企業資產運營管理大全11篇

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二、運營資金的概念與特點

營運資金也稱為營運資本，其在概念方面可分為廣義與狹義兩方面。在狹義上，可以稱作凈營運資金，是指在特定的時間內企業的流動資產與流動負債之間的差額。從廣義上講，它指企業在流動資產上所投放的資金。營運資金主要反映的是一個企業在短時間內的償債能力。這個數值越大，則表明它償債的能力越強，當營運資金成為負數時，則表明該企業可能會隨時因為周轉不靈而中斷正常的運營活動。

營運資金是企業資產中最具獲利、流動性最強的一部分，而根據其本身經營與發展的實際要求，現有的房地產營運資金管理所存在的特征主要表現為：首先，其資金的來源較為單一，主要是由銀行等機構的貸款來支撐，自有資金比較少；其次，其流動資產的比例較其他企業高，這主要原因是房地產業不需要大型的生產設備、廠房等資產；最后，其流動負債在總負債中所占比例也較高，導致這個問題的主要原因是因為房地產業可以進行預售，而企業為了盡快的使資金回籠，很大一部分都采用了預售的方式，所得的收入都計入“預收賬款”之中。從而使得流動負債比大大的提高了。除此之外，還有一大特點是流動資產的周轉率低，其主要原因是因為房地產行業中產業鏈長、資金的循環周期長和資金的回籠速度慢等。

三、房地產企業運營資金管理中存在的問題

房地產企業的資金運營管理中存在著各種問題，阻礙著其穩定發展。

1.房地產運營資金的結構不合理

通常來講，企業的負債率應保持在50%左右，合適的負債可以增加企業運營資金的數額，節約稅金，從而為企業帶來財務的杠桿收益。但是若是負債率太高，則企業隨時可能資金周轉不靈，甚至會有較大的破產風險，而在近幾年我國35個大中型的房地產開發企業資產負債率達到了74.8%，比計劃高出近25%，如此高的比率非常不利我國從房地產的持續穩定發展。

2.房地產運營資金的周轉率較低

在現代經濟全球化的背景之下，房地產企業的日常經營變得越來越復雜，需求與產品也越來越多樣化。但是由于我國資金控制的技術手段落后，企業的應收賬款的周轉率低，而房地產企業中存貨周轉雖在不斷加快，卻也抵不上企業應收賬款周轉的速度，因此企業總資產周轉率也不斷降低。

3.房地產運營資金的控制不足

由于我國有很多房地產開發商的營運資金控制意識不強，手段也相對落后，缺乏科學性，甚至一些企業連預算概念都沒有，對于資金的使用都憑借自己的經驗，更加影響管理人員整體把控營運資金的難度，不利于企業資金的利用效率。

四、改進房地產資金管理的相關措施

1.提高對資金管理重要性的認識

提高對資金管理重要性的認識，對于房地產企業管理的意義十分重大。不僅需要在管理層面加強資金管理理念的融合，還需要將控制成本、降低投入產出比的思想向全體員工進行灌輸，將資金管理與成本控制的意識在工作的所有環節中貫徹。同時還需要不斷提高信息化建設，提升資金運動與流向的實時動態掌握水平，能夠盡早發現資金流動的潛在風險，及時發現并解決問題，確保資金管理的安全性。

2.改善資金管理的環境

房地產企業對于營運資金的管理應首先從房地產投資的決策入手。這是房地產營運資金管理的起點。對于其投資項目可行性的研究是整個房地產開發過程中最為重要的環節。除此之外，完善房地產的金融市場，積極拓寬融資渠道也是改進房地產企業營運資金管理上相關問題的重要措施之一，由于原本的融資渠道基本都為銀行貸款，導致企業一旦周轉不靈，就有可能償還不起銀行的本息，使企業陷入巨大的財務危機，甚至破產。所以，對于房地產企業來講，積極地拓寬融資渠道也是眼下的當務之急。而多渠道的融資可以通過創新的組合形式來改善企業的資本結構，分散風險，降低成本，提高企業的經營績效。

3.加強對于流動資金的管理

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1引言

電力產業主要由4個部分組成，其中包括電能生產、電力輸送、電網配電及電能銷售。因受到多方面因素的影響，適當地調控生產成本，提高各環節的效率，才能使產業鏈條打造得更堅固，更能抵御風險。政策上的推進將企業財務的現實情況，進行更優化的提升，財務的績效狀況也有一定程度上的改善。企業更好地維持了在市場中的穩定運行，這離不開企業償還債務能力的提升和資產流動性提升。供給側改革的政策和大眾需求配套項目的改變，使得電力行業的發展邁向更深的層次和新的方向均衡發展，把握好企業收益與供需之間的關系，是企業發展的基本理念。在企業發展過程當中，應當確定自我的定位，發現風險，迎接挑戰，提高風險識別能力，財務狀況控制程度聚焦組織架構改革。

2電力企業特征分析

2.1經濟特征

眾所周知，電力企業是國家以及社會的重要能源型企業，各類服務營運生產都是要面向大眾的，電力企業在運作時離不開一個固定且市場占有率大的環境，與資產的總量息息相關。電力企業是由多個部門聯合組成的，需要根據自身的特點對各部門進行責任管控。這些部門需要充分地落實好每個部門的理念，將崗位職責的基本概念貫徹到實際工作當中。新的時代背景下，一些積極的因素融于電力企業管理理念之中，拓寬了其在企業經營活動中的應用途徑與范圍，當然這與政府政策的指導有不可分割的關系。社會責任在新時代下也產生了新的特點，企業在經營活動過程中以利潤與社會效益作為其業務開展的導向，社會責任感的滲透對財務管理的模式也產生了重要的影響。電力企業應當審視自身經營活動，結合業務的特點與當今市場環境對項目經營的方式進行優化，避免企業人員流動性低下而導致的腐敗現象，做好權責分配。

2.2管理模式

一直以來，國家的相關部門就發電類產業以及石化產業的工程建設規范業務范疇，以及綜合評價3個方面進行了一系列的相關指導意見與把控調節。例如，定期地對業務進行審核，將業務評價進行備案，制定企業各部門管理措施，建立第三方審查，確保企業發展過程當中財務的有效性與真實性。因為電力企業的資產總量較大，分布比較廣泛，涵蓋面廣，電力企業大多秉承著全覆蓋、體系化層次管理的基本原則?？傮w來說，電力企業的財務管理和內部把控主要包括以下幾個因素：首先，管理與企業資產配置是固定的；其次，管理人員安排與責任人需要有效安排；再次，績效與業績配置；最后，賬戶與預算的管理控制。電力企業內部應該加強資金的管控，制定相應的責任標準，以高層人員為核心的責任主體，對日常工作以及業務進行考核，實施對財務部門的運作狀況進行監督管控。

3電力企業的運營與財務風險

當今一些復雜的因素融入市場經濟環境之中，這為政策的制定以及企業的管理帶來了挑戰，使電力產業的管理模式與機制發生了改變，同時這也使得電力企業應當重視市場經濟下的競爭。企業不再以單一的經濟指標作為其生產運營的標準，承擔起社會責任，想要提升管理成效，就要著力強化各環節的管控。然而現今的狀況表明，一些電力企業尚未意識到將信息管理融入財務核算的重要意義，信息平臺的搭建對把控內控質量、促進業務改革有積極的促進作用。電力企業資產風險管理與財務管理存在一定的內在聯系（見圖1）。從其他層面上看，企業在資產管控、財務模式業務安全等方面沒有樹立風險意識和明確的計劃，想要樹立防范系統，進一步地進行分析，就要關注以下幾個方面。

