房地產(chǎn)糾紛法律訴訟大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發(fā)，也是對學術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)糾紛法律訴訟范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

隨著我國城市化進程的加快，城市建設(shè)速度也越來越快，同時因房地產(chǎn)開發(fā)所引發(fā)的城市房屋拆遷也搞得轟轟烈烈。近年來，由于房屋拆遷而引發(fā)的各種矛盾日趨尖銳，拆遷人、被拆遷人及房屋拆遷行政管理部門之間的矛盾錯綜復雜，由房屋拆遷而引發(fā)暴力拆遷、違法拆遷和集體上訪的案件也常常見諸有關(guān)媒體和網(wǎng)站。由于房屋拆遷工作政策性強，涉及面廣，專業(yè)要求高，是各種觀念和各方利益的交叉點，涉及的法律關(guān)系也較為復雜。城市房屋拆遷既關(guān)系到城市建設(shè)能否順利進行，也關(guān)系著千家萬戶的居民百姓能否安居樂業(yè)，關(guān)系著群眾的切身利益，也是構(gòu)建社會主義和諧社會的一個關(guān)鍵問題。

一、城市房屋拆遷中存在的主要問題

1.房屋拆遷手續(xù)不健全或根本沒有辦理相關(guān)拆遷手續(xù)，從事房屋拆遷的公司規(guī)模小，人員素質(zhì)差

在城市房屋拆遷過程中，有一些具備拆遷資質(zhì)的公司，常常把拆遷工程出包或轉(zhuǎn)包給那些沒有拆遷資質(zhì)的拆遷單位進行拆遷；有些單位雖具備拆遷資質(zhì)，但拆遷手續(xù)卻不健全，一邊拆遷，一邊辦理拆遷手續(xù)，有的甚至根本不辦理拆遷手續(xù)就開始拆遷等等，這些都嚴重損害了被拆遷人的權(quán)益。同時由于從事房屋拆遷的門檻低，導致拆遷公司大量涌現(xiàn)，許多拆遷公司的員工大多數(shù)雇傭的是社會上的閑散人員，不是專門從事房屋拆遷工作的，拆遷人員素質(zhì)低，在拆遷中根本不講政策，導致違法拆遷和暴力拆遷事件不斷發(fā)生，造成拆遷過程中的矛盾不斷激化和升級。

2.拆遷補償安置標準不規(guī)范、不透明，拆遷補償不到位

房屋拆遷是拆遷人對被拆遷人房屋的強行征收，被拆遷人同意也好，不同意也好，都必須搬遷。拆遷補償安置標準不規(guī)范、不透明，如對租住的福利分配的公有住房沒有進行房改也沒有房屋產(chǎn)權(quán)證涉及拆遷應如何補償和安置，有關(guān)法規(guī)沒有明確的規(guī)定；再者由于開發(fā)拆遷項目的不同，在同一地段補償安置價格差距很大，造成被拆遷戶相互攀比，拆遷人互相指責，嚴重影響拆遷工作的順利實施；還有拆遷補償?shù)馁Y金不到位，不落實拆遷安置房源，造成被拆遷人不肯搬遷，這些因素都影響著拆遷工作的順利進行。

3.相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定過于籠統(tǒng)，不便于具體操作

目前，我國與房屋拆遷有關(guān)的法律、法規(guī)主要有《房地產(chǎn)法》和國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》），以及各地方政府根據(jù)本《條例》結(jié)合本地區(qū)情況制定的房屋拆遷條例、國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和建設(shè)部制定的《城市房屋拆遷估價指導意見》，這些條例、規(guī)范及意見對房屋拆遷中的一些具體問題的規(guī)定都比較籠統(tǒng)，具體操作起來還存在一定的難度，致使拆遷過程中的糾紛和矛盾時有發(fā)生。

二、城市房屋拆遷中的解決對策

1.地方政府要加大城市建筑監(jiān)督稽查的執(zhí)法力度，妥善解決房屋拆遷中存在的問題

在房屋拆遷過程中，如當事人的合法權(quán)益受到損害，應積極向當?shù)厝嗣裾暾埥鉀Q，可就權(quán)益受損害的情況及合法要求向當?shù)卣嘘P(guān)部門（如拆遷辦、建筑監(jiān)督稽查部門、辦）進行反映，請求這些政府職能部門采取相應措施要求拆遷人停止其違法侵權(quán)行為，請求政府有關(guān)部門監(jiān)督和敦促拆遷人妥善解決安置房源和落實拆遷補償政策。各級地方政府的拆遷管理部門和建筑監(jiān)督稽查部門應切實履行自己的管理、監(jiān)督職責，深刻領(lǐng)會2006年5月國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》的精神，對不落實拆遷安置房源、補償資金不到位以及違法拆遷行為，加大城市建筑管理、監(jiān)督、稽查的執(zhí)法力度，依法辦事，嚴格執(zhí)法，積極維護被拆遷人（弱勢群體）的合法權(quán)益。

2.法律訴訟

在房屋拆遷過程中一旦發(fā)生糾紛和爭議，當事人為維護自身的合法權(quán)益可依據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定進行法律訴訟。

(1)民事訴訟。①拆遷人與被拆遷人如果對補償形式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷過度方式和過度期限，經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議的，雙方當事人可以向批準拆遷的房屋拆遷主管部門申請裁決。進行裁決應當先予以調(diào)解。當事人對裁決不服的，可以按照有關(guān)法律、法規(guī)申請行政復議或者向人民法院提起民事訴訟。未經(jīng)行政機關(guān)裁決的，雙方當事人也可以就房屋補償、安置等問題直接向人民法院提起民事訴訟。②如果拆遷人非法拆遷，造成被拆遷人財產(chǎn)損失的，被拆遷人可向人民法院提起民事訴訟，要求賠償經(jīng)濟損失。

篇（2）

甲方(出借人、抵押權(quán)人)： 身份證號碼： 乙方(借款人、抵押人)： 身份證號碼： 抵押物財產(chǎn)共有人： 身份證號碼： 甲、乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等的基礎(chǔ)上，明確責任，恪守信用，訂立本合同，一致達成如下條款：

第一條：借款金額為人民幣(大寫)壹拾萬圓整;(小寫)100000.00元。

第二條：借款期限為 叁年 。自乙方收到借款出具借條給甲方之日起計算，截止日期按借款期限類推。

第三條：借款用途：乙方用于生產(chǎn)經(jīng)營，不能進行非法活動，否則乙方承擔一切法律責任。

第四條：借款利率為 1.5% 每月，每月前5天支付。

第五條：甲方將全部借款金額按照借款人要求分二批發(fā)放借款：第一批借款貳萬元，甲方已于二〇一五年五月十二日通過建行ATM機轉(zhuǎn)賬發(fā)放給了乙方;第二批借款捌萬元，等甲方建行車貸款下來后一次性發(fā)放給乙方。借款利息自乙方收到借款出具拾萬元統(tǒng)一借條給甲方之日起計息。

第六條：乙方自愿用下面所述房屋壹套作為抵押，并自愿承擔相應的法律責任。

乙方用作抵押的房地產(chǎn)座落于： ;建筑面積：_______;占地面積：_ ___;房產(chǎn)證號 ：___________________;土地使用權(quán)號______________。抵押人承諾本抵押物無其他所有權(quán)利瑕疵。乙方將房屋抵押給甲方時，該房屋所占用范圍的土地使用權(quán)一并抵押給乙方，特此聲明。

第七條：抵押擔保范圍為本合同項下的借款本金、利息、逾期的違約金和實現(xiàn)債權(quán)、抵押權(quán)的費用。

第八條：甲、乙雙方應在本合同簽訂后，乙方配合甲方到房管部門辦理抵押登記手續(xù)，并將他項權(quán)利證書及抵押登記證明交于甲方保管，如需交納房產(chǎn)稅等相關(guān)費用由乙方承擔。

第九條：抵押人在抵押物抵押期間，如要行使抵押物的處分權(quán)和其他權(quán)利，應征得抵押權(quán)人的書面同意，并按有關(guān)法律法規(guī)辦理。

第十條：借款人如期履行合同，付清本合同約定的本息及其他費用后，本合同即告終止。本合同項下債權(quán)債務(wù)結(jié)清后甲方配合乙方到房管部門辦理抵押注銷登記手續(xù)，并將抵押物所有權(quán)憑證退還抵押人。

第十一條：乙方如借款期到，未能按期歸還借款或未能按時付息，則應承擔合同總金額20%的違約金作為補償;借款期未到期前，在乙方按時付息的前提下，甲方不得要求乙方提前還款，否則應承擔合同總金額20%的違約金作為補償。

第十二條：本合同履行中發(fā)生糾紛，雙方應協(xié)商解決;協(xié)商不成的，向合同簽訂地法院提起訴訟。

第十三條：本合同一式 份，雙方當事人各持一份，房管部門一份，均具有同等效力。

甲方 (簽字)： 乙方 (簽字)：

年 月 日 年 月 日

合同簽訂地：____ _______

民間房產(chǎn)抵押合同范文二

抵押人(甲方)：

抵押權(quán)人(乙方)：

為確保______年____月____日簽定的____________(以下稱主合同)的履行，抵押人(以下簡稱甲方)愿意以其有權(quán)處分的房地產(chǎn)作抵押。抵押權(quán)人(以下簡稱乙方)經(jīng)實地勘驗，在充分了解其權(quán)屬狀況及使用與管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，同意接受甲方的房地產(chǎn)抵押。

甲方將房屋抵押給乙方時，該房屋所占用范圍的土地使用權(quán)一并抵押給乙方。

雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列房地產(chǎn)抵押事項訂立本合同，共同遵守。

第一條甲方用作抵押的房地產(chǎn)座落于________區(qū)________街(路、小區(qū))_____號_____棟_____單元_____層_____戶號，其房屋建筑面_______m2，占地面積_______m2。

第二條根據(jù)主合同，甲乙雙方確認：債務(wù)人為____________________;抵押期限自______年____月_____至_____年____月____。

第三條經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，上述房地產(chǎn)價值為人民幣___________________________(大寫)，__________(小寫)。根據(jù)主合同，雙方確認：乙方債權(quán)標的額(本金)：_________________(大寫)，__________(小寫)，抵押率為百分之__________。

第四條甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清楚。若發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由甲方負責清理，并承擔民事訴訟責任，由此給乙方造成的經(jīng)濟損失，甲方負責賠償。

第五條乙方保證按主合同履行其承擔的義務(wù)，如因乙方延誤造成經(jīng)濟損失的，乙方承擔賠償責任。

第六條抵押房地產(chǎn)現(xiàn)由___________________________使用。

甲方在抵押期間對抵押的房地產(chǎn)承擔維修、養(yǎng)護義務(wù)并負有保證抵押房地產(chǎn)完好無損的責任，并隨時接受乙方的檢查監(jiān)督。

在抵押期間因使用不當造成毀損，乙方有權(quán)要求恢復房地產(chǎn)原狀或提供給乙方認可的新的抵押房地產(chǎn)，在無法滿足上述條件的基礎(chǔ)上，乙方有權(quán)要求債務(wù)人提前償還本息。

第七條抵押期間，甲方不得擅自轉(zhuǎn)讓、買賣、租賃抵押房地產(chǎn)不得重復設(shè)定抵押，未經(jīng)乙方書面同意，發(fā)生上述行為均屬無效。

