產(chǎn)開發(fā)周期的確定

4.房地產(chǎn)開發(fā)項目的決算

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算產(chǎn)生的原因

（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本對象的歸集

房地產(chǎn)開發(fā)對象是在房地產(chǎn)開發(fā)之前，通過市場調(diào)研、可行性研究報告等一系列充分論證，開發(fā)對象在規(guī)劃設(shè)計審批后確定下來。開發(fā)成本對象在開發(fā)對象確定后，根據(jù)開發(fā)項目規(guī)模大小、復(fù)雜程度，合理確定開發(fā)成本核算對象，成本核算對象劃分過粗過細都不好。過粗無法反映實際成本水平，不利于考核和分析成本升降原因；過細會出現(xiàn)過多共同費用需要分配，增加許多不必要的核算工作。開發(fā)成本對象的歸集問題就顯得很重要。

（二）房地產(chǎn)間接成本的分配問題

房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大，用途多樣，間接成本的分配相對開發(fā)規(guī)模小、用途單一的開發(fā)項目來說，分配間接成本要區(qū)別對待。間接成本一般包括土地購置費、勘察設(shè)計和規(guī)劃、可行性研究、場地平整、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等支出，要在不同開發(fā)規(guī)模、用途中合理分配間接成本就顯得很重要。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)周期確定問題

房地產(chǎn)開發(fā)周期根據(jù)開發(fā)項目規(guī)模、地塊大小、結(jié)構(gòu)、裝修檔次等因素，少則1-2年，多則3-6年不等。對開發(fā)規(guī)模小，地塊小、結(jié)構(gòu)簡單、無裝修的開發(fā)項目，從規(guī)劃設(shè)計方面有開發(fā)獨立、單一等特點，所以開發(fā)周期一般1-2年較短，開發(fā)成本核算比較簡單；而開發(fā)規(guī)模較大，地塊大，結(jié)構(gòu)復(fù)雜、裝修檔次不同，開發(fā)周期一般較長，不確定因素較多，開發(fā)過程中的設(shè)計變更相對也較多，開發(fā)成本核算周期會很長，開發(fā)周期確定問題就顯得很重要。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目的決算問題

房地產(chǎn)開發(fā)項目整體竣工驗收是開發(fā)最后一個環(huán)節(jié)，通過竣工驗收，與開發(fā)項目需求方交接物業(yè)，結(jié)算不同階段銷售（或出租）收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收回投資，核算開發(fā)利潤，形成資金增值。交接物業(yè)時開發(fā)的配套設(shè)施尚未完結(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)項目決算也就遲遲不能決算，決算問題就顯得很重要。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算的解決方法及建議

（一）單獨核算成本

由于同一地塊房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模小、用途單一，結(jié)構(gòu)簡單的開發(fā)項目，可以單獨進行成本核算，核算方法簡單，效率較高。

由于同一地塊房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模大、用途相對較廣，如開發(fā)居住物業(yè)（含普通住宅、別墅、公寓）、商業(yè)物業(yè)（含寫字樓、零售商場或店鋪、酒店等）、工業(yè)物業(yè)（含標準廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、工業(yè)寫字樓等）、特殊物業(yè)等，若同時開發(fā)2種以上物業(yè)類型，可以結(jié)合項目特點和便于管理的需要，按物業(yè)類型劃分成本核算對象，同類型物業(yè)歸集匯總，單列科目。

同一物業(yè)類型有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，結(jié)合實際需要按物業(yè)結(jié)構(gòu)、規(guī)模大小，可進一步劃分成本核算對象。

（二）合理分攤間接成本

房地產(chǎn)間接成本在不同的核算對象中分配，企業(yè)會計制度和相關(guān)法規(guī)規(guī)定，要求開發(fā)不同結(jié)構(gòu)、規(guī)模，合理分攤間接成本，間接成本核算要準確、便于計算，依據(jù)規(guī)定和實際工作，間接成本分配可有如下處理方法：

第一，開發(fā)項目規(guī)模大致相同、結(jié)構(gòu)相同，可以按照建筑面積占開發(fā)整個面積的比例，按面積比例分配間接成本，然后歸集到開發(fā)成本中。

第二，開發(fā)項目規(guī)模大致相同、結(jié)構(gòu)不同，可以按照工程造價占整個開發(fā)項目的造價比例，按造價比例分配間接成本，然后歸集開發(fā)成本中。

第三，開發(fā)項目規(guī)模不同、結(jié)構(gòu)不一致，可以按照工程造價、市場售價占整個工程造價、市場售價的比例，合理分配間接成本，然后歸集到開發(fā)成本中。

結(jié)合以上三種方法，對于其他不同開發(fā)項目，可綜合考慮，分配方法一經(jīng)確定，就不得隨意變更，即使相關(guān)政策需要變更，也要前后連貫，有理有據(jù)。

（三）周期分類核算成本

房地產(chǎn)開發(fā)周期對于開發(fā)規(guī)模小、地塊小的開發(fā)項目，房地產(chǎn)開發(fā)周期較短，單獨核算就可以做到；而開發(fā)規(guī)模較大，地塊大，規(guī)劃設(shè)計較復(fù)雜，房地產(chǎn)開發(fā)成本核算周期較長，單獨核算顯得不合理，可以按照開發(fā)物業(yè)類型分類核算。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目決算問題

房地產(chǎn)開發(fā)項目決算早了，不能準確核算開發(fā)成本；決算晚了，決算也沒有意義，起不到及時核算成本利潤作用。開發(fā)項目決算可按國稅發(fā)【2006】187號文規(guī)定：

已竣工驗收的開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

取得銷售（可售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

按上述進行開發(fā)項目決算時，有的配套設(shè)施費尚未實際支出，可先預(yù)提然后待實際發(fā)生時，及時做相應(yīng)調(diào)整。

參考文獻

篇（3）

中圖分類號： F293.3 文獻標識碼： A

一、前言

近年來，由于城市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的不斷壯大，城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外部性及其治理途徑的問題得到了人們的廣泛關(guān)注。雖然我國在此方面取得了一定的成績，但依然存在一些問題和不足需要改進，在科學(xué)技術(shù)突飛猛進的新時期，加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外部性及其治理途徑的研究，對我國城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著重要意義。

二、“外部性”的理論淵源

在經(jīng)濟學(xué)文獻中,外部性有著許多不盡相同的表述,也可稱之為外部影響、外在性或鄰近效應(yīng),指的是私人收益與社會收益、私人成本與社會成本不一致的現(xiàn)象。最早由阿爾弗雷德•馬歇爾提出的“無形的手”的瑕疵的觀點,被看作是外部性理論的淵源,而此后眾多學(xué)者對這個問題進行的研究使之有了更多不同的解釋。較為簡明清晰的解釋是庇古在福利經(jīng)濟學(xué)中提出的觀點,他認為:“某甲在為某乙提供一些服務(wù)的過程中(這種服務(wù)是有報酬的),附帶的也給其他人(不是同類服務(wù)的生產(chǎn)者)提供服務(wù)或帶來損害,這種服務(wù)得不到受益方支付的報酬,也不能使受害方的利益得到補償。”庇古把這種現(xiàn)象歸結(jié)為社會凈產(chǎn)品與私人凈產(chǎn)品之間的差異,這種差異可能是正的,也可能是負的,因此外部性又可區(qū)分為“外部不經(jīng)濟”(一項經(jīng)濟活動在提供私人凈產(chǎn)品的同時也提供了社會凈產(chǎn)品,如果在提供社會凈產(chǎn)品的同時要求社會或第三者承擔(dān)額外的成本或代價,那么,這項經(jīng)濟活動就給社會或第三者帶來了消極的外部影響,稱之為外部不經(jīng)濟)與“外部經(jīng)濟”。

三、房地產(chǎn)外部性分類及其影響

1、房地產(chǎn)外部性分類

以外部影響的性質(zhì)和作用分,房地產(chǎn)外部性可分為房地產(chǎn)正外部性和房地產(chǎn)負外部性。房地產(chǎn)正外部性是指房地產(chǎn)經(jīng)濟活動給其他人無償帶來了好處,也稱外部經(jīng)濟。與此相反,凡是因房地產(chǎn)經(jīng)濟活動受損而又無補償?shù)耐獠坑绊懕环Q為房地產(chǎn)負外部性,也稱外部不經(jīng)濟。

按經(jīng)濟活動主體劃分,房地產(chǎn)外部性分為房地產(chǎn)開發(fā)的外部性和房地產(chǎn)消費的外部性。無論是房地產(chǎn)的開發(fā)還是房地產(chǎn)的消費,均存在正效應(yīng)與負效應(yīng)。

2、房地產(chǎn)外部性的影響

房地產(chǎn)開發(fā)的正外部性主要體現(xiàn)在三個方面:一是對城市化及經(jīng)濟的有益促進。城市化是社會經(jīng)濟發(fā)展的必然進程和客觀規(guī)律,而房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)是城市化進程中的重要微觀組成部分。二是對其他房地產(chǎn)開發(fā)商或其他生產(chǎn)者的有利影響。房地產(chǎn)開發(fā)項目往往會完成附近的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),這為其他房地產(chǎn)商在相鄰區(qū)域開發(fā)各類物業(yè)創(chuàng)造了良好的環(huán)境條件。三是給消費者帶來了投資價值。城市房地產(chǎn)的良性發(fā)展會提升城市房地產(chǎn)價值,給投資者帶來財富效應(yīng)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中外部性的產(chǎn)生原因

1、地理區(qū)位上的鄰近

房地產(chǎn)項目在推廣中大力宣傳周邊基礎(chǔ)設(shè)施的完備與景觀的優(yōu)美,這就是因為該項目與周邊相關(guān)設(shè)施如學(xué)校、購物廣場、城市綠地等毗鄰,使得這個房地產(chǎn)項目可以不付出額外代價便可享受相關(guān)便利,從而在區(qū)位上占有優(yōu)勢,而購物廣場也因為毗鄰該房地產(chǎn)項目,可以吸納到更多的購物人群與客流量,從而有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2、產(chǎn)權(quán)不明晰

