房地產開發的分類大全11篇

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Abstract: This paper begins with a brief analysis of the project, the project risk, project risk management, and real estate development project risk concept, characteristics and related theory; then in a detailed analysis on the basis of the risk factors of the real estate development projects, the establishment of the risk identification model and use-the model from the external environmental factors, internal constraints and development process factors fully identify investment risks of real estate development projects to determine the list of project investment risk, qualitative analysis and the various types of risk; Next breakeven analysis, sensitivity analysis and fuzzy mathematical theory and analytic hierarchy comprehensive analysis method, the real estate development projects to identify the risk factors for quantitative analysis; final results of the analysis of the risk of real estate development projects, the choice available to the project risk control strategies and methods, and provides a theoretical basis for the risk, risks in the real estate development process.Keywords: real estate project risk analysis, risk control

中圖分類號: F293.3 文獻標識碼:A文章編號：2095-2104（2012）

1、引言

隨著近年來我國房地產項目管理經驗與教訓的積累，房地產開發商已經逐漸意識到只有做好房地產項目的風險管理，確立有針對性的風險管理目標，并在項目實施過程中對各類風險進行良好的辨識、解析與管理，才能使房地產項目真正地得到系統、全面而有效的風險管理，反過來就能促使房地產開放單位的綜合管理水平得到大幅度的增強。同時，房地產開發項目資金投入量大，項目實施周期普遍較長，在項目開發建設過程中可能遇到多種風險因素。做好房地產開發項目風險識別，提前采取風險防范措施，對于開發項目的成功至關重要。

2、房地產開發項目風險

2.1 房地產開發項目風險的分類

從房地產開發的產業特點看，房地產開發項目投資風險表現出具有個別性、復雜性、全面性、不確定性等特征。房地產開發項目由于地域不同、項目類別不同，不同類別的項目具有各自不同的風險；即使同類的開發項目，因為項目的市場定位、決策系統、風險偏好、規劃和施工技術等各不相同，項目所可能遇到的風險也各不相同。常用的分類方法包括以下五種:

2.1.1純粹風險和投機風險

純粹風險是當風險因素發生后，只會單純給開發項目帶來損失或損害的風險因素；投機風險既可能給項目帶來損失、但處理和應對得當，也可能給項目投資帶來額外利潤的風險因素。

2.1.2自然風險和人為風險

自然風險是由于自然力的作用帶來的項目投資風險因素；人為風險是由人的活動帶來的風險因素。

2.1.3靜態風險和動態風險

靜態風險是指在既定的社會政治經濟環境情況下，由于自然力的不規則變動和人們的錯誤判斷、錯誤行為所導致的風險，主要是指自然災害和意外事故帶來風險。靜態風險可能造成的后果主要是經濟上的損失，而不會因此獲得意外的收益。動態風險是由于項目實施方式、生產或管理技術變動所導致的風險，是指與社會變動有關的風險，主要是社會經濟、政治以及技術、組織機構發生變動而產生的風險。動態風險可能引起的后果是雙重的，既可能給投資者帶來經濟上的損失，也可能帶來額外收益。

2.1.4系統風險和非系統風險

系統風險是指由于房地產市場宏觀因素變化而導致全部或同類開發項目報酬率整體變化，對于單個房地產項目而言，這類風險可能被預測，但不能被分散或消除；非系統風險是某一特定原因對某一特定的房地產投資項目報酬率造成影響的可能性，是特定的房地產項目所可能面臨的風險，對于某個或某類開發項目而言，通過采取積極的應對措施，能夠有效降低并有可能完全消除這類風險。本文認為，對于房地產開發項目而言，系統風險和非系統風險的分類方法能夠綜合整理并細化各類風險因素，并能夠以此為基礎，對項目風險進一步進行定性和定量分析。因此，本文后面章節將主要采取這一類分析方法。

2.2 房地產開發項目風險的特征

房地產開發項目投資風險與項目自身的特點有緊密關系，這也決定了房地產開發項目的風險具有自身的特征。

2.2.1個別性

房地產開發項目投資具有差異性，每個項目都有不同的區位，這種空間位置的差異性決定了世界上沒有兩個完全相同的開發項目，加上項目投資者、開發建設時間、項目設計方案、施工技術和建筑材料等都不會完全相同，從而使每個項目面臨的風險各不相同。因此，在房地產開發項目風險識別時需要突出這種個別性。

2.2.2復雜性

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一、房地產開發項目成本核算存在的問題

房地產開發項目具有資金投入大、建設周期長、成本核算環節多、投資風險高等特點。開發項目成本可分為直接成本、間接成本。直接成本可直接歸集到開發成本中，間接成本需按合理的分配原則，才能計入開發成本中。開發項目成本核算處理正確與否關系到企業收入、成本、利潤等經濟效益指標和國家財政稅收。為了加強開發項目成本核算管理，必須正確核算開發項目的開發成本，在各個開發環節控制好各項成本支出。

開發成本一般包括6項：

1.土地征用及拆遷補償費

2.前期工程費

3.基礎設施費

4.建筑安裝工程費

5.配套設施費

6.開發間接費

現行房地產企業會計制度對成本核算業務的會計處理規定不夠明確、具體，造成企業的會計核算與實際情況產生差異較大，筆者就下面4個方面淺談一下。

1.房地產開發成本對象的歸集

2.房地產間接成本的分配

3.房地產開發周期的確定

4.房地產開發項目的決算

二、房地產開發項目成本核算產生的原因

（一）房地產開發成本對象的歸集

房地產開發對象是在房地產開發之前，通過市場調研、可行性研究報告等一系列充分論證，開發對象在規劃設計審批后確定下來。開發成本對象在開發對象確定后，根據開發項目規模大小、復雜程度，合理確定開發成本核算對象，成本核算對象劃分過粗過細都不好。過粗無法反映實際成本水平，不利于考核和分析成本升降原因；過細會出現過多共同費用需要分配，增加許多不必要的核算工作。開發成本對象的歸集問題就顯得很重要。

（二）房地產間接成本的分配問題

房地產開發規模較大，用途多樣，間接成本的分配相對開發規模小、用途單一的開發項目來說，分配間接成本要區別對待。間接成本一般包括土地購置費、勘察設計和規劃、可行性研究、場地平整、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等支出，要在不同開發規模、用途中合理分配間接成本就顯得很重要。

（三）房地產開發周期確定問題

房地產開發周期根據開發項目規模、地塊大小、結構、裝修檔次等因素，少則1-2年，多則3-6年不等。對開發規模小，地塊小、結構簡單、無裝修的開發項目，從規劃設計方面有開發獨立、單一等特點，所以開發周期一般1-2年較短，開發成本核算比較簡單；而開發規模較大，地塊大，結構復雜、裝修檔次不同，開發周期一般較長，不確定因素較多，開發過程中的設計變更相對也較多，開發成本核算周期會很長，開發周期確定問題就顯得很重要。

（四）房地產開發項目的決算問題

房地產開發項目整體竣工驗收是開發最后一個環節，通過竣工驗收，與開發項目需求方交接物業，結算不同階段銷售（或出租）收入，房地產開發企業收回投資，核算開發利潤，形成資金增值。交接物業時開發的配套設施尚未完結，房地產開發項目決算也就遲遲不能決算，決算問題就顯得很重要。

三、房地產開發項目成本核算的解決方法及建議

（一）單獨核算成本

由于同一地塊房地產開發規模小、用途單一，結構簡單的開發項目，可以單獨進行成本核算，核算方法簡單，效率較高。

由于同一地塊房地產開發規模大、用途相對較廣，如開發居住物業（含普通住宅、別墅、公寓）、商業物業（含寫字樓、零售商場或店鋪、酒店等）、工業物業（含標準廠房、高新技術產業用房、工業寫字樓等）、特殊物業等，若同時開發2種以上物業類型，可以結合項目特點和便于管理的需要，按物業類型劃分成本核算對象，同類型物業歸集匯總，單列科目。

同一物業類型有高層、多層、復式等不同結構的，結合實際需要按物業結構、規模大小，可進一步劃分成本核算對象。

（二）合理分攤間接成本

房地產間接成本在不同的核算對象中分配，企業會計制度和相關法規規定，要求開發不同結構、規模，合理分攤間接成本，間接成本核算要準確、便于計算，依據規定和實際工作，間接成本分配可有如下處理方法：

第一，開發項目規模大致相同、結構相同，可以按照建筑面積占開發整個面積的比例，按面積比例分配間接成本，然后歸集到開發成本中。

第二，開發項目規模大致相同、結構不同，可以按照工程造價占整個開發項目的造價比例，按造價比例分配間接成本，然后歸集開發成本中。

第三，開發項目規模不同、結構不一致，可以按照工程造價、市場售價占整個工程造價、市場售價的比例，合理分配間接成本，然后歸集到開發成本中。

結合以上三種方法，對于其他不同開發項目，可綜合考慮，分配方法一經確定，就不得隨意變更，即使相關政策需要變更，也要前后連貫，有理有據。

（三）周期分類核算成本

房地產開發周期對于開發規模小、地塊小的開發項目，房地產開發周期較短，單獨核算就可以做到；而開發規模較大，地塊大，規劃設計較復雜，房地產開發成本核算周期較長，單獨核算顯得不合理，可以按照開發物業類型分類核算。