第八條抵押期間，甲方如發(fā)生分立、合并，由變更后承受抵押房地產(chǎn)方承擔或分別承擔本合同規(guī)定的義務(wù)。甲方被宣布解散或破產(chǎn)，乙方有要要求提前處分其抵押房地產(chǎn)。

第九條在本合同有效期內(nèi)，未經(jīng)甲方同意，乙方變更主合同條款或延長主合同履行期限的，甲方可自行解除本合同。

第十條本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同，需要變更或解除本合同時，應經(jīng)雙方協(xié)商一致，達成書面協(xié)議，協(xié)議未達成前，本合同各條款仍然有效。

第十一條本合同在執(zhí)行中若發(fā)生爭議，甲乙雙方應采取協(xié)商辦法解決或共同向仲裁機構(gòu)申請調(diào)解或仲裁，不能協(xié)商或達不成仲裁意向時可向人民法院起訴。

第十二條在抵押期間，抵押房地產(chǎn)被拆遷改造時，甲方必須及時告知乙方，

且根據(jù)具體情況，變更抵押合同或以房地產(chǎn)拆遷受償價款償還乙方的本息，并共同到登記機關(guān)辦理有關(guān)登記手續(xù)。

第十三條抵押期滿，如債務(wù)人不能償還債務(wù)本息，又未與乙方達成延期協(xié)議的，按法定程序處理抵押房地產(chǎn)，清償債務(wù)本息。處理抵押房地產(chǎn)所得價款不足以償還債務(wù)本息和承擔處理費用的，乙方有權(quán)另行追索;價款償還債務(wù)本息后有剩余的，乙方應退還給甲方。

第十四條本合同未盡事宜，按照房地產(chǎn)抵押管理規(guī)定及國家、省、市有關(guān)規(guī)定辦理。

第十五條本合同在雙方簽字蓋章后，向公證處公證，并經(jīng)市房地產(chǎn)市場管理部門登記，方為有效。

第十六條本合同一式五份，甲方一份，乙方執(zhí)兩份，公證處執(zhí)一份，房地產(chǎn)市場管理部門存檔一份。

第十七條雙方商定的其它事項：

甲方(簽章)：乙方(簽章)：

法定代表人：法定代表人：

委托人：委托人：

地址：

聯(lián)系電話：

合同簽定地點：

合同簽定時間：年 月 日

民間房產(chǎn)抵押合同范文三

抵押人： (以下簡稱甲方)

身份證號碼：

抵押人住所地：

抵押權(quán)人： (以下簡稱乙方)

抵押權(quán)人住址：

法定代表人：

甲、乙雙方本著平等互利、誠實信用、自愿公平的原則，就甲方向乙方房產(chǎn)抵押事項，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定達成本合同，以資共同遵守：

第一條 為了確保乙方與 于 年 月 日已達成的《合同》(以下簡稱為主合同)的履行，甲方愿意以其有完全產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)抵押給乙方，作為履行該主合同的擔保。該抵押物名稱、數(shù)量和價值等情況具體如下：

1、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證號：

2、坐落在：

3、用途：

4、建筑面積：

5、結(jié)構(gòu)：

6、房地產(chǎn)價值：

第二條 本抵押合同擔保的范圍為主合同中約定的主債權(quán)及利息，違約金以及實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。

第三條 甲 、乙雙方特別聲明，本合同的效力獨立于主合同，主合同無效，不影響本抵押合同的效力。

第四條 本合同項下有關(guān)保險、登記、保管等費用均由甲方承擔。

第五條 在本合同簽訂后，甲、乙雙方持本合同及全套該抵押物的證明文件，到有關(guān)管理部門辦理抵押物的登記手續(xù)。甲方還同意在本合同簽訂后，在抵押登記手續(xù)辦妥前，房地產(chǎn)權(quán)證等證明文件可以交由乙方保管。

第六條 抵押期間，未經(jīng)乙方的書面同意，甲方不得轉(zhuǎn)讓、出租、變賣、再抵押、抵償債務(wù)、饋贈或以任何其他形式處置或轉(zhuǎn)移本合同項下的抵押物。由此引起乙方的任何損失，由甲方承擔責任。

第七條 甲方負責繳付涉及該抵押物的一切稅費。甲方因不履行該項義務(wù)而對乙方造成的一切損失，甲方應負責賠償。

第八條 發(fā)生以下情況的，按(中華人民共和國擔保法)的規(guī)定辦理：

1、甲方違反本合同的第六條：

2、當有任何糾紛、訴訟、仲裁發(fā)生、可能對抵押物有不利影響的。

第九條 甲方保證乙方對主合同約定的主債權(quán)及利息，違約金的利益有對抵押物的優(yōu)先受償權(quán)。

第十條 處分抵押物的價款不足清償?shù)模曳接袡?quán)另行追索。

第十一條 處分抵押物的價款超過應償還部分，乙方應退還甲方

第十二條 甲方在遵守本合同其他條款的同時還聲明及保證如下：

1、乙方提供的一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處

2、甲方在占有抵押物期間，應遵守管理規(guī)定，按時付清該抵押物的各項管理費用，并保證該抵押物免受扣押或涉及其他法律訴訟。如不履行上述責任，須賠償乙方因此遭受的損失。

3當有任何訴訟、仲裁發(fā)生，可能對抵押物有不利影響時，甲方保證在 日內(nèi)以書面形式通知乙方。

第十三條 在本合同有效期內(nèi)，甲方如發(fā)生分立、合并，由變更后的機構(gòu)承擔或分別承擔本合同項下義務(wù)。甲方被宣布解散或破產(chǎn)，乙方有權(quán)提前處分其在合同項下的抵押物。

第十四條 抵押權(quán)的撤銷：主合同債務(wù)人已按合同約定的方式和期限清償了債務(wù)或已提前清償了債務(wù)，或甲、乙雙方簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同并完成登記后，抵押權(quán)自動撤銷。

第十五條 出現(xiàn)下列情況之一的，乙方有權(quán)依法定方式處分抵押物：

1、主合同約定的主債務(wù)產(chǎn)生后，甲方未依約清償債務(wù)或所延期限已到甲方仍未清償債務(wù)。

2、甲方被宣布解散或破產(chǎn)。

第十六條 違反本協(xié)議的約定，構(gòu)成違約行為。違約方應承擔違約責任，賠償對方一切實際損失，包括但不限于既得利益、預期利益和為處理此違約行為而支付的一切費用(包括律師費用等)。

第十七條 本合同生效后，甲、乙雙方均不得擅自變更或解除本合同。如需要變更或解除的，應經(jīng)雙方協(xié)商一致，達成書面的協(xié)議。在未達成書面的協(xié)議之前，本合同的各條款依然有效。

第十八條 雙方在履行本合同時發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決。在雙方協(xié)商后仍未達成協(xié)議的，任何一方均有權(quán)向抵押物所在地人民法院起訴。

第十九條 本合同未盡事宜，雙方協(xié)商簽訂補充協(xié)議。該補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。該補充協(xié)議必須是書面的。

第二十條 本合同附件作為本合同不可分割的一部分，與本合同具有同等法律效力。

第二十一條 本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，登記機關(guān)存檔一份，均具有同等法律效力。

篇（3）

近些年來，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)取得了蓬勃發(fā)展。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，各地房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)數(shù)量眾多、構(gòu)成復雜的特點，同時廣大購房者的購房需求也呈現(xiàn)多元化的趨勢，因而房地產(chǎn)開發(fā)項目類型也不斷增多，精裝修住宅、商業(yè)地產(chǎn)、辦公用房等類型不斷推陳出新。這些新變化給房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管工作不斷帶來了新的問題，促使房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作不能墨守成規(guī)，需要不斷探索和創(chuàng)新管理方法、增加管理措施，既要通過管理保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康運行，又要通過服務(wù)促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、目前房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作中存在的問題

（一）法律監(jiān)管制度的不完善

在房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作過程中由于可依據(jù)的法律法規(guī)出臺時間較久，或者很多制度不配套，操作性不強，導致監(jiān)管部門對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中產(chǎn)生的一些新問題缺乏針對性的管理依據(jù)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊申報尚不規(guī)范

房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊主要記錄房地產(chǎn)項目從開發(fā)到銷售等階段的各類信息，包括項目概況、拆遷安置情況、施工情況、經(jīng)營情況等內(nèi)容。監(jiān)管部門可以依據(jù)《項目手冊》對房地產(chǎn)項目實施跟蹤動態(tài)管理，掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體情況，匯總房地產(chǎn)市場項目數(shù)據(jù)，實時了解房地產(chǎn)市場開發(fā)經(jīng)營方面相關(guān)數(shù)據(jù)。

監(jiān)管部門雖要求相關(guān)企業(yè)定期填報報表、提供相關(guān)資料報送房地產(chǎn)管理部門查驗，但在實施《項目手冊》過程中，由于缺少有效的監(jiān)管措施，企業(yè)未能及時填報的情況日益增多。大多數(shù)企業(yè)只是在房產(chǎn)項目申請項目綜合備案時提交項目手冊，由于項目綜合備案已經(jīng)在項目結(jié)束階段，前期的一些施工數(shù)據(jù)與實際發(fā)生時間相隔較久。因此房地產(chǎn)監(jiān)管部門無法對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施動態(tài)管理，及時掌握項目開況。同時，由于項目手冊已實施多年，手冊要求申報內(nèi)容中許多方面已與目前房地產(chǎn)開發(fā)項目工程實際進程不符，需進行調(diào)整。

（三）商品房售后保修缺乏監(jiān)管措施

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》等法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房承擔保修責任，造成損失的還需承擔賠償責任。雖然大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠履行保修責任，但隨著時間的推移，商品房售后保修的投訴呈現(xiàn)逐年增多的趨勢，并且大多數(shù)投訴是集中在維修質(zhì)量問題上。即使部分房產(chǎn)企業(yè)對業(yè)主反映的質(zhì)量問題進行了維修，但仍存在維修不到位或拖延時間的問題，有的甚至是多次維修仍未解決質(zhì)量問題。對于這樣的投訴，由于房地產(chǎn)管理方面的法規(guī)并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保修不到位的處罰規(guī)定，作為監(jiān)管部門除了進行調(diào)解，督促房地產(chǎn)企業(yè)履行好保修責任外，對未履行好保修責任的企業(yè)并無可處罰的措施。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)市場管理亟待加強

房地產(chǎn)中介行業(yè)架起市場與消費者之間的橋梁和紐帶，對帶動房地產(chǎn)市場運轉(zhuǎn)起到劑的作用。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也帶來了很多的問題：一是房地產(chǎn)中介門檻極低，導致中介業(yè)務(wù)機構(gòu)之間形成巨大差異，加劇了各中介機構(gòu)之間的無序竟爭，不利于房地產(chǎn)市場的優(yōu)勝劣汰和品牌化、專業(yè)化的發(fā)展；二是從業(yè)人員文化程度高低懸殊，素質(zhì)參差不齊，不利于整體形象和服務(wù)的提高；三是部分房產(chǎn)中介機構(gòu)暗箱操作頻繁，存在違規(guī)收費、吃差價、合同欺詐等違法違規(guī)行為，導致消費者對中介機構(gòu)難以信任，對中介機構(gòu)的的投訴、法律訴訟呈增長趨勢。