外部性的產(chǎn)生在很大程度上也受制于產(chǎn)權(quán)的不明晰,即對經(jīng)濟資源缺少明確的產(chǎn)權(quán)保護。例如,如果政府可以就房地產(chǎn)項目因周邊公共綠地的存在而獲得更好的空氣質(zhì)量而收取費用,那么,該房地產(chǎn)項目要承擔(dān)一定的經(jīng)濟成本方能得到綠地給它帶來的好處,而其它遠離綠地的房地產(chǎn)項目未得到空氣質(zhì)量更佳的好處也不需支付費用,從而毗鄰綠地的項目便不能從政府建造綠地中得到比其它遠離綠地的項目更多的好處。在這種情況下,外部經(jīng)濟就會消除,反之,外部性就會產(chǎn)生。上面所述,就是因為對公共綠地這種經(jīng)濟資源缺乏明確的產(chǎn)權(quán)歸屬而產(chǎn)生了外部性。

3、市場交易成本過高

交易成本過高會使得市場交易難以進行,或者使得物品產(chǎn)權(quán)無法進行有效的交易。一個房地產(chǎn)項目由于選址不當(dāng),影響了臨近樓房的采光及通風(fēng),被影響樓房里的居民,理論上可以去向房地產(chǎn)項目開發(fā)商請求補償。

4、品牌價值的偏好

通過外部力量的作用改變消費者與生產(chǎn)者的偏好也會產(chǎn)生外部性。其實,從經(jīng)濟學(xué)角度而言,好的房地產(chǎn)開發(fā)公司的品牌對于購房者偏好的誘導(dǎo)是一種外部影響現(xiàn)象。比如,萬科公司作為房地產(chǎn)業(yè)界的知名企業(yè),開發(fā)出的樓盤項目消費者認可率高,往往出現(xiàn)萬科開發(fā)的樓盤項目要排隊爭購的局面,萬科在房地產(chǎn)市場競爭中有著顯著的品牌優(yōu)勢。

5、地產(chǎn)不可移動性造成的自然壟斷

房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種特殊的產(chǎn)品,因為土地是不可移動的,建筑在其上的建筑物也就不可移動,房地產(chǎn)項目在物理特征上具有固定性,它要占據(jù)一定的位置和空間,在同一位置不可能共存。另外,還附帶著采光、通風(fēng)和地基穩(wěn)固等衍生權(quán)利。因此,房地產(chǎn)商品不像其它普通商品一樣可以在市場上互補有無,達到整體市場的均衡,形成了事實上的稀缺性。

五、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中外部性的治理途徑

1、靈活運用價格協(xié)調(diào)機制轉(zhuǎn)化外部性

在某種程度上,外部性可以通過價格機制加以協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)化。這就使得注重讓房地產(chǎn)項目產(chǎn)品創(chuàng)造更多外部經(jīng)濟的開發(fā)商獲得鼓勵,存在外部經(jīng)濟的房地產(chǎn)項目得到經(jīng)濟補償,而讓不注重社會效益的開發(fā)商出局,外部不經(jīng)濟的項目難以在市場立足。另外,如果無需交易成本或成本很低,那么雙方當(dāng)事人在市場上的談判有助于減少外部性的影響。

2、通過綜合改造促使外部性的內(nèi)部化

外部性是相對于一定的范圍內(nèi)而言的,小范圍內(nèi)的外部性在范圍擴大后就變成了“內(nèi)部”的了,如相互競爭的企業(yè)的合并,這就是“外部性的內(nèi)部化”。在城市舊區(qū)中,位于舊區(qū)中的地塊或樓盤,由于房地產(chǎn)價格不僅取決于自身的狀況,也取決于監(jiān)近物業(yè)及房地產(chǎn)狀況,自然很少有開發(fā)商愿意去開發(fā)或重新翻修。因此舊區(qū)的存在對舊區(qū)內(nèi)部的地塊造成了外部的不經(jīng)濟,即使舊區(qū)內(nèi)部的項目質(zhì)量上乘,但考慮到景觀效應(yīng)、社會地位的需求,一些潛在顧客也會放棄購買,開發(fā)商顯而也會顧及這一點,而放棄開發(fā)。而綜合成片開發(fā),使得舊城區(qū)老化這個外部性問題內(nèi)部化了,就解決了這個問題。

3、實行征稅或補貼強制性糾正外部性

稅收和補貼是政府強制性糾正外部性的一種重要經(jīng)濟手段。對于外部經(jīng)濟的房地產(chǎn)項目,政府給予補貼,,這樣就使得更多的房地產(chǎn)開發(fā)商愿意投入資金到這種房地產(chǎn)項目的開發(fā)中去。對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的外部不經(jīng)濟,如對占地面積多、環(huán)境好的別墅征收較高的固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅或臨時稅,這樣就會抑制別墅的修建對自然環(huán)境的破壞,矯正房地產(chǎn)商品供給結(jié)構(gòu)中高檔房過多的不良狀況。

4、加強產(chǎn)權(quán)界定彌補外部性

按照新制度經(jīng)濟學(xué)的觀點,產(chǎn)權(quán)不明是產(chǎn)生外部性的根源,因此界定產(chǎn)權(quán)是彌補外部性的最重要途徑,這一工作在我國現(xiàn)階段得到重視。應(yīng)加快房地產(chǎn)法制建設(shè),從立法上為各項房地產(chǎn)權(quán)利做出明確規(guī)定,并嚴格保護、執(zhí)行。另外,政府應(yīng)組織、協(xié)調(diào)各部門編制好城市規(guī)劃并嚴格執(zhí)行,明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)利用者的行動空間,從而間接地決定產(chǎn)權(quán)的歸屬問題,并進而減少或消除房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營利用中的外部不經(jīng)濟。

5、采取政策管制規(guī)范開發(fā)商的行為

房地產(chǎn)外部性現(xiàn)象的產(chǎn)生與房地產(chǎn)開發(fā)商有很大的關(guān)系,政府應(yīng)制定一定的政策和法規(guī)來規(guī)范開發(fā)商的行為。目前政府采取的主要管制措施有土地供應(yīng)計劃調(diào)控、金融杠桿的調(diào)節(jié)等。另外在公司的注冊、開發(fā)項目的準入、建設(shè)項目的資金融通、土地的使用限制等微觀層面上也有著多種管制。此外,政府對房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實施嚴格的準入制度,將那些專業(yè)水平差、道德品行低、社會責(zé)任感不強、信譽度和顧客滿意度低的企業(yè)或開發(fā)商拒之門外

六、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外部性治理建議

除了控制好以上因素外，城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營外部性的治理還要考慮到環(huán)境因素。環(huán)境是未來經(jīng)濟發(fā)展的又一大支撐。一方面,環(huán)境是資源的載體,維護環(huán)境就是為持續(xù)發(fā)展提供了持續(xù)利用資源的可能;另一方面,環(huán)境又是人們共同的居所,發(fā)展生產(chǎn)的根本目的是為了提高人民的生活水平,其中環(huán)境質(zhì)量是現(xiàn)代衡量社會經(jīng)濟發(fā)展和人們生產(chǎn)、生活質(zhì)量的關(guān)鍵性指標。因此,我們在加快城市經(jīng)濟發(fā)展、進行城市房地產(chǎn)開發(fā)和再開發(fā)的同時,必須注意保護治理好我們的環(huán)境,堅持走經(jīng)濟、社會和資源、環(huán)境相互協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展之路。

七、結(jié)束語

通過對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外部性及其治理途徑的問題分析，進一步明確了外部性的有效治理途徑在城市房地產(chǎn)開發(fā)工程中的重要性。因此在城市房地產(chǎn)開發(fā)工程的后續(xù)發(fā)展中，要加強外部性治理途徑技術(shù)的提高，確保城市房地產(chǎn)開發(fā)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻

篇（4）

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005

［中圖分類號］ F230 ［文獻標識碼］ A ［文章編號］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的房地產(chǎn)按照持有意圖可劃分為存貨、固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)三類，分別歸屬于不同的具體會計準則進行規(guī)范。投資性房地產(chǎn)的范圍包括已經(jīng)對外出租的土地使用權(quán)和地上建筑物以及持有準備賺取資本增值的土地使用權(quán)。從取得途徑上來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)既可以由原準備對外出售的存貨或自用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)改變使用用途轉(zhuǎn)換而來，也可以直接自建作為投資性房地產(chǎn)進行獲利。按照企業(yè)會計準則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量既可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式。允許對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，使投資性房地產(chǎn)同企業(yè)其他類別的房地產(chǎn)的會計核算出現(xiàn)了較大不同，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計信息也產(chǎn)生了較大的影響。

1 公允價值模式進行后續(xù)計量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的會計處理舉例

例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2010年1月1日將一套自建完工原用于出售的商品房出租給乙公司。該商品房的開發(fā)成本為1 000萬元，甲企業(yè)對其計提了200萬元的減值準備。如果出租日，該商品房的公允價值為900萬元。甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本900，借：存貨跌價準備200；貸：開發(fā)產(chǎn)品1 000，貸：資本公積――其他資本公積100。如果出租日，該商品房的公允價值為700萬元，則甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本700，借：存貨跌價準備200，借：公允價值變動損益100；貸：開發(fā)產(chǎn)品1 000。按照企業(yè)會計準則的規(guī)定，存貨計提跌價準備后，如果造成存貨價值下跌的原因消失，企業(yè)可以將已經(jīng)計提的存貨跌價準備轉(zhuǎn)回。但從以上會計處理對比中可以看出，如果房地產(chǎn)企業(yè)將存貨轉(zhuǎn)換為按照公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換日的公允價值入賬，如果房地產(chǎn)的公允價值高于原賬面價值是不允許通過損益轉(zhuǎn)回的，但是如果房地產(chǎn)的公允價值低于原賬面價值則要計入當(dāng)期損益。這種不對稱的會計處理方式，是為了防止企業(yè)通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的公允價值來調(diào)節(jié)利潤，遵循了謹慎性原則，但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤有不利影響。

采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無需按照自用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)類似的會計處理方式，按期計提累計折舊或累計攤銷，也無需對該投資性房地產(chǎn)計提資產(chǎn)減值準備。接上例，如果2010年1月31日該商品房的公允價值上漲100萬元，則甲企業(yè)的會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動100；貸：公允價值變動損益。如果2010年1月31日該商品房的公允價值下跌100萬元，則甲企業(yè)的會計分錄為：借：公允價值變動損益；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動100。投資性房地產(chǎn)公允價值下跌對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響類似于存貨出售價格下跌而計提的資產(chǎn)減值損失。但當(dāng)商品房價格上升超過其原開發(fā)成本時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將這一部分上升的價值體現(xiàn)在利潤表之中，從而增加當(dāng)期會計利潤。