3.1項目預算管理風險

市場環境的復雜性不斷增強客觀上刺激企業要在生產運營的過程中加強風險控制能力，制定詳細的項目預算管理措施，盡量避免“灰犀?！笔录陌l生。其中，對資源的整合與高效利用是避免企業在運營過程中資源浪費現象發生的重要手段。此外，要把握好每一個環節，提出指導性文件，根據市場的需求，制定相應的產品價格，從而更好地應對市場因素帶來的風險以及挑戰。電力企業的業務辦理過程與財務活動具有緊密的聯系，業財融合對提升部門溝通的效率、處理業務以及財務問題提供了嶄新的途徑。在傳統的經營過程中，管理人員無法通過快速獲取財務信息而進行有效決策的時機，這可能導致企業在經營的過程中出現管理效能低下、對外界環境無法進行靈敏應對的后果。

3.2基建核算風險

在項目完成進度與維修過程時，應當參照有關指導，重點關注項目成本的過程與主體資金來源，需要及時對財務發生風險評估與資金交付的方式進行查驗，并且有明確的記錄備案。在實地基建審計過程中，時常容易對項目返修竣工日期以及突發狀況產生成本損耗，如不能將投資回報率計入項目資產核算就將導致項目資金不可控的影響。

3.3生產材料的管理風險

一些相關原材料的采集與勞動支出和各個地區的產能銷售狀況都可以為生產的資產績效與營運控制模式帶來影響。一些生產部門沒有根據經營業務的特點與市場需求制定詳細的財務控制措施，資金使用效率低下也間接導致生產的綜合效率降低。除此之外，原料成本的控制對企業生產運營的效果具有重要的影響，傳統的財務管理通常采用年度總結的方式來對生產經營的整個活動進行核算，但將成本預算與企業的每一個業務相掛鉤核算成本時，容易出現數據披露。此外，部門電力企業沒有將治理成本考慮在內，這在一定程度上降低了財務報表的真實性。

3.4稅務計算與財務審計風險

一些基本的生產物資是電力企業必須消耗的資源，采購物資時，應當由采購部門集中進行采購，并堅持賬實統一，應當明確記錄每一個流程，這樣就可以避免不必要的稅款風險。同時，電力企業應當重視自身內部的企業文化建設，凸顯自身的社會責任。此外，須完善審計制度，避免因財務信用問題或審計邊界模糊，為企業帶來負面影響以及損失。

4電力企業財務管理的優化路徑

想要使電力企業內部及外部經營活動的正常運行得到保障，防止人為失誤以及其他一些不當行為的發生，需要積極對財務管理工作進行優化。例如，企業內部將財務信息進行公布披露，可以清晰地展現企業的基本經濟思想情況。企業財務信息在編制的過程中經常存在一些信息混亂、政策變動、信息不對稱的情況，為有效提升財務信息透明度，可以實行定期公布，向有關部門提交材料，網絡公告，這樣就可以使企業的財務信息規范化。

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[中圖分類號]F273[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）31-0082-02

生產運營是指企業投入一定的資源，經過轉換增加附加價值并產生新的效用，最后以某種形式產出并提供給社會的過程。企業生產運營系統不僅涉及企業內部的人、財、物、產、供、銷，而且要延伸到企業外部的供應商、經銷商、顧客、競爭對手和市場行情的變化。

1生產運營管理的任務和內容

生產運營管理的目標是保證高效、靈活、及時地生產市場需要的產品，實現企業的經營目標。生產運營管理的根本任務，就是通過最優的資源配置，合理分配生產任務，組織均衡生產，保證生產系統的順暢運行，從而保證以最低的成本、最短的時間、最少的庫存、最快的速度、最合適的質量和最佳的服務，提供能滿足市場需求的有形產品和無形產品，為企業創造利潤，求得企業持續發展。

生產運營管理的內容主要有以下三項：

一是生產運營系統的設計和調整。生產運營系統的設計包括產品或服務的選擇和設計、設施的定點選擇、設施布置、服務交付系統設計和工作設計。生產運營系統的設計，一般在設施建造階段進行。

二是生產運營系統的運行。生產運營系統的運行涉及企業全部生產經營活動，按照管理的基本職能，其內容有生產決策和計劃、生產組織和指揮以及生產控制和協調三項。

三是生產運營系統的評價與改進。為了使系統具有快速反應能力以適應市場的變化，必須經常對系統加以監控、評價、維護和改進。生產運營系統的維護與改進，包括對設施的維修與可靠性管理、整個生產系統的不斷改進和各種先進生產方式和管理模式的采用。

2生產運營管理咨詢概述

企業是一個復雜的系統，而咨詢人員需要在短時間內確定企業存在的問題，因此采用正確的診斷思路尤為重要。系統論中的“暗盒子”理論為運營管理診斷提供了有效的思路。企業是一個系統，輸入資金、原材料、人才、信息等生產要素，經過企業內部一系列的轉化，輸出產品和服務。咨詢人員可以通過運營的最終輸出效果進行分析，找到問題的線索后，層層深入，找出管理中存在的問題，并且深入挖掘理念和機制存在的根源，針對問題和根源進行改善，改善效果體現在新的輸出效果上。

2.1從輸出結果發現成績與問題（發現問題）

咨詢人員應針對企業實際生產經營特點，設計出一套反映生產運營管理輸出效果的關鍵績效指標體系。通過細致周密地收集生產相關數據和資料，應用縱向對比、橫向對比等分析方法，找出企業在生產運營管理系統取得的成績和存在的不足。

2.2從管理環節找出取得成績的經驗和存在問題的原因，從觀念、體制與機制找根源（分析問題）

咨詢人員應依據生產運營管理系統所特有的管理環節開展分析工作，這就要求咨詢人員不僅掌握生產運營管理的理論和專業知識，而且熟悉不同生產類型企業在每個生產運營管理環節上的重點工作內容和工作特點。

2.3針對主要原因和根源提出改善方案（解決問題）

就問題論問題，只能是“腳痛醫腳，頭痛醫頭”，這樣的咨詢可能解決企業表面上的問題，但不久之后老問題又反復出現，新問題不斷涌現。管理咨詢的核心價值就是從產生問題的主要原因和企業管理體制、機制上入手，提出符合企業實際情況，針對性強，切實可行的改善方案。

2.4在實施方案過程中提供指導和必要的培訓（實施方案）

在實施過程中，咨詢人員應以變革推動者的身份對企業提供管理技術支持，定期到企業現場檢查實施進度執行情況和執行效果。要加大培訓力度，鞏固所取得的變革成果。

3案例分析

3.1項目背景

A開關廠是生產開關件的中型廠，有職工1200人，年利潤650萬元。其產品分13大類，共2000多個規格，為2000多個用戶服務。每年簽訂4000份以上訂貨合同，每月要生產2000萬件左右的零件，臨時任務占總任務的20%左右。這種多品種、多規格的生產類型十分復雜，A開關廠如果不建立起一套科學的計劃管理系統，將難以形成穩定的生產秩序。

A廠面臨的問題是，產品零件齊套難，零件生產急件多。另外，生產資金占用大，全廠定額流動資金300萬元，實際占用460萬～470萬元，生產資金270萬元，占流動資金的587%。因此，A廠領導決定進行生產計劃方面的咨詢，通過生產計劃管理的改善來改變生產的被動局面。