（四）房地產開發項目決算問題

房地產開發項目決算早了，不能準確核算開發成本；決算晚了，決算也沒有意義，起不到及時核算成本利潤作用。開發項目決算可按國稅發【2006】187號文規定：

已竣工驗收的開發項目，已轉讓房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

取得銷售（可售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

按上述進行開發項目決算時，有的配套設施費尚未實際支出，可先預提然后待實際發生時，及時做相應調整。

參考文獻

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中圖分類號： F293.3 文獻標識碼： A

一、前言

近年來，由于城市房地產開發行業的不斷壯大，城市房地產開發經營的外部性及其治理途徑的問題得到了人們的廣泛關注。雖然我國在此方面取得了一定的成績，但依然存在一些問題和不足需要改進，在科學技術突飛猛進的新時期，加強房地產開發經營的外部性及其治理途徑的研究，對我國城市房地產行業的發展有著重要意義。

二、“外部性”的理論淵源

在經濟學文獻中,外部性有著許多不盡相同的表述,也可稱之為外部影響、外在性或鄰近效應,指的是私人收益與社會收益、私人成本與社會成本不一致的現象。最早由阿爾弗雷德•馬歇爾提出的“無形的手”的瑕疵的觀點,被看作是外部性理論的淵源,而此后眾多學者對這個問題進行的研究使之有了更多不同的解釋。較為簡明清晰的解釋是庇古在福利經濟學中提出的觀點,他認為:“某甲在為某乙提供一些服務的過程中(這種服務是有報酬的),附帶的也給其他人(不是同類服務的生產者)提供服務或帶來損害,這種服務得不到受益方支付的報酬,也不能使受害方的利益得到補償。”庇古把這種現象歸結為社會凈產品與私人凈產品之間的差異,這種差異可能是正的,也可能是負的,因此外部性又可區分為“外部不經濟”(一項經濟活動在提供私人凈產品的同時也提供了社會凈產品,如果在提供社會凈產品的同時要求社會或第三者承擔額外的成本或代價,那么,這項經濟活動就給社會或第三者帶來了消極的外部影響,稱之為外部不經濟)與“外部經濟”。

三、房地產外部性分類及其影響

1、房地產外部性分類

以外部影響的性質和作用分,房地產外部性可分為房地產正外部性和房地產負外部性。房地產正外部性是指房地產經濟活動給其他人無償帶來了好處,也稱外部經濟。與此相反,凡是因房地產經濟活動受損而又無補償的外部影響被稱為房地產負外部性,也稱外部不經濟。

按經濟活動主體劃分,房地產外部性分為房地產開發的外部性和房地產消費的外部性。無論是房地產的開發還是房地產的消費,均存在正效應與負效應。

2、房地產外部性的影響

房地產開發的正外部性主要體現在三個方面:一是對城市化及經濟的有益促進。城市化是社會經濟發展的必然進程和客觀規律,而房地產項目的開發建設是城市化進程中的重要微觀組成部分。二是對其他房地產開發商或其他生產者的有利影響。房地產開發項目往往會完成附近的基礎設施建設,這為其他房地產商在相鄰區域開發各類物業創造了良好的環境條件。三是給消費者帶來了投資價值。城市房地產的良性發展會提升城市房地產價值,給投資者帶來財富效應。

四、房地產開發經營中外部性的產生原因

1、地理區位上的鄰近

房地產項目在推廣中大力宣傳周邊基礎設施的完備與景觀的優美,這就是因為該項目與周邊相關設施如學校、購物廣場、城市綠地等毗鄰,使得這個房地產項目可以不付出額外代價便可享受相關便利,從而在區位上占有優勢,而購物廣場也因為毗鄰該房地產項目,可以吸納到更多的購物人群與客流量,從而有更大的發展潛力。

2、產權不明晰

外部性的產生在很大程度上也受制于產權的不明晰,即對經濟資源缺少明確的產權保護。例如,如果政府可以就房地產項目因周邊公共綠地的存在而獲得更好的空氣質量而收取費用,那么,該房地產項目要承擔一定的經濟成本方能得到綠地給它帶來的好處,而其它遠離綠地的房地產項目未得到空氣質量更佳的好處也不需支付費用,從而毗鄰綠地的項目便不能從政府建造綠地中得到比其它遠離綠地的項目更多的好處。在這種情況下,外部經濟就會消除,反之,外部性就會產生。上面所述,就是因為對公共綠地這種經濟資源缺乏明確的產權歸屬而產生了外部性。

3、市場交易成本過高

交易成本過高會使得市場交易難以進行,或者使得物品產權無法進行有效的交易。一個房地產項目由于選址不當,影響了臨近樓房的采光及通風,被影響樓房里的居民,理論上可以去向房地產項目開發商請求補償。

4、品牌價值的偏好

通過外部力量的作用改變消費者與生產者的偏好也會產生外部性。其實,從經濟學角度而言,好的房地產開發公司的品牌對于購房者偏好的誘導是一種外部影響現象。比如,萬科公司作為房地產業界的知名企業,開發出的樓盤項目消費者認可率高,往往出現萬科開發的樓盤項目要排隊爭購的局面,萬科在房地產市場競爭中有著顯著的品牌優勢。

5、地產不可移動性造成的自然壟斷

房地產產品是一種特殊的產品,因為土地是不可移動的,建筑在其上的建筑物也就不可移動,房地產項目在物理特征上具有固定性,它要占據一定的位置和空間,在同一位置不可能共存。另外,還附帶著采光、通風和地基穩固等衍生權利。因此,房地產商品不像其它普通商品一樣可以在市場上互補有無,達到整體市場的均衡,形成了事實上的稀缺性。

五、城市房地產開發經營中外部性的治理途徑

1、靈活運用價格協調機制轉化外部性

在某種程度上,外部性可以通過價格機制加以協調轉化。這就使得注重讓房地產項目產品創造更多外部經濟的開發商獲得鼓勵,存在外部經濟的房地產項目得到經濟補償,而讓不注重社會效益的開發商出局,外部不經濟的項目難以在市場立足。另外,如果無需交易成本或成本很低,那么雙方當事人在市場上的談判有助于減少外部性的影響。

2、通過綜合改造促使外部性的內部化

外部性是相對于一定的范圍內而言的,小范圍內的外部性在范圍擴大后就變成了“內部”的了,如相互競爭的企業的合并,這就是“外部性的內部化”。在城市舊區中,位于舊區中的地塊或樓盤,由于房地產價格不僅取決于自身的狀況,也取決于監近物業及房地產狀況,自然很少有開發商愿意去開發或重新翻修。因此舊區的存在對舊區內部的地塊造成了外部的不經濟,即使舊區內部的項目質量上乘,但考慮到景觀效應、社會地位的需求,一些潛在顧客也會放棄購買,開發商顯而也會顧及這一點,而放棄開發。而綜合成片開發,使得舊城區老化這個外部性問題內部化了,就解決了這個問題。

3、實行征稅或補貼強制性糾正外部性

稅收和補貼是政府強制性糾正外部性的一種重要經濟手段。對于外部經濟的房地產項目,政府給予補貼,,這樣就使得更多的房地產開發商愿意投入資金到這種房地產項目的開發中去。對房地產開發過程中的外部不經濟,如對占地面積多、環境好的別墅征收較高的固定資產調節稅或臨時稅,這樣就會抑制別墅的修建對自然環境的破壞,矯正房地產商品供給結構中高檔房過多的不良狀況。

4、加強產權界定彌補外部性

按照新制度經濟學的觀點,產權不明是產生外部性的根源,因此界定產權是彌補外部性的最重要途徑,這一工作在我國現階段得到重視。應加快房地產法制建設,從立法上為各項房地產權利做出明確規定,并嚴格保護、執行。另外,政府應組織、協調各部門編制好城市規劃并嚴格執行,明確規定房地產開發利用者的行動空間,從而間接地決定產權的歸屬問題,并進而減少或消除房地產開發經營利用中的外部不經濟。

5、采取政策管制規范開發商的行為

房地產外部性現象的產生與房地產開發商有很大的關系,政府應制定一定的政策和法規來規范開發商的行為。目前政府采取的主要管制措施有土地供應計劃調控、金融杠桿的調節等。另外在公司的注冊、開發項目的準入、建設項目的資金融通、土地的使用限制等微觀層面上也有著多種管制。此外,政府對房地產企業應實施嚴格的準入制度,將那些專業水平差、道德品行低、社會責任感不強、信譽度和顧客滿意度低的企業或開發商拒之門外

六、房地產開發經營的外部性治理建議

除了控制好以上因素外，城市房地產開發經營外部性的治理還要考慮到環境因素。環境是未來經濟發展的又一大支撐。一方面,環境是資源的載體,維護環境就是為持續發展提供了持續利用資源的可能;另一方面,環境又是人們共同的居所,發展生產的根本目的是為了提高人民的生活水平,其中環境質量是現代衡量社會經濟發展和人們生產、生活質量的關鍵性指標。因此,我們在加快城市經濟發展、進行城市房地產開發和再開發的同時,必須注意保護治理好我們的環境,堅持走經濟、社會和資源、環境相互協調的可持續發展之路。