接上例，假設(shè)2010年12月31日，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該商品房出售給乙公司，出售價款為800萬元，不考慮相關(guān)稅費。出售時，該商品房“投資性房地產(chǎn)――公允價值變動”明細科目為借方余額200萬元，“投資性房地產(chǎn)――成本”明細科目為借方余額700萬元，“資本公積――其他資本公積”為貸方余額100萬元。甲企業(yè)會計分錄為：①確認其他業(yè)務(wù)收入。借：銀行存款800，貸：其他業(yè)務(wù)收入800。②結(jié)轉(zhuǎn)公允價值變動損益。借：公允價值變動損益200；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動200。③借：其他業(yè)務(wù)成本600，借：資本公積――其他資本公積100；貸：投資性房地產(chǎn)――成本700。同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房直接對外出售相比，甲企業(yè)的出售收益和成本分別計入了“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”而不是“主營業(yè)務(wù)收入”和“主營業(yè)務(wù)成本”，但由于利潤表并不單獨列示主營業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)，而是合并列示于“營業(yè)收入”和“營業(yè)成本”，因此不會對會計信息造成分類上的影響。從營業(yè)利潤金額的角度來說，從以上分解會計分錄中可以看出，甲企業(yè)確認的其他業(yè)務(wù)收入就是甲企業(yè)收到的銷售款，確認的其他業(yè)務(wù)成本就是甲企業(yè)對商品房的原開發(fā)成本。投資性房地產(chǎn)在持有期間公允價值的變動僅影響公允價值變動損益而不會對營業(yè)利潤造成任何影響。

2 以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響分析

（1）以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算成本。由于相對于歷史成本，公允價值計量屬性具有較大的不確定性，為了保證會計信息的可靠性，企業(yè)會計準則對投資性房地產(chǎn)以公允價值模式進行后續(xù)計量做了嚴格的限制。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租的房地產(chǎn)不存在活躍的市價時，企業(yè)需要參照同類或類似，例如分布在同一市區(qū)、位置相似、環(huán)境相似、建筑結(jié)構(gòu)相似、使用用途相同等，有活躍市價的房地產(chǎn)價格進行調(diào)整、評估確認該房地產(chǎn)的公允價值。如果企業(yè)不具備房地產(chǎn)公允價值的評估能力和評估資質(zhì)，企業(yè)還需要聘請外部資產(chǎn)評估機構(gòu)出具評估報告，這會加大企業(yè)會計處理的難度和成本。

（2）以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計利潤波動性。雖然按照企業(yè)會計準則的規(guī)定，資產(chǎn)的公允價值是指資產(chǎn)買賣雙方在公平交易的前提下，自愿進行資產(chǎn)交付的價格。但事實上由市場交易而產(chǎn)生的公允價值會受交易雙方的投資心理、對市場走向的預(yù)期、談判能力、世界經(jīng)濟形勢等不可預(yù)期甚至非理性的因素影響。作為存貨的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在一年內(nèi)予以出售，而且我國的政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤房不售的做法也有較為嚴格的規(guī)定。但作為投資性房地產(chǎn)進行管理后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以長期持有，并且在每個會計期末將房地產(chǎn)公允價值的變動以持有損益――“公允價值變動損益”的形式反映在利潤表中。這會使企業(yè)的會計利潤喪失歷史成本計量下的穩(wěn)定、連續(xù)和規(guī)律性而變得波動。對于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在政策調(diào)控前，房價一直處于連續(xù)上漲階段，將對外出售的商品房轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，一方面可以達到間接囤房以謀取更大經(jīng)濟利益的目的；另一方面也可以將公允價值的上升反應(yīng)為企業(yè)的當(dāng)期會計利潤，對于上市公司性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以達到粉飾會計報表的作用。但目前政策調(diào)控后，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅下跌趨勢，這種情況下，以公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，對企業(yè)的會計利潤可能產(chǎn)生不良的影響。

3 以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負的影響分析

（1）按照我國目前稅法的規(guī)定，企業(yè)將房地產(chǎn)對外出租而計算繳納的房產(chǎn)稅有兩種征收辦法：第一種是直接按照租金收入的12％計算，第二種則是按照出租房地產(chǎn)賬面原值的70％再乘以1．2％計算。采用第二種方法進行計算時，企業(yè)采用成本模式還是公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量會對出租房地產(chǎn)的賬面價值產(chǎn)生一定的影響。如果今后稅法采用重估資產(chǎn)價值作為計稅基礎(chǔ)，那么在房地產(chǎn)價值上漲時公允價值計量會加大企業(yè)的稅負。

（2）我國計算繳納所得稅采用的是收付實現(xiàn)制，投資性房地產(chǎn)公允價值的變動雖然會影響企業(yè)當(dāng)期會計利潤，但由于企業(yè)并未實際處置房地產(chǎn)，因此經(jīng)濟利益并沒有流入或流出企業(yè)。企業(yè)在計算應(yīng)稅所得額時可以將公允價值變動損益扣除。但是投資性房地產(chǎn)以公允價值進行后續(xù)計量后，將不再計提累計折舊，而累計折舊是可以稅前扣除，因此采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量會加大企業(yè)的所得稅負擔(dān)。

主要參考文獻

篇（5）

隨著市場經(jīng)濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業(yè)會計準則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點，改進現(xiàn)有會計核算方法，更好地發(fā)揮會計職能，是會計人員的職責(zé)。筆者從以下幾個方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題及其改進方法。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認標準，該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實務(wù)中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實性。

1.3 收益評價指標不能真實反映企業(yè)業(yè)績

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強的特殊性，表現(xiàn)在會計年報中往往是業(yè)績波動較大——項目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳，驗收售出后，大量預(yù)收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內(nèi)還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險等等；故此，評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標論好壞，應(yīng)透過指標看實質(zhì)，看其資質(zhì)信譽、實力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險等等。當(dāng)然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。

2 完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策

2.1 正確確定和應(yīng)用收入確認標準

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認應(yīng)符合兩個標準，即法律標準和專業(yè)標淮。

(1)法律標準。法律標淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業(yè)標準的前提條件。

(2)專業(yè)標準。專業(yè)標準是指會計準則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。上述規(guī)定中，收入確認以風(fēng)險和報酬實質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標準，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。

筆者認為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計準則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標志，但并非是確認收入的必要條件。

2.2 引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。

(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設(shè)置賬戶，在此分類明細賬基礎(chǔ)上，再按計劃價格相同的房屋分類設(shè)戶，價格不同的分別設(shè)置。季度前兩個月可按分類明細賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細賬記載的當(dāng)月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。

(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.3 擴大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

篇（6）

全年“國房景氣指數(shù)”呈現(xiàn)“高開低走”的政策背景是：2003年，針對年初房地產(chǎn)開發(fā)投資，特別是到位資金過快增長的趨勢以及為應(yīng)對非典疫情產(chǎn)生的影響，國家有關(guān)部門相繼出臺了清理整頓開發(fā)區(qū)，規(guī)范銀行貸款發(fā)放等宏觀調(diào)控政策，尤其是國務(wù)院《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號），確定了房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)地位，并采取了一系列措施促進了房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康發(fā)展。

全年“國房景氣指數(shù)”明顯上揚的數(shù)據(jù)特征是：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高于上年，投資規(guī)模超過1萬億元；銀行貸款增勢強勁，企業(yè)拖欠工程款增速有所加快；土地開發(fā)面積增速不減，面積超過2億平方米；新開工面積增速加快，占施工面積的比重達到46.5％；商品房平均銷售價格穩(wěn)中有升，局部地區(qū)增幅過快；商品房空置面積雖增速明顯回落，但總量仍在增加。

主要分類指數(shù)走勢

與上年12月份相比，2003年12月“國房景氣指數(shù)”所屬的8個分類指數(shù)全面上揚（空置面積分類指數(shù)表現(xiàn)為下降），其中新開工面積、土地轉(zhuǎn)讓收入、資金來源、空置面積等分類指數(shù)是帶動“國房景氣指數(shù)”高于上年水平的主要原因。

1、新開工面積分類指數(shù)

2003年12月，新開工面積分類指數(shù)為109.36，比11月份上升0.63點，比上年同月上升3.35點。全年各月分類指數(shù)明顯上揚，基本保持在107點，明顯高于上年同期水平。表明全年新開工項目增勢明顯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預(yù)期看好。全國商品房新開工面積突破5億平方米，達到5.43億平方米，增長28.5％，增長幅度比上年增加10.9個百分點。分地區(qū)看，海南、廣西、陜西、河北和等地區(qū)新開工面積增長速度超過50％。其中，海南商品房新開工面積增長84.5％，是增速最快的地區(qū)。

2、竣工面積分類指數(shù)

2003年12月，房屋竣工面積分類指數(shù)為106.27，比11月份下降2.45點，比上年同月上升0.72點。全年房屋竣工面積分類指數(shù)由于季節(jié)規(guī)律遞減，但總體走勢高于上年，尤其是第四季度升幅明顯增加。

全年房屋竣工面積達3.25億平方米，增長21.5％，增長幅度比上年增加2.7個百分點。

分物業(yè)看，竣工商品住宅為2.66億平方米，增長18％，占全部竣工面積的比重達到81.8％；辦公樓竣工面積為971萬平方米，增長9％；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積為3571萬平方米，增長28.1％。

3、本年資金來源分類指數(shù)

2003年12月，本年資金來源分類指數(shù)為108.20，比11月份上升0.87點，比上年同月上升2.46點。

全年本年資金來源分類指數(shù)持續(xù)走高。其中，7月份達到108.89，為全年最高點，此后盡管略有回落，但仍穩(wěn)定在107點以上的較高水平。

全年全國房地產(chǎn)到位資金累計為1.31萬億元，增長37.6％，增長幅度比上年增加7.4個百分點，是1995年以來的最高增幅。其中，國內(nèi)貸款為3125億元，增長45.4％，增幅增加14.3個百分點；企業(yè)自籌資金3758億元，增長38.1％；定金及預(yù)收款5085億元，增長38.1％；利用外資184億元，增長17.9％。同時，企業(yè)拖欠工程款明顯增加，達到1057億元，同比增長22.2％，增幅比上年增加8.8個百分點。

4、房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)

2003年12月，房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為107.11，比11月份上升0.24點，比上年同月上升1.43點。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模躍上新臺階，累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資突破1萬億元，增長29.7％，也是1995年以來的最高增幅。其中，商品住宅完成投資為6782億元，增長28.6％；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資分別為509億元和1277億元，增長更為強勁，增速分別為34.2％和37.6％。但經(jīng)濟適用房的比重有所下降。全年完成經(jīng)濟適用房投資617億元，僅增長8％，遠低于商品住宅的增長速度，經(jīng)濟適用房投資占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為6.1％，增幅比上年減少1.3個百分點。分地區(qū)看，海南、江西、寧夏、安徽和陜西的增速超過60％，是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長最快的地區(qū)。

