房地產開發步驟大全11篇

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一、房地產開發企業的經營特點

本部分見圖1。

圖1房地產開發企業的經營特點

房地產開發企業是資金密集型企業，相對其它行業而言，它的資金需求量更大、投資周期更長、中間環節更多等因素就決定了房地產企業財務管理的復雜性。

二、房地產開發企業財務管理問題分析

(一)家族式管理使得財務管理制度不健全

健全的財務管理制度是現代化房地產企業財務健康運行的重要保障。但是當前我國較多的房地產開發企業典型的管理模式是所有權與經營權的高度統一，企業的投資者就是企業的經營者。特別是在財務管理上，企業的財務人員等多由投資者的親屬擔任。企業資金分散、閑置問題突出，多頭開戶、資金賬外循環等現象也較為常見。使財務部門難以掌控實際資金周轉情況，而財務管理制度卻沒有對其約束，不利于企業經濟效益的提高。

(二)房地產開發企業的風險較大

房地產企業是一個較為特殊的行業，房地產開發動用的資金較多，其財務管理的周期長，開發難度高，在房地產開發的過程中會掩藏許多的不確定因素，與其它工商類企業相比，房地產開發企業是集房地產的開發建設、經營銷售、配套管理及服務為一體的行業，不管是在融資渠道、會計核算或是財務運行機制方面都容易出現財務管理不足，加大財務風險。

(三)房地產開發企業融資難度大

房地產開發企業的開發項目是一個融資數額巨大、時間跨度較長的一個過程。由于房地產企業項目的投資規模較大、生產周期較長、風險較高等行業特點，因此使房地產企業都遭遇到較大的融資壓力。一般企業的融通渠道有內部融資和外部融資。但僅僅依靠企業內部融資、不能滿足企業的資金需求。因此還得借助大量的外部融資。但多數房地產企業的融通渠道單一，主要依靠商業銀行借款。但隨著國家金融政策的變化以及商業銀行貸款規模的壓縮，銀行信貸資金投入房地產企業的條門檻越來越高，從而導致向商業銀行貸款難。

(四)成本控制難度大

房地產開發企業的成本既不是完全成本，也不是制造成本，成本核算管理具有其特殊性。見表2。

對于房地產企業來說，在成本核算對象上，一個房地產項目包括設計、土地使用權、工程的招投標管理和施工等過程，成本的控制難度比較大。

[核算特點\&具體內容\&核算時間跨度長\&由于房地產開發周期長，所以成本核算的時間跨度很長，往往超過一年甚至數年。\&開發產品的成本組成不同\&由于房地產開發企業的產品種類多，且設計多樣性，導致開發產品的成本組成具有很大的差異，使得成本核算管理非常復雜，因此在進行房地產成本核算時，要求根據具體情況進行分析核算。\&

各步驟直接的成本不能明確區分\&由于房地產開發周期長，涉及的施工單位多，房地產開發需要不同工種的施工單位協同作業，屬于多步驟生產。但它與制造業不同，各工種可在同一時間、同一地點進行平行交叉或例題交叉作業，各生產步驟直接并無明確的時間或者地點界限，因此在會計核算上，難以準確計算各步驟開發產品的成本。另外，房地產開發企業的成本核算還存在不同項目核算差異大、滾動開發核算難度大等特點。\&]

表2成本核算管理的特殊性

三、提升房地產企業財務管理水平的對策探討

(一)建立現代企業制度，構建完善的財務管理體系

現代企業制度的基本要求，就是產權的股份化、組織的公司化和管理的制度化。即通過所有權和經營權的分離， 減少投資者對企業日常經營管理的干預，切實解決房地產開發企業傳家族式管理帶來的管理混亂問題。其次要加強財務管理制度建設，遵循針對性、操作性和強制性原則，制定一套符合企業實際的財務管理制度，并嚴格執行。