七、結束語

通過對城市房地產開發經營的外部性及其治理途徑的問題分析，進一步明確了外部性的有效治理途徑在城市房地產開發工程中的重要性。因此在城市房地產開發工程的后續發展中，要加強外部性治理途徑技術的提高，確保城市房地產開發的穩定發展。

參考文獻

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doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005

［中圖分類號］ F230 ［文獻標識碼］ A ［文章編號］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02

房地產開發企業所持有的房地產按照持有意圖可劃分為存貨、固定資產或無形資產、投資性房地產三類，分別歸屬于不同的具體會計準則進行規范。投資性房地產的范圍包括已經對外出租的土地使用權和地上建筑物以及持有準備賺取資本增值的土地使用權。從取得途徑上來說，房地產開發企業所持有的投資性房地產既可以由原準備對外出售的存貨或自用的固定資產、無形資產改變使用用途轉換而來，也可以直接自建作為投資性房地產進行獲利。按照企業會計準則的規定，投資性房地產的后續計量既可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式。允許對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，使投資性房地產同企業其他類別的房地產的會計核算出現了較大不同，對房地產開發企業的會計信息也產生了較大的影響。

1 公允價值模式進行后續計量的房地產開發企業投資性房地產的會計處理舉例

例如，甲房地產開發企業，2010年1月1日將一套自建完工原用于出售的商品房出租給乙公司。該商品房的開發成本為1 000萬元，甲企業對其計提了200萬元的減值準備。如果出租日，該商品房的公允價值為900萬元。甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產――成本900，借：存貨跌價準備200；貸：開發產品1 000，貸：資本公積――其他資本公積100。如果出租日，該商品房的公允價值為700萬元，則甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產――成本700，借：存貨跌價準備200，借：公允價值變動損益100；貸：開發產品1 000。按照企業會計準則的規定，存貨計提跌價準備后，如果造成存貨價值下跌的原因消失，企業可以將已經計提的存貨跌價準備轉回。但從以上會計處理對比中可以看出，如果房地產企業將存貨轉換為按照公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，投資性房地產按照轉換日的公允價值入賬，如果房地產的公允價值高于原賬面價值是不允許通過損益轉回的，但是如果房地產的公允價值低于原賬面價值則要計入當期損益。這種不對稱的會計處理方式，是為了防止企業通過調節房地產的公允價值來調節利潤，遵循了謹慎性原則，但對房地產開發企業的利潤有不利影響。

采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量后，房地產開發企業無需按照自用的固定資產、無形資產類似的會計處理方式，按期計提累計折舊或累計攤銷，也無需對該投資性房地產計提資產減值準備。接上例，如果2010年1月31日該商品房的公允價值上漲100萬元，則甲企業的會計分錄為：借：投資性房地產――公允價值變動100；貸：公允價值變動損益。如果2010年1月31日該商品房的公允價值下跌100萬元，則甲企業的會計分錄為：借：公允價值變動損益；貸：投資性房地產――公允價值變動100。投資性房地產公允價值下跌對房地產開發企業的影響類似于存貨出售價格下跌而計提的資產減值損失。但當商品房價格上升超過其原開發成本時，房地產開發企業可以將這一部分上升的價值體現在利潤表之中，從而增加當期會計利潤。

接上例，假設2010年12月31日，甲房地產開發企業將該商品房出售給乙公司，出售價款為800萬元，不考慮相關稅費。出售時，該商品房“投資性房地產――公允價值變動”明細科目為借方余額200萬元，“投資性房地產――成本”明細科目為借方余額700萬元，“資本公積――其他資本公積”為貸方余額100萬元。甲企業會計分錄為：①確認其他業務收入。借：銀行存款800，貸：其他業務收入800。②結轉公允價值變動損益。借：公允價值變動損益200；貸：投資性房地產――公允價值變動200。③借：其他業務成本600，借：資本公積――其他資本公積100；貸：投資性房地產――成本700。同房地產開發企業將商品房直接對外出售相比，甲企業的出售收益和成本分別計入了“其他業務收入”和“其他業務成本”而不是“主營業務收入”和“主營業務成本”，但由于利潤表并不單獨列示主營業務和其他業務，而是合并列示于“營業收入”和“營業成本”，因此不會對會計信息造成分類上的影響。從營業利潤金額的角度來說，從以上分解會計分錄中可以看出，甲企業確認的其他業務收入就是甲企業收到的銷售款，確認的其他業務成本就是甲企業對商品房的原開發成本。投資性房地產在持有期間公允價值的變動僅影響公允價值變動損益而不會對營業利潤造成任何影響。

2 以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量對房地產開發企業的影響分析

（1）以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量加大了房地產開發企業的會計核算成本。由于相對于歷史成本，公允價值計量屬性具有較大的不確定性，為了保證會計信息的可靠性，企業會計準則對投資性房地產以公允價值模式進行后續計量做了嚴格的限制。當房地產開發企業對外出租的房地產不存在活躍的市價時，企業需要參照同類或類似，例如分布在同一市區、位置相似、環境相似、建筑結構相似、使用用途相同等，有活躍市價的房地產價格進行調整、評估確認該房地產的公允價值。如果企業不具備房地產公允價值的評估能力和評估資質，企業還需要聘請外部資產評估機構出具評估報告，這會加大企業會計處理的難度和成本。

（2）以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量加大了房地產開發企業的會計利潤波動性。雖然按照企業會計準則的規定，資產的公允價值是指資產買賣雙方在公平交易的前提下，自愿進行資產交付的價格。但事實上由市場交易而產生的公允價值會受交易雙方的投資心理、對市場走向的預期、談判能力、世界經濟形勢等不可預期甚至非理性的因素影響。作為存貨的商品房，房地產開發企業應當在一年內予以出售，而且我國的政策法規對房地產開發企業囤房不售的做法也有較為嚴格的規定。但作為投資性房地產進行管理后，房地產開發企業可以長期持有，并且在每個會計期末將房地產公允價值的變動以持有損益――“公允價值變動損益”的形式反映在利潤表中。這會使企業的會計利潤喪失歷史成本計量下的穩定、連續和規律性而變得波動。對于我國房地產開發企業來說，在政策調控前，房價一直處于連續上漲階段，將對外出售的商品房轉為投資性房地產，一方面可以達到間接囤房以謀取更大經濟利益的目的；另一方面也可以將公允價值的上升反應為企業的當期會計利潤，對于上市公司性質的房地產開發企業可以達到粉飾會計報表的作用。但目前政策調控后，房地產價格出現大幅下跌趨勢，這種情況下，以公允價值對投資性房地產進行后續計量，對企業的會計利潤可能產生不良的影響。

3 以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量對房地產開發企業稅負的影響分析

（1）按照我國目前稅法的規定，企業將房地產對外出租而計算繳納的房產稅有兩種征收辦法：第一種是直接按照租金收入的12％計算，第二種則是按照出租房地產賬面原值的70％再乘以1．2％計算。采用第二種方法進行計算時，企業采用成本模式還是公允價值模式對投資性房地產進行后續計量會對出租房地產的賬面價值產生一定的影響。如果今后稅法采用重估資產價值作為計稅基礎，那么在房地產價值上漲時公允價值計量會加大企業的稅負。

（2）我國計算繳納所得稅采用的是收付實現制，投資性房地產公允價值的變動雖然會影響企業當期會計利潤，但由于企業并未實際處置房地產，因此經濟利益并沒有流入或流出企業。企業在計算應稅所得額時可以將公允價值變動損益扣除。但是投資性房地產以公允價值進行后續計量后，將不再計提累計折舊，而累計折舊是可以稅前扣除，因此采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量會加大企業的所得稅負擔。

主要參考文獻

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隨著市場經濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產開發企業來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》和《企業會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，更好地發揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產企業會計核算中存在的問題及其改進方法。

1 房地產開發企業會計核算存在的問題

1.1 房地產開發企業收入確認的復雜性

房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。《房地產開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。

1.2 房地產開發企業商品成本與售價的不配比性

首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。

其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產開發企業的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。

1.3 收益評價指標不能真實反映企業業績

房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳，驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經營情況很好的開發公司，其凈利潤可能很小甚至是負數，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結清的擔保金，由于市政規劃調整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。

2 完善房地產開發企業會計核算規范的對策

2.1 正確確定和應用收入確認標準

房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。

(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。

(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。

筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。

2.2 引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。

(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。

(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。

2.3 擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

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全年“國房景氣指數”呈現“高開低走”的政策背景是：2003年，針對年初房地產開發投資，特別是到位資金過快增長的趨勢以及為應對非典疫情產生的影響，國家有關部門相繼出臺了清理整頓開發區，規范銀行貸款發放等宏觀調控政策，尤其是國務院《關于促進房地產市場持續、健康發展的通知》（國發[2003]18號），確定了房地產業支柱產業地位，并采取了一系列措施促進了房地產市場的持續、健康發展。

全年“國房景氣指數”明顯上揚的數據特征是：房地產開發投資增速高于上年，投資規模超過1萬億元；銀行貸款增勢強勁，企業拖欠工程款增速有所加快；土地開發面積增速不減，面積超過2億平方米；新開工面積增速加快，占施工面積的比重達到46.5％；商品房平均銷售價格穩中有升，局部地區增幅過快；商品房空置面積雖增速明顯回落，但總量仍在增加。