5、土地開發(fā)面積分類指數(shù)

2003年12月，土地開發(fā)面積分類指數(shù)為110.31，比11月份下降4.22點，比上年同月上升0.24點。全年分類指數(shù)也呈高開低走態(tài)勢，3月份指數(shù)達到123.63，是2001年4月份以來的最高點，此后各月基本保持回落態(tài)勢，年底降幅較大。反映出國家圍繞清理開發(fā)區(qū)出臺的整頓土地市場秩序的政策措施，起到了一定的作用。全年完成土地開發(fā)面積超過2億平方米，增長20.2％。完成土地購置面積3.7億平方米，增長21.5％，增幅比上年回落18.8個百分點。

6、商品房銷售價格分類指數(shù)

2003年12月，商品房平均銷售價格分類指數(shù)為97.47，比11月份下降0.15點，比上年同月上升0.61點。全年商品房銷售價格分類指數(shù)波動幅度明顯減緩，有7個月的分類指數(shù)在97點左右波動，整體水平略高于上年。

表明旺盛的需求和主要原材料漲價推動成本增加等成為帶動平均銷售價格穩(wěn)中趨漲的主要因素。全年商品房平均銷售價格為2379元/平方米，增長3.8％，增幅比上年增加0.9個百分點。其中，商品住宅銷售價格為2212元/平方米，增長3.9％；辦公樓平均銷售價格為4293元/平方米，下降1.4％；商業(yè)營業(yè)用房3739元/平方米，增長4.5％。分地區(qū)看，上海、江西、山西的增速超過20％，是房價上漲最快的地區(qū)，上海市的平均房價達到5118元/平方米，增長24.2％，首次超過北京成為全國房價最貴的省份城市。全國有10個地區(qū)平均房價負增長，5個地區(qū)集中在西部。

篇（7）

1 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題

1.1 會計科目設(shè)置缺乏科學(xué)性

會計科目的定義是指對經(jīng)濟活動或會計對象的具體內(nèi)容，進行詳細分類設(shè)計的會計項目。而設(shè)置會計科目是會計專業(yè)獨有的方法，也是依據(jù)國家法規(guī)、會計學(xué)科的統(tǒng)一技術(shù)標準、行業(yè)規(guī)范，以及各個企業(yè)的組織形式實施分類管理的基礎(chǔ)性工作，而且會計科目能對會計活動進行監(jiān)督和控制。那么在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中關(guān)于會計科目的設(shè)置，也是根據(jù)會計記賬辦法規(guī)定，即所有賬簿均應(yīng)在年終結(jié)賬，而且需要年前建新賬。但這樣的規(guī)定并不適合房地產(chǎn)企業(yè)會計核算，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)周期長，在項目竣工驗收前均為在建工程，時間上要跨幾個會計年度，所以成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開發(fā)項目的建設(shè)周期為準，而按通常會計記賬方法往往是要求在年終結(jié)舊賬建新賬，這樣就導(dǎo)致了一個開發(fā)項目就要分別記在幾本賬上，這樣會計科目設(shè)置的弊端是不利于投資分析的，同時也增加了會計的工作量。

1.2 財務(wù)風(fēng)險披露不夠充分

新會計準則對財務(wù)風(fēng)險的規(guī)定是指在企業(yè)的各項財務(wù)活動中，由于企業(yè)受到內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，具有不確定性，從而蒙受損失的可能性。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于財務(wù)狀況惡化，而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資以及其報酬無法全部收回的可能。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要來源有投資風(fēng)險、籌資風(fēng)險、現(xiàn)金流量風(fēng)險、利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險等等方面的風(fēng)險。這種高風(fēng)險性就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示風(fēng)險。目前我國會計制度中并沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定，雖然我國證監(jiān)會允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金，并要求披露其核算方法，其要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務(wù)會計報告的附注中披露的風(fēng)險僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險，但是從上市公司披露的實際情況來看，關(guān)于質(zhì)量保證金問題基本未加披露。

1.3 房地產(chǎn)企業(yè)商品成本與售價不對應(yīng)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成，到確認收入的時間跨度從1年到6年時間不等。根據(jù)《企業(yè)會計制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本;企業(yè)因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。所以對于在項目建設(shè)期內(nèi)，如果大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當(dāng)期，而且由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，那么預(yù)售款項也無法確認為收入，結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用也造成了相當(dāng)?shù)睦щy。一是會出現(xiàn)多計開發(fā)成本。如某些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，人為多予提計入成本，虛構(gòu)欠付的工程款掛賬進成本，拖延工程結(jié)算時間，推遲項目財務(wù)決算等等問題。二是濫擠亂攤成本，為了達到降低應(yīng)納稅所得額，通過人為將應(yīng)由未售商品房負擔(dān)的成本擠入已售商品房承擔(dān)，將非開發(fā)項目的借款利息、福利費、工資等計入該項目，從而虛減項目利潤。又如房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體計算是整個建設(shè)工程，當(dāng)其在銷售時則是按樓層或戶型為單位，根據(jù)樓層的高低，戶型的好壞，往往就會造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比的問題存在。

2 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算策略

2.1 房地產(chǎn)會計科目設(shè)置應(yīng)體現(xiàn)直觀、明細等特征

在進行房地產(chǎn)會計科目設(shè)置時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)開發(fā)項目的多少，公司的規(guī)模大小及內(nèi)部管理需要來進行成本的核算。那么對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目設(shè)置時，應(yīng)當(dāng)設(shè)置成開發(fā)成本項目，房屋開發(fā)成本(土地、安裝)。其中房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)兩類，對于開發(fā)成本的二級科目設(shè)置為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本，土地開發(fā)成本又包括商品性土地開發(fā)成本，主要是作為土地一級開發(fā)。并且對于房屋開發(fā)又可以分為商品房、周轉(zhuǎn)房、出租房、代建房等。開發(fā)成本以單項工程作為成本核算對象，并進行輔助核算，主要通過財務(wù)軟件啟用項目管理輔助核算模塊來完成，另往來賬科目，如應(yīng)付賬款也應(yīng)啟用項目管理輔助核算，因同一施工單位，有時會連續(xù)幾個項目的施工，這樣方便與施工單位核對賬目，及時掌握付款情況。最后一級是開發(fā)成本的成本項目，即土地征用及拆遷費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、前期工程費、開發(fā)間接費等六個成本項目，在此六個成本項目下還可根據(jù)實際情況設(shè)置具體核算科目。在實務(wù)會計核算中，可以按核算對象設(shè)立成本卡片，并且可以連續(xù)記載項目從立項至驗收的全部成本費用，作為開發(fā)成本明細臺賬，到年末的時候只需要把本年度已竣工結(jié)轉(zhuǎn)項目建案歸檔。這樣做的目的是能夠反映一個項目的全部面貌，同時便于進行投資分析，并且把項目具體情況作為臺頭，做到可以隨時監(jiān)督，還省卻了結(jié)賬、建賬的麻煩和痛苦。

2.2建立房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理體系

2.2.1 風(fēng)險管理信息系統(tǒng)是管理信息系統(tǒng)中必不可少的系統(tǒng)，管理人員由此認識并處理現(xiàn)實的或者潛在的風(fēng)險，從而可以抵御風(fēng)險所產(chǎn)生的不利效應(yīng)，以達到降低風(fēng)險成本的作用，并且還能把握經(jīng)濟趨勢、了解所處房地產(chǎn)景氣循環(huán)周期及其階段。所以對于房產(chǎn)企業(yè)來說，做到應(yīng)廣泛、持續(xù)不斷地收集與本房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的內(nèi)外部初始信息，其中的信息包括歷史數(shù)據(jù)和未來預(yù)測，并對收集的初始信息進行必要的篩選、提煉、對比、分類、組合，形成風(fēng)險信息數(shù)據(jù)庫，并且還需要結(jié)合具體投資性房地產(chǎn)項目情況信息，建立風(fēng)險評估系統(tǒng)，利用成型的風(fēng)險管理工具，定性和定量相結(jié)合，從而達到識別和度量投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險，為風(fēng)險決策和控制提供更加有利的條件。

2.2.2 房地產(chǎn)具有其特殊性，由于關(guān)于房地產(chǎn)商品的長期性、高價值性。所以對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的保證金的數(shù)額更大、保證期限更長，國家應(yīng)該為房地產(chǎn)企業(yè)建立質(zhì)量保證金制度，達到為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證。并且據(jù)所開發(fā)項目的具體情況提取質(zhì)量保證金，起到提高應(yīng)付風(fēng)險的作用，并且會計還需要做到對各種風(fēng)險的相關(guān)披露。如尚在開發(fā)的土地、工程項目等面臨開發(fā)風(fēng)險、籌資風(fēng)險、土地風(fēng)險等。

2.2.3 銷售收入與成本配比。這里需要對配比原則進行認識，是指在一定時期的收入與其相關(guān)的成本、費用應(yīng)當(dāng)相互配比。要求一個會計期間的各項收入與其相關(guān)聯(lián)的成本、費用，做到在同一個會計期間內(nèi)進行確認計量。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，要取得一定的收入，必定要發(fā)生與之相關(guān)的成本或費用，所以企業(yè)實行配比原則有利于正確反映企業(yè)的財務(wù)成果，而且能夠正確地計算出本期損益。

那么作為房地產(chǎn)這樣一個特殊的行業(yè)，具有周期長，銷售的不確定性，這里就需要做到銷售收入與成本配比，這里可以做到兩點，一是實際售價成本率，二是計劃售價成本率。實際售價成本率是指在季度前兩個月，按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調(diào)整。

即進行分類明細賬按開、竣工時間相同或相近一并辦理決算的項目設(shè)置賬戶，在此分類明細賬基礎(chǔ)上，然后按計劃價格相同的房屋分類設(shè)戶、價格不同的分別設(shè)置。計劃售價成本率是指始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率來進行結(jié)轉(zhuǎn)。并且將要辦理竣工決算手續(xù)的商品房成本按樓棟、樓層、單元給予確定，也將每米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶，并且對銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，達到得出銷售成本的方法。從而達到使房地產(chǎn)企業(yè)合理地確認收入、費用及損益的目的。