(二)加強房地產開發企業財務風險防范與控制

對于房地產企業來說，高收益必然伴隨的高風險。企業的每一項重大決策都可能會給其帶來無法預測的風險，因此，企業管理層必須重視現金管理，擁有較強的風險防范意識，投資決策前一定要進行可行性分析，充分考慮項目可能存在的風險，以及企業自身的風險承受能力，在確保資金安全的基礎上提高投資回報率。

(三)拓寬房地產開發企業融資渠道

房地產看法企業除了充分利用商業銀行融資外還應積極進入資本市場，通過發行股票、債券等籌集經營資金并且以自然人或企業發起方式，定向募集民間資本。最后還可以通過并購和重組逐步擴大市場份額，增強和壯大企業的實力。

(四)完善房地產開發企業成本控制

房地產項目的成本概算、預算及竣工決算是建立工程造價、降低開發成本、辦理工程價款結算的重要依據，也是成本管理的重要環節，因此財務人員管理水平的高低直接關系到企業財務管理工作的績效和成效。所以，房地產開發企業應更加重視對本企業財會工作人員的繼續教育，通過加大對本企業財會人員的繼續教育力度，切實強化企業財會人員的專業操作技能和進一步提高財務管理水平。

篇（2）

房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。

一、經濟分析的內涵剖析

第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。

第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。

二、房地產項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。

總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。

通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：

比價價格=■①

在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。

三、總結

房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠。

參考文獻

1、郭丹，李菲.成本管理過程評價指標體系設計[J].合作經濟與科技，2007(3).

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房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。

一、經濟分析的內涵剖析

第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。

第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。

二、房地產項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。

總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。

通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：

比價價格=■①

在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。

三、總結

房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠。

參考文獻

1、郭丹，李菲.成本管理過程評價指標體系設計[J].合作經濟與科技，2007(3).

2、胡晶，趙彩霞，文安福.淺析房地產開發企業在工程施工中的成本控制[J].商業經濟，2008(10).

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中國房地產開發企業應全面的審視自身能力，并通過管理轉型來應對未來的挑戰，其核心可以體現為11個重要管理主題的轉換，從“依靠資源獲取效益”向“資源獲取與管理出效益”轉換，從“單一融資渠道”向“多元化融資渠道運作”轉換，從“依靠營銷提升品牌”向“營銷與服務和質量提升品牌”轉換，從“缺乏產品標準”向“建立標準化產品體系”轉換，從“一次性客戶交易”向“關注客戶忠誠”轉換，從“諸侯式管理”向“整合的全國性企業”轉換，從“單項目資源”向“集團整體資源利用”轉換，從“依靠個人和小團體能力”向“體系化管理能力”轉換，從“專業能力”向“專業化管理能力”轉換，從“依賴政府關系型和公關型人才”向“職業化、專業化管理團隊”轉換，從“缺乏和分散的信息系統支持”向“全面整合的信息系統支持”轉換。

九大建議助力房地產開發企業打造核心能力實現管理轉型

針對以上挑戰，*提出九項具體管理轉型措施，幫助中國房地產開發企業從戰略管理、體系化管理控制及執行保障三個層面打造九大核心能力組合體系。

(一)重新審視和制定戰略布局，提升戰略布局能力

房地產開發企業必須定期和不定期地重新審視和確定原來的企業戰略布局，依據戰略目標方向做好空間、時間和方式的平衡布局，并結合未來發展環境、企業自身的資源實力、產品定位特點、管理運作水平、目標傾向區域市場以及消費者需求等情況進行綜合分析考慮。