主要分類指數走勢

與上年12月份相比，2003年12月“國房景氣指數”所屬的8個分類指數全面上揚（空置面積分類指數表現為下降），其中新開工面積、土地轉讓收入、資金來源、空置面積等分類指數是帶動“國房景氣指數”高于上年水平的主要原因。

1、新開工面積分類指數

2003年12月，新開工面積分類指數為109.36，比11月份上升0.63點，比上年同月上升3.35點。全年各月分類指數明顯上揚，基本保持在107點，明顯高于上年同期水平。表明全年新開工項目增勢明顯，房地產開發企業對市場預期看好。全國商品房新開工面積突破5億平方米，達到5.43億平方米，增長28.5％，增長幅度比上年增加10.9個百分點。分地區看，海南、廣西、陜西、河北和等地區新開工面積增長速度超過50％。其中，海南商品房新開工面積增長84.5％，是增速最快的地區。

2、竣工面積分類指數

2003年12月，房屋竣工面積分類指數為106.27，比11月份下降2.45點，比上年同月上升0.72點。全年房屋竣工面積分類指數由于季節規律遞減，但總體走勢高于上年，尤其是第四季度升幅明顯增加。

全年房屋竣工面積達3.25億平方米，增長21.5％，增長幅度比上年增加2.7個百分點。

分物業看，竣工商品住宅為2.66億平方米，增長18％，占全部竣工面積的比重達到81.8％；辦公樓竣工面積為971萬平方米，增長9％；商業營業用房竣工面積為3571萬平方米，增長28.1％。

3、本年資金來源分類指數

2003年12月，本年資金來源分類指數為108.20，比11月份上升0.87點，比上年同月上升2.46點。

全年本年資金來源分類指數持續走高。其中，7月份達到108.89，為全年最高點，此后盡管略有回落，但仍穩定在107點以上的較高水平。

全年全國房地產到位資金累計為1.31萬億元，增長37.6％，增長幅度比上年增加7.4個百分點，是1995年以來的最高增幅。其中，國內貸款為3125億元，增長45.4％，增幅增加14.3個百分點；企業自籌資金3758億元，增長38.1％；定金及預收款5085億元，增長38.1％；利用外資184億元，增長17.9％。同時，企業拖欠工程款明顯增加，達到1057億元，同比增長22.2％，增幅比上年增加8.8個百分點。

4、房地產開發投資分類指數

2003年12月，房地產開發投資分類指數為107.11，比11月份上升0.24點，比上年同月上升1.43點。全年房地產開發投資規模躍上新臺階，累計完成房地產開發投資突破1萬億元，增長29.7％，也是1995年以來的最高增幅。其中，商品住宅完成投資為6782億元，增長28.6％；辦公樓和商業營業用房投資分別為509億元和1277億元，增長更為強勁，增速分別為34.2％和37.6％。但經濟適用房的比重有所下降。全年完成經濟適用房投資617億元，僅增長8％，遠低于商品住宅的增長速度，經濟適用房投資占全部房地產開發投資的比重為6.1％，增幅比上年減少1.3個百分點。分地區看，海南、江西、寧夏、安徽和陜西的增速超過60％，是房地產開發投資增長最快的地區。

5、土地開發面積分類指數

2003年12月，土地開發面積分類指數為110.31，比11月份下降4.22點，比上年同月上升0.24點。全年分類指數也呈高開低走態勢，3月份指數達到123.63，是2001年4月份以來的最高點，此后各月基本保持回落態勢，年底降幅較大。反映出國家圍繞清理開發區出臺的整頓土地市場秩序的政策措施，起到了一定的作用。全年完成土地開發面積超過2億平方米，增長20.2％。完成土地購置面積3.7億平方米，增長21.5％，增幅比上年回落18.8個百分點。

6、商品房銷售價格分類指數

2003年12月，商品房平均銷售價格分類指數為97.47，比11月份下降0.15點，比上年同月上升0.61點。全年商品房銷售價格分類指數波動幅度明顯減緩，有7個月的分類指數在97點左右波動，整體水平略高于上年。

表明旺盛的需求和主要原材料漲價推動成本增加等成為帶動平均銷售價格穩中趨漲的主要因素。全年商品房平均銷售價格為2379元/平方米，增長3.8％，增幅比上年增加0.9個百分點。其中，商品住宅銷售價格為2212元/平方米，增長3.9％；辦公樓平均銷售價格為4293元/平方米，下降1.4％；商業營業用房3739元/平方米，增長4.5％。分地區看，上海、江西、山西的增速超過20％，是房價上漲最快的地區，上海市的平均房價達到5118元/平方米，增長24.2％，首次超過北京成為全國房價最貴的省份城市。全國有10個地區平均房價負增長，5個地區集中在西部。

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1 房地產企業會計核算存在的問題

1.1 會計科目設置缺乏科學性

會計科目的定義是指對經濟活動或會計對象的具體內容，進行詳細分類設計的會計項目。而設置會計科目是會計專業獨有的方法，也是依據國家法規、會計學科的統一技術標準、行業規范，以及各個企業的組織形式實施分類管理的基礎性工作，而且會計科目能對會計活動進行監督和控制。那么在房地產開發企業中關于會計科目的設置，也是根據會計記賬辦法規定，即所有賬簿均應在年終結賬，而且需要年前建新賬。但這樣的規定并不適合房地產企業會計核算，由于房地產開發企業建設周期長，在項目竣工驗收前均為在建工程，時間上要跨幾個會計年度，所以成本的結轉期以開發項目的建設周期為準，而按通常會計記賬方法往往是要求在年終結舊賬建新賬，這樣就導致了一個開發項目就要分別記在幾本賬上，這樣會計科目設置的弊端是不利于投資分析的，同時也增加了會計的工作量。

1.2 財務風險披露不夠充分

新會計準則對財務風險的規定是指在企業的各項財務活動中，由于企業受到內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，具有不確定性，從而蒙受損失的可能性。對于房地產開發企業而言，財務風險是指房地產開發企業由于財務狀況惡化，而致使企業的房地產投資以及其報酬無法全部收回的可能。房地產開發企業的財務風險主要來源有投資風險、籌資風險、現金流量風險、利率風險、匯率風險等等方面的風險。這種高風險性就要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地揭示風險。目前我國會計制度中并沒有針對房地產開發企業質量保證金提取的相關規定，雖然我國證監會允許房地產開發企業提取質量保證金，并要求披露其核算方法，其要求房地產開發企業在財務會計報告的附注中披露的風險僅限于抵押貸款的擔保風險，但是從上市公司披露的實際情況來看，關于質量保證金問題基本未加披露。

1.3 房地產企業商品成本與售價不對應

房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成，到確認收入的時間跨度從1年到6年時間不等。根據《企業會計制度》第47條規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規定的期限分期攤銷。房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本;企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。所以對于在項目建設期內，如果大量投入資金，并發生大量費用計入當期，而且由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，那么預售款項也無法確認為收入，結果是為配比原則的應用也造成了相當的困難。一是會出現多計開發成本。如某些不能有償轉讓的公共配套設施，人為多予提計入成本，虛構欠付的工程款掛賬進成本，拖延工程結算時間，推遲項目財務決算等等問題。二是濫擠亂攤成本，為了達到降低應納稅所得額，通過人為將應由未售商品房負擔的成本擠入已售商品房承擔，將非開發項目的借款利息、福利費、工資等計入該項目，從而虛減項目利潤。又如房地產開發商品的成本載體計算是整個建設工程，當其在銷售時則是按樓層或戶型為單位，根據樓層的高低，戶型的好壞，往往就會造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比的問題存在。

2 房地產企業會計核算策略

2.1 房地產會計科目設置應體現直觀、明細等特征

在進行房地產會計科目設置時，房地產企業應根據自身企業開發項目的多少，公司的規模大小及內部管理需要來進行成本的核算。那么對房地產開發企業的會計科目設置時，應當設置成開發成本項目，房屋開發成本(土地、安裝)。其中房地產開發包括土地開發和房屋開發兩類，對于開發成本的二級科目設置為土地開發成本、房屋開發成本，土地開發成本又包括商品性土地開發成本，主要是作為土地一級開發。并且對于房屋開發又可以分為商品房、周轉房、出租房、代建房等。開發成本以單項工程作為成本核算對象，并進行輔助核算，主要通過財務軟件啟用項目管理輔助核算模塊來完成，另往來賬科目，如應付賬款也應啟用項目管理輔助核算，因同一施工單位，有時會連續幾個項目的施工，這樣方便與施工單位核對賬目，及時掌握付款情況。最后一級是開發成本的成本項目，即土地征用及拆遷費、建安工程費、基礎設施費、公共配套設施費、前期工程費、開發間接費等六個成本項目，在此六個成本項目下還可根據實際情況設置具體核算科目。在實務會計核算中，可以按核算對象設立成本卡片，并且可以連續記載項目從立項至驗收的全部成本費用，作為開發成本明細臺賬，到年末的時候只需要把本年度已竣工結轉項目建案歸檔。這樣做的目的是能夠反映一個項目的全部面貌，同時便于進行投資分析，并且把項目具體情況作為臺頭，做到可以隨時監督，還省卻了結賬、建賬的麻煩和痛苦。