（五）商品房買賣合同中存在的問題

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，精裝修商品房成為商品房的一個新的發(fā)展趨勢。但由于市場上使用的商品房買賣合同示范文本是各省建設(shè)廳和工商部門聯(lián)合制定的版本，合同條款中對精裝修方面內(nèi)容并無明確規(guī)定，只能依靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者通過簽訂補充合同的方式對精裝修內(nèi)容進行約定。容易造成購房者與房產(chǎn)企業(yè)在交房時對隱蔽工程的裝修質(zhì)量、所用建材標準、裝修技術(shù)工藝等方面產(chǎn)生不同看法，引發(fā)糾紛。監(jiān)管部門在處理糾紛時，也因為合同條款的不明確，使得糾紛難以得到有效的解決。

二、加強房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作的對策與思路

針對上述問題，筆者對不同城市房地產(chǎn)管理部門進行調(diào)研和比較，從中得到了一些啟發(fā)，可以采取多種方式方法對房地產(chǎn)行業(yè)進行有效監(jiān)管。

（一）進一步完善住房保障法律制度。

由于目前缺失全國統(tǒng)一的保障房立法，客觀上為部門立法和地方立法的發(fā)展提供了契機。各級人大以及地方政府應當制定和完善有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)管理機制的法律規(guī)范，用法律的形式保證房地產(chǎn)行業(yè)正常運轉(zhuǎn)和可持續(xù)發(fā)展。

我們認為地方立法和部門立法可以采取以下措施：建立和完善房地產(chǎn)動態(tài)的信息公開制度；建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的誠信聲明和法律風險提示制度；建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的誠信信息體系。

（二）繼續(xù)加強和完善項目手冊監(jiān)管。

在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合各地市房地產(chǎn)監(jiān)管部門實際，繼續(xù)加強和完善項目手冊的監(jiān)管。

首先要對項目手冊的內(nèi)容進行完善：根據(jù)項目情況和市場形勢數(shù)據(jù)的需要設(shè)置相應的表格和報送時間，結(jié)合房地產(chǎn)信息系統(tǒng)對表格具體內(nèi)容的進行規(guī)定，通過對填報數(shù)據(jù)邏輯性和準確性判斷提高數(shù)據(jù)質(zhì)量，最后對數(shù)據(jù)進行匯總分析，形成一個完善的房地產(chǎn)開發(fā)項目信息收集、處理體系。

其次，建立完善的處罰機制。將是否完成項目手冊備案工作納入優(yōu)秀房產(chǎn)企業(yè)的評選標準，對企業(yè)在外地開發(fā)項目情況也納入項目手冊填報內(nèi)容，在資質(zhì)申報中以填報后經(jīng)審核的赴外地開發(fā)項目業(yè)績?yōu)闇省乐剡`反項目手冊相關(guān)規(guī)定的企業(yè)處以暫停網(wǎng)簽合同備案。

（三）強化房產(chǎn)項目售后維修的監(jiān)管。

各地房地產(chǎn)監(jiān)管部門除了依靠相關(guān)部門加強對施工單位的管理，提高工程質(zhì)量，特別是售后維修質(zhì)量外，更主要的是要創(chuàng)新監(jiān)管手段，強化房產(chǎn)項目售后維修的監(jiān)管。

建立房地產(chǎn)企業(yè)售后質(zhì)量保修體系，將售后質(zhì)量保修問題納入企業(yè)信用體系中。對比較嚴重的售后保修問題通過網(wǎng)絡(luò)等途徑向公眾公布，增強輿論對房產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督壓力。

進一步完善保修金制度。建立預先賠付制度，確保購房者利益。這種措施對于項目公司來說更為有效，畢竟經(jīng)濟利益是項目公司最重要的目的，只有控制其經(jīng)濟利益，才能有效起到監(jiān)督作用。

（四）進一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)行為，建立準入與淘汰機制。

房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的混亂、缺乏誠信和不規(guī)范經(jīng)營的現(xiàn)象已經(jīng)成為阻止其進一步發(fā)展的巨大障礙。一方面要提高從業(yè)企業(yè)的準入資質(zhì)。如北京2004年新出臺的《關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》提出的中介機構(gòu)預存60萬元保證金在銀行的規(guī)定，無疑提高了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的門檻。另一方面，加強和完善對房地產(chǎn)中介及其執(zhí)業(yè)人員的檢查、考核、評價、獎懲制度，逐步淘汰不合格的房地產(chǎn)中介和從業(yè)人員。

（五）完善和細化商品房買賣合同。

聯(lián)合各管理部門，針對經(jīng)紀機構(gòu)不規(guī)范備案的問題，規(guī)范經(jīng)紀機構(gòu)與交易雙方在交易過程中的約定、明確了三方責任，減少因為合同不規(guī)范帶來的交易糾紛。

為規(guī)范精裝修房的交易，將精裝修方面相關(guān)內(nèi)容納入示范合同。精裝修商品房也要遵循“三包”規(guī)定，全面約定精裝修所用的材料、設(shè)備的品牌、規(guī)格、價位，盡量避免使用“優(yōu)質(zhì)”、“高檔”、“不低于”之類的含混字眼，將裝修的設(shè)計、布局到所用建材及施工工藝等都要詳細地在補充條款中體現(xiàn)出來，增強精裝修商品房合同補充文本的規(guī)范程度。

結(jié)語

隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的加快，我國的房地產(chǎn)市場會在各級各類監(jiān)管部門強化服務(wù)，有效監(jiān)管下，更加健康、有序地向前發(fā)展。

參考文獻

篇（4）

抵押借款人： (以下簡稱乙方)

證件號：

地址：

電話：

甲乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，同意就下列房地產(chǎn)抵押典當事項，訂立本合同，共同遵守。

第一條 典當物狀況

1.房地產(chǎn)座落位置：

房屋所有權(quán)證： 字第 號，共有權(quán)證： 字第 號，土地使用權(quán)證： 字第 號。

2.結(jié)構(gòu)類型： ，建筑面積： 平方米，使用功能：

3.土地面積： ，使用性質(zhì)：

4.乙方向甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬明晰，無任何權(quán)屬糾紛或爭議。

第二條 典當內(nèi)容

1.估價：經(jīng)甲乙雙方商定，上述房地產(chǎn)評估價值為人民幣(大寫)：____________________________________，對此估價，雙方予以認可。

2.抵押典當金額：甲方按乙方認可的估價______折當，折當后的典當金額為人民幣(大寫)：__________________________ 。

3.抵押典當期限為：_____個月，即自二零零____年_____月_____日起至 二零零____年____月_____日止，抵押典當期滿前乙方如欲續(xù)當，應于典當期滿前五日內(nèi)向甲方提出申請，經(jīng)甲方同意后辦理續(xù)當手續(xù)，本合同對續(xù)當合同繼續(xù)有效。超期續(xù)當或贖當每日加收典當金額0.5%的綜合費用。

4.典當利率：甲方月利率為____，乙方續(xù)當或贖當時按日計收。

5.實付金額：在本合同執(zhí)行期間，甲方以典當金額的____，按月收取綜合費用，并一次性在應付乙方當金中先予扣除，扣除金額為人民幣(大寫)______________________________________，即典當實付金額為人民幣(大寫) 。乙方如在典當期間提前贖取當物，甲方不退還綜合費。

6.絕當：典當期滿五日內(nèi)，乙方不辦理續(xù)當或贖當手續(xù)，甲方有權(quán)按絕當處理，甲方有權(quán)對該抵押典當物進行拍賣或做其他處置。

第三條 甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)

(一)甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.甲方應對乙方的抵押典當物、契據(jù)證件妥善保管，不得遺失、毀損。否則，補辦手續(xù)費用由甲方承擔。

2.在乙方到期還清借款本息及綜合費用后，甲方應將典當物及契據(jù)證件交還乙方。

3.典當期間該典當物發(fā)生毀損或滅失(不可抗力除外)，由甲方負責賠償。本條款適用于甲方封存管理的抵押典當物，甲方未封存的抵押典當物除外。

4.典當期內(nèi)，乙方欲將房地產(chǎn)出租，除應事先征得甲方書面同意外，同時乙方須與承租人訂約由承租人出具承諾書，闡明乙方違反本抵押典當合同時，接到甲方通知后三十天內(nèi)承租人即須遷離該典當房地產(chǎn)。

5.乙方違反本合同，甲方行使權(quán)利時，有權(quán)要求該房地產(chǎn)使用者(不論是抵押人自用，或他人租用)限期三十天內(nèi)遷出，使用者如向甲方要求補償搬遷費用，乙方必須賠償甲方因此引起的一切損失。

(二)乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.乙方應在本合同規(guī)定時間內(nèi)主動還本付息并繳納綜合費用。

2.乙方必須保證所提供典當物契據(jù)證件的真實性、合法性。在典當貸款期內(nèi)未取得甲方書面同意，乙方不得將該典當物轉(zhuǎn)讓或以其他方式進行處置，不得對房屋進行翻建、修建、擴建;抵押物如有滅失或毀損，乙方應立即通知甲方并向甲方提供其它抵押擔保，否則，甲方有權(quán)要求乙方提前償還當金，并要求乙方承擔由此給甲方造成的一切經(jīng)濟損失。

3.典當期內(nèi)，乙方必須繳交有關(guān)部門對典當房地產(chǎn)所征收的有關(guān)稅費，并保障該房地產(chǎn)免受扣押或涉及其它法律訴訟。如遇國家征地拆遷，應與甲方重新簽訂典當?shù)盅汉贤?/p>

4.典當期間，乙方如發(fā)生當票遺失或損壞，應及時通知甲方并辦理掛失手續(xù)和承擔手續(xù)費。掛失前該典當物被他人贖走，甲方不承擔任何責任。

5.乙方承諾聲明：本合同抵押典當物一旦發(fā)生絕當，乙方無條件、無償向甲方提供合法有效的產(chǎn)權(quán)交易過戶手續(xù)，房屋拍賣金額不足甲方本息及綜合費用時，拍賣價不足部分由乙方無條件承擔償還責任。

第四條 乙方須向甲方提交的契據(jù)證件如下：

1.房屋所有權(quán)證、土地使用證;

2.抵押房屋地理位置平面圖、抵押房屋設(shè)計平面圖、抵押宗地平面圖;

3.產(chǎn)權(quán)所有人(土地使用權(quán)人)身份證、共有人身份證(原件)、戶口本或營業(yè)執(zhí)照、法人代碼證;

4.甲方要求的有關(guān)其他證件。

第五條 違約責任

1.乙方如不按期還本付息并繳納綜合費用，應承擔違約責任，并償還甲方由此造成的一切經(jīng)濟損失。

2.乙方在典當期滿不辦理贖當或續(xù)當手續(xù)，甲方有權(quán)按絕當處理。

第六條 爭議的解決

本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向甲方所在地人民法院提起訴訟。

第七條 其他說明

1.本合同一式三份，甲方、乙方、登記單位各持一份。

2.本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章并經(jīng)房地產(chǎn)交易管理機關(guān)登記后生效。

甲方：

單位地址：

法定代表人：

委托人：

聯(lián)系電話：

乙方：

地址：

法定代表人：

共有人簽字：

篇（5）

中圖分類號：D922.282 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-01

針對治理“爛尾樓”，我國各大城市已有很多積極的探索，并積累了一定的經(jīng)驗。除了三亞對影響城市形象的“爛尾樓”堅決予以炸毀的做法之外，一些城市通過轉(zhuǎn)讓、拍賣、引資開發(fā)等方式實現(xiàn)了“爛尾樓”的盤活。但“爛尾樓”其形成原因多種多樣，牽扯關(guān)系十分復雜，解決的難度自然很大。而隨著《信托法》等法規(guī)政策的出臺，為我們利用信托機制去針對性地解決“爛尾樓”項目創(chuàng)造了可行的條件，提供了獨特的方式。

