房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析方法大全11篇

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篇（1）

早在1968年美國就有學(xué)者提出冷熱因素法對房地產(chǎn)投資進(jìn)行分析[1]，而國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策經(jīng)過了長期的探索與發(fā)展，中國最早的房地產(chǎn)投資決策只是從某個單一方面來進(jìn)行思考，想法閉塞，對房地產(chǎn)投資決策的全面性研究還有一定距離。因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資決策起步較晚，主要以借鑒已有的經(jīng)驗(yàn)為主，沒有一定的理論依據(jù)，在分析投資風(fēng)險方面也缺乏經(jīng)驗(yàn)，因此，相比于國外的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策來說，我國的投資決策還不健全，投資策略匱乏。所以，我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的分析與研究已經(jīng)成為當(dāng)前學(xué)者的首要任務(wù)和目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的研究方法

（一）大系統(tǒng)、小環(huán)節(jié)分析

運(yùn)用系統(tǒng)分析的思維研究方法，把目光放在總體格局上，確定主次關(guān)系，重點(diǎn)考慮總體方向。將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目視為一個大系統(tǒng)、大格局，集理論思想、構(gòu)建健全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策體系，使大格局下的各個小環(huán)節(jié)都緊密相扣，環(huán)環(huán)緊繞的聯(lián)系。

（二）與經(jīng)濟(jì)分析緊密相連

所謂經(jīng)濟(jì)分析，就是分析人員必須根據(jù)國家的財稅政策對研究項(xiàng)目的投資、收益等進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的比較和推斷，作出合理的判斷，從而作出相應(yīng)的投資決策，因此，對數(shù)據(jù)的收集和掌握尤為重要。對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策來說，經(jīng)濟(jì)分析成分至關(guān)重要[2]。

首先，對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策來說，財務(wù)問題，是影響投資決策的關(guān)鍵。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作出合理的財務(wù)情況的分析和評價是決定投資決策正確與否的第一步。

在研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的同時也要求作出一些不確定的因素，例如房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策所面臨的風(fēng)險，要有抗風(fēng)險，解決風(fēng)險的能力和素質(zhì)。根據(jù)一系列的因素，隨后作出可行的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)方面的決策。

有能力對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資作出估算，投資決策人員要分析房地產(chǎn)項(xiàng)目所需土地的費(fèi)用，其中包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地征用費(fèi)、管理人員開銷費(fèi)等等。其次，公共配置、市政等也在投資決策要考慮的問題之中。

對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售收入作出估算，無論是怎么樣的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其最終結(jié)果都是要面向社會、面向人群，成為消費(fèi)品供人們使用。銷售收入要做好充分的調(diào)查和統(tǒng)計，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司以往的銷售總額、開發(fā)區(qū)周圍或者城市內(nèi)人群的消費(fèi)水平、銷售價格，其他房地產(chǎn)中心的銷售價格等等做出合理并且切實(shí)際的銷售收入估算[3]。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)商對潛在的開發(fā)項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)方面，社會方面，環(huán)境方面等進(jìn)行選擇性的過程。

（一）選定合理化的投資

為了選擇合理的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，做好正確的投資決策，房地產(chǎn)開發(fā)商要認(rèn)真負(fù)責(zé)的發(fā)現(xiàn)問題，分析問題，解決問題，明確投資目標(biāo)，確保投資決策可以順利進(jìn)行和發(fā)展，另外，房地產(chǎn)開發(fā)商也要有預(yù)見性和警覺性，從不同方面考慮投資決策，進(jìn)行市場調(diào)查，作出合理的投資決策。

（二）投資方案的多樣選擇

如果制定投資決策人員確定了投資目標(biāo)，同時就要由多種供選擇的方案相應(yīng)出臺。制定的備選方案越多，那么選擇的空間越大，投資決策就可以越完善。在選擇備選方案時，要根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，社會角度，環(huán)境角度等等來進(jìn)行分析和選擇最優(yōu)的方案實(shí)行[4]。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的指標(biāo)體系

隨著社會不斷的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)不斷的進(jìn)步，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也逐漸增大，但是，市場環(huán)境不是一層不變的，市場狀況也在發(fā)生著巨大的改變，因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，面對一切都在變化著的前景，要考慮的因素非常廣泛，能夠?qū)@些因素加以篩選并作出合理的選擇，才能建立健全的投資指標(biāo)體系。

（一）如何建立合理的投資指標(biāo)體系

1.對開發(fā)區(qū)域的了解。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，在選擇一處地域進(jìn)行開發(fā)時，要考慮到所在區(qū)域的市場力和品牌競爭力[5]。要對此區(qū)域進(jìn)行全面的市場調(diào)查和分析，考慮到項(xiàng)目完工后在一定的時期內(nèi)是否能有市場，以及對市場的營銷戰(zhàn)略。品牌競爭力就是要考慮到在附近區(qū)域內(nèi)是否有其他房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，如何在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商中獨(dú)樹一幟，別出心裁，贏得消費(fèi)者的青睞。

2.對物業(yè)的了解。房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時，也應(yīng)考慮政府對該項(xiàng)目的具體規(guī)劃和對物業(yè)的要求。不同的物業(yè)之間也具有一定的競爭關(guān)系，這時，選擇熟悉的物業(yè)，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的選擇也有一定的聯(lián)系。

3.房地產(chǎn)開發(fā)商公司規(guī)模。房地產(chǎn)開發(fā)商要根據(jù)公司的銷售收入、資產(chǎn)總額能夠投入資金，回轉(zhuǎn)資金等等方面來制定開發(fā)項(xiàng)目。

（二）投資指標(biāo)的風(fēng)險預(yù)估

篇（2）

房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房屋財產(chǎn)與土地財產(chǎn)的總稱，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合，包括土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營是對環(huán)境進(jìn)行不斷的重新配置、建造并加以管理以滿足社會的一種活動，具有較高的投資回報率，為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，也極大地帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的不斷完善，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)有很強(qiáng)的拉動作用，具有重要戰(zhàn)略地位。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險類型

由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目周期長、投入資金大、影響因素多、與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高等特點(diǎn)。使得房地產(chǎn)開放項(xiàng)目開發(fā)中具有不確定性和風(fēng)險性。一旦風(fēng)險發(fā)生，造成的損失是巨大的，造成不必要的資源浪費(fèi)，對國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展都是很不利的。因此投資方必須對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險進(jìn)行分析與研究，加強(qiáng)風(fēng)險管理來保障投資的收益。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險可分為環(huán)境、政策、技術(shù)、市場、管理5個方面的風(fēng)險。環(huán)境風(fēng)險分為自然環(huán)境風(fēng)險和人文社會環(huán)境風(fēng)險。政策風(fēng)險包括城市規(guī)劃、稅收、金融、土地、產(chǎn)業(yè)。技術(shù)風(fēng)險包括設(shè)計、設(shè)備、施工方法、技術(shù)人員素質(zhì)、市場風(fēng)險包括市場結(jié)構(gòu)、市場需求、市場供給、市場價格。管理風(fēng)險包括管理者能力、管理者素質(zhì)、管理制度等方面風(fēng)險。

二、AHP法理論及運(yùn)算步驟

本文采用層次分析法AHP對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險進(jìn)行分析和研究。AHP由美國運(yùn)籌學(xué)家匹茨堡大學(xué)教授托馬斯·塞蒂（T.L.Saaty）于20世紀(jì)70年代正式提出，是一種實(shí)用的定量與定性的研究方法，在多個領(lǐng)域中有所運(yùn)用。通過建立判斷矩陣，根據(jù)判斷矩陣計算權(quán)重。具體運(yùn)算步驟為：

第一步，確定系統(tǒng)總目標(biāo)，并依據(jù)總目標(biāo)的不同將系統(tǒng)劃分為不同層次，建立層階梯模型，反應(yīng)因素之間的關(guān)系，見圖1。

第二步，構(gòu)造判斷矩陣（實(shí)質(zhì)是指標(biāo)評價體系）。每次取兩個因素Bi和Bj比較它們對上一層元素A的影響，并用aij表示，全部比較的結(jié)果用成對比較矩陣表示，即：A=(aij)n*n。滿足以下特點(diǎn)：aij=1/aij，故又稱A為正互反矩陣。aij值由表1確定：

表1 分級比率標(biāo)度

雖然構(gòu)造的判斷矩陣雖然減少了其它因素的干擾，比較客觀地反映出一對因子影響力的差別，但綜合全部的比較結(jié)果，難免包含一定程度的不一致。如果比較結(jié)果是前后一致的，則矩陣A的元素還要滿足：aij* ajk=aik(i，j，k=1，2，…，n)。只有滿足上式的正互反矩陣才是一致矩陣。一致矩陣應(yīng)具有如下性質(zhì)：