2.2建立房地產財務風險管理體系

2.2.1 風險管理信息系統是管理信息系統中必不可少的系統，管理人員由此認識并處理現實的或者潛在的風險，從而可以抵御風險所產生的不利效應，以達到降低風險成本的作用，并且還能把握經濟趨勢、了解所處房地產景氣循環周期及其階段。所以對于房產企業來說，做到應廣泛、持續不斷地收集與本房地產企業相關的內外部初始信息，其中的信息包括歷史數據和未來預測，并對收集的初始信息進行必要的篩選、提煉、對比、分類、組合，形成風險信息數據庫，并且還需要結合具體投資性房地產項目情況信息，建立風險評估系統，利用成型的風險管理工具，定性和定量相結合，從而達到識別和度量投資性房地產財務風險，為風險決策和控制提供更加有利的條件。

2.2.2 房地產具有其特殊性，由于關于房地產商品的長期性、高價值性。所以對于房地產開發企業的保證金的數額更大、保證期限更長，國家應該為房地產企業建立質量保證金制度，達到為房地產商品的質量提供保證。并且據所開發項目的具體情況提取質量保證金，起到提高應付風險的作用，并且會計還需要做到對各種風險的相關披露。如尚在開發的土地、工程項目等面臨開發風險、籌資風險、土地風險等。

2.2.3 銷售收入與成本配比。這里需要對配比原則進行認識，是指在一定時期的收入與其相關的成本、費用應當相互配比。要求一個會計期間的各項收入與其相關聯的成本、費用，做到在同一個會計期間內進行確認計量。企業在生產經營過程中，要取得一定的收入，必定要發生與之相關的成本或費用，所以企業實行配比原則有利于正確反映企業的財務成果，而且能夠正確地計算出本期損益。

那么作為房地產這樣一個特殊的行業，具有周期長，銷售的不確定性，這里就需要做到銷售收入與成本配比，這里可以做到兩點，一是實際售價成本率，二是計劃售價成本率。實際售價成本率是指在季度前兩個月，按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調整。

即進行分類明細賬按開、竣工時間相同或相近一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，然后按計劃價格相同的房屋分類設戶、價格不同的分別設置。計劃售價成本率是指始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率來進行結轉。并且將要辦理竣工決算手續的商品房成本按樓棟、樓層、單元給予確定，也將每米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶，并且對銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，達到得出銷售成本的方法。從而達到使房地產企業合理地確認收入、費用及損益的目的。

3 結束語

總而言之，在國家政策的幫助下，即新會計準則實施后，以及全體房地產員工的共同努力，對于現在會計核算存在的不足和問題，都是暫時的，隨著時間的推移，這些問題都是會得到解決的，房地產市場將會發展得更好。

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中圖分類號：F293文獻標識碼： A

1 前沿

近幾年房地產市場所有制結構，由原來的以集體和國有經濟為主的發展方式，轉變為國有、集體、民營經濟混合的發展方式，且民營經濟增長快速，增長速度遠遠高于其他經濟類型。房地產開發商與融資機構，我們這里指代銀行，其關系更加的密切，與國有、股份制銀行之間業務往來頻繁，同時也出現了很多的信用問題。發生了道德風險和逆向選擇的風險。

2 信息非對稱性

信息非對稱性，即指一方擁有另一方沒有擁有的信息。銀行與房地產商之間也存在著信息非對稱。信息非對稱，會使一方產生道德風險與逆向選擇風險。

房地產商與銀行之間，主要可能產生的風險是房地產商的道德風險，即因為銀行與房地產開發商的信息不對稱，銀行由于信息量較少為信息的劣勢方，而房地產開發商為信息的優勢方，房地產商可對自己的信譽、資質等情況進行虛假信息的傳遞，銀行在這些不真實信息的前提下進行了相關操作，最終導致貸款無法收回的情況。

3 道德風險的表現形式

房地產開發商道德風險主要表現形式有如下幾種：

重復抵押抵押物。抵押物是銀行為了防止發生風險而要房地產開發商以抵押的方式做的保證。對抵押物的要求是僅能一次抵押，不能重復抵押，但是房地產開發商可以利用自己的信息優勢，與銀行系統沒有聯網的信息，進行虛假信息的上報，最終到風險出現，銀行清算時導致很多的糾紛，可能最終銀行只能收回很少資金。

假按揭套取資金風險。按揭貸款，是購房者購買房子向銀行進行按期支付還款的一種方式，購房者向銀行貸款，銀行將購房款付款給房地產開發商，但是這個過程中，房地產開發商可以利用自己內部的員工，進行按揭貸款，對所需資料進行虛報，但是實際上資金回款到了房地產開發商，從而使資金回籠的更快，房子可以后期銷售。這樣使得風險轉移到銀行，一旦房地產商離開，所有損失由銀行承擔。

抵押物所有權隱瞞風險。抵押物起到的是還款保證的作用，如果抵押物并非借款人所有，就會導致還款風險加大，在借貸過程中，房地產開發商利用他人的房產或者共有的房產以及其他抵押物進行抵押，在抵押處理過程中偽造信息，未經房產所有人或者全部所有人的一直同意，就進行了抵押，這樣一旦出現風險，銀行也不能對抵押物進行處置。

4 博弈分析

本文建立博弈模型從實際角度出發，考慮了多次重復的博弈，即房地產開發商不僅僅考慮單次的收益，同時會考慮長久的收益，獲取現金的能力等因素。即如果考慮到未來收益，房地產開發商損失眼前的一點利益是值得的。假設沒有外界干預，房地產開發商與銀行之間的合作是無限次的重復進行的。重復博弈的過程中，只要房地產開發商不違約則可以無限次的重復合作博弈，一旦房地產開發商違約了，則合作會馬上終止。同時我們設開發商的貼現因子為a，即房地產開發商對于現金流的重視程度。

我們將房地產商與銀行之間的收益關系描述如下表所示，表中說明如果房地產開發商不選擇貸款，則不存在違約與不違約，則房地產開發商與銀行的收益都為（0，0），如果房地產開發商選擇貸款，則如果違約，房地產開發商可獲利10，銀行損失2，即為（10，-2），如果選擇不違約，則房地產開發商獲利為6，銀行獲利為2，即為（6，2）

表1 房地產開發商與銀行博弈分析表

當房地產開發商遵守約定，與銀行之間建立了良好的關系，形成了長期的合作，則房地產開發商每期的可以獲得利潤為6，那么收益流的貼現值就為6+6a+6a2+ ……=6/（1-a）；如果房地產開發商在合作過程中違約，那么那一次獲得收益為10，以后就沒有辦法跟銀行進行合作，那么之后的收益就是0，這時候的貼現值為10 。

則當6/（1-a）大于等于10時，房地產開發商才不會選擇違約。即為a大于等于0.4，在這種情況下合作才較為有保證。

以上分析的均衡，可以看出房地產開發商的折現因子越大，其對未來現金流的重視程度越高，就越不會選擇違約。在這樣重復的多次博弈的過程中，房地產開發商只有有很好的信譽度，這樣銀行才會貸款，才能保證合作。同時可以看出，博弈的過程是一個長期的過程。只有房地產開發商以及銀行進行了長期的合作，才能加強雙方合作的信譽度。

5總結

從房地產開發商的角度來分析，只有建立了很好的信譽度才能在與銀行合作的過程中容易成功，銀行才可能選擇與其合作。如果在沒有外界干預的情況下，如果房地產開發商與銀行間只進行了單次合作博弈，由于兩方存在著信息的不對稱性，房地產開發商注重短期利益，就會存在虛報信息騙貸的情況，使得銀行的整個貸款的格局向劣質資產轉移。

從銀行角度來分析，首先銀行可以增加對房地產商的信息獲取途徑，更多的掌握房地產開發企業的信息，減少信息的不對稱性；其次銀行可以選擇本身信用狀況良好，通過企業信用查詢體系，對企業信用狀況進行審查，從企業的經營周期、資產狀況、借貸狀況等等加強審查力度。

總之，銀行與房地產開發商之間的博弈，是一個長期持續的過程，只有建立完善的信息機制，才有利于雙方合作。

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[3]周杰，姚洪心等.房地產企業規模化分析.經濟體制改革.2002，（3）：152-154

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在西方國家和地區，由于房地產產品多被視為金融投資的工具，如由房地產產品衍生的“房地產投資信托”本身是重要的金融產品之一，因此，MSCI（摩根斯坦利）公司和SP（標準普爾）公司共同推出的全球產業分類標準GICS（global industry classification standard）和倫敦金融時報（FTSE）的全球分類系統GCS（global classification system）均將房地產業歸于金融部門。由此可見，金融對房地產的重要性，房地產金融的發展在某種程度上而言意味著房地產業的發展和成熟。

一、第一階段：房地產開發商自籌資金和銀行貸款，房地產金融只存在房地產增量市場單一的房地產金融體系。在這一階段，房地產開發商和銀行是金融市場不容置疑的主角，既是風險的承擔者又是既得利益的獲得者。

