房地產業法律法規大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產業法律法規范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

前言

近年來房地產業已成為國民經濟的支柱產業之一，在促進經濟增長、提高人民生活水平、擴大社會就業等方面發揮了重要作用。房地產交易活動不僅是房地產業發展的重點，也具有廣泛的社會影響。房地產交易市場的規范直接關系到群眾的切身利益，關系到社會的和諧與穩定，因為住宅是群眾安居樂業的基礎，先安居才能樂業。而隨著房地產業的火熱發展，房地產交易市場種種不規范的行為也逐漸顯現，如炒房、囤房、投機等行為愈演愈烈，造成房價虛高、貧富分化等一系列社會問題，嚴重危害國家和群眾利益。今后我國城鎮化進程的加快將使房地產市場需求保持增長態勢，交易活動會更加繁榮。因此，房地產交易市場的規范化將是發展的必然趨勢。

一、深化法制建設

建設部、國家發展和改革委員會、工商行政管理總局于2006年《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》，明確要求加大對房地產交易市場中違法違規行為的整治力度，并落實主管部門的相關責任。房地產業作為我國又一支柱產業，從興起至今，短短十幾年時間創造出可觀的經濟價值，并在改善群眾居住條件、擴大社會就業方面做出突出貢獻。但房地產業的過熱發展也使市場交易秩序呈現多方面的問題，例如炒房團肆意購房，哄抬房價；不法分子利用虛假合同騙取銀行貸款；市場中炒賣房號、囤積房源等行為早已引發強烈的社會反響。盡管房地產業興起以來，我國已建立起系統的法律法規，基本形成房地產交易的法制體系，但現有法律法規仍有待完善。

縱觀十幾年來房地產業發展的歷程可以看到，房地產交易市場中不規范行為層出不窮，鉆法律漏洞是其中一大特征，而法制建設又具有滯后性。所以各地房地產交易管理部門雖多次進行查處治理，但由于缺少細化的法律法規，治理工作常面臨困境。因此，我國應進一步健全房地產交易市場的法律法規，出臺相關的實施細則，使法律法規易于操作、覆蓋全面、具備較強的懲治力度，從而增加違法違規成本，嚴厲打擊房地產交易市場中的投機炒作、弄虛作假和欺騙行為，維護群眾的切身利益。

二、加大治理力度

住宅商品化以來，房地產業呈現突飛猛進的發展，但同時也飽受詬病，其原因之一就是市場中各種不規范行為的存在。我國房地產業的發展歷史短暫，從最初的異軍突起到行業“洗牌”，轉型時期房地產經營的法律法規、行為準則正在形成，房地產交易市場的規范化是必然趨勢。近幾年政府不斷出臺宏觀調控政策，旨在穩定房價，抑制不合理的購房需求，治理投機行為，規范房地產交易。而且宏觀調控的力度也在不斷增強，如二手房交易管理、產權登記管理都較原先更加嚴格。因此，我國應加大治理力度，通過規范管理、行業巡查、專項治理等手段，使房地產交易市場更加規范。

首先，房地產交易管理部門應規范預售、銷售管理。各級房地產管理部門應對商品房銷售信息進行嚴格審核，全面了解房地產市場中的預售和銷售樓盤信息，對違法建設開發、虛假信息、囤積房源等各類擾亂房地產市場秩序的企業給予嚴肅處罰。其次，房地產交易管理部門應堅持對房地產經紀行業的巡查。隨著我國二手房交易市場的日益火爆，房地產經紀行業的違規操作也不容忽視。房地產交易管理部門應持續進行行業巡查，規范房地產經紀單位的經營管理。最后，房地產交易管理部門應積極與相關部門聯合起來，針對房地產預售許可、預售與銷售、廣告、展銷、預售與銷售合同、房地產經紀等方面開展專項治理活動，加強部門間的協作配合，實現信息資源共享，治理聯動。

三、規范市場行為

在加大治理力度的基礎上，房地產交易管理部門應努力提高管理的技術水平，對交易行為形成嚴格的約束。房地產交易市場的違法違規行為不僅容易瞄準法律漏洞，更善于從技術層面弄虛作假，例如不法分子對產權證作假，管理部門如果不能提高防范技術，很有可能給不法分子帶來可乘之機。所以房地產交易管理部門應推行產權證加密措施，交易現場進行實時監控，從源頭治理各種不規范行為。特別是伴隨房地產交易活動的繁榮，對交易登記資料的管理也應邁入數字化軌道，將交易活動產生的大量信息錄入計算機系統，以便于管理人員和權利人隨時查閱信息，防止虛假交易和登記問題的發生。同時，房地產交易管理部門還應開展廣泛的社會宣傳，如借助電視、報刊、網絡等媒體，向社會公眾宣傳規范房地產交易市場的舉措，制作專題節目，引導群眾重視防范虛假交易，維護自身的合法權益。

市場行為的規范與從業人員素質密不可分。房地產交易市場的從業人員應具備良好的綜合素質，善于領會法律法規和政策的精神實質，時刻保持清醒的頭腦，抵制各種不良思想的影響，自覺遵紀守法，樹立依法管理、依法辦事的工作理念。在業務辦理過程中，從業人員要審慎對待手中的權力，以服務群眾為根本，仔細檢查各項交易行為是否合法合規，切實維護廣大群眾的利益。

四、強化行業監管

隨著法律法規的逐步健全，治理工作的深入，房地產交易管理部門還應積極推進監督管理體制的創新，將監督檢查、網絡信息公開、社會公眾監督手段綜合于一體，充分發揮內外聯合監督的優勢，規范房地產市場的交易行為。

首先，房地產交易管理部門應強化房地產市場動態巡查，以及重點樓盤銷售的執法監督，及時查處危害群眾利益的行為，依法懲處。各級管理人員積極落實崗位責任制，運用多種預防手段，嚴格對交易環節的監督制約。其次，房地產交易管理部門應建立統一的服務網絡，作為社會信息公開的平臺，將房地產交易生成的資料信息錄入系統，便于權利人隨時查閱信息。同時對于相關主管部門提出的處理意見、仲裁結果、違法違規單位查處等也應通過網絡向社會公開，使社會各界增強法律意識。最后，房地產交易管理部門還應充分發揮公眾力量，鼓勵社會公眾參與監督，發現房地產交易市場中的違法違規行為立即舉報，并將處理結果向社會反饋，從而形成良好的監督氛圍。

篇（2）

中圖分類號： F93.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-0-01

前言

近幾年，我國不斷增加了支持新型經濟增長方式的力度，尤其是在可持續發展背景下，低碳經濟得到快速發展。其主要指的是以可持續發展為指導，通過大力創新制度與科技、開發能源以及產業轉型等方法來將能源消耗減少，降低廢棄物排放量，進而不斷促進環境與經濟的共同發展。近幾年，低碳經濟在我國各個領域中不斷受到重視。發展低碳經濟不但能夠對生存環境起到保護的作用，而且還可以有效優化與調整經濟結構，如此一方面可以切實提升能源利用效率，一方面還可以推動新能源的開發。房地產是高排放量以及高能耗的行業，隨著人們生活質量的上升。房地產業需要加快向低碳化方向發展。

一、低碳經濟對房地產經濟產生的影響

1.使得房地產業成本增加

當前，因為受到我國技術發展水平影響，低碳技術水平難以得到有效提高。就目前我國打地產發展看來，如若大力運用低碳技術，容易增加房地產成本，需要不斷加大相應資金來開展技術研究。此外，隨著低碳經濟的發展，傳統能源得到取代，所以在研發與使用低碳技術時其成本較高。將該技術運用于房地產開發中會大大增加建筑成本。尤其是目前主要的中小規模的房地產業，在實際發展是資金并不寬裕，從而致使其難以廣泛運用低碳技術。

2.使得房價抬高

目前，在我國房地產行業中，要想實現低碳經濟發展，則必然要加強研發新能源與新技術的力度。如此一來，企業必然會大力宣傳建筑材料以及能源的先進性與優勢，從而將房價提升。而且將低碳技術運用到房地產建設中，必定會提高整體建筑質量，而其價格必定相應上升。所以在低碳經濟發展下極易導致房價抬高。