（1）A是正互反矩陣，且其轉(zhuǎn)置矩陣AT也是一致矩陣；（2）A的秩Rank（A）=1；（3）A的最大特征值λmax=n（n是矩陣A的階），A的其余特征根均為0。可以利用性質(zhì)（3）來判斷矩陣A是否為一致矩陣。由于特征根連續(xù)地依賴于aij，所以得到的λmax比n大得越多，矩陣A的非一致性就越嚴(yán)重，那么λmax對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化特征向量就越不能真實(shí)地反映B=（B1，B2…，Bn）在對元素A的影響上所占的比重。

第三步，層次單排序及一致性檢驗(yàn)。層次的單排序，就是將判斷矩陣A對應(yīng)于最大特征值λmax的特征向量W，經(jīng)歸一化后求出同一層次相應(yīng)因素對于上一層次某因素相對重要性的排序權(quán)值W的過程。運(yùn)用乘積方根法求權(quán)重系數(shù)，求各行的幾何平均值：

bi=■，i=1，2，3…，n

再把bi（i=1，2，3…，n）進(jìn)行歸一化：Wi =bk/■bi；k=1，2，…，n。由于人們對復(fù)雜事件的各因素是主觀判斷，一般不可能直接保證判斷矩陣就是一致正互反矩陣，因而存在誤差。在允許誤差范圍內(nèi)，判斷矩陣可以接受。這一檢驗(yàn)步驟為：首先，計算判斷矩陣A的最大特征值λmax，假設(shè)：求出n階判斷矩陣A的歸一化特征向量為W=[w1，w2，…wn]T ，將矩陣A的方程：AW=λmaxW，展開，得：λmax=■■■。計算出A的一致性指標(biāo)：CI=■，然后，查找對應(yīng)的平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI。最后，計算一致性比例：CR=■。當(dāng)CR

三、實(shí)例分析

以G市某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目L為實(shí)例進(jìn)行投資風(fēng)險的分析與評價。L房地產(chǎn)項(xiàng)目是商住類型項(xiàng)目，所在城市自然和人文社會環(huán)境穩(wěn)定，資源充足。該地區(qū)房產(chǎn)投資優(yōu)惠政策多，有比較寬松的投資環(huán)境。城市化人口每年遞增，經(jīng)濟(jì)處于高速增長狀態(tài)，有購買力的人群相對比較大。項(xiàng)目所在地周邊配套設(shè)施齊備，交通便利，綠化措施良好，居住環(huán)境優(yōu)良。L房地產(chǎn)項(xiàng)目是由K公司開發(fā)，該公司資金雄厚，從事房地產(chǎn)多年。具有比較強(qiáng)的管理和技術(shù)能力。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況確定該項(xiàng)目的總目標(biāo)A（A為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險），然后劃分準(zhǔn)則層，本文由于篇幅所限，只劃分一個準(zhǔn)則層B，B=（環(huán)境，政策，技術(shù)，市場，管理）。構(gòu)造判斷矩陣A=（aij）

A=■計算權(quán)重系數(shù)bi=■得B=[1.715，3.159，0.315，0.995，0.579]T

歸一化處理求出A的特征向量為：W= [0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T；

AW=■[0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T=■

由λmax==■■■得λmax=5.243；由CI=■得CI=0.0608；查表得n=5時R.I.=1.1185，則CR=■，C.R.=0.0544

0.253，W2=0.467，W3=0.0465，W4=0.147，W5=0.085可作為相應(yīng)評價指標(biāo)體系的權(quán)重系數(shù)。從中我們可看出政策風(fēng)險權(quán)重系數(shù)最大。因此，L房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，政策風(fēng)險是最重要的風(fēng)險因素。

四、結(jié)論

本文從房地產(chǎn)開發(fā)投資方的角度出發(fā)，按照風(fēng)險管理的基本原則，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險進(jìn)行了分析和評價研究。首先，針對房地產(chǎn)特點(diǎn)，利用文獻(xiàn)調(diào)查法對關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險的書籍和大量期刊進(jìn)行了比較全面的風(fēng)險影響因素分析，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險劃分為五類風(fēng)險，再運(yùn)用AHP法構(gòu)建遞階層次結(jié)構(gòu)模型，對這些因素進(jìn)行比較分析，建立房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險因素指標(biāo)評價體系。進(jìn)而對這些風(fēng)險進(jìn)行量化分析，得出分析評價結(jié)論。AHP法在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險評價的運(yùn)用已經(jīng)比較成熟，但也存在孤立地分析因素，關(guān)聯(lián)度較低等不足之處。對于高階復(fù)雜的判斷矩陣A其準(zhǔn)確性也較差。針對這種現(xiàn)狀，我們還要深入研究，不斷完善AHP法在房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險分析與評價的運(yùn)用。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]謝英亮，彭東生，徐華巍．系統(tǒng)動力學(xué)在建設(shè)項(xiàng)目財務(wù)評價中的應(yīng)用[M]．北京：冶金工業(yè)出版社，2010

[2]郭亞軍．綜合評價理論、方法及應(yīng)用[M]．北京：科學(xué)出版社，2005

[3]朱亞兵，蘭峰．房地產(chǎn)開放經(jīng)營與管理[M]．上海：立信會出版社，2007

[4]成虎．工程項(xiàng)目管理[M]．北京：高等教育出版社，2004

[5]伊中曉，韓炎峰．房地產(chǎn)投資風(fēng)險指標(biāo)體系及模糊綜合評價模型[J]．西安建筑科技大學(xué)學(xué)報．2004（4）

[6]李啟明，徐靜．房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析中的預(yù)測[J]．建筑經(jīng)濟(jì)．1995（10）

篇（3）

一、引言

項(xiàng)目投資作為一種新興的投資方式,因?yàn)槠渚哂懈纳坪吞岣唔?xiàng)目經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度及項(xiàng)目債務(wù)承受能力、減少項(xiàng)目投資者的自有資金投入、提高項(xiàng)目投資收益率等諸多優(yōu)勢,所以自出現(xiàn)以來就具有很強(qiáng)的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項(xiàng)目來獲得收益。但由于項(xiàng)目投資跨度長、涉及面廣,往往伴隨著較大的風(fēng)險。

因此,企業(yè)在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過程中如何進(jìn)行有效的評估風(fēng)險就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來評估投資房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險的方案選擇方法。

二、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險的類型

項(xiàng)目投資的風(fēng)險一般可分為內(nèi)部風(fēng)險與外部風(fēng)險兩大類。內(nèi)部風(fēng)險是指項(xiàng)目實(shí)體可自行控制和管理的風(fēng)險。外部風(fēng)險是指與市場客觀環(huán)境有關(guān),超出項(xiàng)目自身范圍的風(fēng)險。

1.外部風(fēng)險

(1)政治風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的政治風(fēng)險主要由于各種政治因素如戰(zhàn)爭、國際形勢變幻而導(dǎo)致項(xiàng)目資產(chǎn)的收益受到損害的風(fēng)險。政治風(fēng)險的大小也與一國政府的政策的穩(wěn)定性有關(guān)。政治因素的變化往往是難以預(yù)料的,其造成的風(fēng)險也是難于避免的。由于商業(yè)房地產(chǎn)與國家經(jīng)濟(jì)形式緊密相關(guān),在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律風(fēng)險是指東道國的法律變動或不健全給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險。我國當(dāng)前的商業(yè)房地產(chǎn)處在飛速發(fā)展的階段,隨著商業(yè)競爭的不斷加劇,商業(yè)房地產(chǎn)中的法律也會逐步改進(jìn)。法律一旦變動,投資人就必須面對和自已原來投資時點(diǎn)所不同的法律條款,就可能會受到某些方面的損害。

(3)金融風(fēng)險

金融風(fēng)險是指項(xiàng)目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項(xiàng)目產(chǎn)生的負(fù)面影響。金融風(fēng)險主要表現(xiàn)在利率風(fēng)險和匯率風(fēng)險及通貨膨脹風(fēng)險。由于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的回報時間長,所以匯率波動帶來的債務(wù)負(fù)擔(dān)的加重,利率上升導(dǎo)致融資成本的增加,通貨膨脹影響項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的變化。

(4)不可抗力風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)計到建成需要一定的時間。在這段時間內(nèi),不可避免的會出現(xiàn)一些自然災(zāi)害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災(zāi)害。在房屋的建造過程中出現(xiàn)給商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)造成破壞的自然天氣,會對項(xiàng)目帶來無法估量的損失。但這種自然災(zāi)害是人們無法預(yù)測的,所以不可抗力風(fēng)險是不可以避免的。