很多人剛開始進入房地產業時，都曾有過這樣的疑問：房地產開發商具體是做什么工作的？在現在的房地產市場，幾乎所有的開發環節房產商如果愿意都可以委托專業公司進行，這樣一來是不是房地產業可以不需要房地產開發商，很明顯，答案是否定的。這是因為，房地產開發商承擔著金融、投資和項目管理，房地產開發商可以理解為專門投資于房地產開發業的投資公司，從拿地開始就意味著投資項目啟動。在實踐操作中，房地產開發商主要通過自有資金、預收帳款（定金和購房首付款）、發行股票和債券進行融資。

銀行作為國家金融體系的主體，同樣對房地產金融的產生和發展起著至關重要的作用。

《2004中國房地產金融報告》指出，2004年房地產開發資金來源中，銀行貸款的比重在55%以上。而業內人士更指出，這個比例實際可能達到70%以上。

這一階段的特點：房地產金融市場比較封閉，房地產開發商作為唯一一個承擔房地產市場風險的資金提供者，在政策市的良好的大背景下，獲得高額利潤回報；銀行作為房地產貸款的主要提供者，獲得較為穩定的利息收入；個人通過在股票市場買賣開發商股票獲得收益。

二、第二階段：機構投資者通過房地產信托和私募房地產投資基金進入房地產市場，房地產金融主要存在于增量市場，機構投資者通過私募房地產投資基金介入存量市場半成熟的房地產金融體系

這一階段，房地產信托和私募房地產投資基金允許發行，并得到很快的發展。

房地產信托目前國際上主要存在三類：一是美國式的房地產信托，主要采用資金信托的方式。二是日本式的房地產信托，主要采用不動產信托的方式。三是臺灣式的房地產信托，兼采資金信托和不動產信托的方式。臺灣《不動產證券化條例》第4條第3項和第4項分別規定了不動產投資信托和不動產資產信托的定義。

房地產投資基金REITs是通過向投資者發行受益憑證，所募集的資金用于房地產業的集合投資，所獲利潤在扣除各項費用和稅金后向受益憑證持有者發放。房地產投資基金REITs所產生的證券與股票和一般債券不同，它不是對某一經營實體的利益要求權，而是對特定資產池所產生的現金流或剩余利益的要求權。資產池在法律上表現為特定目的載體（Special Purpose Vehicle，簡稱SPV），在實踐過程中，SPV的實現方式主要有兩種：特設公司(Special Purpose Company ，簡稱SPC)和特設信托(Special Purpose Trust ，簡稱SPT)。即契約型投資基金和公司型投資基金。

私募房地產投資基金可以允許介入房地產的所有環節，介入房地產的增量市場，即對房地產開發商提供股權融資或者對其提供開發貸款；介入房地產的存量市場，即購買和持有存量房地產，獲得其穩定的租金收益和未來的增長收益。

私募房地產投資基金目前在市場上的表現形式主要為投資公司、資產管理公司，通過參股方式參與房地產開發，或收購持有商業房產獲得穩定的租金收益。

這一階段的特點：房地產金融市場開始開放，機構投資者和擁有一定財富個人的資金通過房地產信托和房地產投資基金進入房地產市場，獲得較為穩定的利息收入（委托貸款方式）和比較可觀的房地產開發利潤（參股方式）。

三、第三階段：廣大投資者通過房地產投資基金和資產證券化進入房地產市場成熟的房地產金融體系

公募房地產投資基金和房地產證券化允許發行，絕大多數的存量商業房產被房地產投資基金所持有。

由于私募基金僅接受那些集團投資者或富有的個人，公募基金主要針對不確定的賬戶投資者，因而私募基金的初始門檻較高，對委托的資產規模有較高的要求。而公募基金監管機構實行嚴格的審批或核準制，因為這涉及到眾多投資人的權益。因此可嚴格限定其不可投資于房地產開發領域，主要投資于存量房產和房地產證券；私募基金則可允許其投資于房地產的所有領域，在承擔房地產開發風險的同時獲得比較可觀的利潤回報。

無論是公募基金還是私募基金，筆者都建議采用封閉式。由于房地產自身的特點，項目周期相對較長、變現能力較差；房地產頻繁買賣又容易造成投機，甚至會造成泡沫。因此為了保證房地產市場健康發展以及資金供給的穩定性，筆者認為房地產投資基金宜采用封閉式，年限最好為15―20年。

房地產證券化是指以債券形式表現的證券化，主要有兩種形式：一是直接的房地產項目債券，主要針對具體的房地產項目標的，由投資方或開發企業委托金融機構發行；二是派生出來的債券，主要是以住宅抵押貸款證券化為代表，它是指金融機構對房地產抵押貸款進行包裝組合，將一定數量的，在貸款期限、利率、抵押范圍類型等方面具備共性的抵押貸款以發行債券的方式出售給投資者，包括抵押債券及由抵押貸款支持、擔保的各種證券。這方面的研究很多，筆者在此不一一贅述。

四、促進我國房地產金融發展的幾點思考

我國目前房地產金融尚處在第二階段，房地產信托大量發行，通過《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法》來規范其發展；私募房地產投資基金主要以投資公司、資產管理公司形式出現，純粹以基金命名的房地產投資基金尚未成立。筆者認為，可通過以下措施來促進我國房地產金融的發展。

1.規范并促進房地產信托的發展

發展股權類、產權類房地產信托和住房抵押貸款證券化。2007年3月1日實施的《信托公司管理辦法》取消了信托公司不能采取貸款、租賃方式開展業務的限制，同時規定信托公司可作為投資基金或者基金管理公司的發起人從事投資基金業務，也可從事資產證券化、企業年金和財務顧問。應該說，信托業的春天已經來臨。

采用準房地產投資基金進行運作。信托公司大部分缺乏對房地產的專業運營和管理經驗，因此在現階段可以采用外部管理模式，委托專業的房地產經營管理公司來管理。在整個架構中信托公司在與投資者的法律關系中將作為受托人，并對投資人的利益提供保障。從而為發展契約型的房地產投資積累一定的經驗。

完善房地產信托的相關法規，使得房地產信托有法可依，走向有序發展的道路。監管部門更多的工作是要考慮如何完善制度設計，填補漏洞，從而有效引導市場發展方向。

2.盡快完善相關法規，明確房地產投資基金的發展方向

房地產金融創新，發展房地產投資基金，首要的是建立相應的法律制度框架。所有已經和正在籌劃REITs發展的國家和地區，無不將立法作為發展REITs的首要條件。比如新加坡、日本、韓國、香港和臺灣，都是在原有相關法律已經比較完備的基礎上，通過長期研究制定專項法律。有的在REITs法律制定公布以后好幾年才正式批準發行相關產品上市。

公司型房地產投資基金可以建立和實施一套機制來保護投資者，保證基金管理人和其他服務提供者能夠按照基金持有人的最佳利益行事；從而實現利益相容，使基金市場的所有參與者成為一種利益共同體，契約型房地產投資基金則難以提供這方面的保證。因此，在目前公司型基金在全球得到了越來越普遍的采用。但在公司型投資基金顯然在我國現有公司法律體系下是行不通的，而《中華人民共和國信托法》（以下簡稱“信托法”）卻早已在2001年10月1日施行，顯然，采用信托型的信貸資產證券化發行模式在我國更具有操作依據和現實意義。

3.鼓勵并加快私募產業基金和抵押貸款證券化的發展，并完善相應的法律法規

私募房地產投資基金允許其投資房地產業的所有領域，包括以參股方式或貸款方式介入房地產開發領域，承擔較高的風險獲取較高的利潤。為了避免房地產市場的泡沫，對于投資于房地產增量市場的房地產投資基金，可限制其任何形式的貸款。

建議或鼓勵私募房地產產業投資基金采用有限合伙制。《合伙企業法》的修訂，使得有限合伙制度成為可能。有限合伙制是國外投資基金普遍采用的方式。有限合伙制一般由一個負無限責任的普通合伙人（基金管理公司）和一個或多個負有責任的合伙人（基金投資者）組成，主要以私募的方式募集資金，并將所募集的資金用于房地產投資。

眾所周知美國REITs之所以發展迅速，主要得益于其優惠的稅收政策，REITs滿足規定條件就可以免繳公司所得稅，而我國房地產信托投資基金的稅收優惠卻無從體現。因此，我國還應完善相關法律，來促進我國房地產投資基金的發展。

篇（10）

Abstract: along with the rapid development of economy, all over the country appear "real estate hot". Compared with the foreign real estate industry, China's real estate enterprise late start, the foundation is bad, small, far from the standardization. Will be in the future real estate development enterprise operation and healthy development of continuous play huge influence.