一、爛尾樓概述

停緩建工程俗稱“爛尾樓”，其準確定義是指項目開工建設(shè)后已完成一定工程量（有的按投資額的25%為限；有的以工程量的2/3為限），但由于開發(fā)商資金鏈斷裂或陷入債務(wù)糾紛、法律訴訟而無法繼續(xù)進行建設(shè)的房地產(chǎn)項目，還包括項目已經(jīng)建成，但由于水電交通等配套設(shè)施不齊全的房地產(chǎn)項目。停工工程（爛尾樓）形成的主要原因為：投資商續(xù)建資金短缺、負債沉重；項目開發(fā)中的債權(quán)方、承建方及協(xié)作方因資金鏈條斷裂而陷入數(shù)年的法律糾紛中；大多數(shù)項目的主要債權(quán)人為商業(yè)銀行或華融、東方、信達等資產(chǎn)管理公司，其以債轉(zhuǎn)股或委托拍賣債權(quán)方式處置“爛尾樓”，因方式單一、直接購買耗資大而受阻；多方債權(quán)主體對盤活“爛尾樓”雖有愿望，但各自想法不一，利益沖突難以協(xié)調(diào)，僅靠某一債權(quán)人或簡單聯(lián)合運作均有較大運作難度，等等。

二、信托處于爛尾樓的優(yōu)勢

作為有別于銀行的金融機構(gòu)，信托公司可以利用信托機制和特有的方式，有效地參與盤活停緩建工程，通過一系列系統(tǒng)而專業(yè)的運作，在處置這個城市的瘡疤上做出有益的探索和研究，其具體表現(xiàn)為四個優(yōu)勢：

1.《信托法》規(guī)定，信托財產(chǎn)具有獨立的法律地位和閉鎖效應。如停工工程業(yè)主或債權(quán)人（委托人）將其續(xù)建工程（爛尾樓）以信托方式委托給信托公司（受托人）后，其受托的工程項目，通過信托登記后，作為信托財產(chǎn)，就從法律意義上獨立出來，構(gòu)筑了一道與委托人和受托人的債務(wù)追償相分離的“防火墻”，從法律上產(chǎn)生有效對抗第三人的效力，從而隔斷各種糾紛的影響，使受托機構(gòu)能有效地組織投入和續(xù)建。

2.信托財產(chǎn)的所有權(quán)和利益權(quán)相分離。當停工工程項目以信托方式交信托機構(gòu)運作后，其受托財產(chǎn)的收益，既可以是委托人（如業(yè)主）本身，也可以是其他受益人（如歸還銀行、資產(chǎn)管理公司本息等）。信托機構(gòu)按照委托人、受益人的意愿進行利益分配，并具有合法性、公正性和獨立性，從而有效保證受托續(xù)建停工工程的收益預定目標實現(xiàn)，給項目業(yè)主及銀行等債權(quán)人以充分信心。

3.信托財產(chǎn)的設(shè)立，以信托資產(chǎn)的占有、管理、運用及處分權(quán)的約定轉(zhuǎn)移為條件。信托公司對通過信托合同取得的信托財產(chǎn)，將以自己的名義，按照信托目的進行經(jīng)營和處置，并不受任何信托關(guān)系當事人的控制，即可以將多個委托人的共同財產(chǎn)（如爛尾樓）集中起來運作，將各種法律、經(jīng)濟關(guān)系收歸于一個信托平臺，排除分散持有和管理資產(chǎn)的障礙，使“爛尾樓”這樣的項目通過集約經(jīng)營、處置后，實現(xiàn)對不同債權(quán)人的多形式返利。在這個過程中，信托公司扮演的是一個共同受托人、公正管理、合理分配的角色，其自身得益是通過與信托關(guān)系各方可事先約定的經(jīng)營傭金等形式實現(xiàn)。這對“爛尾樓”項目各方利益的實現(xiàn)，是有吸引力和保證條件的。

4.信托機構(gòu)融資的合法性、多樣性和獨特性，將為盤活“爛尾樓”項目等不動產(chǎn)提供有效的資金支持。信托公司將以人總行允許的集合資金信托、項目融資、資產(chǎn)證券化及自有資金，對受托的項目進行投資或貸款，這是有別于商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的一個獨有優(yōu)勢，從而有效地解決了續(xù)建項目籌資難的問題。

篇（6）

房地產(chǎn)估價活動和其他經(jīng)濟活動一樣具有風險性，但其特殊性在于房地產(chǎn)估價的活動主體是房地產(chǎn)估價師，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風險是房地產(chǎn)估價活動中的主要風險。我國房地產(chǎn)估價雖然起步較晚，但發(fā)展迅速，至2006年，全國有近4000家房地產(chǎn)估價機構(gòu)，3萬余人注冊房地產(chǎn)估價師，估價從業(yè)人員約10萬人。如何正確認識、控制、管理與防范估價師執(zhí)業(yè)風險， 是提高房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)水平和社會公信力、加快房地產(chǎn)估價機構(gòu)健康發(fā)展的重要手段。

一、房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風險的內(nèi)涵

風險，也即是結(jié)果的不確定性,以及由此帶來的損失的可能性。房地產(chǎn)估價師運用自己的專業(yè)知識對一宗房地產(chǎn)進行價格評估，以確定其在特定估價目的下的公允價值。但是，由于存在很多制約因素，可能會導致評估結(jié)果失實。這種房地產(chǎn)估價師在執(zhí)業(yè)過程中因故意或者過失引起的評估結(jié)論失實而形成的事故或事故隱患就稱為房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)風險。

二、房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風險的識別

房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風險產(chǎn)生的原因主要有兩個:其一，風險來自于房地產(chǎn)估價師內(nèi)部。由于估價師職業(yè)道德水平和技術(shù)水平不高,以及估價機構(gòu)在估價風險管理上的不完善導致估價結(jié)果與房地產(chǎn)真實價值出現(xiàn)偏差;其二，執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價師自身以外的原因，如估價技術(shù)方法的不確定性或是評估活動涉及各方可能對估價結(jié)果產(chǎn)生或高或低的影響。

1.職業(yè)道德風險

估價職業(yè)道德是指在估價領(lǐng)域中，因估價活動引起的道德現(xiàn)象以及由此歸納起來的道德理論總稱。在估價實務(wù)中，由于估價人員責任心不夠，未對法律、政策等問題進行嚴謹?shù)乜紤]，或是沒有認真地對估價對象進行實地查勘，導致估價結(jié)果失實。其次，某些估價機構(gòu)或估價人員為了謀求不正當利益，不遵守獨立、客觀、公正原則，惡意高估或低評估價對象價值，提供虛假失實的估價報告。再次，某些估價人員和估價機構(gòu)沒有正確認識自己的專業(yè)能力，承擔無力承擔的評估項目，導致評估價值出現(xiàn)較大偏差。再就是有些估價人員和估計機構(gòu)允許他人使用自己的名義出具估價報告，必將承擔由此帶來的風險。

2.技術(shù)風險

產(chǎn)生技術(shù)風險的原因主要有兩個:一是估價人員技術(shù)水平不足帶來的風險;二是目前技術(shù)方法存在的不足帶來的風險。

(1)估價方法選用不恰當。基本的估價方法有市場法、成本法和收益法，在估價實務(wù)中要根據(jù)估價目的、估價對象的特點來選用具體的估價方法。如果估價方法選用不當就可能導致估價結(jié)果出現(xiàn)偏差。還有，估價規(guī)范中要求對一宗房地產(chǎn)的評估宜選用兩種估價方法，但是筆者認為，在估價實務(wù)中也應該靈活處理。諸如某些房地產(chǎn)無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而只適宜采用成本法估價時，如果生硬地采用其他方法來估價，很可能對估價結(jié)果帶來較大偏差，在這種情況下，筆者認為可以只選擇成本法進行估價，同時，在估價報告中說明只選擇一種估價方法的原因。

(2)估價過程中參數(shù)或?qū)嵗x擇不當。在房地產(chǎn)估價師使用估價方法進行價格測算時，必然會選取很多參數(shù)。有些參數(shù)沒有統(tǒng)一的標準可供參考，如收益法中的資本化率，當估價師技術(shù)水平不高或經(jīng)驗不足時，對參數(shù)的選擇不當或有錯誤，最后的估價結(jié)果將會出現(xiàn)較大的偏差。再者，使用市場法的前提是擁有大量房地產(chǎn)交易實例資料，而且可比實例必須與估價對象房地產(chǎn)條件相同或相似，成交日期與估價時點相近，成交價格為正常價格或可以修正為正常價格。但在實際操作中，有些估價師將不符合要求的實例強行進行修正，或是在缺乏有效可比實例的情況下，杜撰虛構(gòu)可比實例，這就導致估價結(jié)果缺乏客觀性，出現(xiàn)較大偏差。

(3)估價報告本身不完善。估價師基本都會按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中估價報告的格式完成估價報告，但是有些估價師由于經(jīng)驗不足或作業(yè)時間倉促，在報告中可能出現(xiàn)某些內(nèi)容陳述不夠或不準確。比如，估價師聲明中缺少公示性陳述或陳述不足，在房地產(chǎn)估價報告中未向估價報告使用者進行報告使用提示或未對估價對象的變現(xiàn)能力進行分析或分析錯誤等這些不完善的地方會導致報告使用人未能恰當或是錯誤地使用報告，有可能導致出現(xiàn)一些經(jīng)濟糾紛或法律糾紛。

(4)估價方法本身存在不確定因素。我國房地產(chǎn)估價起步較晚，估價理論和方法源自西方房地產(chǎn)估價理論 ，而這些方法在我國運用或多或少會存在一些不確定因素。比如，收益法中資本化率或報酬率需要估價師慎重確定，但這些參數(shù)的確定沒有統(tǒng)一的標準可供參考，可能會出現(xiàn)“差之毫厘，失之千里”的情況。還有，收益法中收益期限的確定沒有統(tǒng)一的規(guī)定或利用公式計算，而要估價師在估價對象自然壽命、法律規(guī)定、合同約定等基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命來確定，就可能存在不確定的因素而影響最終的估價結(jié)果。再比如，對土地價值進行評估時，用基準地價進行修正是一種較常采用的方法。但目前很多城市的地價出現(xiàn)大幅上漲而基準地價卻多年未進行更新，如果強行用基準地價進行修正，必然會出現(xiàn)調(diào)幅大于30％的情況。因此估價師根本無法參照現(xiàn)有基準地價進行修正。

3.政策和經(jīng)濟風險

我國常常會采用一些宏觀調(diào)控手段對某些行業(yè)進行調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。政策的變化，包括稅收政策、金融政策等必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生較大影響，而這些影響是估價師無法預測的。再有，如果經(jīng)濟形勢發(fā)生巨大變動，可能導致估價結(jié)果與市場價格出現(xiàn)較大偏差，這種風險也是估價師無法預測的。

三、房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風險的防范

房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)中存在的風險如未能進行有效的防范，就可能使估價機構(gòu)和估價師出現(xiàn)信譽危機，失去客戶，付出處理索賠或訴訟的代價，嚴重者甚至有可能承擔刑事責任。筆者認為要有效防范這些風險，應從以下幾個方面入手:

1.加強房地產(chǎn)估價師誠信體系的建設(shè)