3 結(jié)束語

總而言之，在國家政策的幫助下，即新會計準則實施后，以及全體房地產(chǎn)員工的共同努力，對于現(xiàn)在會計核算存在的不足和問題，都是暫時的，隨著時間的推移，這些問題都是會得到解決的，房地產(chǎn)市場將會發(fā)展得更好。

篇（8）

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

1 前沿

近幾年房地產(chǎn)市場所有制結(jié)構(gòu)，由原來的以集體和國有經(jīng)濟為主的發(fā)展方式，轉(zhuǎn)變?yōu)閲小⒓w、民營經(jīng)濟混合的發(fā)展方式，且民營經(jīng)濟增長快速，增長速度遠遠高于其他經(jīng)濟類型。房地產(chǎn)開發(fā)商與融資機構(gòu)，我們這里指代銀行，其關(guān)系更加的密切，與國有、股份制銀行之間業(yè)務(wù)往來頻繁，同時也出現(xiàn)了很多的信用問題。發(fā)生了道德風(fēng)險和逆向選擇的風(fēng)險。

2 信息非對稱性

信息非對稱性，即指一方擁有另一方?jīng)]有擁有的信息。銀行與房地產(chǎn)商之間也存在著信息非對稱。信息非對稱，會使一方產(chǎn)生道德風(fēng)險與逆向選擇風(fēng)險。

房地產(chǎn)商與銀行之間，主要可能產(chǎn)生的風(fēng)險是房地產(chǎn)商的道德風(fēng)險，即因為銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商的信息不對稱，銀行由于信息量較少為信息的劣勢方，而房地產(chǎn)開發(fā)商為信息的優(yōu)勢方，房地產(chǎn)商可對自己的信譽、資質(zhì)等情況進行虛假信息的傳遞，銀行在這些不真實信息的前提下進行了相關(guān)操作，最終導(dǎo)致貸款無法收回的情況。

3 道德風(fēng)險的表現(xiàn)形式

房地產(chǎn)開發(fā)商道德風(fēng)險主要表現(xiàn)形式有如下幾種：

重復(fù)抵押抵押物。抵押物是銀行為了防止發(fā)生風(fēng)險而要房地產(chǎn)開發(fā)商以抵押的方式做的保證。對抵押物的要求是僅能一次抵押，不能重復(fù)抵押，但是房地產(chǎn)開發(fā)商可以利用自己的信息優(yōu)勢，與銀行系統(tǒng)沒有聯(lián)網(wǎng)的信息，進行虛假信息的上報，最終到風(fēng)險出現(xiàn)，銀行清算時導(dǎo)致很多的糾紛，可能最終銀行只能收回很少資金。

假按揭套取資金風(fēng)險。按揭貸款，是購房者購買房子向銀行進行按期支付還款的一種方式，購房者向銀行貸款，銀行將購房款付款給房地產(chǎn)開發(fā)商，但是這個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商可以利用自己內(nèi)部的員工，進行按揭貸款，對所需資料進行虛報，但是實際上資金回款到了房地產(chǎn)開發(fā)商，從而使資金回籠的更快，房子可以后期銷售。這樣使得風(fēng)險轉(zhuǎn)移到銀行，一旦房地產(chǎn)商離開，所有損失由銀行承擔(dān)。

抵押物所有權(quán)隱瞞風(fēng)險。抵押物起到的是還款保證的作用，如果抵押物并非借款人所有，就會導(dǎo)致還款風(fēng)險加大，在借貸過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商利用他人的房產(chǎn)或者共有的房產(chǎn)以及其他抵押物進行抵押，在抵押處理過程中偽造信息，未經(jīng)房產(chǎn)所有人或者全部所有人的一直同意，就進行了抵押，這樣一旦出現(xiàn)風(fēng)險，銀行也不能對抵押物進行處置。

4 博弈分析

本文建立博弈模型從實際角度出發(fā)，考慮了多次重復(fù)的博弈，即房地產(chǎn)開發(fā)商不僅僅考慮單次的收益，同時會考慮長久的收益，獲取現(xiàn)金的能力等因素。即如果考慮到未來收益，房地產(chǎn)開發(fā)商損失眼前的一點利益是值得的。假設(shè)沒有外界干預(yù)，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行之間的合作是無限次的重復(fù)進行的。重復(fù)博弈的過程中，只要房地產(chǎn)開發(fā)商不違約則可以無限次的重復(fù)合作博弈，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商違約了，則合作會馬上終止。同時我們設(shè)開發(fā)商的貼現(xiàn)因子為a，即房地產(chǎn)開發(fā)商對于現(xiàn)金流的重視程度。

我們將房地產(chǎn)商與銀行之間的收益關(guān)系描述如下表所示，表中說明如果房地產(chǎn)開發(fā)商不選擇貸款，則不存在違約與不違約，則房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的收益都為（0，0），如果房地產(chǎn)開發(fā)商選擇貸款，則如果違約，房地產(chǎn)開發(fā)商可獲利10，銀行損失2，即為（10，-2），如果選擇不違約，則房地產(chǎn)開發(fā)商獲利為6，銀行獲利為2，即為（6，2）

表1 房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行博弈分析表

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商遵守約定，與銀行之間建立了良好的關(guān)系，形成了長期的合作，則房地產(chǎn)開發(fā)商每期的可以獲得利潤為6，那么收益流的貼現(xiàn)值就為6+6a+6a2+ ……=6/（1-a）；如果房地產(chǎn)開發(fā)商在合作過程中違約，那么那一次獲得收益為10，以后就沒有辦法跟銀行進行合作，那么之后的收益就是0，這時候的貼現(xiàn)值為10 。

則當(dāng)6/（1-a）大于等于10時，房地產(chǎn)開發(fā)商才不會選擇違約。即為a大于等于0.4，在這種情況下合作才較為有保證。

以上分析的均衡，可以看出房地產(chǎn)開發(fā)商的折現(xiàn)因子越大，其對未來現(xiàn)金流的重視程度越高，就越不會選擇違約。在這樣重復(fù)的多次博弈的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商只有有很好的信譽度，這樣銀行才會貸款，才能保證合作。同時可以看出，博弈的過程是一個長期的過程。只有房地產(chǎn)開發(fā)商以及銀行進行了長期的合作，才能加強雙方合作的信譽度。

5總結(jié)

從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來分析，只有建立了很好的信譽度才能在與銀行合作的過程中容易成功，銀行才可能選擇與其合作。如果在沒有外界干預(yù)的情況下，如果房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行間只進行了單次合作博弈，由于兩方存在著信息的不對稱性，房地產(chǎn)開發(fā)商注重短期利益，就會存在虛報信息騙貸的情況，使得銀行的整個貸款的格局向劣質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

從銀行角度來分析，首先銀行可以增加對房地產(chǎn)商的信息獲取途徑，更多的掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息，減少信息的不對稱性；其次銀行可以選擇本身信用狀況良好，通過企業(yè)信用查詢體系，對企業(yè)信用狀況進行審查，從企業(yè)的經(jīng)營周期、資產(chǎn)狀況、借貸狀況等等加強審查力度。

總之，銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的博弈，是一個長期持續(xù)的過程，只有建立完善的信息機制，才有利于雙方合作。

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篇（9）

在西方國家和地區(qū)，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品多被視為金融投資的工具，如由房地產(chǎn)產(chǎn)品衍生的“房地產(chǎn)投資信托”本身是重要的金融產(chǎn)品之一，因此，MSCI（摩根斯坦利）公司和SP（標準普爾）公司共同推出的全球產(chǎn)業(yè)分類標準GICS（global industry classification standard）和倫敦金融時報（FTSE）的全球分類系統(tǒng)GCS（global classification system）均將房地產(chǎn)業(yè)歸于金融部門。由此可見，金融對房地產(chǎn)的重要性，房地產(chǎn)金融的發(fā)展在某種程度上而言意味著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和成熟。

一、第一階段：房地產(chǎn)開發(fā)商自籌資金和銀行貸款，房地產(chǎn)金融只存在房地產(chǎn)增量市場單一的房地產(chǎn)金融體系。在這一階段，房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行是金融市場不容置疑的主角，既是風(fēng)險的承擔(dān)者又是既得利益的獲得者。

很多人剛開始進入房地產(chǎn)業(yè)時，都曾有過這樣的疑問：房地產(chǎn)開發(fā)商具體是做什么工作的？在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，幾乎所有的開發(fā)環(huán)節(jié)房產(chǎn)商如果愿意都可以委托專業(yè)公司進行，這樣一來是不是房地產(chǎn)業(yè)可以不需要房地產(chǎn)開發(fā)商，很明顯，答案是否定的。這是因為，房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)著金融、投資和項目管理，房地產(chǎn)開發(fā)商可以理解為專門投資于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的投資公司，從拿地開始就意味著投資項目啟動。在實踐操作中，房地產(chǎn)開發(fā)商主要通過自有資金、預(yù)收帳款（定金和購房首付款）、發(fā)行股票和債券進行融資。

銀行作為國家金融體系的主體，同樣對房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生和發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。

《2004中國房地產(chǎn)金融報告》指出，2004年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，銀行貸款的比重在55%以上。而業(yè)內(nèi)人士更指出，這個比例實際可能達到70%以上。

這一階段的特點：房地產(chǎn)金融市場比較封閉，房地產(chǎn)開發(fā)商作為唯一一個承擔(dān)房地產(chǎn)市場風(fēng)險的資金提供者，在政策市的良好的大背景下，獲得高額利潤回報；銀行作為房地產(chǎn)貸款的主要提供者，獲得較為穩(wěn)定的利息收入；個人通過在股票市場買賣開發(fā)商股票獲得收益。

二、第二階段：機構(gòu)投資者通過房地產(chǎn)信托和私募房地產(chǎn)投資基金進入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)金融主要存在于增量市場，機構(gòu)投資者通過私募房地產(chǎn)投資基金介入存量市場半成熟的房地產(chǎn)金融體系

這一階段，房地產(chǎn)信托和私募房地產(chǎn)投資基金允許發(fā)行，并得到很快的發(fā)展。

房地產(chǎn)信托目前國際上主要存在三類：一是美國式的房地產(chǎn)信托，主要采用資金信托的方式。二是日本式的房地產(chǎn)信托，主要采用不動產(chǎn)信托的方式。三是臺灣式的房地產(chǎn)信托，兼采資金信托和不動產(chǎn)信托的方式。臺灣《不動產(chǎn)證券化條例》第4條第3項和第4項分別規(guī)定了不動產(chǎn)投資信托和不動產(chǎn)資產(chǎn)信托的定義。