房地產開發企業提升戰略布局能力必須要能洞察社會發展趨勢，不僅要從房地產市場態勢來做決策，更要具備全國和全球化視野。

(二)提升金融資本運作和品牌運作能力

房地產開發企業要大力提升金融資本運動能力并充分考慮幾個重要方面：開拓多員化融資渠道并合理運作資金，同時吸納更多專業人士提升金融資本運作能力。

打造良好的內部管理體系，通過大力提升產品質量和加強房地產開發的售后服務管理，提升企業品牌運作能力。

(三)發展產品研發與創新能力，為企業高效的內部管理和快速發展打下堅實的基礎

基于企業戰略布局方向和對市場及客戶需求的深入把握，持續創新設計出滿足消費者需求和自身能力的標準產品體系。同時將產品研發與創新與每個項目的市場研究及策劃工作有效聯動起來，通過每個項目經驗和知識的不斷積累完善企業的標準產品體系，最終做到產品研發與創新的良性循環。房地產開發企業可通過多種激勵手段和建立機制平臺激發企業的創新熱情和能力，以做到持續創新。

(四)強化客戶需求分析，確保項目策劃水準和成功

將內部資源配置的重心轉向市場與客戶需求的調查研究和分析工作，從戰略發展的高度對市場研究與開發策劃能力加以系統的培育和強化，以確保項目策劃的水準。

(五)設計高效的“管理和運營模式”，充分發揮集團、項目及各專業的管理職能

分為集團管理模式設計、項目管理模式、專業管理模式設計三個方面。集團管理模式設計要能清晰闡明集團與區域業務單位和項目管理團隊之間的關系，重點關注如何創造集團價值;項目管理模式設計，要能清晰界定專業職能部門與項目間的業務協作關系及責權利關系，重點關注如何創造項目價值;專業管理模式設計，要能清晰地闡明企業各專業職能如何具體運作管理，重點關注專業能力和專業化管理能力的打造。

(六)從規范化流程設計開始，逐步邁向精細化運營管理

房地產開發企業內部流程管理應該體現規范化，標準化和體系化。在業務流程規范化設計的基礎上，逐步邁向精細化運營管理。整個流程設計體系要能從零級流程一直到企業的四級流程，逐步細化，形成一整套從規范化到精細化的流程管理體系。

(七)建立科學的績效管理體系，確保企業戰略目標的實現

房地產開發企業要重視并建立科學的績效管理體系，確保企業戰略目標。科學的績效管理體系由績效管理基本原則、績效管理載體、績效管理步驟和績效管理驅動四部分組成。

(八)持續發展高水平人才隊伍，確保戰略與管理的有效執行

房地產開發企業需要通過實施人才戰略、優化企業人才環境、創新企業選拔和用人機制以保證高水平的人才隊伍，逐步轉變人才隊伍結構。同時，人才隊伍要注意從依賴個別核心人才向增強企業人才團隊能力轉變。

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作業成本法簡稱ABC法，是以作業作為間接費用分配的基礎，以作業為中心，通過對作業成本的確認和計量，對所有作業活動跟蹤反映，消除“不增值作業”，改進“可增值作業”，從成本產生的源頭入手，分析成本發生的前因后果，按成本動因的多標準分配，提高了成本計算的準確性，引導管理人員將注意力集中在成本發生的原因及成本動因上。其計算思路是：產品消耗作業，作業消耗資源，根據生產費用發生的原因匯集到作業，并計算出作業成本，再按產品生產所消耗的作業量，將作業成本計入產品成本。強調費用支出的合理有效性，而不論其與產出是否直接相關，就一個制造中心而言，所有的費用支出只要是合理有效的，都是對最終產品有益的支出，就應計入產品成本。通過對作業成本的計算和有效控制，克服傳統成本法中間接費用責任不清的缺點，并且將以往不可控的間接費用在ABC中變為可控。ABC法不僅能精確地計算成本，解決共同成本的分配問題，更是一種以價值鏈分析為基礎的、服務于企業戰略需要的一種現代成本管理方法。目前，作業成本法已在西方國家得以廣泛認可與實施。