2.內(nèi)部風(fēng)險

(1)預(yù)測風(fēng)險

預(yù)測風(fēng)險是指項(xiàng)目的制定人在項(xiàng)目規(guī)劃時面臨的項(xiàng)目完成所發(fā)生的項(xiàng)目收益變化的風(fēng)險。由于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在一開始規(guī)劃時預(yù)測其可能會給投資人帶來的收益的大小,所以項(xiàng)目的收益是無法預(yù)測的。從項(xiàng)目到一開始規(guī)劃到建成有一定的時間差,在這段時間內(nèi),規(guī)劃人所預(yù)測的商機(jī)就可能發(fā)生變化。如果在投產(chǎn)后沒有達(dá)到投資人預(yù)想的收益,投資人就會不可避免的承擔(dān)預(yù)測風(fēng)險。

(2)完工風(fēng)險

項(xiàng)目的完工風(fēng)險是指項(xiàng)目無法完工、延期完工或完工后無法達(dá)到預(yù)期運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是以項(xiàng)目為導(dǎo)向,在項(xiàng)目建設(shè)階段,存在各種不確定性因素,如果項(xiàng)目不能按預(yù)定計劃建設(shè)投產(chǎn),將導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)成本的增加,項(xiàng)目貸款利息的加重,項(xiàng)目不能按計劃取得收益。

(3)生產(chǎn)風(fēng)險

項(xiàng)目的生產(chǎn)風(fēng)險是指在項(xiàng)目的試和生產(chǎn)經(jīng)營階段存在的技術(shù)、資源儲量、能源和料供應(yīng)、生產(chǎn)經(jīng)營和勞動力狀況等風(fēng)險因素的總稱。它是項(xiàng)目融資的另一個主要的核心風(fēng)險。生產(chǎn)風(fēng)險主要表現(xiàn)在: 技術(shù)風(fēng)險; 資源風(fēng)險; 能源和原材料供應(yīng)風(fēng)險; 經(jīng)營管理風(fēng)險。風(fēng)險主要包括技術(shù)風(fēng)險、資商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。

(4)市場和經(jīng)營風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)具有高風(fēng)險、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處位置的地理?xiàng)l件變化而帶來的項(xiàng)目風(fēng)險;其次,由于商業(yè)房地產(chǎn)投資額大,開發(fā)周期長、銷售經(jīng)營持續(xù)的時間也很長,各種社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化都會對收益產(chǎn)生極大的影響;第三,商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展與整個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢密切相關(guān),商業(yè)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi),依托于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化和居民消費(fèi)水平的增減;最后,商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這期間內(nèi)隨時可能面臨調(diào)整和虧損。所以,商業(yè)房地產(chǎn)面臨的市場和經(jīng)營風(fēng)險相當(dāng)大。

因此,在實(shí)際進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中要考慮多方面的風(fēng)險。不同的項(xiàng)目面臨的風(fēng)險表現(xiàn)在可能會有不同程度的內(nèi)部風(fēng)險和外部風(fēng)險。對于項(xiàng)目的投資人來說,能夠有效的評估其要投資的項(xiàng)目的各類風(fēng)險的權(quán)重對其決策有重要的意義。

三、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險評價

我們采用層次分析法(簡稱AHP)對投資決策風(fēng)險進(jìn)行綜合的度量。AHP是美國匹茲堡大學(xué)的運(yùn)籌學(xué)家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀(jì)70年代初期提出的。該方法把復(fù)雜問題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關(guān)系分組形成遞階層次結(jié)構(gòu)。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對重要性的總排序。該方法目前在許多決策規(guī)劃中得到應(yīng)用,評價商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險也采用此方法進(jìn)行研究。首先采用AHP法求出指標(biāo)權(quán)重。它為分析復(fù)雜的社會系統(tǒng),對定性問題做定量分析提供了一種簡潔的方法。用層次分析法求權(quán)重的計算步驟:

1. 對問題所涉及的因素進(jìn)行分類,建立指標(biāo)體系。在商業(yè)房地產(chǎn)的投資中,面臨各種各樣的不同的風(fēng)險。其中包括政治風(fēng)險、金融風(fēng)險、完工風(fēng)險等。在進(jìn)行層次分析法時必須先把所有涉及到的風(fēng)險進(jìn)行分類。

2. 根據(jù)指標(biāo)體系構(gòu)造各因素相互聯(lián)系的層次模型。根據(jù)對商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險的分析,作者構(gòu)造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個體系評價幾個相似的投資方案的投資風(fēng)險。

3. 根據(jù)專家的意見,構(gòu)造關(guān)于各個風(fēng)險的判斷矩陣從而確定各個因素的權(quán)重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對各因素相對重要程度的認(rèn)識,一般采用數(shù)字1-9及其倒數(shù)的標(biāo)度方法。專家通過相互比較,當(dāng)相互比較因素的重要性能夠說明實(shí)際情況時,判斷矩陣相應(yīng)的值可以取這個比值。

4. 通過判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經(jīng)過歸一化后幾位同一層次相關(guān)因素對于上一層次相對重要性的排序權(quán)值,并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。

在層次分析法中計算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標(biāo)CI=。一致性指標(biāo)CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對于多階判斷矩陣,一致性指標(biāo)CI與同階平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI之比稱為隨機(jī)一致性比率CR=。當(dāng)CR.< 0.10 時,便認(rèn)為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當(dāng)CR.≥0.10時,即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專家,就需要調(diào)整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。

5. 根據(jù)各方案的情況構(gòu)造每個方案對各個因素判斷矩陣,計算各方案對于各個因素的權(quán)重,并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。

6. 把第四步所得的各個因素權(quán)重和第五步所得的各個方案對因素的權(quán)重,求其加權(quán)總和。按照所得的百分比情況得到方案的風(fēng)險綜合排序。投資人盡量選擇風(fēng)險最小的方案投資,這個綜合排序?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資人的決策提供依據(jù)。

四、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的分險評價實(shí)例分析

在項(xiàng)目投資之前,投資人會面臨多種復(fù)雜的風(fēng)險。本文試圖從運(yùn)用AHP法定量分析商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險,可以在安排項(xiàng)目投資前為投資人提供參考,為投資人進(jìn)行方案的選擇提供重要依據(jù)。下面我們以和積法為例說明如何用EXCEL解AHP問題。若某投資人決定投資,經(jīng)過初步調(diào)查研究,確定了三個投資方案A、B、C。從以上分析的商業(yè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險分析這三個方案的風(fēng)險的大小,從而幫助投資者確定一個合適的方案。本文運(yùn)用EXCEL來計算A、B、C三種商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險,然后根據(jù)計算出的風(fēng)險大小的排序,來有助于投資者進(jìn)行科學(xué)的決策,從而有利于提高項(xiàng)目的投資成功率。

某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲投資一個商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,計劃通過項(xiàng)目融資方式獲取資金,經(jīng)風(fēng)險辨識后,其風(fēng)險因素主要有政治風(fēng)險、市場經(jīng)營風(fēng)險、金融風(fēng)險和完工風(fēng)險。并建立了如圖一的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險評價指標(biāo)體系,綜合專家群體咨詢意見,對該項(xiàng)目的融資風(fēng)險進(jìn)行了評估。根據(jù)專家的意見,列出了判斷矩陣,然后運(yùn)用EXCEL對此矩陣列求和并列規(guī)范化得到的結(jié)果如表1所示。各個因素的權(quán)重和A、B、C方案對各個因素的權(quán)重如表2所示。

從以上結(jié)論可以看出A、B、C三個投資方案,就其投資風(fēng)險來說,方案C的風(fēng)險權(quán)重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對來說,方案B 的風(fēng)險最小為30.68%。

五、結(jié)論

以層次分析法為數(shù)學(xué)工具對項(xiàng)目的投資風(fēng)險進(jìn)行評價,可以為投資決策者提供科學(xué)的決策依據(jù),促進(jìn)投資決策的科學(xué)化和規(guī)范化進(jìn)程,有利于提高項(xiàng)目的投資成功率,從而更有效地發(fā)揮投資在國民經(jīng)濟(jì)中的作用。本文僅從投資決策的角度對投資風(fēng)險加以研究,但在現(xiàn)實(shí)生活中,投資風(fēng)險對項(xiàng)目的作用是全過程的,因此,對投資全過程的風(fēng)險控制與防范將是更具有現(xiàn)實(shí)意義的。通過論文所提供的決策期的風(fēng)險分析方法,可以類似地進(jìn)行投資全過程的風(fēng)險研究,但畢竟投資決策是整個投資行為的第一步,只有順利地通過第一關(guān),才有可能達(dá)到投資者獲取收效的目的。另外,對于投資決策來說,不僅僅要考慮項(xiàng)目的風(fēng)險,還必須同時兼顧項(xiàng)目的效益。科學(xué)的投資決策是在綜合考慮風(fēng)險和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,它的成功需要人們在理論和實(shí)踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項(xiàng)目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內(nèi)在規(guī)律,掌握它、運(yùn)用它為經(jīng)濟(jì)發(fā)展造福。

參考文獻(xiàn):