房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德水平的提高固然要靠估價師自身的努力和培養(yǎng)，樹立對社會公眾負責意識和執(zhí)業(yè)風險意識。還有一個很重要的方面就是實行行業(yè)內(nèi)監(jiān)督。實現(xiàn)這一目的的有效途徑就是建立和完善房地產(chǎn)估價師誠信體系。各地房地產(chǎn)評估主管部門掌握了所有房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員的資料，將這些信息通過計算機進行管理，對房地產(chǎn)估價師和估價機構(gòu)進行動態(tài)監(jiān)管，定期對估價師在執(zhí)業(yè)中的不良行為進行披露，并且嚴懲缺乏職業(yè)道德、違反評估準則的估價師。同時，對估價師的良好行為也進行公示，提高其社會地位和公信力，最終達到揚善懲惡，凈化隊伍，提高行業(yè)內(nèi)職業(yè)道德水平。

2.成立行業(yè)內(nèi)信息資源共享庫

目前的房地產(chǎn)估價機構(gòu)多為單一經(jīng)營，很少有機構(gòu)兼營建筑工程造價、房地產(chǎn)經(jīng)紀等多方面的業(yè)務(wù)，因此在獲取與估價相關(guān)的信息、技術(shù)資料這方面存在一定難度。各個估價機構(gòu)為了獲取房地產(chǎn)交易實例信息、建筑物重置價格信息等做了大量重復工作。在存在較大難度時，甚至出現(xiàn)編造虛構(gòu)實例的情況，風險也就應允而生。如果能夠成立信息資源共享庫，實現(xiàn)交易實例的公開查詢，各種與估價相關(guān)的信息資料共享，不但可以提高提高行業(yè)的工作效率，減少重復工作量，還可以最大限度地避免弄虛作假，從而防范由此產(chǎn)生的執(zhí)業(yè)風險。

進入信息資源共享庫的資料應該進行嚴密細致的甄選，使其具有可比性和適用性。當然，這是一項具有持續(xù)性和技術(shù)型的工作，需要大量估價機構(gòu)以及專業(yè)人士的參與才能得以實現(xiàn)。筆者認為，這項工作應該由各地房地產(chǎn)估價師協(xié)會牽頭，眾多估價機構(gòu)積極參與，提供大量真實、有效的交易實例，由估價師協(xié)會請有關(guān)專業(yè)人士對這些交易實例進行篩選評判，按照房地產(chǎn)類型、交易類型、交易日期、地段等進行歸納，構(gòu)建“信息共享數(shù)據(jù)庫”以供估價師查詢。當然，這個共享庫雖不以盈利為目的，但應該是有償使用的，收取的費用主要用于維持資源共享庫的健康、良性發(fā)展。但對于那些積極主動向資源共享庫提供信息的估價機構(gòu)可以對等地享用部分資源，以激發(fā)估價機構(gòu)在建設(shè)資源共享庫上的積極性。我國房地產(chǎn)估價師協(xié)會還應該定期或不定期在資源庫內(nèi)估價師執(zhí)業(yè)所需的常用參數(shù)，供估價師執(zhí)業(yè)時作為測算依據(jù)。通過搭建這樣的平臺，可以實現(xiàn)“多贏”，使估價機構(gòu)和估價人員在“公開、公平、公正”的基礎(chǔ)上開展工作，杜絕虛假案例估價的現(xiàn)象發(fā)生，有效防范由此帶來的風險。

3.加強房地產(chǎn)估價機構(gòu)的內(nèi)部質(zhì)量管理

如果在房地產(chǎn)估價全過程中采取一系列檢驗、核查等措施或方法，可以保證估價結(jié)果的真實、可靠、估價報告的科學規(guī)范。這就需要估價機構(gòu)制定一套全面質(zhì)量管理規(guī)程，促使機構(gòu)全體人員遵照執(zhí)行，以保證估價機構(gòu)的質(zhì)量和信譽。這項工作應該是一項全過程、全員管理工作，包括業(yè)務(wù)及客戶的甄選、評估業(yè)務(wù)合同的簽訂、評估計劃的擬定和批準、評估過程的指導、監(jiān)督和復核、評估報告的審核這些環(huán)節(jié)都應制定相應的質(zhì)量控制規(guī)程，并保證得以實施，以期最大限度地減少估價風險的發(fā)生。

4.加強房地產(chǎn)估價師的繼續(xù)教育和考核

通過對房地產(chǎn)估價師實施繼續(xù)教育，可以提高估價師職業(yè)道德水平和估價技術(shù)水平。在一些房地產(chǎn)估價比較發(fā)達的國家和地區(qū)的房地產(chǎn)估價行業(yè)管理組織非常重視房地產(chǎn)估價師的后續(xù)教育和考核工作。我國也要求房地產(chǎn)估價師接受一定時間的繼續(xù)教育并通過考核才能繼續(xù)執(zhí)業(yè)。

在房地產(chǎn)估價師的繼續(xù)教育中應重視職業(yè)道德教育和專業(yè)知識技能教育。通過繼續(xù)教育加強估價人員敬業(yè)精神、勤業(yè)精神、責任意識、風險意識的培養(yǎng)和教育，不斷提高估價人員的職業(yè)道德素質(zhì)。其次，通過定期組織房地產(chǎn)估價相關(guān)專業(yè)知識的培訓教育，講授最新的估價方法和理論、學習最新的法律法規(guī)，組織估價人員座談會，充分交流估價經(jīng)驗，以提高全行業(yè)的執(zhí)業(yè)技術(shù)水平，這對于降低由房地產(chǎn)估價人員帶來的風險具有極其重要的意義。

5.建立房地產(chǎn)估價專家審查制度

評估項目面積較大或是評估金額較大的項目出現(xiàn)估價風險的可能性要大得多。因為這些項目一旦被惡意高估或低估，或是因為估價人員技術(shù)水平或責任心不夠出現(xiàn)估價結(jié)果的較大偏差，引發(fā)索賠或是訴訟風險的可能性非常大。因此，筆者認為，房地產(chǎn)估價行業(yè)管理部門可以出臺一個專家審查制度，組織一批來自于估價機構(gòu)、研究機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會、政府部門等具有高超專業(yè)技術(shù)、良好執(zhí)業(yè)操守并具有一定執(zhí)業(yè)年限的專業(yè)人士組成專家委員會，并制定一個評估項目面積額度和評估價值額度，凡是在此額度以上的估價報告均由專家委員會進行審查，通過審查的報告才能使用。從源頭控制標的額很大的估價報告的質(zhì)量，起到防患于未然，最大限度化解風險的作用。這個專家委員會還應該起到技術(shù)支持和鑒定作用。對需要評估咨詢的政府部門或估價機構(gòu)給予技術(shù)支持。此專家委員會還應作為房地產(chǎn)估價師法律責任界定的權(quán)威機構(gòu)，其出具的鑒定報告應作為司法鑒定報告成為庭審的有力證據(jù)。

6.建立房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)保險制度

在西方發(fā)達國家，進行執(zhí)業(yè)責任保險是一項用于轉(zhuǎn)移估價風險的保護措施。房地產(chǎn)估價師投保執(zhí)業(yè)責任險，既能有效保障委托方的利益，也能幫助化解房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風險。根據(jù)保險協(xié)議，在保險合同有效期內(nèi)，參保的房地產(chǎn)估價師或估價機構(gòu)在為委托人提供評估咨詢服務(wù)的過程中，由于過失造成委托人經(jīng)濟損失，應由被保險人房地產(chǎn)估價師或估價機構(gòu)承擔的經(jīng)濟賠償責任，由保險公司負責賠償。雖然保險不能免除可能受到的法律訴訟，但能防止或減少訴訟失敗時估價機構(gòu)發(fā)生的財務(wù)損失。我國注冊房地產(chǎn)估價師超過3萬人,房地產(chǎn)估價從業(yè)人員約10萬人，這樣龐大的估價師隊伍對于保險公司而言是一個具有極大潛力的市場。建立并實施房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)保險制度，將有利于合理防范執(zhí)業(yè)風險，有利于加快估價機構(gòu)的發(fā)展，有利于提高社會公信力，擴大行業(yè)積極影響。

參考文獻：

[1]房地產(chǎn)估價規(guī)范:中華人民共和國國家標準,GB/T50291－1999

[2]房地產(chǎn)抵押估價指導意見:建住房[2003]234號,2003年12月1日

[3]張澤穎傅鴻源:關(guān)于房地產(chǎn)估價師責任風險的思考.重慶工學院學報,2005.2

篇（7）

人民調(diào)解作為一種民間調(diào)解，從一開始創(chuàng)建，在廣義上就是一種非訴訟替代，即民事案件不通過訴訟的方式而以中間人出面排解達到和平的化解的目的，這與法院的司法調(diào)解有異曲同工之處，這也是新時期人民調(diào)解與法院之間開展聯(lián)動協(xié)作的基礎(chǔ)，同時，也由于人民調(diào)解是在雙方當事人自愿的基礎(chǔ)上所達成的協(xié)議(格式化)，在不違背現(xiàn)行的法律政策的情況下，應該就是當事人意志的體現(xiàn)。最高人民法院對人民調(diào)解格式化協(xié)議書的認定上，是作為案件審理的最有效證據(jù)予以采信，甚至在調(diào)解后，一方反悔時進行訴訟而給予維持，進一步提升了人民調(diào)解在法律上的權(quán)威性。因此，在新時期人民調(diào)解的非訴訟替代機制的形式，是特指狹義上的與法院立案審理執(zhí)行過程中的補充性替代，一方面是建立在民調(diào)程序的公正性上，另一方面是建立在人民調(diào)解員素質(zhì)的提高上，這兩方面缺一不可。除廣義層面上的替代外，這種狹義上的替代就是要求人民調(diào)解員積極參與到法律訴訟的全過程，發(fā)揮人熟情通的優(yōu)勢，做好法院案件審理的輔工作，包括案件主審法官想做而做不到或不方便做的一些事，為法院人性化辦案創(chuàng)造條件，這不但符合當事人雙方的意愿，也合乎“三個代表”思想的要求，在一定意義上講也是一種法律救工作，強化法院與人民調(diào)解之間的互補，對樹立人民調(diào)解的公信力也將起到明顯的推動作用。一是建立鎮(zhèn)調(diào)委會和法院聯(lián)系庭的聯(lián)席會議制度。由鎮(zhèn)和法院每季度相互通報民事糾紛發(fā)案情況、發(fā)案的特點。調(diào)解工作的難易程度，確立相互配合的案件數(shù)量、原因以及配合的方式，明確調(diào)解的預期值。二是建立鎮(zhèn)調(diào)委會和法院聯(lián)絡(luò)員制度。鎮(zhèn)指定的聯(lián)絡(luò)員一般為鎮(zhèn)村(居)調(diào)委會的首席調(diào)解員，并將名單報送法院，由法院根據(jù)案件的具體情況指定參與的調(diào)解人員。縣法院指導民一庭庭長為聯(lián)絡(luò)員，隨時通報未立案和已立案以及已裁決案件的情況，并明確需要配合調(diào)解的案件、主持和指導的法官，確定調(diào)解的地點、參加人員等。三是建立調(diào)解檔案審核制度。凡啟動非訴訟替代機制的調(diào)解案件，其檔案資料以調(diào)委會歸檔，使用的程序以人民調(diào)解程序為主，由受理、通知、調(diào)查取證、調(diào)解、達成協(xié)議、送達回訪等書面資料組合成完整的卷宗，并有首席調(diào)解員審核簽字方可歸檔，適時請縣局、縣法院共同評審，改正不足，進一步提高調(diào)解協(xié)議的制作水平。四是建立民調(diào)審判聯(lián)動制度。縣法院對于一些簡單的民事糾紛案件有時也啟動特邀人民陪審員(一般為基層調(diào)委會主任擔任)或民調(diào)委人員主持調(diào)解，發(fā)揮其為人公正、熟悉業(yè)務(wù)、人熟情通的優(yōu)勢，在法院先行調(diào)解達成協(xié)議的，由法院主持調(diào)解的法官制作調(diào)解協(xié)議書，由法院落實履行或委托調(diào)委會監(jiān)督履行，提高人民調(diào)解員調(diào)解的公信力。五是建立首席人民調(diào)解員的培訓制度。由人民法院派主審法官到鎮(zhèn)進行鎮(zhèn)、村(居)首席調(diào)解員培訓，每年集中培訓二至三次，同時，根據(jù)實際情況組織首席調(diào)解員到法院進行旁聽觀摹案件審理，適時邀請主審法官進行典型案例剖析和答疑釋惑，印發(fā)相關(guān)法律資料等，逐步實施首席調(diào)解員持證上崗調(diào)解制度。