3.會在短期內抑制房地產發展

發展房地產必須要由充足的能源供應作為基礎，因此其不但需要用到大量能源，并且能耗極高，尤其是房地產業具有較高的排碳量。在低碳經濟背景下， 如若離開了充足的能源作為支持，則必定會抑制房地產行業的發展。

二、低碳經濟背景下的房地產經濟管理的創新發展策略

1.制定低碳地產發展政策

就目前來看，我國經濟環境具有一定復雜性，并且其經濟發展不確定性較強。在此背景下，如若缺乏完善的低碳地產發展政策，則要想發現低碳房地產必定會面臨諸多問題，如，法律法規不夠健全則容易致使違法行為增加。在發展低碳房地產時，因為其犯罪成本較低，且所獲得利潤非常可觀，所以具有較高犯罪率。不僅如此，還會出現虛假房地產價格等現象。因此，在目前低碳經濟背景下，房地產發應當要不斷完善各類法律法規和相關政策。

2.積極完善房地產經濟管理體制

在以往發展房地產時便有諸多問題存在，加上當前所提倡的低碳經濟，更是在很大程度上影響到了房地產的發展，隨之所出現的問題也越來越多，其面臨的市場環境也日漸復雜。如若依舊采用以往的政策來管理房地產經濟，則必定難以獲得成效。所以，在應當要全面分析房地產市場環境以及企業自身情況，制定出合理的規章制度，積極健全低碳背景下房地產經濟管理體制，保證在低碳經濟背景下房地產得以健康發展

3.科學策劃房地產業的發展目標

當前，我國體制變革速度不斷加快，為了適應變革的需求我國房地產企業的經濟結構與發展方式亦有所改變。當前要求房地產實現低耗能、低排放。所以，要全面分析我國經濟結構，為低碳背景下房地產如何繼續發展做出策劃，對于房地產低碳經濟下發展出現的問題和困難予以指導和扶持，讓房地產業能夠平穩發展，降低由于低碳經濟而對房地產業造成的經濟影響程度。

4.綠色環保材料與技術地采用

對房地產行業來說，要想在低碳背景下實現自身良好的經濟管理成效，綠色環保材料與技術地采用是十分重要的一項措施。得益于我國科學技術不斷進步，現階段在房地產行業中材料與技術在綠色環保、節能等方面都有了很大程度地提升，在這種情況下越來越多企業將其應用到自己所開發的房地產項目中去，并且經實踐證明也取得了不錯的成效。其次，以太陽能、風能等可再生性能源技術地成熟，將它們應用到房地產項目建設與后期使用中也是實現低碳環保的一個重要舉措。為此，廣大房地產開發企業應當要充分結合自身項目建設實際，以及相關指導要求在房地產施工中采用綠色環保材料與技術，進而實現良好的低碳經濟性。

5.進一步完善房地產低碳經濟相關法律

雖然得益于我國近些年來經濟社會高速增長，房地產行業呈現出迅猛增長態勢，但從實際情況分析來看行業中仍存在著不少的問題，而在這之中房地產低碳經濟相關法律法規不完善便是代表之一。也正是由于這方面法律法規存在著漏洞導致了低碳房地產因缺乏強制性以及權威性而無法得到很好地發展。例如，目前低碳經濟房地產關于碳排放量并未一些相關法律法規來予以規定；另外部分地區由于種種原因所致，針對一些房地產違法違規行為存在著處罰力度不強等情況。對此，為了促使低碳經濟背景下房地產經濟管理發展，我們應當要進一步完善這方面的法律法規。所以，政府相關主管部門應當會同房地產行業協會以及一些地產巨頭等就房地產低碳經濟法律法規進行商討，隨后將初步意見向社會公布并征集意見或建議，這樣一來有助于確保所制定法律法規科學合理、公平公正性。

三、結語

總而言之，在低碳經濟背景下，房地產業必然會朝著低排放、低能耗的節能環保方向發展，@需要政府、企業、消費者多方堅持不懈共同努力，才能實現這個目標。

參考文獻：

篇（3）

Abstract: China real estate economic management of the existence of the problem mainly has: the target punch-drunk, lack of policy for stability; Mechanism imperfect, management form now; The relevant laws and regulations of the system is not sound; Should take the following measures: make longer-term development planning, directing short-term practice; Establish and perfect the management mechanism, ensure the management work earnestly implement in place; Perfect the relevant laws and regulations system.

Keywords: real estate; Economic management; development

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

隨著我國房地產市場的放開，在幾十年的發展歷程中，房地產業快速崛起并成為我國國民經濟產業體系的重要組成部分。房地產業的迅速發展在改善民眾居住條件提高生活水平，促進其他產業的聯動發展，提高地方財政收入、實現全面建設小康社會和促進國民經濟發展等方面起到積極作用。然而當前房地產行業繁榮的表象上，我國房地產市場發展中存在的突出問題亦使房地產業發展問題成為全社會關注的熱點和焦點所在。房地產市場過熱，發展速度過快；房地產企業核心競爭力缺乏、抗風險能力弱；房地產產業整體素質低、產業化運行效果不佳；房價高居不下普通百姓壓力大；房地產交易、中介市場規范性有待加強。在我國，因其特殊的國情背景，房地產業發展問題不僅僅只是簡單的經濟問題，同時承擔著難以推卸的社會責任。引導房地產業的持續穩定健康發展是直接關系國計民生的大事。近幾年，針對房地產市場中存在的各種問題，我國房地產宏觀經濟管理力度之大，政策之多及集中，超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產市場的運行情況來看，收效甚微，房地產市場發展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現政府越管問題越升級的現象。以由可見雖然我國房地產業的發展前景是光明的，但在具體實踐我國房地產經濟管理仍存在許多問題和難點，實現我國房地產市場健康持續發展的道路充滿艱辛。

1 我國房地產經濟管理過程中存在的問題分析

1.1 房地產市場管理目標模糊不清，政策缺乏連續穩定性

近幾年來，我國多次的房地產市場管理目標都在于盡快實現房地產市場供需的總體平衡，抑制房價的過快上漲，實現居者有其屋。然而對于我國當前所處的社會經濟發展初級階段的認識不到位，我國房地產經濟管理在房地產市場一些問題的認識上和長期的規劃上還不是很清晰，甚至存在片面性和錯誤的認識，導致政策目標的短期性嚴重，缺乏前瞻性。同時，政策目標的模糊不清，短期的政策手段和中長期規劃思路不一致，甚至出現相違背的現象。政策的不連續性和科學性合理性的欠缺，造成房地產整個行業隨著政策的變動而出現上下波動，不僅擾亂房地產市場的正常運行，同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。如經濟適用房政策、房地產稅收政策、住房產業政策等都是我國房地產經濟管理思路不清、目標模糊的有力說明。

近年來，國家為調控房價出臺了一系列政策，從2005年的“國八條”、2006年的“國六條”以及一系列的稅收、金融政策，而房價并未隨著政策的出臺隨之而降，而是穩步上升，之間雖有小幅的下跌，但之后的價格反彈恢復速度之快，著實讓人看不到調控的效果。2004年以來，國家一直在調控房地產市場，直到2007年對房價調控的下的猛藥，而到2008年9月卻又無疾而終，之后政府出臺了很多措施刺激房地產，這就直接導致了2009年房價的暴漲。

政策調控的手段過于單一、忽左忽右，未能從根本上解決房價高漲的問題，政策的變換似乎換湯不換藥，治標不治本，從一定程度上浪費了國家的行政資源，也不利于穩定民生，一會出臺降稅費鼓勵居民買房，不到一年又出臺二套房政策，讓原有剛性需求購房者打了退堂鼓。購房者、開發商已經慢慢對國家的一系列調控感到麻木。左右為難的樓市調控不幸淪為被鄙視的“保經濟增長的工具”，“抑制部分城市房價過快上漲”成為“房價”的劑，如此依賴房地產的國民經濟結構在業內人士看來簡直是莫大的諷刺，這種“口號圖騰”如此下去未來勢必吸引不了消費者的眼球了，到頭來百姓得到的更多的卻是傷害。