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【關(guān)鍵詞】

層次分析法；房地產(chǎn)投資項(xiàng)目；財務(wù)評價；分析

對于任何企業(yè)而言，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過程中，其根本目的在于以投來獲取相應(yīng)的利益，進(jìn)而才能夠?yàn)槠髽I(yè)不斷充分自身的財富積累來促進(jìn)自身的穩(wěn)健發(fā)展奠定基礎(chǔ)。在此過程中，需要對財務(wù)的可行性進(jìn)行分析，進(jìn)而來實(shí)現(xiàn)投資決策的科學(xué)生成，而進(jìn)行投資項(xiàng)目財務(wù)評價決策時，基于影響因素較多且復(fù)雜，則需要在深入研究相關(guān)資料信息的同時，針對財務(wù)決策指標(biāo)與方法所存在的局限性進(jìn)行分析。而要想實(shí)現(xiàn)綜合性評價，則需兼顧多個評價指標(biāo)，以從不同角度下進(jìn)行深入分析，明確各指標(biāo)間的關(guān)聯(lián)系以提升決策結(jié)果的科學(xué)性。

1房地產(chǎn)投資特點(diǎn)

主要表現(xiàn)在：①投資金額較大且回收期較長。一方面，基于房地產(chǎn)行業(yè)本身屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，所以相應(yīng)投資金額也就相對較大，一般情況下，一個房地產(chǎn)項(xiàng)目難以單純憑借個人或是單個企業(yè)就能夠?qū)崿F(xiàn)的；另一方面，在整個房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，投資收回期較長，通常至少要3~5年，甚至更長，所以在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，相應(yīng)的投資風(fēng)險也就隨之加大，需要謹(jǐn)慎投資，在進(jìn)行投資之前實(shí)現(xiàn)科學(xué)分析以確保投資的成功性。②流動性差，但卻可在某種程度上應(yīng)對通膨所帶來的影響。房地長投資過程中，從投入資金到收回投資這一過程較長，流動性較差，在此過程中要想套現(xiàn)，對于投資者而言則會遭受一定的經(jīng)濟(jì)損失；但從長遠(yuǎn)角度看，這一投資則具備了保值的特點(diǎn)，在市場通膨影響下，房地產(chǎn)投資則能夠?qū)崿F(xiàn)有效應(yīng)對。③易受政策影響且投資風(fēng)險較大。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中受到政府一系列政策的影響，比如金融政策以及土地政策等，這些政策的變化會對相應(yīng)投資帶來很大影響；同時該項(xiàng)投資因投資金額大且投資回收周期長等特點(diǎn)，致使其受到諸多因素的影響，進(jìn)而促使該項(xiàng)投資風(fēng)險隨之加大。

2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財務(wù)評價指標(biāo)分析

2.1常用財務(wù)評價指標(biāo)對于項(xiàng)目評價工作的開展而言，相應(yīng)評價結(jié)果的準(zhǔn)確性則要依賴于項(xiàng)目評價數(shù)據(jù)的真實(shí)與完整性，以及所選取指標(biāo)的科學(xué)合理性，而其中財務(wù)效益指標(biāo)的運(yùn)用，則能夠通過對比分析來明確項(xiàng)目的可行性，在實(shí)際運(yùn)用這一指標(biāo)的過程中，因結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)的不同使得相應(yīng)分類不同，具體而言，基于時間價值因素下，可分為動態(tài)與靜態(tài)指標(biāo)；基于指標(biāo)性質(zhì)角度下，則非為時間性、價值性以及比率這三類指標(biāo)；而基于財務(wù)效益角度下，則分為反應(yīng)盈利能力、清償能力以及外部平衡這三類指標(biāo)。具體常用的評價指標(biāo)為：基于項(xiàng)目財務(wù)評價下，以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目未來獲取收益的方式為劃分標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目可被劃分為如下幾種類型：出售型、出租型、經(jīng)營型以及混合型。而基于房地長項(xiàng)目本身能夠作為商品進(jìn)行交易，進(jìn)而使得項(xiàng)目資金流呈現(xiàn)出了自身的特點(diǎn)，因此，在進(jìn)行財務(wù)評價分析的過程中，相應(yīng)評價指標(biāo)與方法則具備了自身的特點(diǎn)。在進(jìn)行分析的過程中，主要以盈利能力與清償能力這兩個指標(biāo)進(jìn)行具體分析。

2.2財務(wù)評價系統(tǒng)現(xiàn)存不足之處①在評價標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)的具體選擇上，存在武斷的現(xiàn)象，致使評價結(jié)果有失科學(xué)性。在當(dāng)前進(jìn)行項(xiàng)目財務(wù)評價的過程中，所選取的指標(biāo)較多，且進(jìn)行可行性研究時，相應(yīng)評價依據(jù)一般會受到評價者主觀因素的影響，同時也偏于理論化，而即使證明在理論上可行也并不意味著這一投資項(xiàng)目具備實(shí)踐的可行性。因此，要求要合理選用評價指標(biāo)，在計算出理論數(shù)值的基礎(chǔ)上，要針對這些理論上的計算結(jié)果本身所存在的局限性進(jìn)行分析，以確保其具備實(shí)踐指導(dǎo)意義，進(jìn)而才能夠以客觀且科學(xué)的可行性評價結(jié)構(gòu)來保證實(shí)現(xiàn)成功投資。②對財務(wù)指標(biāo)所存在的互斥性分析不足。不論是任何一個投資項(xiàng)目，其出發(fā)點(diǎn)與歸宿都是為了實(shí)現(xiàn)投資利益的最大化，以實(shí)現(xiàn)既定投資目標(biāo)，但是，在實(shí)際進(jìn)行投資項(xiàng)目分析的過程中，由于對于互斥性投資項(xiàng)目并未進(jìn)行深入對比分析，致使所做出的投資決策有失科學(xué)性。③尚未實(shí)現(xiàn)綜合性評價指標(biāo)的有效運(yùn)用。基于不同財務(wù)指標(biāo)所呈遞出的信息不同，所以以財務(wù)指標(biāo)的應(yīng)用來生成決策的過程中，因選取指標(biāo)的不同使得相應(yīng)評價結(jié)果有失準(zhǔn)確性，而由于缺乏綜合性評價指標(biāo)體系的構(gòu)建，難以為財務(wù)決策評價提供完善的評價模型。

3基于層次分析法下房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財務(wù)評價分析模式的構(gòu)建

3.1層次分析法概述（1）相關(guān)原理。在針對復(fù)雜性問題進(jìn)行分析的過程中，如果采用定量模型進(jìn)行分析，其會因相應(yīng)定性因素較多，在實(shí)際選用的過程中會受到?jīng)Q策者主觀因素的影響，比如個人的知識結(jié)構(gòu)以及經(jīng)驗(yàn)等。而基于層次分析法下，則是以判斷矩陣這一搭建過程來實(shí)現(xiàn)對各個層次下相應(yīng)因素的分析，并結(jié)合決策者自身的傾向，運(yùn)用邏輯思維來實(shí)現(xiàn)定量表示，為實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的生成奠定基礎(chǔ)。（2）該分析方法的形狀、思路以及特點(diǎn)。①在形狀上，基于層次分析法下，其形狀與樹形結(jié)構(gòu)較為相似，而不同之處在于層次結(jié)構(gòu)本身包含了樹形結(jié)構(gòu)這一形式；②在分析思路上，運(yùn)用層次分析法則是在進(jìn)行分析的過程中，明確各因素間的關(guān)聯(lián)性，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)層次的有序生成，然后結(jié)合對現(xiàn)實(shí)情況的判斷，以定量形式來表現(xiàn)出每一層次下的重要因素；在此基礎(chǔ)上，以數(shù)學(xué)方式來進(jìn)行權(quán)值表示并進(jìn)行結(jié)果的排序，從而實(shí)現(xiàn)對問題的分析與解決；③層次分析法所呈現(xiàn)出的特點(diǎn)主要表現(xiàn)為靈活、簡潔且實(shí)用。

3.2層次分析法的具體步驟以及綜合評價模型的搭建①要在明確問題的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)層次化結(jié)構(gòu)的搭建，然后，實(shí)現(xiàn)判斷矩陣的搭建，并運(yùn)用數(shù)學(xué)方法進(jìn)行計算后來排除次序，一般以近似的方法，實(shí)現(xiàn)對矩陣最大特征值與向量的判斷。其中在進(jìn)行層次分析過程匯總，要想實(shí)現(xiàn)決策判斷的定量化，以實(shí)現(xiàn)數(shù)值判斷矩陣的搭建，則可采用A.L.Saaty建議的1~9刻度法（如表1所示）；②以集合平均法以及規(guī)范幾何法來進(jìn)行計算，并實(shí)現(xiàn)對矩陣一致性的判斷；③實(shí)現(xiàn)層次的總排序。