一、作業成本法在房地產開發中的應用

（一）準確核算開發成本。

現行房地產開發企業忽視開發間接費用的核算。一般是將各開發間接費用項目金額匯總，按直接開發成本比例法或預算造價比例法分配計入單位產品開發成本。上述間接費用核算方法的弊端為：一是各開發項目本身產生的間接費用不平均，其核算出的成本不合理、不真實；二是間接費用反映到項目產品成本上后，無法準確追溯回來，也無法找出間接費用實際的發生動因，從而無法有效地對間接費用進行控制。具體步驟如下：一是根據房地產企業的實際特點，以房地產開發過程中各工序為基準劃分各項作業，建立作業中心，確認房地產行業開發過程中發生的各項間接費用；二是針對房地產開發過程中各項間接費用的發生背景，結合開發實際，找出各項成本動因，并建立作業成本庫及其成本動因分析表；三是確定成本分配率，匯集各項作業成本費用，并分配記入各開發產品成本。計算公式為：某作業成本庫分配率=某作業價值合計/某作業動因總量；間接費用分攤成本=某作業成本庫分配率×被某開發產品耗用成本動因數量，將分配某開發產品的各作業成本庫分攤成本與直接成本合并匯總，計算得出開發產品的成本。

（二）流程再造。

房地產業和其他行業相比，其流程的柔性更強、彈性更大、受項目所處環境變化的影響大、在項目開發過程中不確定的因素或偏離當初預測發生的情況較多，即使相同類型的項目，由于其資金、地域、管理能力等的差異也會存在千差萬別的流程。所以，作業成本法在房地產業應用將具有更廣闊的前景。作業成本管理是一個基于流程的動態系統，通過價值鏈分析房地產開發全部價值活動，完整地認識和把握開發全過程的主要成本動因，明白整個流程中的主要活動、次要活動、必需的活動和多余的活動，從而將作業細分為增值作業和不增值作業，對于不增值和低效作業，房地產企業應在開發過程中予以剔除，橫向對比競爭對手價值鏈和縱向對比行業價值鏈，并對作業進行聯系、整合、選擇等處理，協調組織內部的各項作業使各項作業之間環環相扣形成較為理想的作業鏈，保證每項必要作業都以最高效率完成，保證企業的競爭優勢，改善成本構成和提高作業的質量及效率，打造企業核心競爭力。房地產開發流程再造的步驟如下：一是繪制現有開發流程圖，描述流程中的活動；二是借助魚刺圖等工具發現現有開發流程中存在的問題；三是尋求解決問題的方法；四是評估實施結果；五是進行下一個問題的解決；六是進行新一輪的流程分析，使整個房地產開發流程更精練，各環節自然銜接，運轉自如。

（三）作業分析。

對房地產開發企業流程進行再造后，進一步對流程中的各個作業進行分析，即通過對作業的識別與計量、資源費用的歸集與確認、成本對象消耗作業的確認與計量、成本費用的歸集等步驟，分析評價作業的有效性和增值性，以提高作業效率、減少資源消耗、增加產出價值。具體來講，對各作業進行作業動因分析、資源動因分析和作業間的綜合分析。作業動因分析的目的在于揭示實際成本與計劃或目標成本的差異，了解成本形成過程及發生的原因，從而對間接費用進行成本控制，在房地產開發過程中，作業動因有產品產量、工時、企業的生命周期等各種變量因素。資源動因反映了作業中心對間接資源的耗用情況，將間接成本按資源動因分配到各房地產開發業務中。通過分析各作業中心所用資源，對產品所耗資源進行全面而詳細的追溯，能有效地減少資源浪費，提高資源利用效率。作業動因分析與資源動因分析僅是針對某個作業中心，為了有效控制建設各階段的成本，還必須進行作業間的綜合分析，保證各作業中心能合理銜接，無重疊現象。