1.2 機制不完善，管理流于形式

我國房地產經濟管理已跨過了多個年頭中，房地產成為我國政府經濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行的。但效果不佳，許多政策與規定只流于形式，走走過場，執行不到位，甚至不乏失真、變形例子。部分政策可操作性不強，存在爭議，實施細則的制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布。我國相關經濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產兩級監督、管理、調控職責、

范圍未劃分清晰和明確定位，導致我國房地產行業政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前，我國房地產市場正處于快速發展的過渡階段，房地產業高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權力與房地產開發商的合作，極易導致內部交易、權錢交易，導致宏觀經濟管理操作明顯存在失范現象。房地產市場中官商結合的鏈條若無真正打破，我國房地產經濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發揮有效作用。加上，在房地產市場中最為關鍵的金融、企業、土地、地方政府等多個環節上在日常運行中各自為政，協調不足，各自決策，決策間相互脫節，也導致我國房地產經濟管理流于形式。

要解決高房價的問題，就要從現在體制入手，改變現有的體制，對超量土地房產征收物業稅、房產稅等方式創造財政收入，這樣既體現了公平性，也保證了政府有相對穩定的財政收入，而不是依靠賣地、收稅來增加財政收入。對房地產業必須做大的手術，術后還得輔予藥物治療。

房地產業作為國民經濟體系的重要構成部分，由于具有相關產業鏈較長的特點，改革開放以來，在推動我國經濟發展方面發揮了重要作用。特別是在國際金融危機中，國家出臺了一系列刺激房地產業發展的措施，而房地產業的率先復蘇對我國在國際金融危機背景下保持經濟穩步增長更起到了積極作用。正因為如此，我國很多地方政府都把房地產業作為當地經濟的支柱產業, 依靠房地產業拉動經濟增長本身也不具有長久的可持續性。各地政府之所以紛紛將房地產業作為支柱產業，很大程度上是看中了這一行業對經濟增長的拉動作用。但是，過分依賴房地產拉動經濟增長的作用很難具有長期性和持久性。我們應該以保障民生居住為首，通過加大保障房的建設，讓居者有其屋，支持改善性需求，限制投資性需求，遏制投機性需求。

1.3 相關法律法規體系的不健全

從世界上各國房地產市場的發展歷程和經驗來看，完善的法律法規體系是保障房地產市場良性運行的先決條件和基礎。在我國，由于房地產正處于快速發展的初始階段，房地產相關法律法規的健全程度有待加強。房地產市場管理應是一個從最初的開發、建設、交易到后期管理的完整體系，但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產市場管理法。我國房地產市場法律法規的建設進程明顯落后于當明我國房地產高速發展的需求，導致法律真空現象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理，很大一部分文件都是以國務院名義牽頭頒發的，或是以國家部委辦的名義的，如國八條、新國十條等，缺乏法律的嚴肅性、穩定性和普遍適用性特點。即使在特定領域相關的法律法規已初步建立，但與此相配套的條例、實施細則不完備，造成房地產市場，特別是土地市場上政令不通、有法不依、執法不嚴，陷入惡性循環中。加上已有法律法規落實不到位，使得法律應有效力大打折扣。

2 相關對策分析

2.1 制定長期發展規劃，指導短期實踐

我國正處于體制改革不斷深入的關鍵時期，經濟結構和發展方式都面臨著重大調整。要深刻認識到房地產行業的可持續性發展對于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質的重大作用及其在促進我國經濟增長和經濟轉型的獨特地位。

在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產經濟管理的總體思路，在追求短期效應的同時更應確立長期發展目標，以滿足我國日益增長的城鄉居民的實際居住需求和城鎮化建設的需要，以促進和保障我國社會及國民經濟的穩定和諧、良性發展。在對我國房地產業的整體發展狀況做充分祥實調研工作的基礎上，出臺房地產業的中長期發展規劃，這才是確保房地產業長期健康穩定發展的有效途徑。

同時，針對性地把宏觀經濟管理目標分解為中短期目標以指導實踐，更有利于理順當前房地產市場復雜多變關系和局面和對癥下藥。如在我國人多地少的前提下，從短期的房地產市場經濟管理來看，著重點在于對房地產市場清楚界定和功能區分。對于滿足消費的房地產需求要合理引導，政府要切實負起提供社會保障的職責，建立起完善的住房保障體系；對于炒房類房地產投機行要從稅收、金融及其它方面加以限制。

2.2完善相關法律法規體系

法律法規體系的完善一般都需經歷一定的發展階段和經驗的積累。當前，實現我國房地產市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產法律法規，建立起具有中國特色的完整房地產法律體系，實現房地產市場運行的規范化和房地產經濟管理行為的合理法和合法化。首先，應以法律來有效制約政府的經濟管理作用的發揮，避免政府過多的行政干預對房地產市場秩序造成負面影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產綜合、全方位的、多層次的宏觀調控體系的建立和實施。繼續完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》，盡快出臺各相關的實施細則，促成《房地產法》的出臺，將房地產開發建設管理、交易管理、中介服務管理及相關的后期服務管理等各個方面完全納入法律規范體系，提高我國房地產行業相關規范政策的層次性、穩定性和嚴肅性，使我國房地產市場經濟管理有法可依、執法必嚴、違法必究。

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一、我國房地產企業融資存在的問題

房地產融資是房地產業發展鏈條中的重要組成部分，為房地產業的發展提供了重要的資金保障。然而，在房地產融資迅速發展的同時，也存在許多潛在的問題，歸納起來，主要有以下幾方面：

1.融資結構單一、間接融資比重過大，銀行面臨信貸風險

目前，我國房地產融資結構比較單一、間接融資比重過大。房地產開發的三個階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）每一階段都離不開銀行資金的支持，房地產開發所需資金仍約有60%的資金來自銀行貸款，間接融資的比重依然過大。雖然國家已出臺了一系列宏觀調控政策對房地產開發商提高了貸款門檻，使融資模式出現了多元化趨勢，但是短時間內仍無法改變以間接融資為主的融資格局。房地產業的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，必然會加大銀行的信貸風險，一旦投資失敗，銀行無疑將成為房地產業風險的最大承擔者。

2.對房地產融資的限制因素太多

融資，不單純是為建設和發展聚集資金的問題，它實質上是一種以資金供求形式表現出來的資源配置過程。房地產企業作為資金密集型行業，需要大量的資金做后盾，單純的依靠內部融資是不能滿足資金需求的，更多的資金要通過外部融資來獲得，因此，外部融資應是房地產企業獲得資金的主要形式，目前的融資渠道主要有銀行貸款、發行企業債券、股權融資、利用外資、產業基金、房地產信托等。然而，目前我國房地產業的融資仍然主要依靠信貸融資，其它融資方式受政策、金融體制的影響及制約較大，因此其發展比較困難，有很大的局限性。

3.銀行貸款方式及金融創新太少

房地產業作為資金密集型行業，其特點是：開發周期長、投資規模大，這必然要求房地產業需要大量的資金支持才能更好的運轉下去。目前我國房地產開發所需資金主要來源于銀行貸款，而銀行現有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產開發周期長這一特點相矛盾，再加上我國金融創新少、融資方式有限，所以籌集到足夠的資金將十分困難。因此，我國房地產的貸款方式及其他融資方式有待拓寬和創新。

4.相關的法律法規還不健全，影響融資渠道拓展

目前，與房地產融資相關的法律法規還不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系，缺乏相互的一致性和協調性，操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常展開。例如房地產基金被業內人士認為是最好的直接融資方式，房地產證券化的概念已被大多數業內人士所接受，但是最關鍵的法律條文還處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。

二、房地產融資問題存在的原因分析

我國房地產融資出現上述問題，是由多方面原因造成的，但歸根結底是因為我國房地產金融體制還不完善，還存在很多問題。因此對于我國房地產金融體制中所存在的問題應對癥下藥，逐步完善，真正實現融資渠道多元化。這些問題的成因主要體現在以下幾個方面：