3.3綜合評價模型的搭建①對項(xiàng)目層次結(jié)構(gòu)的分析。需要先搭建出基于研究問題下的遞階層次結(jié)構(gòu)的搭建，然后，以此為基礎(chǔ)來實(shí)現(xiàn)對層次結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，相應(yīng)分析模型如圖1所示。②要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目兩兩判斷矩陣的搭建，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行層次單排序與層次總排序，并要對相應(yīng)判斷矩陣的一致性進(jìn)行檢驗(yàn)。③進(jìn)行結(jié)果分析。當(dāng)一致性滿足要求時，則根據(jù)單排序與總排序的結(jié)果來實(shí)現(xiàn)對問題的定量分析，進(jìn)而通過對比后來實(shí)現(xiàn)投資最佳方案的制定，以科學(xué)決策的生成來保證實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。

4總結(jié)

綜上，在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，基于該投資項(xiàng)目所具有的特點(diǎn)，要想實(shí)現(xiàn)投資預(yù)期目標(biāo)，則就需要以科學(xué)投資方案的生成為基礎(chǔ)。而基于財務(wù)評價分析下，以層次分析法來實(shí)現(xiàn)綜合評價模型的搭建，能夠以完善指標(biāo)體系為基礎(chǔ)來實(shí)現(xiàn)科學(xué)的分析與計算，進(jìn)而通過判斷矩陣的搭建來得到層次單排序與層次總排序，并以相應(yīng)計算結(jié)構(gòu)來實(shí)現(xiàn)對問題的分析，為房地產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)科學(xué)投資方案的生成提供了保障，進(jìn)而在規(guī)避投資風(fēng)險的同時，為實(shí)現(xiàn)投資效益的獲取以促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

[1]江斌.基于層次分析法的房地產(chǎn)上市公司財務(wù)綜合評價問題研究[D].西安建筑科技大學(xué)，2011.

篇（5）

1 MOOC與翻轉(zhuǎn)課堂

1.1 MOOC

MOOC是Massive Open Online Courses的英文編寫，意為大型開放式網(wǎng)絡(luò)課程。這種在線教育模式實(shí)現(xiàn)了大規(guī)模學(xué)生同時在線的課程學(xué)習(xí)。MOOC資源集合了全球最優(yōu)質(zhì)的教學(xué)資源，任何在線學(xué)生一經(jīng)注冊都能實(shí)現(xiàn)自我學(xué)習(xí)，并且取得相應(yīng)課程的成績。這種學(xué)習(xí)的模式依賴于互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展與課程的運(yùn)作平臺，如EDX、Udacity、Course等，而我國也與2014年5月8日也首次開通了“愛課程”網(wǎng)中國大學(xué)MOOC平臺。MOOC將成為未來教育的一部分，是對傳統(tǒng)學(xué)校的巨大挑戰(zhàn)與革新。

1.2 翻轉(zhuǎn)課堂

翻轉(zhuǎn)課堂是將傳統(tǒng)的上課方式進(jìn)行反轉(zhuǎn)的上課模式。傳統(tǒng)的教學(xué)是課上老師進(jìn)行理論知識的講授，課下布置作業(yè)。而翻轉(zhuǎn)課堂是在課下進(jìn)行理論知識的自學(xué)與習(xí)題練習(xí)，課上則進(jìn)行學(xué)生的答疑及知識點(diǎn)的運(yùn)用、任務(wù)操作等。在翻轉(zhuǎn)課堂上，老師的責(zé)任是去理解學(xué)生的問題和引導(dǎo)學(xué)生去運(yùn)用知識。

翻轉(zhuǎn)課堂增加了學(xué)生間的互動與教師與同學(xué)間的交流，使得課堂生動有趣，提高學(xué)習(xí)的效率。翻轉(zhuǎn)課堂最大的特點(diǎn)是能夠?qū)崿F(xiàn)學(xué)生的個性化學(xué)習(xí)，對學(xué)習(xí)層次不同的學(xué)生真正實(shí)現(xiàn)了分層教學(xué)，每個學(xué)生都可以掌控自己的學(xué)習(xí)進(jìn)度。學(xué)習(xí)進(jìn)度快的學(xué)生可以掌握 更加有深度的知識內(nèi)容，而學(xué)習(xí)進(jìn)度慢的學(xué)生則可以進(jìn)行反復(fù)的學(xué)習(xí)并尋求老師和學(xué)生的幫助，提高學(xué)習(xí)效率。

1.3 基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂設(shè)計思路

高職院校的學(xué)生普遍存在學(xué)習(xí)興趣不高、知識接受能力較差的現(xiàn)狀。傳統(tǒng)的課堂教學(xué)不能滿足所有學(xué)習(xí)層次的學(xué)生對知識的掌握。而這些學(xué)生雖然學(xué)習(xí)興趣不高，但思維活躍，創(chuàng)新性較強(qiáng)，喜歡參與課外活動來展現(xiàn)自己的能力。因此枯燥的課堂無法激發(fā)這些學(xué)生的學(xué)習(xí)動力。

鑒于高職學(xué)生的以上特點(diǎn)，基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂旨在克服傳統(tǒng)課堂一刀切的學(xué)情，實(shí)現(xiàn)可以讓學(xué)生自我掌控的課下學(xué)習(xí)平臺，并激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，引導(dǎo)學(xué)生將所學(xué)理論運(yùn)用于實(shí)踐。因此，這種模式是借助教學(xué)數(shù)字平臺，構(gòu)建區(qū)域型的校內(nèi)教學(xué)資源網(wǎng)。在此平臺上，構(gòu)建教學(xué)資源庫，包括課程的理論知識、知識點(diǎn)講解視頻、習(xí)題庫、案例庫、拓展學(xué)習(xí)資料等。學(xué)生可在此平臺上進(jìn)行課下隨時隨地的自主學(xué)習(xí)。而課堂的任務(wù)主要為答疑解惑、課程重難點(diǎn)分析及討論、項(xiàng)目任務(wù)的實(shí)施等。

2 基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂在《房地產(chǎn)投資分析》課程中的探索與實(shí)踐

2.1 基于工作過程的《房地產(chǎn)投資分析》課程系統(tǒng)化設(shè)計（見圖1）

《房地產(chǎn)投資分析》以房地產(chǎn)投資分析流程（投資環(huán)境及市場分析―產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計―投資估算―銷售收入估算―財務(wù)分析―不確定性分析及風(fēng)險分析）為主線，并基于投資分析的工作流程進(jìn)行了課程三個學(xué)習(xí)情境的設(shè)置：房地產(chǎn)項(xiàng)目靜態(tài)投資分析、房地產(chǎn)動態(tài)投資分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合投資分析。

情境一以簡單房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（單一物業(yè)類型、一期整體開發(fā)的項(xiàng)目）為載體，在項(xiàng)目的投資分析過程中，側(cè)重于對該項(xiàng)目的投資估算、成本利潤及靜態(tài)指標(biāo)分析，在此情境中不涉及現(xiàn)金流量表的編制和動態(tài)指標(biāo)的計算，故稱為“靜態(tài)”投資分析。

情境二以稍復(fù)雜房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（兩種物業(yè)類型、兩期開發(fā)項(xiàng)目）為載體，在項(xiàng)目的投資分析過程中，要進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)度計劃的安排，側(cè)重于項(xiàng)目的現(xiàn)金流量分析及相關(guān)動態(tài)指標(biāo)計算，故稱為“動態(tài)”投資分析。

情境三以商住綜合項(xiàng)目為載體，其規(guī)模中等且多期開發(fā)，在此項(xiàng)目的投資分析過程中，將靜態(tài)分析和動態(tài)分析結(jié)合起來進(jìn)行綜合項(xiàng)目分析，故稱為“綜合”投資分析。

三個學(xué)習(xí)情境由簡到難，由簡入繁。

2.2 學(xué)習(xí)情境的實(shí)施

學(xué)習(xí)情境以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目為載體，以房地產(chǎn)投資分析流程為主線進(jìn)行情境任務(wù)的分解。在每個情境任務(wù)實(shí)施時遵循六個步驟（六步法）：資訊―計劃―決策―實(shí)施―檢查―評估。

資訊部分包括房地產(chǎn)投資分析課程的理論知識和項(xiàng)目資料兩部分，目的是讓學(xué)生通過資訊的研讀，明確任務(wù)的目標(biāo)及任務(wù)操作流程，進(jìn)行任務(wù)操作的理論知識準(zhǔn)備和項(xiàng)目資料的預(yù)告。

計劃及決策是在明確項(xiàng)目的任務(wù)目標(biāo)后進(jìn)行項(xiàng)目的討論與分析，制定項(xiàng)目任務(wù)操作的時間安排，進(jìn)行任務(wù)步驟的分解與數(shù)據(jù)準(zhǔn)備。在制定計劃后進(jìn)行計劃的討論與改進(jìn)，最后進(jìn)行計劃的最終決策。