二、明確非訴訟替代適用范圍，確保人民調(diào)解不缺位、不錯位、不越位。

從工作實踐來看，啟動非訴訟替代機制，人民調(diào)解員既是主角也是配角，但目的只有一個，即園滿解決民事糾紛案件。人民調(diào)解適用非訴訟替代機制，一般主要為以下四類案件：一是未經(jīng)人民調(diào)解委員會調(diào)解而直接向法院的糾紛，一般為小定額債務(wù)糾紛，法院可以建議當事人將糾紛委托給鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會進行調(diào)解，降低當事人的訴訟成本。二是已經(jīng)立案，但有可能通過調(diào)解解決的民事糾紛，一般為侵權(quán)糾紛、鄰里糾紛、婚姻糾紛和少數(shù)商事糾紛，法院在庭審前，經(jīng)雙方當事人同意，可委托或邀請鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會進行調(diào)解，或參與調(diào)解，調(diào)解成功后，原告撤訴。三是已經(jīng)開庭，但當事人情緒激動，有可能采取過激行為的民事案件，一般為容易激化、積怨多年、歷史遺留的鄰里糾紛、權(quán)屬糾紛、舊城改造、房屋拆遷糾紛、土地山林糾紛和群體性糾紛等，一般情況下，法院可暫緩判決，會同人民調(diào)解委員會做當事人的思想工作，或征得當事人的同意后，在法官指導下，由鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會進行調(diào)解，這類案件在調(diào)解成功后，原告可以撤訴，也可以由法院制作調(diào)解協(xié)議書或在情緒平穩(wěn)后由法院進行判決并履行。四是在進入執(zhí)行程序后，被執(zhí)行人有可能采取過激行為，或執(zhí)行有難度的案件，一般為一名原告多名被告或多名原告一名被告的案件，如企業(yè)破產(chǎn)、糧油加工廠擠兌、環(huán)境污染、征地拆遷、土地流轉(zhuǎn)等涉及人數(shù)多的群體性矛盾，法院可暫緩執(zhí)行，商請鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會進行調(diào)解執(zhí)行。

三明確非訴訟替代運作原則，樹立人民調(diào)解的公信力。

篇（8）

法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：

機構(gòu)代碼證號：

貸款人(乙方)：

自然人身份證號碼：

法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：

機構(gòu)代碼證號：

第一條 為確保甲方與______(以下稱借款人)簽訂的____年____號借款合同(以下稱借款合同)的履行，乙方愿意以其有權(quán)處分的位于____市(縣)____區(qū)(鎮(zhèn))______路(街)____號____房間之房產(chǎn)(地產(chǎn))的全部權(quán)益(以下稱該抵押物，具體財產(chǎn)情況見抵押物清單)抵押給甲方，以作為償還借款合同項下之借款的擔保。

第二條 本抵押合同擔保范圍為借款合同項下之借款本金、利息(包括因借款人違約或逾期還款所計收的復利和加收的利息)、借款人應支付的違約金和賠償金以及實現(xiàn)貸款債權(quán)和抵押權(quán)的費用(包括律師費和訴訟費)。

第三條 本合同的效力獨立于被擔保的借款合同，被擔保的借款合同無效不影響本抵押合同的效力。

第四條 本合同項下有關(guān)的評估、保險、鑒定、登記、保管等費用均由乙方承擔。

抵押合同的登記

第五條 乙方不可撤銷地授權(quán)甲方在本合同簽訂后執(zhí)本合同、借款合同、購房合同及全套有關(guān)該抵押物的證明文件到有關(guān)的房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理抵押的登記備案手續(xù)。

第六條 乙方不可撤銷地授權(quán)甲方在獲得該抵押物的正式產(chǎn)權(quán)證明后，依有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，到有關(guān)的房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理該抵押物的正式抵押登記手續(xù)，并將該抵押物的他項權(quán)利證書及抵押登記證明交存于甲方。 抵押物的使用和保管

第七條 乙方須保證該抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保險條款禁止或排除的任何方式或任何目的。

第八條 未經(jīng)甲方同意，乙方不得對該抵押物作出任何實質(zhì)性結(jié)構(gòu)改變。因乙方違反本合同所作的改變而使該抵押物產(chǎn)生的任何增加物，自動轉(zhuǎn)為本合同的抵押物。

第九條 抵押期間，未經(jīng)甲方同意，乙方不得將該抵押物轉(zhuǎn)讓、出租、變賣、再抵押、抵償債務(wù)、饋贈或以任何形式處置。由此引起甲方的任何損失，由乙方承擔責任。

第十條 乙方對該抵押物必須妥善保管，負有維修、保養(yǎng)、保證完好無損的責任，并隨時接受甲方的監(jiān)督檢查。對該抵押物造成的任何損壞，由乙方承擔責任。

第十一條 乙方負責繳付涉及該抵押物的一切稅費。乙方因不履行該項義務(wù)而對甲方造成的一切損失，乙方應負責賠償。 抵押物的保險

第十二條 乙方須在取得該抵押物____日內(nèi)，到甲方指定的保險公司并按甲方指定的保險種類為該抵押物購買保險。保險的賠償范圍應包括該抵押物遭受任何火災、水災、地震等自然災害及其他意外事故所導致的破壞及損毀;投保金額不得少于重新購買該抵押物的全部金額;保險期限至借款合同到期之日，如乙方不履行到期還款的義務(wù)，抵押人應繼續(xù)購買保險，直至借款合同項下貸款本息全部還清為止。

第十三條 乙方需在保險手續(xù)辦理完畢十日內(nèi)，將保險單正本交甲方保管。保險單的第一受益人須為甲方，保險單不得附有任何損害或影響甲方權(quán)益的限制條件，或任何不負責賠償?shù)臈l款(除非甲方書面同意)。

第十四條 乙方不可撤銷地授權(quán)甲方為其上述保險事項的代表人，接受或支配保險賠償金，將保險金用于修繕該抵押房屋的損毀部分或清還本合同項下借款人所欠甲方的款項，此授權(quán)非經(jīng)甲方同意不可撤銷。

第十五條 抵押期內(nèi)，乙方不得以任何理由中斷或撤銷上述保險。否則，乙方須無條件賠償甲方因此所受的一切損失。

第十六條 乙方如違反上述保險條款，甲方可依照本合同之保險條款的規(guī)定，代為購買保險，所有費用由乙方支付。

第十七條 抵押期間，該抵押物發(fā)生保險責任以外的毀損，乙方應就受損部分及時提供新的擔保，并辦理相應手續(xù)。 抵押物的處分

第十八條 發(fā)生以下情況的，乙方同意甲方有權(quán)提前處分抵押物：

(一)根據(jù)借款合同的約定借款合同提前到期的;

(二)乙方違反本合同第八條、第十條、第十三條、第十四條、第十五條、第十六條、第十八條;

(三)當有任何糾紛、訴訟、仲裁發(fā)生，可能對抵押物有不利影響的。

第十九條 乙方保證，在借款人不履行借款合同約定條款時，甲方有權(quán)依法就處分該抵押物的價款優(yōu)先受償。

第二十條 處分本抵押合同項下之款項，依下列次序處理：

(一)用于繳付因處理該抵押物而支出的一切費用;

(二)用于扣繳所欠的一切稅款及乙方應付的一切費用;

(三)扣還根據(jù)本合同乙方應償還甲方的貸款本息及其他一切款項。

第二十一條 處分該抵押物的價款超過應償還部分，甲方應退還乙方。 抵押人聲明及保證。

第二十二條 乙方在遵守本合同其他條款的同時還作聲明及保證如下：

(一)向甲方提供的一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處;

(二)準許甲方或其授權(quán)人，在任何合理的時間內(nèi)依法進入該抵押房產(chǎn)，以便檢查;

(三)乙方在工作單位、聯(lián)絡(luò)方式等發(fā)生變化時，須在十日內(nèi)書面通知甲方;

(四)乙方在占有該抵押物期間，應遵守管理規(guī)定，按時付清該抵押物的各項管理費用，并保證該抵押物免受扣押或涉及其他法律訴訟。如不履行上述責任，須賠償甲方因此遭受的損失;

(五)當有任何訴訟、仲裁發(fā)生，可能對該抵押物有不利影響時，乙方保證在十日內(nèi)以書面形式通知甲方。 違約金

第二十三條 任何一方違反本合同任何條款，給對方造成經(jīng)濟損失的，應向?qū)Ψ街Ц督杩詈贤椣沦J款余額的____%違約金，違約金不足以彌補對方損失的，違約方還應就不足部分予以賠償。 爭議的解決

第二十四條 如因履行本合同而產(chǎn)生任何糾紛，雙方應盡量友好協(xié)商解決;協(xié)商解決不成的，由甲乙雙方共同選擇下列方式之一： (一)提交該抵押房產(chǎn)所在地人民法院訴訟解決; (二)提交仲裁委員會裁決。

第二十五條 爭議未獲解決期間，除爭議事項外，各方應繼續(xù)履行本合同規(guī)定的其他條款。

其 他

第二十六條 雙方商定的其他條款： (一)_____________________________; (二)_____________________________; (三)_____________________________;

第二十七條 借款合同中的借款人按期付清合同約定的借款本息及其他費用，并履行本合同的全部條款及其他所有責任后，本合同即告終止。甲方將協(xié)助乙方到房地產(chǎn)行政主管部門辦理抵押注銷登記手續(xù)，并將抵押房產(chǎn)的所有權(quán)權(quán)屬證明文件和收據(jù)退還乙方。

篇（9）

第一條 為確保甲方與________________（以下稱借款人）簽訂的________年____ 號借款合同（以下稱借款合同）的履行，乙方愿意以其有權(quán)處分的位于________ 市（縣）________區(qū)（鎮(zhèn)）________路（街）________號 ____________房間之房產(chǎn)（地產(chǎn)）的全部權(quán)益（以下稱該抵押物，具體財產(chǎn)情況見抵押物清單）抵押給甲方，以作為償還借款合同項下之借款的擔保。

第二條 本抵押合同擔保范圍為借款合同項下之借款本金、利息（包括因借款人違約或逾期還款所計收的復利和加收的利息）借款人應支付的違約金和賠償金以及實現(xiàn)貸款債權(quán)和抵押權(quán)的費用（包括律師費和訴訟費）