Keywords: real estate development; Cost control; countermeasures

中圖分類號：[F235.91] 文獻標識碼：A 文章編號：

一、房地產開發企業財務風險表現及其基本特征

1．房地產企業的財務風險具體表現為

1.1償債具有很大的風險 目前，房地產企業的資金大部分來源于銀行貸款，自有資金很少。同時，房地產企業銷售利潤的實現具有很大的不確定性，因此，房地產企業發生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，企業面臨極大的財務風險。 1. 2利率波動的風險 利率波動對負債經營的房地產企業影響非常大，貸款利率的增長必然增加公司的資金成本，抵減預期收益。同時，投資者的購買欲也隨之降低，導致市場需求降低。2007年，政府為了抑制通貨膨脹和經濟泡沫的出現，共進行了六次加息，這不僅增加了房地產企業的財務成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，這無疑給房地產企業帶來極大的損失，成為當前房地產企業的重大財務風險之一。 1. 3籌資的風險 房地產企業對銀行信貸依賴程度相當高，相關資料表明，當前房地產開發投資資金約有45%來自銀行貸款。由于負債經營使公司負債比率加大，相應地降低了對債權人的債權保證程度，這勢必會增加企業從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國內房地產市場不完善，房地產企業對國際規則不熟悉，使得其在國際上獲得資金的機會較少。

2．房地產開發的特征

長期性是房地產開發企業經營的最明顯特征。從投入資本至資本闡收，從破土動工至形成產品，任何一家房地產開發企業都應經歷多個階段，特別任建筑施工階段，其更應投入巨大的人力、物力和財力，這一過程的資金到位狀況與企業經營發展關系重大。一般而言，一個普通的開發項目完成時間少則兩三年，規模較長、成片開發的項目則需要更長時間去完成。

綜合性是房地產開發企業經營的最本質特征。從內在要求分析，現代化房地產開發企業須對建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設，并要對開發地區一些必要的公用設施及公用建筑予以統一規劃。再從開發過程分析，房地產開發企業在開發相關項目的過程中，要與規劃、設計、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環境、消防、園林等多個部門合作，同時還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個工作環節。開發項目不同，所涉及到土地條件、建筑設計、融資方式、施工技術、市場競爭等各個方面情況均不相同，房地產開發企業便應對其進行綜合考慮，統籌安排、尋找最佳方案。

此外，房地產開發企業還具有較強的時序性和地域性。房地產開發實則是一項操作性極強的工作，由開發實務角度來講，房地產開發企業完成某個開發項目時，必須受到政府土地、規劃、建設等多個部門行政管理審批手續的影響，實施某個開發項目時，房地產開發企業便應制定周密的計劃，以協調各方關系，縮短周期、降低風險，地域性則體現在開發項目多受地段、區位的影響，比如交通、購物、環境、升值潛力等多個因素都對開發項目的選址影響甚大。

二、房地產開發企業經營管理及其財務風險

1．房地產開發企業經營管理內容

經營即企業有預測、有目的、有決策的經濟活動，管理即企業出于實現某一經營目標的目的，計劃、指揮、協調、檢查、監督經營活動中的組織工作，則經營管理即企業以最小風險投入獲得最大效益的過程，在此過程中，成本控制貫穿于企業活動始終并成為豐要內容。具體到房地產開發企業，其經營管理內容指的是以市場行為，獲取土地使用權，并通過規劃設計、工程建沒及房屋租售等方式，以最小風險投入獲得最人經濟效益的經濟活動過程，則房地產開發項日的可行性預測及成本控制即為房地產開發企業經營管理活動的豐要內容。

首先是可行性預測，一項完整、準確的預測須能在其日后開發經營活動中發揮指導性作用，根據其過程，預測可分為明確預測目標、收集資料、選取預測方法、預測并得出初步結果、分析預測結果并修正調整、撰寫預測報告、追蹤反饋等七個步驟。然后是成本控制，成本即房地產開發企業任房地產商品開發、生產、經營等各個過程中所支出各項費用的總和，如土地征用和拆遷補償、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費以及公共配套設施費與開發間接費等，不同的開發階段應實施不同的成本控制對策。

2．房地產開發企業經營管理中的財務風險

財務本質上是資本價值的經營，風險簡言之是結果差異造成的結果偏離，即期望結果的可能偏離，財務風險則表現為經營風險、投資風險、分配風險等不同形式。對房地產開發企業而言，其財務風險存在不同的表現形式和不同的財務風險類別，以現金流量為參照，現金在不同階段流入流出的不確定件即表現出不同的財務風險類別，其中主要有經營風險和籌資風險，前者是以現金流入的角度反映出無法實現預期資本價值的可能性，后者是以現金流出的角度反映出到期無法履行資本清償義務的可能性，經營風險是籌資風險的根源，籌資風險體現出經營風險的后果。

三、房地產開發企業成本控制及財務風險控制的具體對策

1．房地產開發企業成本控制對策

在選立項階段，應做好可行性分析和成本測算。項目可行性經濟指標包括內部收益率、銷售凈利率等核心指標，以及總投資回報率、獲利指數、銷售毛利率、資金峰值比例、啟動資金獲利倍數、地價支付貼現比等參考指標；在成本估算方面，應根據會計分類，盡可能將其細化，使之在日后成本控制環節可有的放矢，在此基礎上還應進行現金流安排，好的資金鏈條將對房地產開發企業經營管理起到積極作用。

在設計階段，應降低建筑安裝成本，做好設計階段的投資控制，這要求房地產開發企業實行方案設計和工程設計招投標制度，加強技術溝通并實行限額設計、大力開展價值工程方法的應用、強化設計出陶前的審核。

2．房地產開發企業財務風險控制對策

房地產開發企業財務風險控制。首先，應實施“防范+控制”的財務風險控制原則。

在項目投資前，要根據投資市場供需平衡和不平衡現象表現出房地產市場的景氣程度，周而復始的重復發生狀況構成景氣循環，即擴張、收縮、衰退、復蘇，在不同的階段企業應采取不同的財務風險應對策略；市場分析即分析市場宏觀環境、相同檔次和類型的投資性房地產的市場需求狀況以及競爭對手情況等，這要求房地產開發企業應立足于供需分析及未來市場增長潛力分析，選擇投資類型、做好定位、正確選址等。

房地產開發應著重對營業費用控制，以確定的原則減少不必要費用、以合理的避稅手段降低營業費用、以分攤費用的方式縮減實際承擔額等；籌資結構控制，即籌資來源結構與期限結構控制，通過結構調整，保持籌資結構彈性，用來稀釋風險，比如以短期籌資和長期籌資、債務期限和投資期限相結合的方式，合理規劃企業現金流量，實現優勢互補、降低風險。

參考文獻：

【1】王作陽：房地產開發成本控制初探[J】．科技信息，2009，(1 5)．

篇（11）

一、引言

SCP范式是由20世紀六七十年代美國哈佛學派產業組織理論的權威梅森?貝恩提出的。1959年貝恩出版的《產業組織》一書中提出。他運用產業組織的“三分法”進行分析，構造了“市場結構（structure）――市場行為（conduct）――市場績效（performance）”的分析框架，簡稱為SCP分析框架。SCP分析框架的基本含義：市場結構、市場行為、市場績效之間存在著因果關系;市場結構決定了企業在市場中所采取的行為，企業的市場行為又決定了市場運行的市場績效。這種SCP分析框架的起點是完全競爭和壟斷這兩個基本的市場結構模型。在分析框架中突出市場結構，認為自由競爭的市場是最重要的。但是，在完全自由競爭的市場下，當市場結構從完全競爭市場向壟斷市場移動時，政府對壟斷企業進行分拆，這種分拆行為是非市場的干預，違反了自由競爭。以斯蒂格勒為代表的芝加哥學派的學者，引入了企業理論與交易費用理論，形成了“新產業組織理論”。“新產業組織理論”的邏輯起點不再是市場結構，而是市場績效，重視企業行為，強調企業行為對市場結構的反作用和市場運行狀況對企業行為并進而對市場結構的影響，并在研究方法上引入了博弈論。

目前，學術界關于SCP范式的研究，主要是針對某一產業進行市場結構的分析和提出優化策略。現有的研究中，有關于旅游產業組織結構的分析，如張安民、李永文、梁留科（2007年）基于SCP模型，運用結構方程方法從市場結構、企業行為和企業績效3大模塊構建了我國旅行社業SCP分析模型，并對我國旅行社業的市場結構、企業行為和企業績效的狀況及它們之間的關系進行了定量測度;有關于飯店業組織結構的分析，如張洪、張潔、楊燕（2012年）在SCP視角下對2001年至2010年我國星級飯店數量、客房總數以及營業收入等數據進行研究，并提出對我國星級飯店優化發展的建議;有關于交通業組織結構的分析，如胡嘯紅、江可申、白俊紅（2009年）基于SCP分析框架對我國民航業的市場研究，提出重組為民航實現規模經濟的一條出路;有關于影視業組織結構的分析，如耿蕊（2012年）運用SCP理論范式對中國動畫產業的市場結構進行檢視，指出品牌化、規模化、集群化是中國動畫產業發展的現實取向。關于房地產業的市場集中度的現有研究，劉樹楓（2009）用產業組織理論的研究方法對房地產業的市場結構研究;唐曉靈、白寶煥（2012），從產業組織的角度對房地產開發市場集中度進行分析研究，進一步認識我國房地產業開發市場。

在現有的研究中，關于市場結構的研究涉及到很多行業。關于房地產業的市場集中度的研究，也有學者進行了研究。但是，相對于現有研究，本文將采用新的指標和角度來進行分析和研究。本文根據從中國國家統計局統計到的數據，研究我國房地產業的現狀和市場結構特征，并提出優化市場結構的建議。