實(shí)施與檢查是在計劃制定的基礎(chǔ)上以小組的形式進(jìn)行任務(wù)的操作實(shí)施。在實(shí)施過程中教師對學(xué)生的任務(wù)操作實(shí)施進(jìn)度與內(nèi)容進(jìn)行檢查，指導(dǎo)學(xué)生按計劃進(jìn)行或避免學(xué)生偏離正確的操作步驟以及檢查項(xiàng)目任務(wù)成果的正確與否。

最后一個步驟為項(xiàng)目的評估，旨在考察學(xué)生四方面的能力：專業(yè)能力、方法能力、社會能力和個人能力。評估過程中可采用教師評估、學(xué)生評估、組內(nèi)外互評的方式進(jìn)行任務(wù)的綜合評定。

2.3 《房地產(chǎn)投資分析》MOOC平臺資源建設(shè)

《房地產(chǎn)投資分析》課程的MOOC資源實(shí)質(zhì)上是與六步法中的資訊部分是相呼應(yīng)的。因此，該課程的MOOC資源包括兩部分：課程理論知識和項(xiàng)目任務(wù)資料。

2.3.1 《房地產(chǎn)投資分析》理論部分資源建設(shè)

項(xiàng)目任務(wù)的正確操作依賴于扎實(shí)的理論功底。《房地產(chǎn)投資分析》MOOC理論部分包括了課程的理論知識點(diǎn)的講解、知識點(diǎn)視頻的錄制以及習(xí)題庫的建設(shè)以及拓展資料的閱讀。在理論部分建設(shè)時，將微課的思想融入其中，即將理論知識點(diǎn)碎片化，視頻單元、習(xí)題練習(xí)都與此單個知識點(diǎn)相對應(yīng)，使得理論知識的學(xué)習(xí)更加條理化與清晰化。學(xué)生在進(jìn)行知識點(diǎn)學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行習(xí)題的自測，來檢驗(yàn)自己的學(xué)習(xí)效果。

2.3.2 項(xiàng)目資料MOOC平臺資源建設(shè)

由于課程是以項(xiàng)目為載體的，因此除了理論知識的資源準(zhǔn)備外，還包括整套項(xiàng)目任務(wù)資料，包括學(xué)習(xí)指導(dǎo)書、項(xiàng)目任務(wù)模板、項(xiàng)目案例分析等。學(xué)習(xí)指導(dǎo)書是對項(xiàng)目任務(wù)目標(biāo)的說明、任務(wù)解讀及任務(wù)操作步驟的詳細(xì)說明。任務(wù)的模板及相關(guān)資料則能夠讓學(xué)生更好的認(rèn)識任務(wù)及操作任務(wù)。

2.3.3 MOOC平臺的運(yùn)作模式（見圖2）

2.4 翻轉(zhuǎn)課堂模式

課堂的主要任務(wù)主要針對學(xué)生在MOOC平臺上提出的重點(diǎn)、難點(diǎn)問題進(jìn)行解答;針對各組討論的任務(wù)操作計劃進(jìn)行檢查、糾錯及更正;對學(xué)生項(xiàng)目的任務(wù)操作過程進(jìn)行檢查及問題解決，根據(jù)學(xué)生任務(wù)操作的好壞進(jìn)行過程評價，即課堂包括了六步法的后五個步驟：計劃―決策―檢查―實(shí)施―評估。

以情境一中的地塊價值測算為例，學(xué)生在課下的MOOC平臺進(jìn)行了市場比較法理論知識的學(xué)習(xí)及習(xí)題檢測，初步掌握了地塊價值測算的基本方法，并通過閱讀地塊價值測算的案例分析和任務(wù)模板，對將要操作的任務(wù)目標(biāo)及內(nèi)容有了初步了解。回到課堂，老師首先針對MOOC平臺學(xué)生提出的疑問進(jìn)行解答。而后以小組為單位先進(jìn)行任務(wù)實(shí)施計劃的討論，然后通過老師的任務(wù)計劃檢查來確定各小組任務(wù)實(shí)施的方案。在任務(wù)實(shí)施前，教師針對任務(wù)操作的一些關(guān)鍵點(diǎn)組織全班同學(xué)進(jìn)行集中討論，保證各組同學(xué)真正了解任務(wù)操作的方法。在任務(wù)計劃進(jìn)行決策后，各組進(jìn)行小組分工開始任務(wù)的實(shí)施。在任務(wù)操作過程中，教師進(jìn)行小組的個性化指導(dǎo)，對各小組出現(xiàn)的問題進(jìn)行解答和指導(dǎo)。

3 存在的問題

3.1 自主學(xué)習(xí)約束力不足

MOOC平臺的搭建提供了豐富的教學(xué)資源。但由于高職院校學(xué)生學(xué)習(xí)積極主動性較差，學(xué)習(xí)興趣不夠濃厚，因此不能夠主動進(jìn)行MOOC資源的自主學(xué)習(xí)。在任務(wù)操作時，發(fā)現(xiàn)有部分同學(xué)對理論部分的學(xué)習(xí)掌握不夠牢固，導(dǎo)致任務(wù)操作時舉步維艱，難以下手。目前翻轉(zhuǎn)課堂的實(shí)踐缺乏較有效的約束力。

3.2 課程的過程評價難度較大

MOOC平臺的學(xué)習(xí)效果能夠進(jìn)行系統(tǒng)自我數(shù)據(jù)統(tǒng)計進(jìn)行評估。而統(tǒng)計數(shù)據(jù)的真實(shí)性不得而知或存在片面性。比如有的學(xué)生在網(wǎng)上進(jìn)行習(xí)題自測時采取作弊手段而導(dǎo)致過關(guān)率的虛高。課堂上的過程評價雖然有一定的執(zhí)行力，但由于學(xué)生人數(shù)較多，也不可能做到完全的科學(xué)的評價。而在任務(wù)操作過程中還存在搭便車的現(xiàn)象，小組內(nèi)有時只依靠一個同學(xué)去真正地實(shí)施任務(wù)，反而導(dǎo)致學(xué)習(xí)效果不如傳統(tǒng)教學(xué)。

3.3 課業(yè)負(fù)擔(dān)較重，學(xué)習(xí)壓力較大

基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂采用的是學(xué)習(xí)雙軌制。雖然能夠?qū)崿F(xiàn)不同層次學(xué)生對知識的把握，但繁重的課下學(xué)習(xí)和課上任務(wù)操作導(dǎo)致部分學(xué)生產(chǎn)生抱怨心態(tài)。過多的時間投入到任務(wù)的自我學(xué)習(xí)中，而且任務(wù)的操作也以理論學(xué)習(xí)為基礎(chǔ)，一旦沒有掌握基礎(chǔ)理論的學(xué)習(xí)，可能會導(dǎo)致任務(wù)操作的脫節(jié)。久而久之，產(chǎn)生厭學(xué)情緒甚至抵抗情緒，嚴(yán)重影響學(xué)習(xí)效果。

4 解決建議

4.1 進(jìn)行學(xué)分機(jī)制改革

基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂應(yīng)采用雙軌制考核機(jī)制，課下的MOOC平臺自學(xué)和課上的任務(wù)實(shí)施成績分別應(yīng)該獲取相應(yīng)的學(xué)分。此種做法能夠很好的促進(jìn)學(xué)生的學(xué)習(xí)主動性和積極性，對學(xué)生來說是一種很好的學(xué)習(xí)約束機(jī)制。此外，還應(yīng)該進(jìn)行課程課下和課上課時的合理分配，保證學(xué)生有足夠的時間進(jìn)行自主學(xué)習(xí)，從而提高任務(wù)操作的效率。

4.2 引入競爭淘汰機(jī)制，促進(jìn)學(xué)習(xí)動力

在任務(wù)操作時，以小組為單元進(jìn)行成績的考評。同時，還要引入組內(nèi)和組外互評機(jī)制。在組內(nèi)互評時，每個組員都可進(jìn)行匿名投票。對于平時表現(xiàn)較差、學(xué)習(xí)不夠積極、得分較低的同學(xué)采取淘汰制，以此激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的動力和危機(jī)感。另外，還要進(jìn)行組外互評，加強(qiáng)組與組之間的互相監(jiān)督，促進(jìn)組內(nèi)競爭，給課堂注入活力。

4.3 加強(qiáng)課堂管理，促進(jìn)小組協(xié)作

課堂的管理采用教師管理和同學(xué)協(xié)助管理的模式進(jìn)行。教師對小組實(shí)施整體管制，布置任務(wù)或命令時與組長進(jìn)行直接的對接，而小組內(nèi)的管理則由組長直接負(fù)責(zé)。組長根據(jù)教師的指示進(jìn)行命令的傳達(dá)與任務(wù)的布置，還負(fù)責(zé)任務(wù)的分工與問題的匯總及問題的反映，小組成員則服從于組長的管理。在進(jìn)行考評時，組長對各個組員的打分占據(jù)較大的權(quán)重。這種管理模式一方面可以減輕教師的負(fù)擔(dān)，另一方面也能夠鍛煉學(xué)生的管理能力，從而提高課程管理的整體效率。