房地產(chǎn)投資基金REITs是通過向投資者發(fā)行受益憑證，所募集的資金用于房地產(chǎn)業(yè)的集合投資，所獲利潤在扣除各項費用和稅金后向受益憑證持有者發(fā)放。房地產(chǎn)投資基金REITs所產(chǎn)生的證券與股票和一般債券不同，它不是對某一經(jīng)營實體的利益要求權(quán)，而是對特定資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現(xiàn)金流或剩余利益的要求權(quán)。資產(chǎn)池在法律上表現(xiàn)為特定目的載體（Special Purpose Vehicle，簡稱SPV），在實踐過程中，SPV的實現(xiàn)方式主要有兩種：特設(shè)公司(Special Purpose Company ，簡稱SPC)和特設(shè)信托(Special Purpose Trust ，簡稱SPT)。即契約型投資基金和公司型投資基金。

私募房地產(chǎn)投資基金可以允許介入房地產(chǎn)的所有環(huán)節(jié)，介入房地產(chǎn)的增量市場，即對房地產(chǎn)開發(fā)商提供股權(quán)融資或者對其提供開發(fā)貸款；介入房地產(chǎn)的存量市場，即購買和持有存量房地產(chǎn)，獲得其穩(wěn)定的租金收益和未來的增長收益。

私募房地產(chǎn)投資基金目前在市場上的表現(xiàn)形式主要為投資公司、資產(chǎn)管理公司，通過參股方式參與房地產(chǎn)開發(fā)，或收購持有商業(yè)房產(chǎn)獲得穩(wěn)定的租金收益。

這一階段的特點：房地產(chǎn)金融市場開始開放，機構(gòu)投資者和擁有一定財富個人的資金通過房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)投資基金進入房地產(chǎn)市場，獲得較為穩(wěn)定的利息收入（委托貸款方式）和比較可觀的房地產(chǎn)開發(fā)利潤（參股方式）。

三、第三階段：廣大投資者通過房地產(chǎn)投資基金和資產(chǎn)證券化進入房地產(chǎn)市場成熟的房地產(chǎn)金融體系

公募房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)證券化允許發(fā)行，絕大多數(shù)的存量商業(yè)房產(chǎn)被房地產(chǎn)投資基金所持有。

由于私募基金僅接受那些集團投資者或富有的個人，公募基金主要針對不確定的賬戶投資者，因而私募基金的初始門檻較高，對委托的資產(chǎn)規(guī)模有較高的要求。而公募基金監(jiān)管機構(gòu)實行嚴格的審批或核準制，因為這涉及到眾多投資人的權(quán)益。因此可嚴格限定其不可投資于房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，主要投資于存量房產(chǎn)和房地產(chǎn)證券；私募基金則可允許其投資于房地產(chǎn)的所有領(lǐng)域，在承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的同時獲得比較可觀的利潤回報。

無論是公募基金還是私募基金，筆者都建議采用封閉式。由于房地產(chǎn)自身的特點，項目周期相對較長、變現(xiàn)能力較差；房地產(chǎn)頻繁買賣又容易造成投機，甚至?xí)斐膳菽Ｒ虼藶榱吮ＷC房地產(chǎn)市場健康發(fā)展以及資金供給的穩(wěn)定性，筆者認為房地產(chǎn)投資基金宜采用封閉式，年限最好為15―20年。

房地產(chǎn)證券化是指以債券形式表現(xiàn)的證券化，主要有兩種形式：一是直接的房地產(chǎn)項目債券，主要針對具體的房地產(chǎn)項目標的，由投資方或開發(fā)企業(yè)委托金融機構(gòu)發(fā)行；二是派生出來的債券，主要是以住宅抵押貸款證券化為代表，它是指金融機構(gòu)對房地產(chǎn)抵押貸款進行包裝組合，將一定數(shù)量的，在貸款期限、利率、抵押范圍類型等方面具備共性的抵押貸款以發(fā)行債券的方式出售給投資者，包括抵押債券及由抵押貸款支持、擔(dān)保的各種證券。這方面的研究很多，筆者在此不一一贅述。

四、促進我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的幾點思考

我國目前房地產(chǎn)金融尚處在第二階段，房地產(chǎn)信托大量發(fā)行，通過《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》來規(guī)范其發(fā)展；私募房地產(chǎn)投資基金主要以投資公司、資產(chǎn)管理公司形式出現(xiàn)，純粹以基金命名的房地產(chǎn)投資基金尚未成立。筆者認為，可通過以下措施來促進我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展。

1.規(guī)范并促進房地產(chǎn)信托的發(fā)展

發(fā)展股權(quán)類、產(chǎn)權(quán)類房地產(chǎn)信托和住房抵押貸款證券化。2007年3月1日實施的《信托公司管理辦法》取消了信托公司不能采取貸款、租賃方式開展業(yè)務(wù)的限制，同時規(guī)定信托公司可作為投資基金或者基金管理公司的發(fā)起人從事投資基金業(yè)務(wù)，也可從事資產(chǎn)證券化、企業(yè)年金和財務(wù)顧問。應(yīng)該說，信托業(yè)的春天已經(jīng)來臨。

采用準房地產(chǎn)投資基金進行運作。信托公司大部分缺乏對房地產(chǎn)的專業(yè)運營和管理經(jīng)驗，因此在現(xiàn)階段可以采用外部管理模式，委托專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理公司來管理。在整個架構(gòu)中信托公司在與投資者的法律關(guān)系中將作為受托人，并對投資人的利益提供保障。從而為發(fā)展契約型的房地產(chǎn)投資積累一定的經(jīng)驗。

完善房地產(chǎn)信托的相關(guān)法規(guī)，使得房地產(chǎn)信托有法可依，走向有序發(fā)展的道路。監(jiān)管部門更多的工作是要考慮如何完善制度設(shè)計，填補漏洞，從而有效引導(dǎo)市場發(fā)展方向。

2.盡快完善相關(guān)法規(guī)，明確房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展方向

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，首要的是建立相應(yīng)的法律制度框架。所有已經(jīng)和正在籌劃REITs發(fā)展的國家和地區(qū)，無不將立法作為發(fā)展REITs的首要條件。比如新加坡、日本、韓國、香港和臺灣，都是在原有相關(guān)法律已經(jīng)比較完備的基礎(chǔ)上，通過長期研究制定專項法律。有的在REITs法律制定公布以后好幾年才正式批準發(fā)行相關(guān)產(chǎn)品上市。

公司型房地產(chǎn)投資基金可以建立和實施一套機制來保護投資者，保證基金管理人和其他服務(wù)提供者能夠按照基金持有人的最佳利益行事；從而實現(xiàn)利益相容，使基金市場的所有參與者成為一種利益共同體，契約型房地產(chǎn)投資基金則難以提供這方面的保證。因此，在目前公司型基金在全球得到了越來越普遍的采用。但在公司型投資基金顯然在我國現(xiàn)有公司法律體系下是行不通的，而《中華人民共和國信托法》（以下簡稱“信托法”）卻早已在2001年10月1日施行，顯然，采用信托型的信貸資產(chǎn)證券化發(fā)行模式在我國更具有操作依據(jù)和現(xiàn)實意義。

3.鼓勵并加快私募產(chǎn)業(yè)基金和抵押貸款證券化的發(fā)展，并完善相應(yīng)的法律法規(guī)

私募房地產(chǎn)投資基金允許其投資房地產(chǎn)業(yè)的所有領(lǐng)域，包括以參股方式或貸款方式介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，承擔(dān)較高的風(fēng)險獲取較高的利潤。為了避免房地產(chǎn)市場的泡沫，對于投資于房地產(chǎn)增量市場的房地產(chǎn)投資基金，可限制其任何形式的貸款。

建議或鼓勵私募房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金采用有限合伙制。《合伙企業(yè)法》的修訂，使得有限合伙制度成為可能。有限合伙制是國外投資基金普遍采用的方式。有限合伙制一般由一個負無限責(zé)任的普通合伙人（基金管理公司）和一個或多個負有責(zé)任的合伙人（基金投資者）組成，主要以私募的方式募集資金，并將所募集的資金用于房地產(chǎn)投資。

眾所周知美國REITs之所以發(fā)展迅速，主要得益于其優(yōu)惠的稅收政策，REITs滿足規(guī)定條件就可以免繳公司所得稅，而我國房地產(chǎn)信托投資基金的稅收優(yōu)惠卻無從體現(xiàn)。因此，我國還應(yīng)完善相關(guān)法律，來促進我國房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展。

篇（10）

Abstract: along with the rapid development of economy, all over the country appear "real estate hot". Compared with the foreign real estate industry, China's real estate enterprise late start, the foundation is bad, small, far from the standardization. Will be in the future real estate development enterprise operation and healthy development of continuous play huge influence.

Keywords: real estate development; Cost control; countermeasures

中圖分類號：[F235.91] 文獻標識碼：A 文章編號：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)及其基本特征

1．房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險具體表現(xiàn)為

1.1償債具有很大的風(fēng)險 目前，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分來源于銀行貸款，自有資金很少。同時，房地產(chǎn)企業(yè)銷售利潤的實現(xiàn)具有很大的不確定性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，企業(yè)面臨極大的財務(wù)風(fēng)險。 1. 2利率波動的風(fēng)險 利率波動對負債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，貸款利率的增長必然增加公司的資金成本，抵減預(yù)期收益。同時，投資者的購買欲也隨之降低，導(dǎo)致市場需求降低。2007年，政府為了抑制通貨膨脹和經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)，共進行了六次加息，這不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的損失，成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的重大財務(wù)風(fēng)險之一。 1. 3籌資的風(fēng)險 房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸依賴程度相當(dāng)高，相關(guān)資料表明，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約有45%來自銀行貸款。由于負債經(jīng)營使公司負債比率加大，相應(yīng)地降低了對債權(quán)人的債權(quán)保證程度，這勢必會增加企業(yè)從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場不完善，房地產(chǎn)企業(yè)對國際規(guī)則不熟悉，使得其在國際上獲得資金的機會較少。

2．房地產(chǎn)開發(fā)的特征

長期性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的最明顯特征。從投入資本至資本闡收，從破土動工至形成產(chǎn)品，任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都應(yīng)經(jīng)歷多個階段，特別任建筑施工階段，其更應(yīng)投入巨大的人力、物力和財力，這一過程的資金到位狀況與企業(yè)經(jīng)營發(fā)展關(guān)系重大。一般而言，一個普通的開發(fā)項目完成時間少則兩三年，規(guī)模較長、成片開發(fā)的項目則需要更長時間去完成。