3.2調研分析

咨詢組經過調研分析，證實廠領導提出的課題是該廠當時存在的主要問題。A廠從訂貨到車間收到生產計劃需25～55天，直接造成了生產準備工作的緊張和生產過程的忙亂。另外，該廠只編制廠級生產作業計劃，而無車間作業計劃。廠生產科每月不核算、平衡生產能力，經常向車間下達緊缺件計劃。車間生產進度僅由每天早晨的調度碰頭會來決定，生產忙亂、零件不齊套的現象必然會發生。一方面是生產能力不足，另一方面又有大量不齊套零件積壓，緊缺件越滾越多，全廠長期處于應付緊缺件的局面，占用了生產能力和資金。當年的月平均零件消耗額為456萬元，可實際半成品庫存的月平均占用額為1178萬元。

咨詢組對該廠生產的零件進行了ABC分類，ABC分類表如表1所示。經分析可看出，A類零件只占少量品種，卻占用了近1/2的零件生產總工時，對A類零件運用大量系數的公式來計算（大量系數=生產該零件的工時數/設備的制度工時數），各工序均大于0.1。因此，A類零件的生產屬于大批量的生產類型?？梢哉J為該廠是一種包含大批量生產、成批生產和小批量生產的生產類型。因此，產品及零件的作業計劃應按照各自的生產類型制訂不同期量標準和采用不同形式的作業計劃編制方法。經過專題調查和分析，咨詢組達成以下共識：

a）企業的生產計劃體系應該進行改進，設計體系框架圖。

b）企業的產品是多品種、多規格的，要針對不同的產品或零件的生產特點編制計劃。開關產品和A類零件生產比較穩定，應實行定人、定設備、定加工對象，采用標準計劃。其他零件要制定期量標準，零件加工的規格、數量由滾動計劃確定。

c）訂貨、計劃編制都要核算和平衡生產能力。

3.2.1改善方案設計

（1）生產計劃體系的改善

合同匯總采取滾動式，每月進行一次，每次匯總最近三個月的合同。匯總的依據是訂貨合同、銷售計劃、成品庫存、組裝車間盤點數、上期計劃完成情況。合同匯總后，制訂出外協、外購計劃及模具、工裝計劃。

每月安排月生產任務，進行零件分解。月生產任務包括成品計劃和零件生產計劃。月任務安排的依據是季度計劃、臨時合同、齊套庫盤點數及毛坯庫盤點數。月作業計劃下達給車間、零件車間及齊套庫。

組裝車間按生產科下達的成品計劃編制車間進度計劃。由齊套庫供給零件，每月定期盤點并上報生產科。

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新《企業會計準則》的實施,標志著企業財務管理的核心從利潤表項目回歸到資產負債表項目,促使企業從追求利潤最大化轉向股東價值最大化。企業應該拋棄傳統的利潤考核概念,著眼于企業長期財務戰略,改善資產和負債質量,優化資產和資本結構,保持企業可持續發展。在企業實際的財務管理工作中,雖然財務活動大致分為經營活動、投資活動和籌資活動。但是后兩項關系到企業生存,必須由企業最高當局集體決策。會計師們在日常的財務工作中,經?？紤]的是經營活動方面即企業營運資金管理,會計師們每天就采購、生產、銷售等方面的資金收支作出財務決策。企業的某一時期資產負債表也就是企業營運資金管理的靜態反映。

營運資金是企業維持日常經營所需的資金,它具有投資回收期短,流動性強,波動性大的特點。企業進行營運資金管理就是加速營運資金周轉,提高資金的利用效率。實際工作中既要防止營運資金超過經營規模實際需要的資金水平出現過度資本化,又要防止營運資金主要靠流動負債支撐其流動資產需求而出現過度交易化。

從資產負債表看,企業營運資金的管理就是資產負債項目的流動項目管理,實質上營運資金管理就是要求會計師們如何安排流動項目各會計項目的數額以及他們的結構。因為資產負債表左右上半部流動資產和流動負債的差額就是營運資金,即營運資金=流動資產-流動負債。在深入分析可以看到,營運資金=股東權益+長期負債-長期資產=長期資本-長期資產,可見營運資金管理同資產負債表所有項目都有聯系。在實際工作中,正常的企業大多數采取的是穩健的營運資金政策,長期資產項目資金由股東權益增加和長期負債解決,企業加強資產負債表上流動項目管理,合理配置資金,從而做好營運資金管理。

企業流動資產項目包括貨幣資金、交易性金融資產、應收票據、應收賬款、預付賬款、應收利息、應收股利、其他應收款、存貨。流動負債項目包括短期借款、交易性金融負債、應付票據、應付賬款、預收賬款、應付職工薪酬、應交稅費、應付利息、應付股利、其他應付款。雖然表面看營運資金涉及上述方方面面,但是企業具體的日常營運資金管理主要包括四個方面:第一是貨幣資金和交易性金融資產管理,第二是應收賬款和應付賬款管理,第三是以庫存材料和產成品為主的存貨管理,第四是短期借款管理。

一、貨幣資金和交易性金融資產管理

資產負債表的貨幣資金包括庫存現金、銀行存款、銀行本票和銀行匯票。交易性金融資產是指企業為了近期內出售的股票、債券、基金和從事短期獲利活動的可辨認的金融工具。他們屬于企業營運資金的流動性、變現性、支付性最強的流動資產,企業持有他們適當的數額,基于交易動機、預防動機和投機動機目的,企業通常在權衡持有成本、交易成本和短缺成本后確定最佳持有量。在企業實際工作中,主要從以下方面進行管理:

1、建立企業內部結算中心,內部單位在結算中心開立賬戶,結算中心根據同商業銀行的服務質量和企業的供應銷售的客戶情況,分別在同一地域不同銀行和不同地域的相關銀行開立賬戶,主要目標是建立企業通暢的結算渠道和融資平臺,是企業的資金能夠進的快,出的穩。

2、嚴格按照國家的貨幣資金控制的規范要求,建立內部的資金業務的崗位責任制度,明確相關部門和崗位的職責權限,確保辦理資金收支業務的不相容崗位相互分離、制約和監督。

3、加強企業的金融資產的管理,金融資產較多的企業應在財務部門設立專門的管理機構,根據企業當局指定的政策進行資產的購進、出售交易,確保資產的流動性和收益性。

4、企業應當按月或按周編制資金的預算計劃,包括資金的回收計劃和資金支出計劃,及時根據企業的生產經營情況,合理分配資金,提高資金周轉效率。

二、應收賬款和應付賬款管理

企業為了擴大生產規模和提高市場占有率,必然發生應收賬款。應收款項的回收周轉情況直接影響到企業的營運資金的安排使用,從資產負債表上分析,應收賬款屬于重要的變現能力強的流動資產,其應收賬款管理政策一方面涉及到企業的銷售、生產、采購、供應等重要經營活動,一方面涉及到企業的營運資金的籌集持有政策管理。企業在日常財務管理中,綜合權衡成本和收益,結合自身的營運資金能力,制定信用標準、信用條件和收賬政策,從而建立嚴格的應收賬款的管理制度,主要包括以下方面:

1、企業財務部門每月月底根據下月預計資產負債表和預計利潤表,考慮營運資金能力,計算出企業能承受的最大的應收賬款額,對照不同客戶信用標準、信用條件和收賬政策分別計算出相應的賒欠額度,從而要求銷售部門計算出下月的銷售量。

2、生產部門根據企業的現有生產能力和銷售量,安排出企業的生產計劃,確定企業的材料采購計劃和企業的商品庫存計劃和工資開支計劃。采購部門按照材料的采購計劃計算出下月的資金計劃,包括應付賬款的還款計劃及材料開支的資金量。

3、財務部門匯總企業各部門的資金需要量,根據企業銷售回收的資金以及企業可動用的金融資產自動詳細的資金開支計劃,反饋給企業的相關部門執行,從而保證正常的資金周轉。

4、企業為了防范財務風險,必須重視和建立嚴格的應收賬款管理制度,每月分析資產負債表及應收賬款明細賬的財務數據,考核客戶的履約付款情況,對超過信用期限拖欠或拒付的,企業立即啟動相應的收賬機制,最大限度的收回拖欠款項,從而保證企業的營運資金正常周轉。

三、存貨管理

存貨是企業重要的流動資產項目,一般情況需要占用企業相當大部分的營運資金。存貨管理歷來是企業最重要的流動資產管理,存貨周轉率一方面關系到企業流動資產周轉率,一方面關系到企業營運資金效率。資產負債表中的存貨項目包括企業的原材料、庫存商品、委托加工物資、低值易耗品、包裝物、周轉材料、自制半成品等項目。傳統的存貨控制方法是ABC分類法、經濟進貨批量法和及時生產存貨系統。企業在實際管理中采用先進的計算機管理系統,可以有效根據生產銷售計劃從原材料采購到產成品每個環節科學管理,在發揮存貨功能的同時降低成本,增加效益。

四、短期借款管理

企業為了解決生產經營中短期流動資金的不足,主要從商業銀行籌集短期貸款。短期借款是企業流動負債項目,它的特點是籌資彈性大、容易取得、手續相對簡單但資金成本高、借款周期短。目前商業銀行為規避經營風險,對中小企業的短期貸款要求越來越嚴格,對企業的各項財務指標不僅要求極高,而且有要求經營效益好企業擔?；蚱髽I自有資產抵押,從銀行取得短期資金已經相當困難。在實際中企業短期負債融資主要有三條渠道:一是企業之間資金拆借,一是內部職工集資,一是從財務公司借款。企業在運用短期負債時必須考慮以下因素:

1、短期借款的資金成本,應考慮企業的財務承受能力。

2、短期借款的籌資規模,應考慮企業的償債能力。

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(一)重資產運營模式

重資產運營模式就是指在企業內部的財務結構當中資產負債中其固定的投資比例較高的資產結構，這種資產結構如果放在產業準入門檻高、市場需求量大供給小于需求且競爭壓力不大的情況下還是非常容易盈利的，但是如果市場是處于飽和狀態的，從而使得供大于求那么總資產模式下其大量的固定資產投入就回是的其資金無法在短時間內進行回籠，使得其現現金流極具縮小最終十分容易造成資金鏈斷裂。

(二)輕資產運營模式

輕資產模式是一種較為新型的資產模式，其整個資產就能夠的當中流動現金和交易性金融資產所占的比重大大增加，而相對的固定投資的比例會大幅度縮減，其更重視于產品研發、品牌宣傳、營銷開發和用戶體驗等方面。輕資產所強調的是對企業品牌和企業運營能力的增強，利用杠桿效應原理，以最少的資金來獲得最多的資源，從而使得固定資本的投入U降低，增加對知識產權、品牌、客戶資源和運營的投入。

二、影響房地產企業資產運營模式的主要因素

(一)土地成本因素

我國是一個人口大國所以土地資源顯得相對珍貴很多，這一點尤其在人口較為稠密的一線城市顯得更加突出。近些年來我國的土地價格正在節節攀升并且政府也加大了對于土地資源的管控,這些因素都是的,土地的需求量遠遠大于土地的供給量二者之間出現了嚴重地不平衡現象。土地成本的大幅度上升一方面必然會造成開發商拿地難度和拿地價格明顯增高從而使得其開發成本大幅度增加。另一方面隨著土地價格的快速上升使得開發商已經購買的土地價格變得越來越高其享受到的土地紅利也會因此增加，最終使得其固定資產的價值有所增值。因此土地成本因素對于開發商而言可謂是愛恨摻雜的，房地產企業必須權衡好土地增值的幅度與財務費用之間的關系，如今房地產的黃金時代已然過去，土地價格的增長幅度已經不再是以往那種以倍數增值的年代，這就使得如今很多房地產企業其資金成本飛速增加而財務費用也越來越高，導致其投入到土地當中的資金過多，其現金流量過少就很可能會導致企業資金鏈斷裂。

(二)樓盤庫存壓力因素

近些年來房地產市場一直處在一個較為低迷的狀態下，其庫存量節節攀升，樓盤庫存對于房地產企業的資金占用是十分嚴重的，房地產企業的高投入卻無法得到迅速的資金回籠甚至會由于這種資金無法回籠造成房地產企業無法償還銀行貸款引發一連串的財務危機，盡管今年我國提出了銷庫存的國家戰略但是庫存量依舊十分龐大，這對于房地產運營模式轉型而言也是一個巨大的威脅。

(三)現金流因素

房地產行業屬于一個資金密集型產業，并且其資金運轉的周期較長通常需要3年以上的時間才能夠進行一次資金回籠，而在項目建設的過程中是需要持續投入的，任意一筆資金無法到位都可能使得整個企業出現財務風險發生。

三、房地產轉型的成功案例

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一、電子商務及交易過程

自二十世紀末以來，全球互聯網發展迅速，電子商務伴隨著信息經濟的步伐沖擊著傳統的商品交換方式與手段。對于中國農業產業化的龍頭企業而言，認知、導入、運用電子商務是其今后能否持續發展的重要影響因素之一。所謂電子商務就是企業運用計算機技術、網絡通訊技術、自動控制技術、數據庫技術等，借助于INTERNET平臺進行聯系交流，有效地在廣闊空間組織商務貿易活動，實現整個交易過程的電子化。這個過程既包括網上廣告、訂貨、付款、客戶服務，也包括貨物的投遞、銷售及市場調研分析、財務核算等。電子商務作為一種綜合技術的運用，它是對傳統的面對面交易方式的嚴峻挑戰。

對于一般的商品交易，電子商務的過程可以分為三個階段：

交易前，主要是指交易雙方在交易合同簽訂之前進行的活動，包括在互聯網及其它各種商務網絡上，賣方自己的產品或服務及交易的有關信息，買方尋找商品或服務及交易機會，雙方通過電子網絡交換信息，比較商品價格和交易條件，了解對方國家、地區的有關貿易政策，從而選擇適合的交易對象。

交易中，主要指簽訂合同及交易進行的過程。這一過程涉及面很廣，如與金融機構、運輸部門、稅務機關、海關等方面進行的電子單證的交換，即電子數據交換和電子支付等。

交易后，主要指在交易雙方完成各種交易手續之后，商品支付運輸公司起運或通過郵政郵寄，或者直接通過電子化方式傳遞數字產品或服務，并向用戶提供方便、即時、優質的售后服務等。

二、電子商務對農業產業化的影響

互聯網已經涉及到經濟和社會的所有領域，電子商務給農業產業化龍頭企業的經營管理帶來的是全方位的影響，它不僅改變看經營者的思想觀念和行為，更主要的是體現在對傳統經營管理模式的沖擊上。