1.房地產金融缺乏創新工具

與發達國家相比，我國房地產金融創新工具較少，無論是對房地產企業貸款還是對個人住房貸款仍是采用抵押、按揭等原始方式，房地產金融創新工具非常缺乏，沒有根據實際情況而專門設計適合不同房地產企業和居民支付能力的多樣化貸款品種。

2.房地產金融體系效率不高

金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進行合理有效的配置，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，我國金融資源的融通循環在一定程度上并不順暢，金融資源并不匹配。一方面，存在較大的資金需求得不到滿足；另一方面，卻存在大量閑置的資金，無法找到合適的對象進行投資。因此，我國房地產金融的資金融通效率是低下的。

3.房地產金融體系還不健全

當前我國證券市場的改革和發展緩慢，其體制和制度仍存在著較大缺陷，如監管機制不到位、股權分立、缺乏信用保證等，這勢必會導致許多金融產品不能得到有效運用。此外，由于我國證券市場的發展還不成熟，致使房地產的各種融資方式至今仍沒有較大發展，從而導致我國房地產企業融資方式比較單一，其資金來源主要依靠銀行貸款，這不僅加大了房地產企業的財務風險，而且又給經濟運行帶來一定的金融風險。因此，必須進一步加大證券市場的改革力度，真正落實《國務院關于推進資本市場改革開放和穩定發展的若干意見》中的精神和要求，推進資本市場開放和穩定發展。

4.與房地產金融相關的法律法規還不完善

由于我國與房地產金融相關的法律法規還不完善，所以嚴重影響了我國房地產市場和房地產金融的規范發展及安全運行。房地產市場的許多問題在很大程度上也是由于缺乏相關的法律法規作為指導。在房地產市場中，消費者相對而言處于信息缺乏的一方，同時又缺乏相關的專業知識，在市場博弈過程中處于不利地位。因此，加強對房地產和房地產金融相關的法律法規建設，對房地產企業的信息披露行為實行監督，有利于改變消費者的不利地位，提高市場運行效率。

參考文獻:

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我國房地產價格指數在2008年出現短暫下跌過后，即再次上漲。2010年中央出重拳遏制房地產價格上漲，到目前為止，雖然銷售量有所萎縮，但價格依然保持堅挺。在幾十年的發展歷程中，房地產業快速崛起并成為我國經濟產業體系的重要組成部分。房地產業的迅速發展在改善民眾居住條件提高生活水平。促進其他產業的帶動發展，提高地方財政收入、實現全面建設小康社會和促進國民經濟發展等方面起到積極作用。在我國，因其特殊的國情背景，房地產業發展問題不僅僅只是簡單的經濟問題，同時承擔著難以推卸的社會責任。引導房地產業的持續穩定健康發展是直接關系國計民生的大事。近幾年。針對房地產市場中存在的各種問題，超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產市場的運行情況來看。收效甚微，房地產市場發展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現政府越管問題越升級的現象。可見雖然我國房地產業的發展前景是光明的，但在具體實踐我國房地產經濟管理仍存在許多問題和難點，實現我國房地產市場健康持續發展的道路充滿艱辛。

一、房地產經濟管理的現狀

國內的房地產企業單位一般都在一定程度建立了企業的經濟管理制度，在基本業務管理方面算是有章可循，但依然有相當一部分企業對經濟管理存在許多誤解，這就使得企業經濟管理相對薄弱，經濟業務的隨意性變大，同時缺乏有效的監督機制，導致企業在這方面比較混亂。首先是會計基礎工作薄弱，致使會計信息失真秩序混亂，會計監督流于形式，單位負責人違法干預會計工作，擾亂單位會計工作。其次，法人內部監督機構作用不明顯，在實際工作中，董事會、監事會的監控作用嚴重弱化，往往缺乏有效的監督作用。再次，法律意識薄弱，部分人員法律意識薄弱，有法不依，投機取巧，執法不嚴，姑息將就，拉人情給面子的現象普遍，管理松弛，造成了一系列經濟犯罪。企業經營層以及普通員工的素質不高，人力資源政策不健全。

二、房地產經濟管理存在的問題

近幾年來。我國房地產市場管理目標都在于盡快實現房地產市場供需的總體平衡。抑制房價的過快上漲。實現居者有其屋。然而對于我國當前所處的社會經濟發展初級階段的認識不到位。我國房地產經濟管理在房地產市場一些問題的認識上和長期的規劃上還不是很清晰．甚至存在片面性和錯誤的認識．導致政策目標的短期性嚴重，缺乏前瞻性。同時，政策目標的模糊不清．短期的政策手段和中長期規劃思路不一致，甚至出現相違背的現象。政策的不連續性和科學性合理性的欠缺。造成房地產整個行業隨著政策的變動而出現上下波動，不僅擾亂房地產市場的正常運行。同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。如經濟適用房政策、房地產稅收政策、住房產業政策等都是我國房地產經濟管理思路不清、目標模糊的有力說明。再者，我國政府對房地產經濟管理處于被動的位置，忙于具體的事務管理和救火中，缺乏長期規劃，事后調控居多，造成“一放就亂。一放就漲．越管理越升溫”局面的出現。

1．相關法律法規體系的不健全

從世界各國房地產市場的發展的經驗來看，完善的法律法規體系是保障房地產市場良性運行的先決條件。在我國。由于房地產正處于快速發展的初始階段。房地產相關法律法規的健全程度有待加強。房地產市場管理應是一個從最初的開發、建設、交易到后期管理的完整體系，但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產市場管理法。我國房地產市場法律法規的建設進程明顯落后于當前我國房地產高速發展的需求，導致法律真空現象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理．很大一部分文件都是以國務院名義牽頭頒發的，或是以國家部委辦的名義的，如國11條、新國四條等，缺乏法律的嚴肅性、穩定性和普遍適用性特點。即使在特定領域相關的法律法規已初步建立，但與此相配套的條例、實施細則不完備，造成房地產市場．特別是土地交易上政令不通、有法不依、執法不嚴，陷人惡性循環中。加上已有法律法規落實不到位，使得法律應有效力大打折扣。

2．機制不完善，管理流于形式

我國房地產經濟管理已跨過了多個年頭。房地產成為我國政府經濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規定只流于形式。走走過場，執行不到位，甚至不乏失真、變形。部分政策可操作性不強，存在爭議。實施細則在制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布。我國相關經濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式。中央政府與地方政府房地產兩級監督、管理、調控職責、范圍未劃分清晰和明確定位．導致我國房地產行業政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前．我國房地產市場正處于快速發展的過渡階段，房地產業高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權力與房地產開發商的合作，極易導致內部交易、權錢交易．導致宏觀經濟管理操作明顯存在失誤現象。房地產市場中官商結合的鏈條若無真正打破，我國房地產經濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發揮有效作用。加上，在房地產市場中最為關鍵的金融、企業、土地、地方政府等多個環節上在日常運行中各自為政．協調不足，各自決策，決策相互脫節，也導致我國房地產經濟管理流于形式。

三、房地產經濟管理建議

1．完善相關法律法規體系

法律法規體系的完善一般都需經歷一定的發展階段和經驗的積累。當前。實現我國房地產市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產法律法規．建立起具有中國特色的完整房地產法律體系，實現房地產市場運行的規范化和房地產經濟管理行為的合理化和合法化。首先，應以法律來有效制約政府的經濟管理作用的發揮，避免影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產綜合、全方位的、多層次的宏觀調控體系的建立和實施。繼續完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》，盡快出臺各相關的實施細則，促成《房地產法》的出臺，將房地產開發建設管理、交易管理、中介服務管理及相關的后期服務管理等各個方面完全納入法律規范體系，提高我國房地產行業相關規范政策的層次性、穩定性和嚴肅性．使我國房地產市場經濟管理有法可依、執法必嚴、違法必究。