第三條 本合同的效力獨立于被擔保的借款合同，被擔保的借款合同無效不影響本抵押合同的效力。

第四條 本合同項下有關(guān)的評估、保險、鑒定、登記、保管等費用均由乙方承擔。

第五條 乙方不可撤銷地授權(quán)甲方在本合同簽訂后執(zhí)行本合同、借款合同、購房合同及全套有關(guān)該抵押物的證明文件到有關(guān)的房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理抵押的登記備案手續(xù)。

第六條 乙方不可撤銷地授權(quán)甲方在獲得該抵押物的正式產(chǎn)權(quán)證明后，依有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，到有關(guān)的房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理該抵押物的正式抵押登記手續(xù)，并將該抵押物的他項權(quán)利證書及抵押登記證明交存于甲方。

第七條 乙方須保證該抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保險條款禁止或排除的任何方式或任何目的。

第八條 未經(jīng)甲方同意，乙方不得對該抵押物作出任何實質(zhì)性結(jié)構(gòu)改變。因乙方違反本合同所作的改變而使該抵押物產(chǎn)生的任何增加物，自動轉(zhuǎn)為本合同的抵押物。

第九條 抵押期間，未經(jīng)甲方同意，乙方不得將該抵押物轉(zhuǎn)讓、出租、變賣、再抵押、抵償債務(wù)、饋贈或以任何形式處置。由此引起甲方的任何損失，由乙方承擔責任。

第十條 乙方對該抵押物必須妥善保管，負有維修、保養(yǎng)、保證完好無損的責任，并隨時接受甲方的監(jiān)督檢查。對該抵押物造成的任何損壞，由乙方承擔責任。

第十一條 乙方負責繳付涉及該抵押物的一切稅費。乙方因不履行該項義務(wù)而對甲方造成的一切損失，乙方應負責賠償。

抵押物的保險

第十二條 乙方須在取得該抵押物________日內(nèi)，到甲方指定的保險公司并按甲方指定的保險種類為該抵押物購買保險。保險的賠償范圍應包括該抵押物遭受任何火災、水災、地震等自然災害及其他意外事故所導致的破壞及損毀；投保金額不得少于重新購買該抵押物的全部金額；保險期限至借款合同到期之日，如乙方不履行到期還款的義務(wù)，抵押人應繼續(xù)購買保險，直至借款合同項下貸款本息全部還清為止。

第十三條 乙方需在保險手續(xù)辦理完畢十日內(nèi)，將保險單正本交甲方保管。保險單的第一受益人須為甲方，保險單不得附有任何損害或影響甲方權(quán)益的限制條件，或任何不負責賠償?shù)臈l（除非甲方書面同意）

第十四條 乙方不可撤銷地授權(quán)甲方為其上述保險事吸哪個的代表人，接受或支配保險賠償金，將保險金用于修繕該抵押房屋的損毀部分或清還本合同項下借款人所欠甲方的款項，此授權(quán)非經(jīng)甲方同意不可撤銷。

第十五條 抵押期內(nèi)，乙方不得以任何理由中斷或撤銷上述保險。否則，乙方須五條件賠償甲方因此所受的一切損失。

第十六條 乙方如違反上述保險條款，甲方可依照本合同之保險條款的規(guī)定，代為購買保險，所有費用由乙方支付。

第十七條 抵押期間，該抵押物發(fā)生保險責任以外的毀損，乙方應就受損部分及時提供新的擔保，并辦理相應手續(xù)。

第十八條 發(fā)生以下情況的，乙方同意甲方有權(quán)提前處分抵押物：

（一）根據(jù)借款合同的約定借款合同提前到期的；

（二）乙方違反本合同第八條、第十條、第十三條、第十四條、第十五條、第十六條、第十八條；

（三）當有任何糾紛、訴訟、仲裁發(fā)生，可能對抵押物有不利影響的。

第十九條 乙方保證，在借款人不履行借款合同約定條款時，甲方有權(quán)依法就處分該抵押物的價款優(yōu)先受償。

第二十條 處分本抵押合同項下之款項，依下列次序處理：

（一）用于繳付因處理該抵押物而支出的一切費用；

（二）用于扣繳所欠的一切稅款及乙方應付的一切費用；

（三）扣還根據(jù)本合同乙方應償還甲方的貸款本息及其他一切款項。

第二十一條 處分該抵押物的價款超過應償還部分，甲方應退還乙方。

第二十二條 乙方在遵守本合同其他條款的同時還作聲明及保證如下：

（一）向甲方提供的一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處；

（二）準許甲方或其授權(quán)人，在任何合理的時間內(nèi)依法進入該抵押房產(chǎn)，以便檢查；

（三）乙方在工作單位、聯(lián)絡(luò)方式等發(fā)生變化時，須在十日內(nèi)書面通知甲方；

（四）乙方在占有該抵押物期間，應遵守管理規(guī)定，按時付清該抵押物的各項管理費用，并保證該抵押物免受扣押或涉及其他法律訴訟。如不履行上述責任，須賠償甲方因此遭受的損失；

（五）當有任何訴訟、仲裁發(fā)生，可能對該抵押物有不利影響時，乙方保證在十日內(nèi)以書面形式通知甲方

第二十三條 任何一方違反本合同任何條款，給對方造成經(jīng)濟損失的，應向?qū)Ψ街Ц督杩詈贤椣沦J款余額的____%違約金，違約金不足以彌補對方損失的，違約方還應就不足部分予以賠償。

第二十四條 如因履行本合同而產(chǎn)生任何糾紛，雙方應盡量友好協(xié)商解決，協(xié)商解決不成的，由甲乙雙方共同選擇下列方式之一；

（一）提交該抵押房產(chǎn)所在地人

民法院訴訟解決；

（二）提交仲裁委員會裁決。

第二十五條 爭議未獲解決期間，除爭議事項外，各方應繼續(xù)履行本合同規(guī)定的其他條款。

第二十六條 雙方商定的其他條款：

（一） ________________________________

（二）________________________________

（三） ________________________________

第二十七條 借款合同中的借款人按期付清合同約定的借款本息及其他費用，并履行本合同的全部條款及其他所有責任后，本合同即告終止。甲方將協(xié)助乙方到房地產(chǎn)行政主管部門辦理抵押注銷登記手續(xù)，并將抵押房產(chǎn)的所有權(quán)權(quán)屬證明文件和收據(jù)退還乙方。

第二十八條 本合同一式____份，均有同等效力。由____方各執(zhí)一份，登記機關(guān)存檔一份。

抵押權(quán)人住所：____________ 抵押人住所：__________________

電話：____________________ 基本賬戶開戶行：______________

傳真：____________________ 賬號：________________________

郵政編碼：________________ 電話：________________________

傳真：________________________

郵政編碼： ___________________

甲方（公章）____________ 乙方（蓋章）________________

負責人（簽字）__________ 法定代表人（簽字）__________

________年______月______日 _________年________月_______日

登記機關(guān)：________________

篇（10）

第一條 為確保甲方與________________（以下稱借款人）簽訂的________年____ 號借款合同（以下稱借款合同）的履行，乙方愿意以其有權(quán)處分的位于________ 市（縣）________區(qū)（鎮(zhèn)）________路（街）________號 ____________房間之房產(chǎn)（地產(chǎn)）的全部權(quán)益（以下稱該抵押物，具體財產(chǎn)情況見抵押物清單）抵押給甲方，以作為償還借款合同項下之借款的擔保。

第二條 本抵押合同擔保范圍為借款合同項下之借款本金、利息（包括因借款人違約或逾期還款所計收的復利和加收的利息）借款人應支付的違約金和賠償金以及實現(xiàn)貸款債權(quán)和抵押權(quán)的費用（包括律師費和訴訟費）

第三條 本合同的效力獨立于被擔保的借款合同，被擔保的借款合同無效不影響本抵押合同的效力。

第四條 本合同項下有關(guān)的評估、保險、鑒定、登記、保管等費用均由乙方承擔。

第五條 乙方不可撤銷地授權(quán)甲方在本合同簽訂后執(zhí)行本合同、借款合同、購房合同及全套有關(guān)該抵押物的證明文件到有關(guān)的房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理抵押的登記備案手續(xù)。

第六條 乙方不可撤銷地授權(quán)甲方在獲得該抵押物的正式產(chǎn)權(quán)證明后，依有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，到有關(guān)的房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理該抵押物的正式抵押登記手續(xù)，并將該抵押物的他項權(quán)利證書及抵押登記證明交存于甲方。

第七條 乙方須保證該抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保險條款禁止或排除的任何方式或任何目的。

第八條 未經(jīng)甲方同意，乙方不得對該抵押物作出任何實質(zhì)性結(jié)構(gòu)改變。因乙方違反本合同所作的改變而使該抵押物產(chǎn)生的任何增加物，自動轉(zhuǎn)為本合同的抵押物。

第九條 抵押期間，未經(jīng)甲方同意，乙方不得將該抵押物轉(zhuǎn)讓、出租、變賣、再抵押、抵償債務(wù)、饋贈或以任何形式處置。由此引起甲方的任何損失，由乙方承擔責任。

第十條 乙方對該抵押物必須妥善保管，負有維修、保養(yǎng)、保證完好無損的責任，并隨時接受甲方的監(jiān)督檢查。對該抵押物造成的任何損壞，由乙方承擔責任。

第十一條 乙方負責繳付涉及該抵押物的一切稅費。乙方因不履行該項義務(wù)而對甲方造成的一切損失，乙方應負責賠償。

抵押物的保險

第十二條 乙方須在取得該抵押物________日內(nèi)，到甲方指定的保險公司并按甲方指定的保險種類為該抵押物購買保險。保險的賠償范圍應包括該抵押物遭受任何火災、水災、地震等自然災害及其他意外事故所導致的破壞及損毀；投保金額不得少于重新購買該抵押物的全部金額；保險期限至借款合同到期之日，如乙方不履行到期還款的義務(wù)，抵押人應繼續(xù)購買保險，直至借款合同項下貸款本息全部還清為止。

第十三條 乙方需在保險手續(xù)辦理完畢十日內(nèi)，將保險單正本交甲方保管。保險單的第一受益人須為甲方，保險單不得附有任何損害或影響甲方權(quán)益的限制條件，或任何不負責賠償?shù)臈l（除非甲方書面同意）

第十四條 乙方不可撤銷地授權(quán)甲方為其上述保險事吸哪個的代表人，接受或支配保險賠償金，將保險金用于修繕該抵押房屋的損毀部分或清還本合同項下借款人所欠甲方的款項，此授權(quán)非經(jīng)甲方同意不可撤銷。