1、電子商務對農業產業化龍頭企業傳統模式的沖擊

電子商務對農業產業化龍頭企業傳統經營模式的沖擊主要表現在五個方面：

交易主體虛擬化。主要是指賣方在網上交易中僅以網址存在，其名稱、地址在網上并不明示顯現。不像傳統農業產業化龍頭企業經營者那樣，要求在工商管理部門登記，領取營業執照，以及進行稅務登記，也沒有要求網上經營者有固定的地址和經營場所限制。

部分交易對象無形化、信息化、數字化。傳統的農產品產業化企業貿易方式以實物為主，通過網絡進行貿易活動，其標的不僅可以是有形的實體商品，也可以是無形的服務。電子商務使許多傳統的實物交易變成數字化信息的交易，購買者只要購買數據便可下載信息，得到服務。

交易過程的無紙化。網上的交易活動過程中，一切通過網絡進行，買賣雙方互不見面，交易過程沒有單據或憑證的交換。在交易過程中唯一的紙化紀錄，在大多數情況下是銀行給客戶月報表中收款金額和收款人賬號。

支付手段的電子化、高度信息化。支付手段的電子化、高度信息化是網上交易的一大特點。網上銷售的貨款支付一般使用電子化貨幣，信用卡的普遍使用是網上交易得以發展的前提條件。在網上商務交易過程中，買方只需在網上或通過電話向賣方披露信用卡的有關信息，付款即告完成。

電子商務交易全球化、跨國化、跨地區化。網上交易常常是全球化、跨國、跨地區化的，它削弱了商品和勞務提供者與商家和消費者之間的地理上的聯系，買方和賣方很可能不在同一個國家或地區。國界、國境、地區界限的概念在網上交易中意義不大，它是一個開放的全球系統。

2、電子商務對消費主體的影響

改變消費者的生活方式。從書籍和在線約會，到談論產品價格和流行信息等各種話題的聊天室，電子商務改變著消費者的生活方式。它最深遠的影響是促使社會公眾的思維、成長和購買方式發生廣泛的變化。

改變消費者的消費方式。網上購物可以使人們足不出戶，網上搜索功能可以方便地讓顧客貨比多家。消費者能以一種十分輕松自由的自我服務方式來完成交易，從而使用戶對服務的滿意度大為提高。如果依靠電子數據交換能夠正常籌措到物資，那么以后在擴大交易的問題上，重要的將是是否已經上網的問題。

給成本和價格帶來壓力?；ヂ摼W本身是一種降低成本，提高經濟效益的手段。使用電子交易的人一點鼠標就可以對價格進行比較，對企業之間的相互合作進行協調。出于大量節約成本的考慮、越來越多的企業通過互聯網進行交易。顧客在互聯網上進行交易很容易發展細小的價格差異并充分利用這種差異。電子商務不僅壓低了價格，同時也使價格變得更加靈活。供應商在網上自己就可以進行微小的調整，給所有產品貼上新標簽，只要點擊一下鼠標就行了。

三、電子商務給農業產業化龍頭企業帶來的機遇

總理在十一屆人大六次會議上所作政府工作報告中就農業產業化問題進行了意義深遠的論述。中國農業發展的出路在于產業化，而產業化發展的出路則在于龍頭企業的發展壯大。電子商務的產生與發展對農業產業化龍頭企業原來所熟悉的經營模式體系帶來了全新的挑戰，使得企業在短時間內無法接受和適應，也可能造成經營額度的下降，但同時電子商務也給農業產業化龍頭企業的經營管理帶來了很好的機遇。

互聯網可以24小時進行宣傳，從而為農業產業化龍頭企業創造新的商業機會。同時，互聯網也可以為企業節省大量的廣告費、宣傳費和辦公費用。至今互聯網的影響已經超過任何一種媒體。任何人都可以在任何一個地方、任何時間訪問至某企業的網頁，這種網頁的表現形式可能是多媒體方式。這種跨越地域、跨越時間的即時效應，是其他媒體無法比擬的。

互聯網可以替代傳真，而且速度快、費用省、效果更好。依靠互聯網的IP電話也更便宜。當然，如何利用網絡技術挖掘新的利潤空間才是發展電子商務最重要的目的。通過共享、簡化、虛擬的網絡技術，電子商務能利用有限的資源，開發幾乎無限的利潤空間，可以降低經營成本，加快資金周轉，提高服務水平，使企業更快適應市場的變化。

在信息經濟中，電子化貨幣自然地成為網絡世界商務活動唯一的交易媒體，互聯網上的金融機構會以極低的成本提供在線客戶全方位、全天候的金融服務，如在線帳記查詢、資金過戶、電子貨幣的借貸、網上保險等，這樣就會對舊的金融體制產生巨大的影響和沖擊。

總之，農業產業化龍頭企業在經營管理過程中實施電子商務是未來發展和競爭的必由之路。這就要求農業產業化龍頭企業的高層管理者、領導決策者能夠緊跟時代步伐，改變傳統的經營指導思想及熟悉的經營模式，從現在起吸納一批優秀網絡人才，給這些人才創造脫穎而出的機會。但在電子商務運用到農業產業化龍頭企業經營管理的過程中，要以超前、經濟的眼光，采用比較現實的態度，使電子商務在農業產業化龍頭企業獲得穩步的發展。由于我國目前互聯網規模發展迅速，市場機制正在形成，消費者信用意識較弱。在這種情況下，不宜過于追求國外電子商務發展的路子，應從自身實際出發，從建立企業網頁開始，使網頁成為宣傳企業的媒體、尋求合作伙伴的橋梁、促進產品銷售的紐帶，為農業產業化龍頭企業的持續發展服務。

作者單位：廊坊師范學院

篇（7）

盡管鐵路系統近幾年在生產力布局和生產組織方面做了調整和改革，實行了路局直管站段，使得站段的生產組織、勞動組織、作業方式發生了很大的轉變，鐵路運輸企業已逐步走向市場化，但由于鐵路系統職工在思想觀念上對人力資源管理認識的滯后，鐵路系統自身體制的制約以及鐵路系統生產管理制度上不夠完善等原因，人力資源管理并沒有實際應用到鐵路運輸企業生產當中。

1人力資源管理應用于鐵路運輸生產中的意義

鐵路是一個國家和地區的交通命脈，在國民經濟的發展中有著十分重要的意義。這決定了人力資源管理在鐵路運輸企業生產中將發揮巨大的作用。目前鐵路運輸企業人力資源管理存在著配置不科學、結構不合理、缺乏戰略規劃等問題。只有解決了鐵路運輸企業的人力資源管理問題，才能有效地提高運輸效率和運營效益。

2加強人力資源管理的原因

2．1企業文化方面

企業文化是一個企業凝聚人心、展現企業風采的核心，它集中體現了一個企業經營管理的核心理念，在解決企業外在適應性與內部整合問題以及解決生存和發展的問題時，發揮著巨大的作用。通過對企業文化的建設與加強，在企業內部形成統一的價值體系，并制定相應的制度作為保障，在精神文化層面激勵員工，使得員工的個人價值取向趨同于企業價值觀，以此來增強企業凝聚力。