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一、國內房地產經濟管理中存在的問題

1.個別地方政府的調控行為失當

目前，我國房地產市場仍處于壟斷地位，如土地所有權壟斷、土地經營權壟斷、房地產經濟發展形式的壟斷等。國家控制了土地一級市場，而房屋開發只有遵循開發商模式，政府嚴禁城市居民或者企業以其他方式開發房屋建筑。出于掠取壟斷利潤的角度，房地產商以各種各樣的手段壓縮住房的供給數量，加大供求差距，造成房價的持續升高。另外，隨著我國城市化進程的加快，對住房需求急劇增加，城市土地體現出巨大的商業價值。于是，城市自身也成為政府投資的最大資源，政府為了獲得高額稅收，增大了土地成本，必然帶來房價的飆升。反過來，房價的上漲，地方政府將從土地中獲得更多效益，因此國家的房地產調控政策很難在地方落實。

2.缺乏金融基礎體系

雖然我國房地產經濟已經過了十幾年的發展，基本形成制度建設與良好的發展趨勢，但是仍存在一些問題亟待解決：一是需要進一步調整房地產信貸結構，而我國房地產貸款仍過多傾向于開發貸款；二是住房消費信貸發展的問題，住房消費貸款的大量發放給銀行資產帶來一定風險；三是住房公積金的繳納范圍及比率進一步擴大，受到宏觀經濟環境的制約，

“低進低出”的運營方式造成資金使用率的降低，失去了公平。

3.房地產經濟法律不健全

當前，我國房地產正處于快速發展的初級階段，但是房地產相關法律法規仍有待進一步完善。房地產經濟的市場管理作為一個從開發、建設到交易、后期管理的系統性過程，在我國還沒有一部可以覆蓋整個房地產市場的管理法。我國房地產市場法律、法規的建設落后，帶來很多法律漏洞，不利于房地產業與社會經濟的健康發展。

二、改善房地產經濟的有效對策

1.進一步強調政府職能

一方面，強調政府的經濟職能，促進市場成熟化發展。以當前房地產投資增長過快現象來看，當前我國房地產投資還在繁榮期，房市處于有利上升階段。但是從市場發展規律來看，近期我國在科學發展觀的指導下加強了房地產調控，這種調控的目標并不是讓樓市崩潰，而是引導房地產市場步入成熟、理性、穩定的發展階段，并投入更多性價比優越的房地產產品。另一方面，完善政府的宏觀調控，確保地價的合理發展。房地產作為國民經濟的重要產業，對GDP的增長具有帶動作用，同時房地產經濟依賴于市場需求的發展，應與居民住房支付能力相適應。由于房地產業是一個土地和金融相結合的特殊產業，其中，土地是極度缺乏供給彈性的因素，而金融資源則是可以無限供給、具備流動性的因素。如果房地產業過于深入投機要素，就會在短時間內產生經濟泡沫，而房地產市場如果資金鏈斷裂，泡沫經濟也會隨之崩潰，必然會對關聯產業產生致命影響。

2.完善房地產金融體系

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房地產業是一個資金密集型的行業，而金融業是經營貨幣的單位，二者通過資金紐帶，建立了互相依賴和互相促進的密切關系。一方面，金融業的介入和支持是房地產業發展的重要保障。任何一項房地產開發，從取得土地使用權、土地開發直到建筑安裝、銷售，每一環節都需要占用大量的資金。沒有金融機構的參與和支持，舍棄財務杠桿的巨大作用，對所有房地產開發項目來說是不可想象的。另一方面，房地產業的發展可以促進金融業的發展。由于房地產具有保值增值的功能，房地產成了金融機構貸款的最佳抵押品和投資品。當今，世界各國的金融機構，都十分重視房地產金融業務，商業銀行的房地產貸款占信貸資產的比例一般占四分之一。

1.房地產金融概念、特點和職能

1.1房地產金融的概念及特點

房地產金融是指與房地產開發生產、流通、消費相聯系的資金融通活動和金融資產的投資活動。它具有資金融通量的巨額性、金融期限結構的長期性、金融債權的可靠性以及金融債權的流動性較弱的特點。

1.2房地產金融的職能

首先是籌資的職能。即金融機構通過動員、吸引儲蓄，籌集社會資金，以滿足房地產業發展所需的資金支持。

其次是融資的職能。即金融機構通過金融市場，將籌集的社會資金合理靈活地分配、調度到房地產開發建設（生產）、流通、消費各領域、各類房地產和各房地產企業以及個人中去，支持房地產開發和消費。

最后是運用貨幣政策調控房地產市場的職能。當房地產需求過旺、投資過熱時，收緊房地產貸款；而當房地產需求不足、市場疲軟時，則擴大房地產信貸，引導和促進房地產業的健康發展。

2.我國房地產金融存在的問題

2.1融資渠道單一，以銀行貸款為主

由于我國的資本市場發展比較晚，融資體系不完善，而房地產企業又是資金密集型企業，其經營過程中的買地、開發、建設、出售中的任何一個環節都需要巨額資金，為保證正常運轉，房地產企業只能依賴于銀行貸款這種間接融資模式。

據資料顯示2006～2011年間，我國對房地產的銀行貸款不斷增加，從2006年的5263.41億元到2011年的12563.79億元，6年間增加了38.7%，住建部2010年調查顯示，房地產企業平均每個項目61%的資金是來自于商業銀行的貸款，包括購房者的個人按揭貸款、建設單位貸款、房地產開發貸款等。

2.2房地產金融產品稀缺，創新能力不足

房地產金融主要包括項目融資和住房貸款。住房貸款作為房地產金融創新的重點，要求金融機構在工作實踐中，不斷開發新產品來滿足用戶需求。雖然目前我國的住房貸款有組合貸款、儲蓄貸款、住房公積金貸款和按揭貸款四種形式，然而隨著現在人們收入的提高，金融機構只有不斷開發符合時代潮流的新產品才能滿足人們多樣化的需求。

2.3政策法規不完善，影響融資渠道拓展

從整體上來看，目前針對房地產項目金融方面，我國尚未形成一套科學完善的法律體系，房地產金融法律法規缺乏相互一致性與協調性，實際操作存在困難，嚴重滯后于房地產經濟的發展。在房地產融資多元化的過程中，會出現一些新興的融資工具，如果沒有相應的制度來規范這些金融工具，房地產金融市場就會很容易陷入混亂的局面。另外，成熟的房地產經濟是依靠市場手段來調節的，但我國現在仍然靠政府干預來規范房地產業的發展，如目前的“限購政策”，限制了一部分購房意愿，導致一部分社會閑置資金無法進入房地產行業，這樣并不符合市場規律。

2.4房地產金融監管不力

商業銀行作為金融類企業，也是以盈利為目的的，利益的驅使下往往會導致部門銀行或者銀行內部分員工重視利益而輕視風險，對房地產信貸業務的風險和監控都不夠。

2.5房地產企業負債率持續處于高位

從2011年我國部分上市房地產企業資產負債率情況，可以看出大部分企業的資產負債率在80%～90%之間，ST興業的負債率則高達968%，企業的高負債率增加了其運行成本。同時，一旦運行出現問題，其影響會波及銀行、建材等多個行業，不利于經濟秩序的穩定。

3.完善我國房地產金融體系的對策建議

3.1拓展融資渠道，降低對銀行的依賴程度

在美國等擁有完善發達資本市場的國家，有不動產信貸、房地產信托基金、退休基金、銀行貸款等多種融資渠道為房地產業的發展提供資金支持。銀行貸款只占美國房地產業資金來源的15%，而將近75%的資金來源于資本市場上的社會公眾投資。這樣，一方面解決了房地產業融資渠道單一、對銀行依賴程度高的難題，另一方面，也為社會大眾提供了新的投資渠道，使其可以享受房地產業發展多帶來的經濟利益。

目前改善我國的房地產業融資渠道單一的問題，一方面，要積極發展債券市場。目前債券融資額度一般為股票融資額度的3至9倍，債券市場在資本市場中占據重要位置，發展潛力比較大，政府應積極改革債券發行的審批制度使債券二級流通市場得以完善。另一方面，股票市場應改變現行的對房地產企業融資的封殺，通過完善分紅、少數股東權利制度等安排來規范房地產企業的“圈資”行為。