二、房地產開發中應用作業成本法應注意的問題

（一）考慮房地產企業自身情況。

我國房產行業與先進制造行業相比，其運用先進科學技術的領域并不是很突出，因而開發間接費用不如一些先進制造企業明顯，但從綜合方面來看，ABC法的實施是可以帶給房產行業如前所述的益處。鑒于此，各房地產企業應根據企業自身的生產特點、經營環境、成本特點和項目流程特點來實施ABC法。可以從關鍵作業中心開始，逐步推進，發現實施過程中的問題，不斷學習、摸索，再運用到整個房地產開發流程，同時注意吸收其他行業企業的經驗與總結。

（二）準確成本追溯與分配。

ABC核算應注意追溯于特定成本動因、成本合理分配于特定成本對象。在房地產開發中，不僅存在某一項工作可能存在多個成本動因，如何來合理有效地選擇成本動因；亦存在某項特定成本并無直接聯系，仍將間接成本分配給無關聯的對象，這些問題都值得進一步探討。

（三）注意重要性原則

房產企業間接費用雜而多，各項費用金額有大有小，獲取各項費用數據本身的花費有多有少，應依據重要性原則，選擇某些經常發生的、額度較大的費用進入ABC核算體系。

（四）要在房地產企業中成功實施ABC法，還應特別關注管理上層的支持、信息技術力量的強弱以及與財務、預算系統的集成等。

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關鍵詞： 解釋結構模型；成本控制；房地產

Key words： ISM；cost control；real estate

中圖分類號：[F293] 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）02-0154-03

0 引言

隨著國家宏觀調控形勢的加劇，房地產市場競爭程度日趨激烈。因此，房地產企業強化成本管理，做好成本的預測、計劃、控制、核算、分析等工作已成為其生存的必要條件。而成本控制無疑是其戰略成本規劃管理的核心內容之一。

房地產開發是一項復雜的系統工程，具有涉及的環節多，部門廣，成本構成極其復雜，影響成本控制的因素多等特點，所以做好成本控制就必須抓住影響成本的關鍵因素，從而制定相應的措施加以管控。本文擬采用解釋結構模型（ISM），在文獻梳理的前提下，找到影響房地產開發成本控制的關鍵因素，并依據各個因素對于成本控制的影響程度劃分不同層次，展開深入細致地分析，尋找復雜影響因素之間的關系，為房地產開發成本控制提供參考和借鑒。

1 房地產開發成本控制影響因素的確定

1.1 房地產開發成本控制影響因素文獻梳理 徐薇華指出實施成本控制就要對承包商和材料供應商進行控制，并且要嚴格工程變更及現場簽證管理，同時加強采購管理，因而明確了工程變更、現場簽證、采購等是實施房地產開發成本控制要關注的因素；張媛媛強調了設計階段對于房地產開發成本控制的巨大影響，認為設計質量的好壞直接關系著成本控制的效果；杜燕蓉則通過組織的相關措施對房地產開發成本進行管理控制，說明了房地產企業組織、管理體系的構建對于房地產開發成本控制的積極作用；朱國榮在梳理了房地產企業財務管理資金占用額大、風險大、管理難度大等特點后，重點分析了財務管理中成本把控欠缺的問題對于房地產企業的不利，從而讓我們認識到財務管理對于房地產開發成本控制的重要影響；路偉站在全壽命周期成本控制的角度，認為房地產企業缺乏成本控制觀念對于房地產開發成本控制是不利的；唐麗春在新形勢下給出的房地產開發各個環節成本控制的措施中，提到施工中合同管理、銷售費用的控制，揭示了營銷也是房地產開發成本控制的影響因素；從梁建娥論述的房地產企業納稅成本的特點中可以看出，房地產企業納稅范圍廣，并且金額大，可以占到企業收益總額的50%以上，所以稅務規劃將對房地產開發企業的成本控制具有深遠意義。

通過以上文獻的梳理我們發現：大多數學者對于房地產成本控制的研究采用定性分析方法為主，主張從管理、經濟、合同等方面進行控制；文獻中對于影響房地產開發成本控制的關鍵因素各個學者的觀點比較一致，例如都認為設計質量的好壞對于后期施工階段成本控制起著至關重要作用，資金成本的控制直接影響開發成本的管理等。