第十五條 抵押期內(nèi)，乙方不得以任何理由中斷或撤銷上述保險。否則，乙方須五條件賠償甲方因此所受的一切損失。

第十六條 乙方如違反上述保險條款，甲方可依照本合同之保險條款的規(guī)定，代為購買保險，所有費用由乙方支付。

第十七條 抵押期間，該抵押物發(fā)生保險責任以外的毀損，乙方應就受損部分及時提供新的擔保，并辦理相應手續(xù)。

第十八條 發(fā)生以下情況的，乙方同意甲方有權(quán)提前處分抵押物：

（一）根據(jù)借款合同的約定借款合同提前到期的；

（二）乙方違反本合同第八條、第十條、第十三條、第十四條、第十五條、第十六條、第十八條；

（三）當有任何糾紛、訴訟、仲裁發(fā)生，可能對抵押物有不利影響的。

第十九條 乙方保證，在借款人不履行借款合同約定條款時，甲方有權(quán)依法就處分該抵押物的價款優(yōu)先受償。

第二十條 處分本抵押合同項下之款項，依下列次序處理：

（一）用于繳付因處理該抵押物而支出的一切費用；

（二）用于扣繳所欠的一切稅款及乙方應付的一切費用；

（三）扣還根據(jù)本合同乙方應償還甲方的貸款本息及其他一切款項。

第二十一條 處分該抵押物的價款超過應償還部分，甲方應退還乙方。

第二十二條 乙方在遵守本合同其他條款的同時還作聲明及保證如下：

（一）向甲方提供的一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處；

（二）準許甲方或其授權(quán)人，在任何合理的時間內(nèi)依法進入該抵押房產(chǎn)，以便檢查；

（三）乙方在工作單位、聯(lián)絡(luò)方式等發(fā)生變化時，須在十日內(nèi)書面通知甲方；

（四）乙方在占有該抵押物期間，應遵守管理規(guī)定，按時付清該抵押物的各項管理費用，并保證該抵押物免受扣押或涉及其他法律訴訟。如不履行上述責任，須賠償甲方因此遭受的損失；

（五）當有任何訴訟、仲裁發(fā)生，可能對該抵押物有不利影響時，乙方保證在十日內(nèi)以書面形式通知甲方

第二十三條 任何一方違反本合同任何條款，給對方造成經(jīng)濟損失的，應向?qū)Ψ街Ц督杩詈贤椣沦J款余額的____%違約金，違約金不足以彌補對方損失的，違約方還應就不足部分予以賠償。

第二十四條 如因履行本合同而產(chǎn)生任何糾紛，雙方應盡量友好協(xié)商解決，協(xié)商解決不成的，由甲乙雙方共同選擇下列方式之一；

（一）提交該抵押房產(chǎn)所在地人

民法院訴訟解決；

（二）提交仲裁委員會裁決。

第二十五條 爭議未獲解決期間，除爭議事項外，各方應繼續(xù)履行本合同規(guī)定的其他條款。

第二十六條 雙方商定的其他條款：

（一） ________________________________

（二）________________________________

（三） ________________________________

第二十七條 借款合同中的借款人按期付清合同約定的借款本息及其他費用，并履行本合同的全部條款及其他所有責任后，本合同即告終止。甲方將協(xié)助乙方到房地產(chǎn)行政主管部門辦理抵押注銷登記手續(xù)，并將抵押房產(chǎn)的所有權(quán)權(quán)屬證明文件和收據(jù)退還乙方。

第二十八條 本合同一式____份，均有同等效力。由____方各執(zhí)一份，登記機關(guān)存檔一份。

抵押權(quán)人住所：____________

抵押人住所：__________________

電話：____________________

基本賬戶開戶行：______________

傳真：____________________

賬號：________________________

郵政編碼：________________

電話：________________________

傳真：________________________

郵政編碼： ___________________

甲方（公章）____________

乙方（蓋章）________________

負責人（簽字）__________

法定代表人（簽字）__________

________年______月______日

_________年________月_______日

登記機關(guān)：________________

篇（11）

出借人(抵押權(quán)人)： (以下簡稱甲方)

抵押借款人： (以下簡稱乙方)

證件號：

地址：

電話：

甲乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，同意就下列房地產(chǎn)抵押典當事項，訂立本合同，共同遵守。

第一條 典當物狀況

1.房地產(chǎn)座落位置：

房屋所有權(quán)證： 字第 號，共有權(quán)證： 字第 號，土地使用權(quán)證： 字第 號。

2.結(jié)構(gòu)類型： ，建筑面積： 平方米，使用功能：

3.土地面積： ，使用性質(zhì)：

4.乙方向甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬明晰，無任何權(quán)屬糾紛或爭議。

第二條 典當內(nèi)容

1.估價：經(jīng)甲乙雙方商定，上述房地產(chǎn)評估價值為人民幣(大寫)：____________________________________，對此估價，雙方予以認可。

2.抵押典當金額：甲方按乙方認可的估價______折當，折當后的典當金額為人民幣(大寫)：__________________________ 。

3.抵押典當期限為：_____個月，即自二零零____年_____月_____日起至 二零零____年____月_____日止，抵押典當期滿前乙方如欲續(xù)當，應于典當期滿前五日內(nèi)向甲方提出申請，經(jīng)甲方同意后辦理續(xù)當手續(xù)，本合同對續(xù)當合同繼續(xù)有效。超期續(xù)當或贖當每日加收典當金額0.5%的綜合費用。

4.典當利率：甲方月利率為____，乙方續(xù)當或贖當時按日計收。

5.實付金額：在本合同執(zhí)行期間，甲方以典當金額的____，按月收取綜合費用，并一次性在應付乙方當金中先予扣除，扣除金額為人民幣(大寫)______________________________________，即典當實付金額為人民幣(大寫) 。乙方如在典當期間提前贖取當物，甲方不退還綜合費。

6.絕當：典當期滿五日內(nèi)，乙方不辦理續(xù)當或贖當手續(xù)，甲方有權(quán)按絕當處理，甲方有權(quán)對該抵押典當物進行拍賣或做其他處置。

第三條 甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)

(一)甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.甲方應對乙方的抵押典當物、契據(jù)證件妥善保管，不得遺失、毀損。否則，補辦手續(xù)費用由甲方承擔。

2.在乙方到期還清借款本息及綜合費用后，甲方應將典當物及契據(jù)證件交還乙方。

3.典當期間該典當物發(fā)生毀損或滅失(不可抗力除外)，由甲方負責賠償。本條款適用于甲方封存管理的抵押典當物，甲方未封存的抵押典當物除外。

4.典當期內(nèi)，乙方欲將房地產(chǎn)出租，除應事先征得甲方書面同意外，同時乙乙方須與承租人訂約由承租人出具承諾書，闡明乙方違反本抵押典當合同時，接到甲方通知后三十天內(nèi)承租人即須遷離該典當房地產(chǎn)。

5.乙方違反本合同，甲方行使權(quán)利時，有權(quán)要求該房地產(chǎn)使用者(不論是抵押人自用，或他人租用)限期三十天內(nèi)遷出，使用者如向甲方要求補償搬遷費用，乙方必須賠償甲方因此引起的一切損失。

(二)乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.乙方應在本合同規(guī)定時間內(nèi)主動還本付息并繳納綜合費用。

2.乙方必須保證所提供典當物契據(jù)證件的真實性、合法性。在典當貸款期內(nèi)未取得甲方書面同意，乙方不得將該典當物轉(zhuǎn)讓或以其他方式進行處置，不得對房屋進行翻建、修建、擴建;抵押物如有滅失或毀損，乙方應立即通知甲方并向甲方提供其它抵押擔保，否則，甲方有權(quán)要求乙方提前償還當金，并要求乙方承擔由此給甲方造成的一切經(jīng)濟損失。

3.典當期內(nèi)，乙方必須繳交有關(guān)部門對典當房地產(chǎn)所征收的有關(guān)稅費，并保障該房地產(chǎn)免受扣押或涉及其它法律訴訟。如遇國家征地拆遷，應與甲方重新簽訂典當?shù)盅汉贤?/p>

4.典當期間，乙方如發(fā)生當票遺失或損壞，應及時通知甲方并辦理掛失手續(xù)和承擔手續(xù)費。掛失前該典當物被他人贖走，甲方不承擔任何責任。

5.乙方承諾聲明：本合同抵押典當物一旦發(fā)生絕當，乙方無條件、無償向甲方提供合法有效的產(chǎn)權(quán)交易過戶手續(xù)，房屋拍賣金額不足甲方本息及綜合費用時，拍賣價不足部分由乙方無條件承擔償還責任。

第四條 乙方須向甲方提交的契據(jù)證件如下：

1.房屋所有權(quán)證、土地使用證;

2.抵押房屋地理位置平面圖、抵押房屋設(shè)計平面圖、抵押宗地平面圖;

3.產(chǎn)權(quán)所有人(土地使用權(quán)人)身份證、共有人身份證(原件)、戶口本或營業(yè)執(zhí)照、法人代碼證;

4.甲方要求的有關(guān)其他證件。

第五條 違約責任

1.乙方如不按期還本付息并繳納綜合費用，應承擔違約責任，并償還甲方由此造成的一切經(jīng)濟損失。

2.乙方在典當期滿不辦理贖當或續(xù)當手續(xù)，甲方有權(quán)按絕當處理。

第六條 爭議的解決

本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向甲方所在地人民法院提起訴訟。

第七條 其他說明

1.本合同一式三份，甲方、乙方、登記單位各持一份。

2.本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章并經(jīng)房地產(chǎn)交易管理機關(guān)登記后生效。

甲方：

單位地址：

法定代表人：

委托人：

聯(lián)系電話：

乙方：

地址：

法定代表人：

共有人簽字：

聯(lián)系電話：

簽約日期：二零年 月 日

簽約地點：

典當行借款合同范本二

甲方(貸方)：_____________

乙方(借方)：_____________

甲乙雙方本著互惠互利的原則，在平等自愿的基礎(chǔ)上達成如下借款協(xié)議：

第一條 借款金額

_______________________ (大寫) 元人民幣整。

第二條 借款用途

__________________________________________________________。

第三條 借款利息及其支付方式

1、 利息以借款本金為基數(shù)，按日萬分之_____計算。

2、 利息支付方式為_____________________________。

第四條 借款期限

借款期限自______年_____月_____日至______年_____月___ 日。

第五條 還款方式

1、 乙方應于______年_____月_____日前一次性返還借款本金，利息部分按第三條約定方式返還。或者

2、 _____________________________________________________。

第六條 雙方權(quán)利義務(wù)

1、 甲方應于______年_____月_____日前一次性提供給乙方合同約定的借款數(shù)額。

2、 甲方有權(quán)監(jiān)督乙方按合同約定用途使用借款。

3、 乙方應按合同約定的時間及方式返還利息及本金。

第七條 保證條款

乙方以_________________________________為甲方提供抵押擔保，如乙方到期不能還款，甲方可直接拍賣該抵押物并就拍賣款項享有優(yōu)先受償權(quán)。

第八條 違約責任。

1、 甲方未按期提供借款的，按未提供部分的日萬分之____承擔違約責任。

2、 乙方不按合同規(guī)定的用途使用借款的，甲方有權(quán)提前收回借款，并可要求乙方支付已使用期間的利息。

3、 乙方逾期返還本息的，按應返還部分的日萬分之____承擔違約責任。

第九條 爭議解決方式

執(zhí)行本合同發(fā)生爭議，由當事人雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成的，向合同簽訂地法院提起訴訟。

第十條 其它

本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

甲方(簽章)：____________ 乙方(簽章)：____________

代表人：____________ 代表人：____________

______年_____月_____日 ______年_____月_____日

合同簽訂地：____________

典當行怎么貸款

民間借貸分為個人之間的借貸以及個人與企業(yè)之間的借貸。出借人的資金必須屬于其合法的自有資金，在借款給他人時要注意審查借款人的借款用途，用于從事非法經(jīng)營或活動的借貸行為不受法律保護。另外，非金融企業(yè)以借貸名義向職工或向社會非法集資、向社會公眾發(fā)放貸款的，借貸不合法。

典當行與銀行的區(qū)別：