3.2建立完善的住房金融產品創新體系

除了傳統的四大融資方式外，金融機構應該根據不同收入、年齡、心理者的不同需求來創新更能滿足其要求的金融產品，并形成有效的產品研發激勵機制和建立專業的研發機構。金融系統應為金融體系的不斷完善、金融工具的不斷創新以及住房金融品種的不斷增加而不懈努力，在現有住房金融產品的基礎上進行深度挖掘，實施創新，設計出服務于不同群體的住房金融產品供應體系。

3.3完善政策法規體系

為確保房地產金融業的有秩序發展，完善相關的法律法規勢在必行。首先，將房地產金融方面的法律條款放入基礎市場經濟法律法規中，如《商業銀行法》等；其次，根據房地產金融業的特殊性，針對性地制定專門的政策法規對其運行進行規范，如開發商項目資金管理條例；最后，完善房地產融資模式的具體操作法規也是極其重要的。

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一、引言

自從我國放開房地產市場以來，短短幾十年里，房地產已發展成為我國經濟體系的支柱產業，對提高人們居住條件、地方收入以及經濟發展起到了至關重要的作用。然而，房地產市場在發展的同時也存在一些突出問題，房地產不斷占據著社會關注的熱門話題。房地產發展過快，使得整體抗風險的能力較差，運行存在較大風險，另外，價格一直居高不下，交易及二手市場一直不夠明朗。正是由于房地產關乎民生，責任重大，國家針對房地產市場出現的各種問題，采取各種措施不斷加大管控力度，但效果不夠明顯，一些本質的問題仍然存在，房價仍處于增長的態勢。可見，我國房地產有一定的發展空間，但還存在許多的問題和不足，持續健康發展的房地產之路仍然任重道遠。

二、房地產宏觀經濟管理存在的幾點問題

（一）管理形式化，機制欠完善

近些年，政府推行了很多管控政策，但是大多執行不到位，出現流于形式的現象。一些政策存在爭議，操作性不強，不能及時頒布實施細則。另外，從國家自上而下的管控方式來看，國家和地方一直職權模糊，定位不明確，兩級監督未能起到應有的管控效果，經濟管控形式化，機制不完善。現階段，我國房地產仍處于發展的高峰期，不僅是地方經濟的支柱，也是地方財政的重要力量。政府不斷抬高地價，拉高房價，開發商往往又與政府合作，內部交易為常事，房地產管控難度加大，國家宏觀政策往往成為形式，無法發揮真正的作用。另外，房地產市場涉及土地、金融、開發商以及政府等多個部門，協調不到位，往往容易出現溝通不到位、脫節的情況，管控流于形式。在一段時期內，房地產業推動了我國經濟的發展，尤其是當國際金融危機的時候，房地產行業通過國家出臺的一系列激勵措施，對國民經濟起到了的增長起到了關鍵性的作用。也正是因為這樣，好多地方政府都將房地產作為支柱，認為房地產業對經濟增長有明顯的作用。但是，房地產應該以人民居住為首要，這才是人民所需，是正道。為了解決房價一直居高不下的問題，首先必須從當地政府抓起，本著公平的宗旨改變房地產體制，對于計劃外的房產征收一定的稅收，在體現公平公正的基礎上，滿足政府比較穩定的財政收入。但是，體制的改革還需一段時間，需要其他輔助手段，才能予以實現。

（二）法規制度體系不健全

從其他國家房地產發展的經驗上看，完備的法律法規是房地產市場健康發展的保障和基礎。我國當前的房地產處在迅猛發展的階段，與其相關的法律法規有待進一步加強和完善。房地產市場的管理應涵蓋從開發、建設、交易一直到后期管理的全過程，但是目前還未出臺一部適合房地產的管理法。當下，我國房地產相關法律法規的建設進程顯然不能夠滿足房地產快速發展的情況，從而使得法律真空愈加增多。此外，我國主要還是靠行政力量來管理房地產宏觀經濟，很多文件是以國務院名義簽發的，或是以國家部委的名義，比如國十條等，但不能體現法規的嚴肅性和穩定性等特點。雖然已初步建立起了某些相關的法律法規，但與之相配套的實施細則尚不夠完善，造成房地產以及土地市場有法不依、執法不嚴。也有部分現有的法律法規不能落實，使其應有的效力打了折扣。

（三）管理目標不清晰，政策不夠穩定

近年來，我國房地產行業的管理目標一直都是限制房價過快過漲，讓老百姓有房子住，實現市場供需平衡。但我國房地產市場在認識和長期規劃方面很模糊，有的方面還存在一定的錯誤觀點，政策目標沒有遠期規劃，加上政策目標模糊，短期與中長期規劃不一致，政策缺乏穩定性，給整個房地產行業的正常運行帶來困擾。政策的漏洞還讓一些投資者有機可乘，干擾正常秩序，如經濟適用房等。在調控過程中也出臺過很多政策，但是房價反而漲得更快。房地產政策調控的方式不靈活、不持續，不能從源頭上解決房價上漲過快的問題。政策雖然在變化但總是不能根本改變，治標不治本，某種程度上來說是對行政資源的浪費，對穩定民生產生不利影響。剛降稅費要鼓勵人們買房，還不到一年時間又提出二套房限制政策，使得本來的剛性需求受到限制。由于政策搖擺不定，購房者和開發商已漸漸對調控政策變得麻木。左右搖擺的調控政策已經淪為保增長的工具，原本抑制房價過快上漲的政策儼然已成了房價暴漲的劑，過度依賴房地產的經濟體系已成為莫大的諷刺，這種口號式的經濟管理政策如此下去肯定不能再有效吸引消費者的目光。

三、房地產經濟管理的相關對策

（一）制定長期目標，指導短期實踐

當前正是改革的攻堅時刻，國家的經濟發展正面臨著結構性的調整。房地產的可持續性發展對于改善群眾的居住和生活條件以及促進經濟的增長和轉型將持續發揮重要作用。在立足基本國情的基礎上，理順房地產經濟管理的思路，在保證眼前效益的同時也應該確定長期的目標，以滿足日益增長的剛性和改善性需求以及新型城鎮化建設的需要，從而促進經濟和社會的可持續健康發展。在對當前房地產業的發展現狀進行充分調查研究的基礎上，制定并出臺房地產業的中長期目標，方是保證房地產業可持續健康發展的必由之路。與此同時，把經濟管理的長期目標析出中短期目標來指導當前工作，才能理順當前復雜的市場關系并且提出針對性措施。例如，鑒于我國人多地少的現實條件，短期內房地產市場應著重對市場進行明確的界定和功能區分。對房地產的消費需求要科學地進行引導，政府要建立完善的住房保障體系，而對房地產投機的行為應從金融等方面進行限制。

（二）完善法律法規

目前要實現國家房地產業的健康發展，就要逐漸完善與房地產相關的法律法規，建立適合中國國情的完善的房地產法律體系，達到市場的規范化和房地產宏觀經濟管理的合法化。要通過法律有效約束政府出臺相關經濟管理政策，避免過多、過頻繁或搖擺的行政干預對房地產造成的負面影響和干擾。同時，要用法律確保建立并實施房地產業全方位、多層次的宏觀調控措施。此外還要盡快出臺實施細則，保證現有法律的實施，并促成出臺《房地產法》，規范開發、交易、中介以及后期服務等房地產涉及的各個環節，提升房地產政策的穩定性以及嚴肅性，使房地產經濟管理有法可依、違法必究。

（三）健全管理機制，保障管理落實

目前房地產市場存在許多深層次問題，改革其經濟管理體制是解決這些問題的必要途徑。要清醒地認識政府對市場起到的作用，同時充分發揮市場的調節功能，及時根據市場變化情況進行適當干預，建立起對房地產業發展有效的運行管理機制。還要理順中央與地方的關系，明確雙方責任和職責，地方政府要在房地產業的宏觀經濟管理上與中央步調保持一致，結合本地實際，因地制宜采取差異化的調控政策。此外還應探索財稅體制改革，減小地方財政對土地的依賴程度，提高地方落實國家政策的積極性。