綜合性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的最本質(zhì)特征。從內(nèi)在要求分析，現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須對建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設(shè)，并要對開發(fā)地區(qū)一些必要的公用設(shè)施及公用建筑予以統(tǒng)一規(guī)劃。再從開發(fā)過程分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)相關(guān)項目的過程中，要與規(guī)劃、設(shè)計、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環(huán)境、消防、園林等多個部門合作，同時還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個工作環(huán)節(jié)。開發(fā)項目不同，所涉及到土地條件、建筑設(shè)計、融資方式、施工技術(shù)、市場競爭等各個方面情況均不相同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應(yīng)對其進行綜合考慮，統(tǒng)籌安排、尋找最佳方案。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還具有較強的時序性和地域性。房地產(chǎn)開發(fā)實則是一項操作性極強的工作，由開發(fā)實務(wù)角度來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成某個開發(fā)項目時，必須受到政府土地、規(guī)劃、建設(shè)等多個部門行政管理審批手續(xù)的影響，實施某個開發(fā)項目時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應(yīng)制定周密的計劃，以協(xié)調(diào)各方關(guān)系，縮短周期、降低風(fēng)險，地域性則體現(xiàn)在開發(fā)項目多受地段、區(qū)位的影響，比如交通、購物、環(huán)境、升值潛力等多個因素都對開發(fā)項目的選址影響甚大。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理及其財務(wù)風(fēng)險

1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容

經(jīng)營即企業(yè)有預(yù)測、有目的、有決策的經(jīng)濟活動，管理即企業(yè)出于實現(xiàn)某一經(jīng)營目標的目的，計劃、指揮、協(xié)調(diào)、檢查、監(jiān)督經(jīng)營活動中的組織工作，則經(jīng)營管理即企業(yè)以最小風(fēng)險投入獲得最大效益的過程，在此過程中，成本控制貫穿于企業(yè)活動始終并成為豐要內(nèi)容。具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其經(jīng)營管理內(nèi)容指的是以市場行為，獲取土地使用權(quán)，并通過規(guī)劃設(shè)計、工程建沒及房屋租售等方式，以最小風(fēng)險投入獲得最人經(jīng)濟效益的經(jīng)濟活動過程，則房地產(chǎn)開發(fā)項日的可行性預(yù)測及成本控制即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理活動的豐要內(nèi)容。

首先是可行性預(yù)測，一項完整、準確的預(yù)測須能在其日后開發(fā)經(jīng)營活動中發(fā)揮指導(dǎo)性作用，根據(jù)其過程，預(yù)測可分為明確預(yù)測目標、收集資料、選取預(yù)測方法、預(yù)測并得出初步結(jié)果、分析預(yù)測結(jié)果并修正調(diào)整、撰寫預(yù)測報告、追蹤反饋等七個步驟。然后是成本控制，成本即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)任房地產(chǎn)商品開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營等各個過程中所支出各項費用的總和，如土地征用和拆遷補償、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費以及公共配套設(shè)施費與開發(fā)間接費等，不同的開發(fā)階段應(yīng)實施不同的成本控制對策。

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理中的財務(wù)風(fēng)險

財務(wù)本質(zhì)上是資本價值的經(jīng)營，風(fēng)險簡言之是結(jié)果差異造成的結(jié)果偏離，即期望結(jié)果的可能偏離，財務(wù)風(fēng)險則表現(xiàn)為經(jīng)營風(fēng)險、投資風(fēng)險、分配風(fēng)險等不同形式。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險存在不同的表現(xiàn)形式和不同的財務(wù)風(fēng)險類別，以現(xiàn)金流量為參照，現(xiàn)金在不同階段流入流出的不確定件即表現(xiàn)出不同的財務(wù)風(fēng)險類別，其中主要有經(jīng)營風(fēng)險和籌資風(fēng)險，前者是以現(xiàn)金流入的角度反映出無法實現(xiàn)預(yù)期資本價值的可能性，后者是以現(xiàn)金流出的角度反映出到期無法履行資本清償義務(wù)的可能性，經(jīng)營風(fēng)險是籌資風(fēng)險的根源，籌資風(fēng)險體現(xiàn)出經(jīng)營風(fēng)險的后果。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制及財務(wù)風(fēng)險控制的具體對策

1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制對策

在選立項階段，應(yīng)做好可行性分析和成本測算。項目可行性經(jīng)濟指標包括內(nèi)部收益率、銷售凈利率等核心指標，以及總投資回報率、獲利指數(shù)、銷售毛利率、資金峰值比例、啟動資金獲利倍數(shù)、地價支付貼現(xiàn)比等參考指標；在成本估算方面，應(yīng)根據(jù)會計分類，盡可能將其細化，使之在日后成本控制環(huán)節(jié)可有的放矢，在此基礎(chǔ)上還應(yīng)進行現(xiàn)金流安排，好的資金鏈條將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理起到積極作用。

在設(shè)計階段，應(yīng)降低建筑安裝成本，做好設(shè)計階段的投資控制，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行方案設(shè)計和工程設(shè)計招投標制度，加強技術(shù)溝通并實行限額設(shè)計、大力開展價值工程方法的應(yīng)用、強化設(shè)計出陶前的審核。

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制對策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制。首先，應(yīng)實施“防范+控制”的財務(wù)風(fēng)險控制原則。

在項目投資前，要根據(jù)投資市場供需平衡和不平衡現(xiàn)象表現(xiàn)出房地產(chǎn)市場的景氣程度，周而復(fù)始的重復(fù)發(fā)生狀況構(gòu)成景氣循環(huán)，即擴張、收縮、衰退、復(fù)蘇，在不同的階段企業(yè)應(yīng)采取不同的財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對策略；市場分析即分析市場宏觀環(huán)境、相同檔次和類型的投資性房地產(chǎn)的市場需求狀況以及競爭對手情況等，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)立足于供需分析及未來市場增長潛力分析，選擇投資類型、做好定位、正確選址等。

房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)著重對營業(yè)費用控制，以確定的原則減少不必要費用、以合理的避稅手段降低營業(yè)費用、以分攤費用的方式縮減實際承擔(dān)額等；籌資結(jié)構(gòu)控制，即籌資來源結(jié)構(gòu)與期限結(jié)構(gòu)控制，通過結(jié)構(gòu)調(diào)整，保持籌資結(jié)構(gòu)彈性，用來稀釋風(fēng)險，比如以短期籌資和長期籌資、債務(wù)期限和投資期限相結(jié)合的方式，合理規(guī)劃企業(yè)現(xiàn)金流量，實現(xiàn)優(yōu)勢互補、降低風(fēng)險。

參考文獻：

【1】王作陽：房地產(chǎn)開發(fā)成本控制初探[J】．科技信息，2009，(1 5)．

篇（11）

一、引言

SCP范式是由20世紀六七十年代美國哈佛學(xué)派產(chǎn)業(yè)組織理論的權(quán)威梅森?貝恩提出的。1959年貝恩出版的《產(chǎn)業(yè)組織》一書中提出。他運用產(chǎn)業(yè)組織的“三分法”進行分析，構(gòu)造了“市場結(jié)構(gòu)（structure）――市場行為（conduct）――市場績效（performance）”的分析框架，簡稱為SCP分析框架。SCP分析框架的基本含義：市場結(jié)構(gòu)、市場行為、市場績效之間存在著因果關(guān)系;市場結(jié)構(gòu)決定了企業(yè)在市場中所采取的行為，企業(yè)的市場行為又決定了市場運行的市場績效。這種SCP分析框架的起點是完全競爭和壟斷這兩個基本的市場結(jié)構(gòu)模型。在分析框架中突出市場結(jié)構(gòu)，認為自由競爭的市場是最重要的。但是，在完全自由競爭的市場下，當(dāng)市場結(jié)構(gòu)從完全競爭市場向壟斷市場移動時，政府對壟斷企業(yè)進行分拆，這種分拆行為是非市場的干預(yù)，違反了自由競爭。以斯蒂格勒為代表的芝加哥學(xué)派的學(xué)者，引入了企業(yè)理論與交易費用理論，形成了“新產(chǎn)業(yè)組織理論”。“新產(chǎn)業(yè)組織理論”的邏輯起點不再是市場結(jié)構(gòu)，而是市場績效，重視企業(yè)行為，強調(diào)企業(yè)行為對市場結(jié)構(gòu)的反作用和市場運行狀況對企業(yè)行為并進而對市場結(jié)構(gòu)的影響，并在研究方法上引入了博弈論。

目前，學(xué)術(shù)界關(guān)于SCP范式的研究，主要是針對某一產(chǎn)業(yè)進行市場結(jié)構(gòu)的分析和提出優(yōu)化策略。現(xiàn)有的研究中，有關(guān)于旅游產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如張安民、李永文、梁留科（2007年）基于SCP模型，運用結(jié)構(gòu)方程方法從市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為和企業(yè)績效3大模塊構(gòu)建了我國旅行社業(yè)SCP分析模型，并對我國旅行社業(yè)的市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為和企業(yè)績效的狀況及它們之間的關(guān)系進行了定量測度;有關(guān)于飯店業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如張洪、張潔、楊燕（2012年）在SCP視角下對2001年至2010年我國星級飯店數(shù)量、客房總數(shù)以及營業(yè)收入等數(shù)據(jù)進行研究，并提出對我國星級飯店優(yōu)化發(fā)展的建議;有關(guān)于交通業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如胡嘯紅、江可申、白俊紅（2009年）基于SCP分析框架對我國民航業(yè)的市場研究，提出重組為民航實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟的一條出路;有關(guān)于影視業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如耿蕊（2012年）運用SCP理論范式對中國動畫產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)進行檢視，指出品牌化、規(guī)模化、集群化是中國動畫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實取向。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度的現(xiàn)有研究，劉樹楓（2009）用產(chǎn)業(yè)組織理論的研究方法對房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)研究;唐曉靈、白寶煥（2012），從產(chǎn)業(yè)組織的角度對房地產(chǎn)開發(fā)市場集中度進行分析研究，進一步認識我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)市場。

在現(xiàn)有的研究中，關(guān)于市場結(jié)構(gòu)的研究涉及到很多行業(yè)。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度的研究，也有學(xué)者進行了研究。但是，相對于現(xiàn)有研究，本文將采用新的指標和角度來進行分析和研究。本文根據(jù)從中國國家統(tǒng)計局統(tǒng)計到的數(shù)據(jù)，研究我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和市場結(jié)構(gòu)特征，并提出優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)的建議。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)分析