2．2安全生產方面

在鐵路大提速、管理體制改革、運輸生產力布局調整的背景下，鐵路運輸安全的形勢和要求發生了明顯的變化［1］。由于鐵路運輸具有高度集中、“大聯動機”的特征，因此要做到鐵路運輸的安全，必須從人、機、環境、管理等方面著手。其中，運輸任務的完成涉及大量的人員，對運輸安全起著決定性作用。借助有效的人力資源管理，可以實現鐵路職工之間和睦共處、協調共事，能更好地、安全準確地完成運輸任務。

2．3經濟方面

加強人力資源管理，比增加或更新鐵路在線路、信號、機車、車輛等硬件設施所獲得的效益更為明顯。雖然現在鐵路運輸企業已經有了人力資源管理的觀念，但是所投入的人力、財力遠遠不及在硬件設備上的投入。

3人力資源管理在鐵路運輸企業生產中應用的措施

3．1樹立創新理念，建立企業文化

營造融洽和諧的文化氛圍，通過促進企業員工生產效率提升來提高企業文化對員工的引導力、號召力和凝聚力。作為鐵路運輸企業，我們應當充分發揚高鐵精神，在規范化、高速化、信息化的高鐵時代，建立起鐵路企業的核心文化。

3．2建立合理的制度保障體系

3．2．1完善人力資源配置、預測制度

合理的人力資源配置是一個企業長久生存、富有競爭力的有力保證。通過有效的市場配置把作為生產要素的人力資源，配置到最合理、最能創造價值、最有效率的地方，使得生產要素配置始終處于最佳狀態［2］。

3．2．2加強人才培訓、培養制度

通過建立健全人才培訓、培養機制，不僅給鐵路職工提供不斷學習與提高的機會，使得他們在勞動技能、設備操作、管理方式等方面有進一步的提升，也使得他們的潛能得到充分發揮，激發職工的工作激情和創新熱情，為鐵路企業穩定長遠發展提供有力的人才保障。

3．2．3實行績效管理，健全考評制度

企業員工最關心的問題之一就是薪酬問題，因此解決好薪酬、獎勵等問題，建立起合理的績效薪酬制度，無疑是人力資源管理當中一項重要的舉措。通過改革績效管理，健全考評制度，業績與效益掛鉤，讓鐵路員工具有憂患意識，將目標由“不違章違規”轉變為“提高業績效率”，讓企業員工在企業內部有滿足感，提高工作熱情，積極投身于鐵路運輸工作。

4全面提高企業職工的綜合素質，讓安全生產觀念深入人心

安全生產是鐵路運輸工作的關鍵，這不僅需要科學的理論和技術支持，也需要加強人力資源管理，變少數人管理為全員管理。在員工上崗培訓及培養發展的全過程，始終貫徹安全第一的觀念意識，強調以人為本，全面提升鐵路員工的綜合素質。

主要參考文獻

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1.1 高速公路運營中存在的問題

由于我國高速公路屬于基礎的運輸設施，其收入來源主要依靠對高速公路上通行車輛收取通行費，高速公路運營中流動資產以現金為主，其固定資產則表現為高速公路路產，高速公路基礎設施構成企業的固定資產。在高速公路工程建設期間，國內大部分建設資金來源于銀行借貸，企業在高速公路經營管理的過程中，一面收取通行費，一面將流動資金作為還貸支出，通行費收益不穩定，企業還貸時間較長，債務壓力大。

1.2 高速公路養護中存在的問題

高速公路運營管理是一個復雜的，長期性的過程，高速公路日常運營管理中，除了收取通行費之外，還需對高速公路進行維護，這項維護所支出的費用屬于養護成本。經相關數據研究表明，高速公路養護成本僅占通行費的百分之十，我國高速公路工程建設具有規模大、施工周期長、建設資金投入力度大的特點，區別與其他建設項目，高速公路運營的過程中，其收費易于受到許多因素的影響，難以保證合理的經濟效益，再加上企業還貸時間較長，在高速公路運營期間還需投入后續的養護費用，不斷加重企業還貸壓力，高速公路企業只能通過不斷優化資產結構，來滿足企業正常的運營需求。

2 加強高速公路資產運營財務效益的管理對策

2.1 建立完善的高速公路資產運營管理體制

高速公路資產運營管理模式過于傳統，企業效益具有一定的延后性，企業經濟效益難以采用具體數據表明，不能為企業提供直觀的數據，易于造成企業經營管理決策的差錯性，嚴重影響了企業經營管理的發展。傳統的高速公路運營管理模式也應作出與時俱進的轉變，企業通過建立完善的高速公路資產運營管理體系，有助于創新企業經營管理模式與方法，提高企業運營管理水平，為企業創造最大限度的經濟效益。企業基于現代化企業管理理論的指導思想下，對企業內部管理結構作出合理的調整，改變傳統的委托管理模式，沿用現代化企業經營管理模式，并建立一系列企業內部激勵與獎懲機制，營造良好的企業競爭氛圍，充分調動企業職員的工作積極性與學習興趣，使其能夠發揮出主觀能動性，為企業注入活力與生命力。企業還需建立全面的高速公路運營效益評價體系，具體的評價指標內容包括資本收益率、償債能力狀況、資產負債率、成本費用利潤率、財務效益狀況、業務收入利潤率、資產運營狀況、企業發展能力等，將企業各項效益指標量化處理，為企業運營投資決策提供有力的參考依據。

2.2 創新運營模式，提高運營管理水平

篇（9）

在房地產行業發展的過程之中，為了實現資產的運營管理，就需要房地產能夠在依托于資本市場的情況下，進一步實現資本增值的同時最大程度上增強市場競爭力與市場占有率，通過相應的經濟活動，來促使資本進行重組、收購等，實現對于生產要素的合理化管理。本文將具體闡述房地產在實現資產運營管理業務的過程之中需要如何進行業務設計與組織設計來取得創新與管理成效。

一、房地產資產運營管理業務的基本內涵

事實上房地產的發展是有一定的市場發展規律可以遵循的，資產經營的本質與核心就是最大程度上實現資產增值，在這一過程之中也有相應的表現形式與表現手段，在房地產行業中有兩種資產經營的方式，第一種是依托資本市場，比如實現企業上市、資產證券化等，另一種就是依托產權市場，比如說加強企業之間的兼并、收購以及產權轉讓等[1]，在這一過程之中，資產也可以實現轉讓、租借以及托管等行為。這些都是房地產實現資產經營的主要方式。除此之外也需要注意資產經營過程之中主要的經營問題，房地產行業本身在產品上就具有一定的缺陷，比如說產品單一性較大，不能夠很好地實現市場的擴大，因為具有地區的限制性，在信息的流通性與對稱性上也往往較弱，投資艱難的同時也會存在一定的風險，市場效能整體較為低下，交易成本又普遍偏高，所以使得房地產在融資方面門檻較高。綜合來看實現房地產資產運營管理業務能夠有效實現房地產發展轉變，給予房地產行業發展的更多可能性，并且針對目前所存在的發展問題，都能夠給予一個相對合理的解決方式。所以房地產在實現資產運營管理業務的同時也具有一定程度上的積極意義。只有在明確房地產資產運營管理業務進行的必要性與可行性的基礎上，才能夠更好地對房地產資產運營現狀進行轉變。