四、結語

在房地產迅猛發展的同時，政府必須認真分析房地產行業目前所存在的問題與不足，并加以重視。在這個關鍵時期，我國政府必須正確對待，根據我國實際情況，不斷學習其他國家先進的房產經濟管理辦法，不斷改革創新我國的房產經濟管理，才能保證我國的房產經濟管理水平不斷提高，更好地指導房地產發展。

（作者單位為北京大柵欄永興置業有限公司）

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一、房地產企業融資所面臨的主要問題

（一）房地產企業融資以商業銀行貸款為主

我國房地產業融資主要靠銀行貸款和間接源自銀行貸款的部分自籌資金，并不斷提高自籌資金比例，2008年，自籌資金比例高達32%；次年漲至34.5%，2010年高達37.6%。這些自籌資金大多是房地產企業變通來的銀行貸款。大致上，房地產企業源自銀行資金過六成。房地產企業風險分擔機制的融資方式尚未形成，銀行承擔了其中大多風險。

（二）我國房地產融資市場受限于不完善的資本市場發展

目前，我國資本市場發展尚在起步，開發商普遍憑銀行資金實現地產整合，并未確實憑其資本實力和手段進行地產開發。單一的金融產品和閉塞的融資渠道使房地產業融資市場發展受阻。一直以來，我國銀行業普遍和資本市場相互獨立存在，導致銀行業務單一、資產結構失調、資金流動失衡與效率、收益不對稱與風險，深入、持續地合作與房地產業很難實現。充分意識到商業銀行受限于傳統業務后，房地產企業謀求資本市場發展之路已是必然。

（三）有待完善占比很小的融資和債券融資

受阻于政策和法規等因素，我國房地產企業融資、債權融資占比低，直接上市融資難。滬深上市的房地產企業僅百家，不足總數的0.5%；已上市的，因大業績波動可再融資的少。房地產企業全部融資中，債權融資比重逐年降低，且占比小；外資利用絕對額增加而占全部資金比重逐年降低。相較于我國房地產金融，發達國家市場經濟成熟，房地產金融市場發達，銀行貸款、企業上市、債券發行、房地產信托等都可實現其金融融資，且風險低。

二、房地產企業融資難的成因

（一）金融體系未健全，政策限制太多

雖然，隨著社會主義市場經濟的不斷發展，我國金融市場也得到了很好地發展，但缺位監管及信用保證匱乏等市場體制問題依舊說明我國金融市場的發展仍有待于完善，目前，金融市場發展只能靠政府硬性門檻和條款規定來規范。并且，房地產業企業自身規模、自有資金及高資產負債率等問題并不配比與其資金密集度，從而導致現有金融市場融資渠道閉塞。房地產業不能有效使用大多金融產品及融資方式，從而使資源有效配置極大受限、投融資需求契合受阻、資金融通率受制。

（二）缺乏金融產品和融資渠道創新

我國一直都受限于現有房地產融資渠道，相對地，銀行貸款作為房地產企業的主要資金源，貸款品種較單一，很難契合與房地產業自身需求，因此，迫切需要創新金融產品。但是，我國金融市場創新匱乏一直持續，房地產融資因無與其相適合的融資渠道和產品支撐而難于進行。鑒于此，根本地解決房地產企業融資難問題，迫切地需要改革、創新房地產企業融資渠道及貸款方式。

（三）未健全和完善相關法律法規

我國房地產企業融資拓展也受限與我國不健全、不完善的法律法規。一方面，過多地受限于現行法律法規，而不能拓展房地產企業一級市場。比如，嚴格限制的股票債券發行導致房地產企業無法實現憑資本市場獲取資金。另一方面，部分領域的法律真空。例如，現階段，依舊未對產業基金專門法律法規進行限制和規范，從而導致房地產信托投資基金無法可依，很大程度上使其融資率受影響。

（四）較低的房地產企業綜合素質

近年來，持續升溫的房地產業發展前景，激增了我國房地產商數量。而今，我國房地產企業累計逾七萬戶。然而，我國房地產企業的一般特點是小規模、較低的開發能力和高風險。很多房地產企業運作隨意性大，欠缺規范化操作，較大地差別與國際先進水平，行業綜合素質不高，從而企業融資不易。

三、房地產企業融資對策

（一）積極促進發展房地產業信托

就物業投資持有而論，房地產信托是長期的。受扶持與一定政策條件，出現很多機構投資者，使房地產投資更具長期化，從而可使當前我國房地產市場的大量短期交易行為極大地降低，對金融市場的穩定更有利。與此同時，REITS基于機構投資者角度，更可突出其專業性，更理性地要求其回報率；作為房地產投資市場主體，REITS對非理性及違規投資的降低更有利。基于此，積極促進發展房地產信托勢在必行。

（二）加快發展房地產企業債券

房地產企業債券的發行有利于房地產企業融資結構的改善。房地產項目開發周期長，融資結構失調，普遍長貸缺乏而短貸多。企業債以中長期為主時，為房地產企業的資金源相對穩定，對房企融資受影響與信貸政策，及依賴于信貸融資的降低有利，最終有利于房地產企業融資結構的改善。與此同時，房地產企業資金較大的需求和較高的資產負債率，使間接融資的負債成本提高，鑒于此，銀行貸款由企業債券取代有利于財務成本的縮減。

（三）逐步拓展股市規模

房地產企業上市的融資規模大多較大而融資成本低，不用還本給投資者，無需將利息支付給投資者，從而使其經營成本縮減。上市后的資本運作，可提升企業服務，經增發、配股等轉嫁銀行風險，有利于降低信貸風險。當前，國家加大了房地產企業上市審批難度，上市融資的捷徑是其選用時間短、成本低的借殼上市。因此，擴大房地產企業融資，不斷拓展股市規模不失為有效的方法之一。

（四）創新房地產企業融資方式

就我國房地產業融資難問題來說，改革和創新房地產企業融資方式，發展多元化融資很必要。多元化融資有利于融資風險的降低和資本利用率的提升。針對我國房地產企業融資現狀，為保證房地產企業的健康發展，筆者以為可充分借鑒國外成功經驗，創新新型融資方式，如租賃權融資、權益性融資等。

四、結語

市場經濟條件下，房地產融資關系著企業的生存發展。房地產企業一方面充分利用現有融資途徑，一方面應提升資本利用率，并借鑒國外經驗，積極開展金融創新，以逐步解決融資問題。

參考文獻：

[1]王建華.房地產企業融資策略探析[J].金融經濟(理論版),2009.

篇（10）

引言： 目前中國是全世界公認的房地產市場大國，自改革開放以來，伴隨著城市化進程的快速發展，中國的房地產業也得到了迅猛的發展。我國房地產業的快速發展對于促進國民消費、刺激擴大內需、促進拉動投資、改善居民居住條件和城市面貌做出了巨大貢獻，同時也帶動了建筑建材業的發展，為社會創造了更多的就業崗位和機會，帶動了社會經濟的發展。盡管房地產行業給社會帶來了如此多的益處，但是目前中國的房地產行業發展還存在著嚴重的問題。比如，新型城鎮化將導入大量就業人口到城鎮，無疑，房地產行業將從中受益。但專家表示，房價太高使得人口“進不來”，阻礙城鎮化發展。另一方面，“人口進不來”又阻礙了城鎮化發展。

一、房地產經濟現狀以及存在的問題

受我國經濟水平的快速發展及種種政策的影響，房地產業近幾年得到較快發展，人民居住水平明顯改善，但是快速發展的同時也存在著一些問題。？

1、房地產投資出現區域性失衡。

房地產投資大量集中在東部經濟發達地區尤其是大城市，而中、西部及小城鎮投資不足。？

2、房地產投資出現結構性失衡。

主要表現為投資主要集中于一般商品房、高端住宅、寫字樓等，而供中低收入階層居住的經濟適用房和廉租房嚴重不足。一方面，高收人者投機炒房，低收人者卻無力購房；另一方面，房地產業增長迅速，但空購率也在不斷提高，出現了所謂“二元結構”，一旦矛盾集中爆發，后果不堪設想。？