市場結(jié)構(gòu)是指產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)間市場關(guān)系的表現(xiàn)形式及其特征，主要包括賣方之間、買方之間、買賣雙方之間、市場上已有的買賣方與正在進入或可能進入市場的買賣方之間在數(shù)量、規(guī)模、份額和利益分配等方面的關(guān)系和特征，以及由此決定的競爭形式。

市場結(jié)構(gòu)的基本類型主要是四種，完全競爭、完全壟斷、壟斷競爭、寡頭競爭。

市場結(jié)構(gòu)受很多因素的影響，主要包括市場集中度、產(chǎn)品差別化、進入和退出壁壘、市場需求的價格彈性、市場需求的增長率、短期成本結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)多樣化等。這些因素是相互影響的，其中一個因素的轉(zhuǎn)變，會帶來其他因素的變化，進而使整個市場結(jié)構(gòu)的特征發(fā)生變化。

本文將以2003年至2012年我國房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)等數(shù)據(jù)為主要研究指標，從企業(yè)的規(guī)模與構(gòu)成和市場集中度這兩個方面，對我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及市場結(jié)構(gòu)進行實證分析。

1、企業(yè)的規(guī)模與構(gòu)成

2003年，我國房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個數(shù)為37123;2004年，其個數(shù)增長到59242;但是，2005年則有大幅度的下降，其個數(shù)為56290;從2005年開始到2008年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個數(shù)一直持續(xù)穩(wěn)健增長，到2008年達到頂峰，其個數(shù)為87562;由于2008年遭遇經(jīng)濟危機，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)大幅度縮減，個數(shù)為80407;2009年之后，一直到2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始持續(xù)緩慢增長，到2012年其個數(shù)為89859。

我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟類型主要有內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，港、澳、臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。其中，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占絕大多數(shù)比例，并且總體上呈上升趨勢;港、澳、臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)少、所占比例小，港、澳、臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年都有小幅變動，但基本穩(wěn)定;外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)少于港、澳、臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)，并且在2008年之后開始持續(xù)減少。

2003年我國的房地產(chǎn)業(yè)是以內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主要經(jīng)濟類型，到2012年依舊是以內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主要經(jīng)濟類型，并且其所占市場比例越來越大。

從2005年到2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)，除2008年有大幅度的下降，總體呈上升趨勢。平均住宅銷售套數(shù)也呈現(xiàn)出相同的發(fā)展趨勢。

2、市場集中度

市場集中度是指某一產(chǎn)業(yè)市場中賣方或買方的數(shù)量及其在市場上所占的份額，它是反映市場壟斷和集中程度的基本概念和指標。對市場集中度的衡量指標主要有兩種方法，一是絕對集中度指標，二是赫芬達爾―赫希曼指數(shù)（簡稱HHI指數(shù)）。運用絕對集中度對市場集中度進行衡量有三個無法體現(xiàn)和反映的狀況，一是無法反映全部企業(yè)規(guī)模分布對市場集中度的影響，二是無法體現(xiàn)最大的n個企業(yè)在市場上所占份額在其內(nèi)部是如何分布的，三是無法反映市場份額和產(chǎn)品差異程度的變換情況。因此，本文將運用絕對集中度指標和赫芬達爾―赫希曼指數(shù)這兩種衡量方法對我國的房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度進行實證分析。

（1）絕對集中度指標（CRn）

絕對集中度指標是最常用、最簡單易行的市場集中度的衡量指標。它是指行業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的前n個企業(yè)的有關(guān)數(shù)值X（如產(chǎn)值、產(chǎn)量、銷售額、銷售量、職工人數(shù)、資產(chǎn)總額等）占整個市場或行業(yè)的份額。其計算公式：

其中，CRn為X產(chǎn)業(yè)的絕對市場集中度，Xi為X產(chǎn)業(yè)的第i為企業(yè)或者地區(qū)的產(chǎn)值、產(chǎn)量、銷售額、銷售量、職工人數(shù)、資產(chǎn)總額等，N為X產(chǎn)業(yè)的全部企業(yè)數(shù)或者地區(qū)數(shù)。但是，在用計算指標時，由于產(chǎn)值受季節(jié)波動和通貨膨脹的影響大，所以一般優(yōu)先采用產(chǎn)量和就業(yè)人數(shù)作為計算指標。因此，本文在分析我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度時，以31個省、自治區(qū)、直轄市為研究對象，采用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)作為絕對集中度指標計算的指標，并運用多值分析法（即n=4和n=8），分別考察2005年至2012年我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度。

根據(jù)2005―2012年我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度的計算結(jié)果，從2005年到2012年，房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售套數(shù)在前五位的主要是廣東省、江蘇省、山東省、四川省、遼寧省。這五個省份，一直穩(wěn)居前五，只是在排名上有上下變動。其中，上海市在2005年排第五名，在2006年排第六名，之后排名沒再進入前八名。這些排名在前幾位的省份，都基本上是東部沿海省份，中、西部地區(qū)的省份很少能排名進前八位。在這一點上，也體現(xiàn)出我國房地產(chǎn)業(yè)的地區(qū)發(fā)展不均衡。

根據(jù)美國學(xué)者貝恩的市場結(jié)構(gòu)分類理論，CR4在30%～35%或者CR8在40%～45%時，市場集中度為寡占Ⅴ型;CR4在35%～50%或者CR8在45%～75%時，市場集中度為寡占Ⅳ型。2005―2012年我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度計算結(jié)果表明，我國房地產(chǎn)業(yè)屬于中下寡占型市場結(jié)構(gòu)。并且從2005年至2012年，CR4和CR8也都總體上呈現(xiàn)下降趨勢，說明我國房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭愈發(fā)激烈，也同時說明我國的房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化和集中化程度低，缺乏大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做支撐。

根據(jù)日本學(xué)者植草益對于市場結(jié)構(gòu)的分析，CR8在40%～70%時，市場集中度為高、中寡占型。那么據(jù)此分析，我國房地產(chǎn)業(yè)則屬于高、中寡占型。

綜合美國學(xué)者貝恩的市場結(jié)構(gòu)分類理論和日本學(xué)者植草益對市場結(jié)構(gòu)的分析，以及我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況，我國的房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度是偏低的，壟斷性和規(guī)模化程度低，地區(qū)發(fā)展不均衡。

（2）赫芬達爾―赫希曼指數(shù)（HHI）

赫芬達爾―赫希曼指數(shù)，簡稱赫芬達爾指數(shù)，是一種測量產(chǎn)業(yè)集中度的綜合指數(shù)，是產(chǎn)業(yè)市場集中度測量指標中較好的一個，是經(jīng)濟學(xué)界和政府管制部門使用較多的指標。它是指一個特定行業(yè)中各市場競爭主體所占行業(yè)總收入或總資產(chǎn)百分比的平方和，用來計量市場份額的變化，即市場中廠商規(guī)模的離散度。其計算公式：

其中，X為產(chǎn)業(yè)市場的總規(guī)模，Xi為產(chǎn)業(yè)中第i個企業(yè)的規(guī)模，Si為產(chǎn)業(yè)中第i個企業(yè)的市場占有率，n為產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)個數(shù)。本文在分析我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度時，以31個省、自治區(qū)、直轄市為研究對象，分別采用各省份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)和各省份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)作為赫芬達爾―赫希曼指數(shù)計算的指標，分別考察2003年至2012年我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度。

根據(jù)2003―2012年以各省份房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)個數(shù)為赫芬達爾―赫希曼指數(shù)的計算指標，以及2005―2012年以各省份房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)住宅銷售套數(shù)為赫芬達爾―赫希曼指數(shù)的計算指標，所得到的我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度的計算結(jié)果表明，這兩種不同計算指標所得結(jié)果的赫芬達爾―赫希曼指數(shù)都是趨近于0，并且從2003年至2012年，總體呈下降趨勢。這說明我國的房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性弱，競爭性強，規(guī)模化和集中化程度低，缺乏大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做支撐。

赫芬達爾―赫希曼指數(shù)所得結(jié)論和絕對集中度指標所得結(jié)論一致，并相互支撐。

三、結(jié)論與建議

綜上所述，我國的房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)處于中下寡占型，這說明我國的市場集中度很低，競爭激烈，但是規(guī)模化和集中化程度低。這樣的市場結(jié)構(gòu)會造成很大的資源浪費和不必要的惡性競爭。因此，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源配置，提高經(jīng)濟效率，對于我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展有著重大而深遠的意義。

第一，進行政策性傾斜，運用國家力量，提供優(yōu)惠政策，吸引房地產(chǎn)資本向中部、西部地區(qū)流動。根據(jù)上文對于我國房地產(chǎn)業(yè)絕對集中度的計算結(jié)果，我國的房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展不均衡，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)主要集中在東部和沿海地區(qū)。在自由競爭的市場條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都集中在東部和沿海地區(qū)，無序競爭，造成很大的資源浪費，因此，需要政府的干預(yù)和指導(dǎo)，引導(dǎo)房地產(chǎn)資本和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向中部、西部流動，促進我國房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)、均衡發(fā)展。但是，同時也要避免盲目投資和盲目增長。

第二，加強宏觀調(diào)控，調(diào)控土地政策、房屋保障政策等。對土地政策和房屋保障政策進行調(diào)控，能夠有效的控制住宅的市場供給數(shù)量，并能引導(dǎo)需求發(fā)生變化，從而能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)的供需發(fā)展平衡。

第三，調(diào)控融資政策，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供優(yōu)惠的融資政策。在我國，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間發(fā)展不均衡，一直存在著小型的經(jīng)營不善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資金運轉(zhuǎn)不良，空房率高。對融資政策進行調(diào)控，能夠為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴展融資渠道，利于其資金融通和企業(yè)規(guī)模、市場規(guī)模的擴大，控制行業(yè)內(nèi)企業(yè)數(shù)量。同時，提高房地產(chǎn)行業(yè)的進入壁壘，降低退出壁壘，讓行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康有序發(fā)展，提高市場集中度。

第四，創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，提高市場集中度，增強規(guī)模效益。我國的房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性和集中程度低，缺乏大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做支撐。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要創(chuàng)新發(fā)展模式，鼓勵對于這種小型而且經(jīng)營不善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極地進行收購和兼并，避免資源浪費，促進房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化發(fā)展，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度。

【參考文獻】

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