二、加強房地產資產運營管理業務的具體措施

1.實現房地產資產運營中的組織結構的有效構建

在房地產資產運營過程之中，想要實現房地產資產運營，就需要從根本上實現房地產資產運營中組織的有效構建，首先我們需要明確對于房地產企業來說，房地產企業資產管理的對象不僅是資產以及實物意義上的對象，而是與房地產企業相關的一切活動都應該被囊括在房地產企業資產管理的對象之中，而細化加強房地產資產運營中組織結構的有效構建，則是將管理的主要對象，其主要集中在了人員配置以及管理結構上。這不僅僅依賴于組織的良好設計，也與房地產企業整體的發展定位與發展目標息息相關[2]。比如在提供服務方面，就需要有顧問服務、估價服務、服務、營銷服務、策劃服務以及資產管理服務中，所以想要實現組織結構的有效構建，還需要集中投入到服務之中去，并且在研究的基礎之上，進行更好的組織結構設計。所以可以結合實際情況，增設營運中心，實施管理中心、物業管理中心等，實現客戶管理以及業務咨詢發展的需要，有效構建房地產資產運營的組織結構，能夠合理實現價值動態最大化，促進房地產資產運營的時效性。

2.實現房地產資產運營的轉型與創新

在加強房地產資產運營管理業務的過程之中，可以通過實現房地產資產運營的轉型與創新的方式，通過實施財政管理措施，制定適應市場變化的資產轉型戰略，比如為了促進資金的流通與回籠，可以將地皮暫時進行出售與租借，并且實現銷售方面的管理，完善銷售與營銷方面的績效機制，綜合實現產業資本的優化，擴大融資渠道，實現戰略融資的有效發展。另外因為資產營銷本身的特征，如前期投入較大，固定資產投入較多，受政府政策、市場影響較廣以及資金使用周期加長等因素的影響，導致很多的實際運營環節中很容易出現空當，對接不是十分流暢，重資產模式中強調了固定資產的投資比例。對于土地的購買以及相關部門之間的協商，建房還需要具有存貨，以及建筑操作設備等，都需要資金的投入與資金周轉，整體來看，風險較大。所以可以從重資產模式向輕資產模式進行轉變[3]，不再以資產投入為唯一的資產運營渠道，而是去增強品牌的實際影響力，降低固定資產的投資比例的同時，以相應的技術投入與品牌開發為著手點，去獲得更多的客戶資源根據客戶的實際需求來強化目前的資產運營管理業務的相關設計，加強對于房地產生命周期之內所存在的現金流以及租戶價值的可能性研究，以更加優質的服務，實現房地產的資產運營的轉型與創新，促進運營投入與資金的有效流通，使得資金能夠在靈活運轉的情況之下，實現房地產企業的進一步發展與升級。

3.加強房地產企業的品牌構建

因為房地產企業在發展的過程之中，往往過多注重房地產產品，忽視對于房地產品牌的認識，所以房地產企業在品牌樹立與構建方面還存在著不足，所以從企業發展以及行業發展的角度而言，構建品牌不僅僅是輕資產運營的關鍵，同時也是房地產企業贏得市場競爭的優勢，可以將打造產品品牌、產品系列品牌以及企業品牌有機結合起來，實現房地產品牌的有效構建，以此滿足消費者心理需求的重要體現，實現品牌的運營有助于整體的房地產資產運營與發展。

4.實現階段化資產運營管理業務的有效調整

因為房地產產業需要根據社會階段的變化與不同，對于資產運營管理業務進行相應的調整，需要根據階段的不同去實現不同的服務，這里我們可以通過租賃價值與調整相關產品價格等，實現對于房地產發展周期的調整，因為房地產的發展很大程度上與社會經濟緊密相連，所以往往在社會財富較高的時候，房地產行業有更大的發展空間，而社會財富較低的時候，作為社會中的一部分重要資產，房地產行業在提供不同的服務的過程之中，也要適當降低價格以及服務方式。另外從房地產自身的資產運營管理階段大致也可以分為投資決策階段、規劃階段、運營啟動階段、成熟運營階段以及衰退階段的幾個重要部分，不僅僅體現了資產生命價值周期，也有助于幫助房地產行業去把握市場規律，作出正確的調整。在資產價值收益上大致也可分為三種，比如說銷售收入、租金收益以及增值收益[4]等。只有在正確的階段，作出相應的戰略規劃，為社會及市場提供正確的服務，才能夠順應市場要求，實現房地產行業的整體進步。比如說在目前的房地產市場發展之中，房地產在社會中所扮演的服務角色就不僅僅是以銷售為主，同時還需要進行相應的調整與轉變，實現房地產的有效持有、有效銷售和有效租賃三者的有機結合，而這僅僅是其中的一個方面。換個例子，比如說物業管理方面，傳統的物業管理的過程之中，更加注重對于業主居住環境的服務，以及相關設備的維修等，但是目前因為物業管理困難性的增多，也無法在物業管理上面取得突破，所以就可以針對這一問題進行調整，將發展重心進行相應的轉移，加大對于公共物業的管理，實現商業物業管理上的經濟提升與效益增值。真正將房地產產業進行調整，將管理服務向有效的收益性方向進行轉變。

三、結語

在房地產行業進行資產運營管理業務的時候，除了要正確認識資產運營的本質與核心，也要通過相應的手段，來促進資產運營管理業務的加強與發展，比如實現房地產資產運營中的組織結構的有效構建、實現房地產資產運營的轉型與創新、加強房地產企業的品牌構建、實現階段化資產運營管理業務的有效調整等，都是促進房地產行業發展，實現資產運營推廣的重要手段。

參考文獻

[1]曹亞琨.商業地產資產運營管理中的估價及咨詢服務[A].中國房地產估價與經紀2016年第2期（總第117期）[C].2016：5.

[2]趙莞君.企業價值創造視角下醫療服務行業輕資產運營績效分析[D].北京交通大學，2016.

篇（10）

[中圖分類號] F406.15 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0461（2012）10-0089-05

知識產權運營是在當代知識產權制度環境下，隨著知識產權作為企業資源重要性的提升而提出并適用的企業經營的新課題。知識產權運營與知識產權創造、保護、管理之間存在密切聯系，其中知識產權保護與管理是知識產權運營的基礎和保障，知識產權運營則是知識產權保護和管理的最終目的。企業知識產權運營也是企業知識產權經營管理的基本形式，加強企業知識產權運營管理是實現企業知識產權管理目標的重要保障?；谥R產權運營的重要性，《企事業單位知識產權創建工作方案》明確指出要提升知識產權運用能力，“全面加強知識產權運用工作，推進知識產權商品化、產業化，不斷形成有核心競爭力的自主知識產權產品。加強已有專利技術的實施、轉化、轉讓工作，實現專利價值最大化。要深入研究知識產權制度，充分運用知識產權規則，把知識產權轉化為企業競爭力”。

本文將從企業知識產權運營管理的一般原理出發，著重對企業知識產權許可，企業知識產權轉讓，以知識產權質押融資、投資入股、證券化、信托等為表現形式的資本運營等進行深入探討。①