篇（6）

【關(guān)鍵詞】

單因素；敏感性分析；凈現(xiàn)值；房產(chǎn)投資

0 引言

敏感性分析是考察投資項(xiàng)目涉及的各種不確定因素對投資項(xiàng)目基本方案經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響。通過敏感性因素分析，評估投資項(xiàng)目效益對不確定性因素的敏感程度，可粗略的預(yù)測投資項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險，為進(jìn)一步風(fēng)險分析打下基礎(chǔ)。

本文重點(diǎn)探討單因素敏感性分析，通過檢驗(yàn)房產(chǎn)投資中不確定性因素對房產(chǎn)投資項(xiàng)目的影響，獲取對房產(chǎn)投資者投資效益影響最大的因素。

1 敏感性分析的概念

敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷投資項(xiàng)目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。單因素敏感性分析是指每次只改變一個因素的數(shù)值來進(jìn)行分析，估算單個因素的變化對投資項(xiàng)目效益產(chǎn)生的影響。多因素分析則是同時改變兩個或兩個以上因素進(jìn)行分析，估算多因素同時發(fā)生變化的影響。為了找出最為關(guān)鍵的敏感性因素，單因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。

2 單因素敏感分析的方法步驟

2.1 確定分析指標(biāo)

投資項(xiàng)目分析指標(biāo)的確定，一般是根據(jù)投資項(xiàng)目的特點(diǎn)、不同的研究階段、實(shí)際需求情況和指標(biāo)的重要程度來選擇，與進(jìn)行分析的目標(biāo)和任務(wù)有關(guān)。

本文重點(diǎn)分析投資者確定進(jìn)入房產(chǎn)投資后，對房產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析。經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)選擇投資房產(chǎn)的凈現(xiàn)值。

凈現(xiàn)值是指把投資項(xiàng)目計算期內(nèi)各年的財務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個給定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率）折算到投資期初（投資項(xiàng)目計算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。該指標(biāo)在用于投資方案的經(jīng)濟(jì)評價時，如果凈現(xiàn)值大于等于零，項(xiàng)目可行。反之則不可行。

凈現(xiàn)值系數(shù)計算公式如下：

對于房產(chǎn)投資者而言：

房產(chǎn)投資者購入房屋時所支付的房款，為投資者投資現(xiàn)值。

如果房產(chǎn)投資者購入房產(chǎn)后出租，則每年會產(chǎn)生租金收入，該收入為房產(chǎn)投資者現(xiàn)金流入。如果房地產(chǎn)投資者貸款購買房產(chǎn)，則每年會產(chǎn)生利息支出，該支出為房產(chǎn)投資者現(xiàn)金流出。

如果房產(chǎn)投資者第n年賣出房屋后，會收入賣房款并承擔(dān)一定稅負(fù)。其差額減去房產(chǎn)投資者償還貸款余額后所得值則為房產(chǎn)投資者第n年所得殘值。

可見，影響房產(chǎn)投資者凈現(xiàn)值主要因素為購房所需支付房款、每年凈現(xiàn)金流量、賣房款、國家稅負(fù)以及銀行貸款等五個方面。

2.2 選取不確定因素

不確定因素指在投資項(xiàng)目分析與評價過程中涉及對投資項(xiàng)目效益有一定影響的基本因素。敏感性分析不可能也不需要對投資項(xiàng)目設(shè)計的全部因素都進(jìn)行分析，而只是對可能對投資項(xiàng)目收益影響較大的重要的不確定因素進(jìn)行分析。

本文認(rèn)為對房產(chǎn)投資者而言，影響房產(chǎn)投資者凈現(xiàn)值主要因素為購房所需支付房款、每年凈現(xiàn)金流量、賣房款、國家稅負(fù)以及銀行貸款等五個方面。可歸納為國家政策及市場兩類因素。

2.2.1 國家政策的不確定性因素

國家政策的不確定性因素包括國家政策規(guī)定的購房首付率、稅收政策以及貸款利率。

購房首付率，是指國家政策規(guī)定投資者購買房屋時不能全部申請商業(yè)貸款，投資者需先付第一期付款，余下房款再從銀行貸款。其影響投資者購房所需支付房款，公式如下：

式中，Qn——第n年后房價增長率；

T——國家政策規(guī)定的投資者賣房所承擔(dān)的稅率；

貸款利率，是指國家政策規(guī)定的商業(yè)貸款利率。其影響投資者的銀行貸款以及所支出的利息。為簡化計算，本文假定投資者貸款選擇等額本息還款方式，每月支付固定利息。每年利息支付公式如下：

4 結(jié)論

經(jīng)上述論證及實(shí)踐應(yīng)用，本文可以得出如下結(jié)論：

敏感性分析在一定程度上定量描述了不確定因素變動對房產(chǎn)項(xiàng)目投資效果的影響。有助于投資者對項(xiàng)目不確定因素的不利變動所能允許的風(fēng)險程度，從而制定應(yīng)變方案或重新對不確定因素進(jìn)行重新評估，減小投資項(xiàng)目風(fēng)險。

對本文中的例子而言，房產(chǎn)價格增長率對房產(chǎn)項(xiàng)目投資影響最為關(guān)鍵。投資者能否合理評估未來房價增長率在房產(chǎn)投資中占重要地位。房產(chǎn)投資者更應(yīng)對投資項(xiàng)目的預(yù)期價格增長率進(jìn)行研究預(yù)測，從影響房價的各個因素進(jìn)行評估預(yù)測，合理評估未來房產(chǎn)價格增長率，避免房產(chǎn)投資帶來的風(fēng)險。

【參考文獻(xiàn)】

篇（7）

(二)投資學(xué)專業(yè)與金融學(xué)專業(yè)的區(qū)別與聯(lián)系微觀意義上的投資理財活動主要站在政府、企業(yè)、個人、非營利組織的角度研究問題，投資學(xué)專業(yè)教學(xué)活動，也是為這些投資主體培養(yǎng)應(yīng)用人才的。金融即資金的融通，是研究貨幣資金流通的學(xué)科，金融學(xué)專業(yè)主要站在金融機(jī)構(gòu)的角度研究問題，主要為金融中介機(jī)構(gòu)培養(yǎng)應(yīng)用型人才。前者站在金融機(jī)構(gòu)柜臺外，后者站在金融機(jī)構(gòu)柜臺內(nèi)，二者是投資與被投資、服務(wù)與被服務(wù)、營銷與被營銷的關(guān)系，微觀管理與宏觀調(diào)控的關(guān)系，不能混為一談。從筆者搜集分析近30所本科院校投資學(xué)專業(yè)教學(xué)方案來看，課程設(shè)置基本上以金融投資方向課程為主，與金融學(xué)專業(yè)課程交集太大，界限也不是十分明顯，沒有形成顯著的投資學(xué)專業(yè)獨(dú)立化、個性化學(xué)科特色。從投資學(xué)專業(yè)與金融學(xué)專業(yè)就業(yè)方向來看，投資學(xué)專業(yè)主要為政府、企業(yè)、非營利組織投融資部門和財務(wù)管理部門，特別是為投資公司、資產(chǎn)管理公司輸送具有一定的分析研究能力和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力的投融資管理與投融資咨詢專業(yè)人才。而金融學(xué)專業(yè)則主要為銀行、證券公司、保險公司、基金管理公司及信托公司等金融機(jī)構(gòu)培養(yǎng)金融管理與咨詢專業(yè)技術(shù)人才。但大多數(shù)院校投資學(xué)專業(yè)也把為各種金融機(jī)構(gòu)培養(yǎng)金融管理專業(yè)人才作為其培養(yǎng)對象，可謂種了別人的田，荒了自己的地。例如，武漢科技大學(xué)2014提交的《普通高等學(xué)校本科專業(yè)(投資學(xué))設(shè)置申請表》(以下簡稱申請表)設(shè)定的培養(yǎng)目標(biāo)為:全面推進(jìn)以學(xué)生創(chuàng)新精神和應(yīng)用能力為重點(diǎn)的素質(zhì)教育，培養(yǎng)應(yīng)用型投資專門人才，擬為證券、期貨、基金、信托、商業(yè)銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)及相關(guān)管理部門，以及企業(yè)的投融資部門和財務(wù)管理部門輸送理論知識扎實(shí)、實(shí)踐能力強(qiáng)、具有一定的分析研究能力和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力的應(yīng)用型投資專門人才。當(dāng)然，投資與金融的聯(lián)系在于，從微觀來說金融投資是經(jīng)濟(jì)主體投資活動與金融機(jī)構(gòu)資金融通活動的交集;金融的本質(zhì)其實(shí)是經(jīng)營活動資本化的過程，與投資的本質(zhì)并無區(qū)別。