二、我國房地產業的市場結構分析

市場結構是指產業內企業間市場關系的表現形式及其特征，主要包括賣方之間、買方之間、買賣雙方之間、市場上已有的買賣方與正在進入或可能進入市場的買賣方之間在數量、規模、份額和利益分配等方面的關系和特征，以及由此決定的競爭形式。

市場結構的基本類型主要是四種，完全競爭、完全壟斷、壟斷競爭、寡頭競爭。

市場結構受很多因素的影響，主要包括市場集中度、產品差別化、進入和退出壁壘、市場需求的價格彈性、市場需求的增長率、短期成本結構、生產多樣化等。這些因素是相互影響的，其中一個因素的轉變，會帶來其他因素的變化，進而使整個市場結構的特征發生變化。

本文將以2003年至2012年我國房地產業的房地產開發企業個數、房地產開發企業住宅銷售套數等數據為主要研究指標，從企業的規模與構成和市場集中度這兩個方面，對我國房地產業的現狀及市場結構進行實證分析。

1、企業的規模與構成

2003年，我國房地產業的房地產開發企業的個數為37123;2004年，其個數增長到59242;但是，2005年則有大幅度的下降，其個數為56290;從2005年開始到2008年，房地產開發企業的個數一直持續穩健增長，到2008年達到頂峰，其個數為87562;由于2008年遭遇經濟危機，2009年房地產開發企業出現大幅度縮減，個數為80407;2009年之后，一直到2012年，房地產開發企業開始持續緩慢增長，到2012年其個數為89859。

我國的房地產開發企業的經濟類型主要有內資房地產開發企業，港、澳、臺投資房地產開發企業，外商投資房地產開發企業。其中，內資房地產開發企業占絕大多數比例，并且總體上呈上升趨勢;港、澳、臺投資房地產開發企業和外商投資房地產開發企業個數少、所占比例小，港、澳、臺投資房地產開發企業每年都有小幅變動，但基本穩定;外商投資房地產開發企業個數少于港、澳、臺投資房地產開發企業個數，并且在2008年之后開始持續減少。

2003年我國的房地產業是以內資房地產開發企業為主要經濟類型，到2012年依舊是以內資房地產開發企業為主要經濟類型，并且其所占市場比例越來越大。

從2005年到2012年房地產開發企業住宅銷售套數，除2008年有大幅度的下降，總體呈上升趨勢。平均住宅銷售套數也呈現出相同的發展趨勢。

2、市場集中度

市場集中度是指某一產業市場中賣方或買方的數量及其在市場上所占的份額，它是反映市場壟斷和集中程度的基本概念和指標。對市場集中度的衡量指標主要有兩種方法，一是絕對集中度指標，二是赫芬達爾―赫希曼指數（簡稱HHI指數）。運用絕對集中度對市場集中度進行衡量有三個無法體現和反映的狀況，一是無法反映全部企業規模分布對市場集中度的影響，二是無法體現最大的n個企業在市場上所占份額在其內部是如何分布的，三是無法反映市場份額和產品差異程度的變換情況。因此，本文將運用絕對集中度指標和赫芬達爾―赫希曼指數這兩種衡量方法對我國的房地產業的市場集中度進行實證分析。

（1）絕對集中度指標（CRn）

絕對集中度指標是最常用、最簡單易行的市場集中度的衡量指標。它是指行業內規模最大的前n個企業的有關數值X（如產值、產量、銷售額、銷售量、職工人數、資產總額等）占整個市場或行業的份額。其計算公式：

其中，CRn為X產業的絕對市場集中度，Xi為X產業的第i為企業或者地區的產值、產量、銷售額、銷售量、職工人數、資產總額等，N為X產業的全部企業數或者地區數。但是，在用計算指標時，由于產值受季節波動和通貨膨脹的影響大，所以一般優先采用產量和就業人數作為計算指標。因此，本文在分析我國房地產業的市場集中度時，以31個省、自治區、直轄市為研究對象，采用房地產開發企業住宅銷售套數作為絕對集中度指標計算的指標，并運用多值分析法（即n=4和n=8），分別考察2005年至2012年我國房地產業的市場集中度。

根據2005―2012年我國房地產業市場集中度的計算結果，從2005年到2012年，房地產企業住宅銷售套數在前五位的主要是廣東省、江蘇省、山東省、四川省、遼寧省。這五個省份，一直穩居前五，只是在排名上有上下變動。其中，上海市在2005年排第五名，在2006年排第六名，之后排名沒再進入前八名。這些排名在前幾位的省份，都基本上是東部沿海省份，中、西部地區的省份很少能排名進前八位。在這一點上，也體現出我國房地產業的地區發展不均衡。

根據美國學者貝恩的市場結構分類理論，CR4在30%～35%或者CR8在40%～45%時，市場集中度為寡占Ⅴ型;CR4在35%～50%或者CR8在45%～75%時，市場集中度為寡占Ⅳ型。2005―2012年我國房地產業市場集中度計算結果表明，我國房地產業屬于中下寡占型市場結構。并且從2005年至2012年，CR4和CR8也都總體上呈現下降趨勢，說明我國房地產業的市場競爭愈發激烈，也同時說明我國的房地產業的規模化和集中化程度低，缺乏大型的房地產開發企業做支撐。

根據日本學者植草益對于市場結構的分析，CR8在40%～70%時，市場集中度為高、中寡占型。那么據此分析，我國房地產業則屬于高、中寡占型。

綜合美國學者貝恩的市場結構分類理論和日本學者植草益對市場結構的分析，以及我國房地產業發展的實際情況，我國的房地產業的市場集中度是偏低的，壟斷性和規模化程度低，地區發展不均衡。

（2）赫芬達爾―赫希曼指數（HHI）

赫芬達爾―赫希曼指數，簡稱赫芬達爾指數，是一種測量產業集中度的綜合指數，是產業市場集中度測量指標中較好的一個，是經濟學界和政府管制部門使用較多的指標。它是指一個特定行業中各市場競爭主體所占行業總收入或總資產百分比的平方和，用來計量市場份額的變化，即市場中廠商規模的離散度。其計算公式：

其中，X為產業市場的總規模，Xi為產業中第i個企業的規模，Si為產業中第i個企業的市場占有率，n為產業內企業個數。本文在分析我國房地產業的市場集中度時，以31個省、自治區、直轄市為研究對象，分別采用各省份房地產開發企業個數和各省份房地產開發企業住宅銷售套數作為赫芬達爾―赫希曼指數計算的指標，分別考察2003年至2012年我國房地產業的市場集中度。

根據2003―2012年以各省份房地產開發商企業個數為赫芬達爾―赫希曼指數的計算指標，以及2005―2012年以各省份房地產開發商企業住宅銷售套數為赫芬達爾―赫希曼指數的計算指標，所得到的我國房地產業市場集中度的計算結果表明，這兩種不同計算指標所得結果的赫芬達爾―赫希曼指數都是趨近于0，并且從2003年至2012年，總體呈下降趨勢。這說明我國的房地產業的壟斷性弱，競爭性強，規模化和集中化程度低，缺乏大型房地產開發企業做支撐。

赫芬達爾―赫希曼指數所得結論和絕對集中度指標所得結論一致，并相互支撐。

三、結論與建議

綜上所述，我國的房地產業的市場結構處于中下寡占型，這說明我國的市場集中度很低，競爭激烈，但是規模化和集中化程度低。這樣的市場結構會造成很大的資源浪費和不必要的惡性競爭。因此，優化產業結構和資源配置，提高經濟效率，對于我國房地產業的持續健康發展有著重大而深遠的意義。

第一，進行政策性傾斜，運用國家力量，提供優惠政策，吸引房地產資本向中部、西部地區流動。根據上文對于我國房地產業絕對集中度的計算結果，我國的房地產業的區域發展不均衡，房地產業開發企業主要集中在東部和沿海地區。在自由競爭的市場條件下，房地產開發企業都集中在東部和沿海地區，無序競爭，造成很大的資源浪費，因此，需要政府的干預和指導，引導房地產資本和房地產開發企業向中部、西部流動，促進我國房地產業的協調、均衡發展。但是，同時也要避免盲目投資和盲目增長。

第二，加強宏觀調控，調控土地政策、房屋保障政策等。對土地政策和房屋保障政策進行調控，能夠有效的控制住宅的市場供給數量，并能引導需求發生變化，從而能夠保證房地產行業的供需發展平衡。

第三，調控融資政策，為房地產開發企業提供優惠的融資政策。在我國，房地產開發企業之間發展不均衡，一直存在著小型的經營不善的房地產開發企業，資金運轉不良，空房率高。對融資政策進行調控，能夠為房地產開發企業擴展融資渠道，利于其資金融通和企業規模、市場規模的擴大，控制行業內企業數量。同時，提高房地產行業的進入壁壘，降低退出壁壘，讓行業內房地產開發企業健康有序發展，提高市場集中度。

第四，創新房地產業發展模式，提高市場集中度，增強規模效益。我國的房地產業的壟斷性和集中程度低，缺乏大型的房地產開發企業做支撐。房地產開發企業要創新發展模式，鼓勵對于這種小型而且經營不善的房地產開發企業積極地進行收購和兼并，避免資源浪費，促進房地產業的規模化發展，提高房地產業的市場集中度。

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