一、企業知識產權運營管理概述

企業知識產權運營反映了企業擁有的知識產權資產與實現企業價值的內在關聯性。國外有學者提出了“潛藏價值”概念，論證了企業可以從知識產權資產中獲取價值以及知識產權資產與企業增值的關系。不過，知識產權資產價值的實現卻離不開有效的運營?！艾F代企業運營已由原先的生產過程的計劃、組織與控制，外延到與產品生產和服務創造密切相關的管理范疇，囊括從運營戰略制定、運營系統設計、運營系統運行等多個層次，企業運營對象也由傳統的勞動力、原材料等物質要素向知識、服務等非物質要素轉變，使得知識及知識產權資源經營的重要性日益增強”。[1]企業知識產權運營是企業知識產權戰略的重要環節，也是其實現企業技術創新的重要保障。《國家知識產權戰略綱要》確定的戰略方針是“激勵創新、有效運用、科學管理、依法保護”。其中，依法保護是手段，科學管理是基礎，激勵創新是源泉，而有效運用則是最重要的歸屬和目的。正如知識產權法專家陶鑫良教授指出：上述方針的靈魂是有效運用，激勵創新應落實到有效運用，依法保護也要落實到有效運用，科學管理更應在有效運用，國家與企業知識產權之戰略與策略，有效運用是目標，運用有效是關鍵。[2]知識產權法專家鄭成思教授在對“知識產權制度”進行解讀時也道出了知識產權戰略中知識產權戰略運營的意旨。他在《關于我國知識產權戰略與思考》文章中指出，知識產權制度包含了加強知識產權保護、取得一批擁有知識產權的成果和將該成果“產業化（即進入市場）”等三個方面的內容，將其結合起來可以看成是我們的知識產權戰略。這三個方面實際上涉及知識產權的創造、保護和運用，其中運用是創造與保護的延續，是實現知識產權價值的根本所在。

篇（11）

BIM又稱建筑信息模型，作為工程建造方面的專有技術，其從三維角度建立模型、信息數據等，為現代商業地產運營管理做出貢獻，但其價值并未被完全發掘。設計、建造、運營管理等團隊對BIM技術的合理運用，可為商業地產增加更多收益，達到商業目的。

1傳統運營管理的弊端

傳統商業地產運營方式對于現今快速發展的商業經濟社會來說相對滯后。傳統商業運營管理僅實施人工管理，始終不能細化到每一項角落，這往往被管理者忽視，成為問題隱患，對業主及管理者均造成巨大威脅。建筑在進行土建、安裝、水暖等全方位設計時，會將大量不同專業的圖紙進行綜合計算。此過程多為傳統平面圖紙的結合，無法迅速計算出各類圖紙結合后的設計缺陷，如管線碰撞沖突；且設計復雜的建筑物構想無法在平面圖紙中表現出來，制約設計師的創造思維，如復雜空間的定位與優化調整。而是這些細節的疏忽，導致在建設過程中發生特殊建筑造型無法精準計算、工期無法控制、成本無法控制、設計缺陷無法避免等各類經濟、資源、安全等損失，有些損失甚至無法挽回。傳統的商業地產運營管理模式存在一定缺陷。一般商業地產管理是開發商、持有資產方或聘請的專業商業運營管理公司對商業項目進行的全面且有效的經營管理，其主要組成部分包括商業地產的招商、推廣、調整租戶及業態、物業管理等，通過良好資產管理運營，為資產持有方帶來租金收入及資產溢價。但在傳統非BIM開發模式里，設計及建設方無法為后期運營方的管理軟件提供BIM原始數據，有可能在設施設備管理、設計劃分不同區域業態及面積、改造及彌補設計缺陷、應對突發事件與安全問題等方面帶來諸多不便，出現若干不確定風險，無法順利實現資產保值增值。若開發商后期不持有該資產，無法享有資產增值帶來的利益，前期開發時則失去運用BIM的動力。所以傳統的商業地產急切地需有現代建筑開發技術來引導，并對商業地產進行有效的監管與運營。

2基于BIM的商業地產運營管理應用

2.1案例應用

上海中心大廈的頂部，如圖1所示，它位于上海市浦東新區陸家嘴金融中心，緊鄰知名的環球金融中心和金茂大廈。作為上海市中心最高、最具有代表性的經LEED綠色建筑體系認證的超高層項目，上海中心大廈體現了BIM模型技術的核心應用理念及成果。其有別于傳統建筑的特點、難點在于眾多建筑材料及設施設備的建設使用，眾多因素復雜地互相聯系在一起。作為一個全球矚目的建筑，通過人力想象、大腦運作，顯然費時費力，因此該項目運用了應用了特有的BIM模型技術，將所有物理專業、資源分配、設備管理、成本計劃等事項均轉化成直觀、可操作的直觀數據，可避免重復工作、提高工程質量、降低工程成本、減少資源浪費。在該項目全生命周期里，BIM在不同階段解決了不同的需求，不同階段的BIM軟件的信息銜接也尤為關鍵。20327塊玻璃幕墻沒有一塊是相同的，設計階段可通過BIM計算出其不同尺寸；用三維模型方式呈現出立體模型，給設計建造留有優化、創新的余地。此外，BIM技術作為后期運營管理階段的輔助工具，可按照空間、環境等計算數據來協助分類每層建筑的局域劃分，便于運營管理；在照明、消防、設施設備管理、應急管理、安全管理等方面，有效輔助了招商、運營、租賃、物業管理等各工作環節，避免了信息移交的遺漏，減少了資源、人力、經濟的浪費，有效實現運營期的高效管理。該項目從項目規劃設計到其進入運營管理，期間都充分運用了BIM技術，充分體現了BIM技術對現代商業地產運營的必要性與重要性。

2.2BIM價值體現與效果

BIM技術對于現代商業地產運營管理有著重要的價值體現。商業地產的建設和商業運營管理都至關重要。BIM技術將龐大體系簡化成立體的三維模型，通過計算得出直觀化的數據結論呈獻給管理者，讓管理者切實有效地管理操作，實現了商業地產的有效透視。BIM模型技術將商業地產從開發到運營這一全生命周期過程中的所有事項計算出合理的應對方案提供給管理者作為依據，這有助于協調管理者在管理運營商業地產時解決困難，但實施還是要靠管理者的進一步分析與思考。BIM可根據商業資產持有者或管理者的要求，模擬多種適應商業地產發展的實施，幫助其選擇最優經營管理方式，盡可能延長建筑物的使用年限，確保建筑物的保值增值，為資產持有者帶來更多收益，促進商業地產管理的可持續健康發展。

2.3未來展望

在現代科技飛速發展的經濟社會中，BIM作為一種建設輔助技術，在行業中越來越廣泛的被使用。它改變了行業工作方式，細化和優化了建筑全生命周期各階段的每一個細節，避免了工作缺陷與差錯，降低了不必要的項目成本，能夠協調和分享信息給更多的項目相關者。在將來，BIM技術會得到更大的改革創新與發展，或甚至可能被其他更有效的模型技術所取代。當前的BIM技術主要還是以3D技術作為支撐，構建立體模型，計算建筑數據，從而對項目進行引導。將來的BIM模型技術會廣泛地使用4D、5D或nD的構建技術，其演變模型也將更為真實化，精確化。結合現代化科技的發展，BIM技術將會走入尋常人家，走入不同領域，以建筑的構建模型，運用到教育、企業管理、文化等領域，推動社會發展。

3結束語

BIM技術能給商業地產管理者提供直觀的立體數據，起到一定的作用。商業地產的運營管理者不能完全依賴BIM技術來提高商業地產管理水平，主導者還是開發者、運營者、管理者。BIM作為一種輔助工具，為建筑行業帶來了較多益處，因此運用與推廣BIM技術，將為商業地產運營管理帶來更大發展機遇。

參考文獻：

[1]王延紅.建筑施工管理中BIM技術的應用[J].工程技術研究,2017,(2):66-67.