(三)應(yīng)用型本科投資學(xué)專業(yè)的特點(diǎn)1．復(fù)合性與交叉性。投資學(xué)專業(yè)是一門融經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融學(xué)、管理學(xué)、統(tǒng)計學(xué)、心理學(xué)、保險學(xué)與風(fēng)險管理等多門學(xué)科于一身的復(fù)合性與交叉性極強(qiáng)的專業(yè)學(xué)科。復(fù)合型金融投資人才，既要有經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識，更要有扎實(shí)的專業(yè)項(xiàng)目投資知識，既要熟悉宏觀的投融資政策背景，又要精通各種投融資的微觀技巧。例如，廣東商學(xué)院投資學(xué)專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)設(shè)定為培養(yǎng)數(shù)理分析型、市場營銷型、實(shí)踐應(yīng)用型相結(jié)合的復(fù)合應(yīng)用型人才。2．應(yīng)用性與實(shí)踐性。應(yīng)用型本科人才培養(yǎng)定位于培養(yǎng)高等應(yīng)用型專門人才，強(qiáng)調(diào)培養(yǎng)目標(biāo)的應(yīng)用性、教學(xué)內(nèi)容的實(shí)用性、教學(xué)方法的訓(xùn)練性、教學(xué)過程的實(shí)踐性。應(yīng)用型本科投資學(xué)專業(yè)教育教學(xué)也應(yīng)體現(xiàn)這一特點(diǎn)。3．國際化與地方性。由于全球經(jīng)濟(jì)一體化速度的加快，全球性、全國性金融市場的形成與開放，對于金融投資人才，具有國際化視野和國際化金融投資意識與操控運(yùn)營能力十分重要。例如，東北財經(jīng)大學(xué)2014提交的《申請表》設(shè)定的培養(yǎng)目標(biāo)為:培養(yǎng)具有國際化視野……的應(yīng)用型、復(fù)合型、國際化的高級投融資管理專業(yè)人才。但對于實(shí)業(yè)性投資專業(yè)人才，適應(yīng)地方經(jīng)濟(jì)的要求則明顯重要于國際化的需要。4．創(chuàng)新性與發(fā)展性。創(chuàng)新教育是應(yīng)用型本科專業(yè)人才培養(yǎng)的本質(zhì)要求，投資學(xué)專業(yè)具有注重實(shí)用與應(yīng)用能力培養(yǎng)的實(shí)踐性特征，同時還具有針對實(shí)際問題、面臨具體情境、解決具體問題的適應(yīng)能力與創(chuàng)新精神的發(fā)展性特征。5．微觀性與營利性。應(yīng)用型本科投資學(xué)專業(yè)專門是為企業(yè)培養(yǎng)投資管理專業(yè)人才，而非培養(yǎng)宏觀層面的產(chǎn)業(yè)投資規(guī)劃與管理人才，同時也就具備了顯著的追求投資效益的營利性特點(diǎn)。

二、投資學(xué)專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)的設(shè)定

現(xiàn)資廣義地說既包括傳統(tǒng)的以工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)等實(shí)體性產(chǎn)業(yè)為投資對象的實(shí)業(yè)投資，也包括以證券、期貨、外匯、黃金、期權(quán)、基金等為主要內(nèi)容的金融投資;既包括以金融機(jī)構(gòu)、投資公司為主體的金融性投資，也包括以企事業(yè)單位、非營利組織為主體的營利性直接投資，還包括以政府為主體的非營利性公共(財政)投資，也包括國際投資、房地產(chǎn)投資等特殊領(lǐng)域的投資活動;既包括宏觀層面的產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)投資，也包括微觀層面的創(chuàng)業(yè)投資、項(xiàng)目投資、金融產(chǎn)品投資。近年來，這些領(lǐng)域的投資活動及投資規(guī)模持續(xù)高速增長，這必然需要大量的投資專業(yè)人才。狹義的投資則專指金融性間接投資。投資學(xué)專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)設(shè)定的前提也要以投資活動內(nèi)涵與外延的界定為前提，并由此規(guī)劃課程設(shè)置和專業(yè)教學(xué)方案。投資人才專業(yè)能力體現(xiàn)為管理投資活動的應(yīng)用能力，如圖2所示，具體體現(xiàn)為對某一投資項(xiàng)目的分析、評價、規(guī)劃、決策與效益評估等方面能力。按照具體職業(yè)規(guī)劃，可以是直接投資運(yùn)營也可是受聘充當(dāng)投資顧問，發(fā)揮投資咨詢與策劃作用。

筆者分析了已經(jīng)開設(shè)投資學(xué)專業(yè)和2014年新申報投資學(xué)專業(yè)的近30所本科院校專業(yè)教學(xué)方案，如圖3所示，約60%院校的投資學(xué)專業(yè)基本定位于金融投資人才的培養(yǎng)。按照中華人民共和國教育部高等教育司2012年印發(fā)的《普通高等學(xué)校本科專業(yè)目錄和專業(yè)介紹(2012年)》，投資學(xué)專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)是:培養(yǎng)……能勝任銀行、證券、保險等金融機(jī)構(gòu)、政府部門和企事業(yè)單位的專業(yè)工作，具備……的高級投資管理專門人才。主要學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)學(xué)科和金融學(xué)科的基礎(chǔ)理論和基礎(chǔ)知識……掌握金融學(xué)科學(xué)研究的方法。［3］結(jié)合所列核心課程分析，可以看出，教育部對投資學(xué)專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)設(shè)定，側(cè)重于金融投資人才培養(yǎng)。例如，沈陽化工大學(xué)2014提交的《申請表》設(shè)定的培養(yǎng)目標(biāo)為:勝任在銀行、證券、保險、信托、投資咨詢、資產(chǎn)管理、基金管理公司等金融機(jī)構(gòu)及政府部門和企事業(yè)單位的投資咨詢及管理工作。再如，河南牧業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)院2014提交的《申請表》設(shè)定的培養(yǎng)目標(biāo)為:學(xué)生畢業(yè)后能在各類金融單位、各類企事業(yè)單位、政府部門從事投資業(yè)務(wù)操作和管理。山西財經(jīng)大學(xué)2014提交的《申請表》設(shè)定的培養(yǎng)目標(biāo)為:具備投資實(shí)務(wù)專業(yè)技能與注冊金融分析師(CFA)業(yè)務(wù)技能。如圖3所示，30%院校的投資學(xué)專業(yè)定位于金融投資人才培養(yǎng)，同時兼顧實(shí)業(yè)投資領(lǐng)域房地產(chǎn)投資專業(yè)人才培養(yǎng)。

例如，廣州商學(xué)院2014提交的《申請表》為:本專業(yè)融實(shí)物投資、金融投資和其他各類投資于一體……［4］;例如，長春光華學(xué)院2014提交的《申請表》設(shè)定的投資學(xué)專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)為:本專業(yè)培養(yǎng)……具備處理固定資產(chǎn)投資、金融資產(chǎn)投資、國際投資等方面的……面向大中型投資公司、金融機(jī)構(gòu)、各類企事業(yè)單位從事投資管理及相關(guān)業(yè)務(wù)的應(yīng)用型本科人才;鄭州升達(dá)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院2014提交的《申請表》設(shè)定的培養(yǎng)目標(biāo)為:結(jié)合注冊投資咨詢師(RCE)的考試知識要求，按照應(yīng)用型培養(yǎng)目標(biāo)在各個模塊進(jìn)行課程修訂，已經(jīng)形成實(shí)物投資課程與金融投資課程并重、專業(yè)基礎(chǔ)課程與專業(yè)主干課程協(xié)調(diào)搭配、專業(yè)理論教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)相互推進(jìn)的投資學(xué)課程體系。如圖3所示，另有不足10%院校的投資學(xué)專業(yè)定位于金融投資方向投資人才培養(yǎng)，同時兼顧公共投資專業(yè)人才培養(yǎng)。例如，湖南工業(yè)大學(xué)2014提交的《申請表》設(shè)定的培養(yǎng)目標(biāo)為:……具備處理公共投資、項(xiàng)目投資、投資理財?shù)韧顿Y實(shí)務(wù)及資本運(yùn)作基本能力……能夠在政府部門從事公共投資管理、在企事業(yè)單位從事項(xiàng)目投資可行性分析和項(xiàng)目評估、在專門投資機(jī)構(gòu)從事投資理財咨詢服務(wù)和投資理財規(guī)劃等工作的復(fù)合型、應(yīng)用型的高級專門人才;湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)投資學(xué)專業(yè)建設(shè)特色是從經(jīng)濟(jì)體生命周期的角度去把握投(融)資理論及實(shí)務(wù)，并以公共投資(尤其是農(nóng)村公共投資)的方式與效率作為研究特色。

三、新設(shè)投資學(xué)專業(yè)特色的形成