3、房地產投資增長起落過大，不利于經濟平穩增長。作為固定資產投資的重要組成部分，近年來房地產投資同固定資產投資一樣，大起大落。

4、炒房團體日益壯大。

炒房是伴隨著房地產業的發展而產生的投資行為。由于政策影響，房市攀升，一些人借機囤積房源，轉手獲利，這一類的特殊投資行為被稱為炒房，它是市場經濟發展到一定時期的產物。炒房有一般性炒房，也有違法性炒房。違法炒房行為也是炒房團（炒房者）利用其資金、信息等優勢操縱市場，影響房地產市場價格的集中表現，它們影響了房地產市場的正常秩序。炒房團的危害：其一，抬高了勞動力成本，削弱了國民經濟整體競爭力。其二，進一步加劇社會貧富差距。其三，透支社會財富、抑制社會有效需求。其四，削弱整個社會的風險承受能力。其五，扭曲了整個國家的產業結構。其六，不利于城鄉二元結構的融合。

其七，不利于發達地區的產業升級和企業家創業精神的發揚。其八，促使地方政府產生房地產依賴癥。

二、房地產經濟管理制度存在的問題？

近幾年來。我國房地產市場管理目標都集中在盡快實現房地產市場供需的總體平衡。抑制房價的過快上漲。實現居者有其屋。然而對于我國當前所處的社會經濟發展初級階段的認識不到位。我國房地產經濟管理在房地產市場一些問題的認識上和長期的規劃上還不是很清晰。同時，政策目標的模糊不清、政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。自2003年以來，我國的房地產調控工作從未停歇過，每年都會出臺相關政策力圖調控房價。但是數年來，為何中國多數城市目前的房價是屢調屢漲，越調越高，下面就簡要列舉目前的房地產經濟管理制度存在的一些問題：

1、管理目的模糊不清，缺乏明確的相關政策

近些年來，我國房地產行業一直以控制房屋供需平衡、抑制房價過快上漲為目的，然而缺乏一些相應的合理規劃，缺乏長遠目光。在國家政策方面，存在短期政策手段與長期規劃相背離現象，為投機倒把者留下漏洞。

2、相關法律法規體系的不健全？

從世界各國房地產市場的發展的經驗來看，完善的法律法規體系是保障房地產市場良性運行的先決條件。我國房地產市場法律法規的建設進程明顯落后于當前我國房地產高速發展的需求，導致法律真空現象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理。即使在特定領域相關的法律法規已初步建立。但與此相配套的條例、實施細則不完備，造成房地產市場，特別是土地交易上政令不通、有法不依、執法不嚴，陷人惡性循環中。加上已有法律法規落實不到位，使得法律應有效力大打折扣。？

3、機制不完善，管理流于形式？

我國房地產經濟管理已跨過了十幾個年頭。房地產成為我國政府經濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規定只流于形式。目前，我國房地產市場正處于快速發展的過渡階段，房地產業高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。三、房地產經濟管理建議？

（一）制定長期發展規劃， 指導短期實踐？

我國正處于體制改革不斷深入的關鍵時期。要深刻認識到房地產行業的可持續性發展對于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質的重大作用及其在促進我國經濟增長和經濟轉型的獨特地位。在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產經濟管理的總體思路。在追求短期效應的同時更應確立長期發展目標。以滿足我國日益增長的城鄉居民的實際居住需求和城鎮化建設的需要，以促進和保障我國社會及國民經濟的穩定和諧良性發展。在對我國房地產業的整體發展狀況做充分實調研工作的基礎上，出臺房地產業的中長期發展規劃，這才是確保房地產業長期健康穩定發展的有效途徑。？

（二）健全房地產市場調控體系？

要根據房地產市場運行中出現的新情況新問題，加強政策協調配合，注重分類指導，提高房地產調控的針對性和有效性。要有效遏制投資投機性購房；調整和完善房地產開發、銷售、租賃、中介服務和持有等環節的稅收政策。強化房地產經營風險防控防范措施；進一步落實地方政府責任和問責機制，把保障基本住房、穩定房價和加強市場監管納入經濟社會發展的工作目標；完善土地供應政策，增加住房用地供應總量。

（三）完善相關法律法規體系？

當前實現我國房地產市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產法律法規。建立起具有中國特色的完整房地產法律體系。實現房地產市場運行的規范化和房地產經濟管理行為的合理法和合法化。首先，應以法律來有效制約政府的經濟管理作用的發揮，避免政府過多的行政干

篇（11）

房地產業已成為國民經濟的支柱產業之一，僅河南省年開發建設面積就達到1.6億平方米，開發投資額1500億元，房屋設計、建造日益復雜多樣；各地房管部門都把市場和權屬登記管理做為行業管理的核心內容，房地產市場信息系統建設正朝著“以圖管房”的方向推進；日益完善的房地產法律法規體系和消費者權益保護意識的日漸增強，都要求房地產這種不可移動、長久耐用、價值巨大的特殊商品做好權屬登記和管理工作，房產測繪做為基礎，就對其正確性和基礎性提出了更高的要求。

一、房產測繪的重要性及其現實意義

隨著房地產價格的不斷攀升，一線城市房價已達每平方米數萬元，二線、三線城市房價每平方米也已達萬元左右，這樣，商品房供購雙方都高度關注房產測量結果，一個準確、公正、公開的房產測量體系對保護消費者利益、構建健康有序的房地產市場體系有著積極的作用。第二，房產測量結果作為房產管理部門的永久資料檔案，是處理產權糾紛、進行市場交易的可靠依據。第三，房產測量結果是進行城市建設管理的重要資料。

二、房地產測繪法律法規體系的基本建立保障了房產測繪依法運行

2002年12月施行的《中華人民共和國測繪法》，對從事測繪活動和進行測繪管理做了明確的規定；2001年8月修改施行的《城市房屋權屬登記管理辦法》，對房地產測繪在房地產管理中的作用做了界定；2000年《房產測量規范》（GB/T17986.1-2000），明確了房產測量的目的主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費，以及城鎮規劃建設提供數據的資料，規定了城鎮房產測量內容與基本要求，適用范圍及精度要求，一系列法律法規的施行使房產測繪市場基本實現了有法可依，有章可循。

三、房地產業的發展對房產測繪提出了更高的要求

從1992年全國范圍內推進城鎮住房制度改革到1998年全國停止住房實物分配，房屋已經商品化，房地產市場已經形成對房地產測繪提出更高要求

（一）房地產測繪需及時進行修測補測。隨著房屋建筑規格品種日趨多樣化，以及市場行為所帶來的產權、結構變化，和城市發展所帶來的土地、房屋變更，應及時對房產變化進行修測補測。每個修測補測周期應在3-5年，以保證房地產測繪成果和現狀保持一致。

（二）房地產測繪從業人員既要懂測繪，更要懂房地產。房管的測繪的另一要求，就是從業人員一方面要熟練的掌握測繪技術；另一方面要掌握房地產的業務知識，要熟練掌握房地產相關業務法律法規，以保護當事雙方的合法權益。

四、房地產測繪科學技術變化

房地產測繪主要是運用專業儀器和測繪技術，來測定房屋面積的專業活動。基本內容有：平面控制測量、要素測量、房產分幅圖、分丘圖、分戶圖繪制、面積測算、成果資料的檢查與驗收。

房地產測繪的比例尺相對較大，分丘圖多為1：500，分戶圖多為1：200。房產面積測算主要采用幾何圖形法計算。近年來，隨著數字化辦公水平的提升，房地產測繪發生了一些變化：

（一）測繪設配和測繪手段正在不斷地更新和變革：從過去傳統的手工操作變為自動化和半自動化操作，從過去的皮尺、經緯儀、平板儀、鋼尺到測距儀、電子經緯儀、全站儀、電子平板儀、GPS定位儀等。