然而文獻論述的成本控制大部分只涉及策劃、設計或者施工的某一個階段，只針對于某些具體的如工程變更等影響因素進行了研究，提出相應成本控制策略，缺乏對房地產全過程的系統控制模式的研究。

1.2 房地產開發成本控制影響因素分析 通過文獻的梳理，本文歸納了影響房地產開發成本控制的12個因素，并將之劃分為三個維度，如表1所示。

2 房地產開發成本控制影響因素ISM模型構建

解釋結構模型（ISM）是分析復雜系統的一種方法，通過把復雜系統分解成若干子系統，利用人們的知識經驗，借助計算機的幫助，把研究系統構建成為一個多級遞階結構模型，進而清晰地把握系統各因素之間的關系。

2.1 建立鄰接矩陣 通過上述文獻研究，在對房地產成本控制方面的專業人士調查的基礎上，最終形成房地產開發成本控制影響因素之間的關系如表2所示。

其中，表2中當i＝j時，Kij＝1；當i≠j時，相關字母的意義及數值轉換如表3所示。

根據表2和表3，得到鄰接矩陣A，如表4所示。

2.2 求解可達矩陣 由鄰接矩陣A，運用布爾代數運算法則，可設I為單位陣，求解（A+I）P，當（A+I）P=（A+I）P-1（p≤n）時，停止運算，得到（A+I）P-1為可達矩陣R，見表5。

對可達矩陣R劃分層次，由ISM-陣上作業法可知，分層步驟如下：

①根據表5，K10和K11相同，故劃去K11的行和列。然后去掉主對角線上的全部“1”，得到縮減的矩陣R1；②由于矩陣R1中K9和K4行全部為0，所以劃去其行列，得到矩陣R2；③矩陣R2中K5、K6和K8行全部為0，所以劃去其行列，得到矩陣R3；④矩陣R3中K3和K10行全部為0，所以劃去其行列，得到矩陣R4；⑤矩陣R4中K1、K2和K7行全部為0，所以劃去其行列，得到矩陣R5；經過上述步驟可以把縮減矩陣R1劃分為五個層次。按照上述層次重新排列矩陣R1得到矩陣R6，如表6所示。

由矩陣R6可以看出，K10對于K4的影響屬于躍層關系，可以通過K6實現，故K10行K4列相交的元素1可歸為0，同理，K7行K4列相交的元素1可歸為0，依次類推，表6中陰影部分的1均可歸為0，最終得到骨架矩陣R0見表7。

由骨架矩陣R0，按照因素之間的層次及可達路徑，最終繪制出房地產開發成本控制影響因素ISM模型，如圖1。

3 房地產開發成本控制影響因ISM模型分析

3.1 房地產開發成本控制影響因素分析 由房地產開發成本控制ISM模型可知，開發過程中管理維度、期間維度、實施維度各個影響因素之間存在遞階的層次關系，成本控制工作的成敗與否是這些因素綜合作用的結果。

①房地產開發中的實施環節參與方多、周期長、不可預見因素層出，使得工程簽證頻發，最終導致成本處于失控狀態。房地產業是一個資金密集型行業，資金占用額大、利息高，所以資金管理的好壞直接關系到資金成本的高低，進而決定著企業的生存和發展。由模型的第一層可以看出，工程簽證和資金成本直接影響房地產開發成本控制，這一結論與企業實際情況一致。

②模型的第二層中設計質量的好壞將直接影響工程簽證的發生與否。稅務規劃、營銷策劃的合理到位對于減少資金成本有至關重要的作用。第四層中采購和裝修方案的選擇具有強連通關系，平衡兩者之間的關系無論對于營銷策劃還是成本控制都會起到良好的作用。

③依據項目特征選擇組織結構和進行開發前的策劃，與成本控制觀念處于模型的底層，說明它們是影響房地產開發成本控制深層次的因素，依據組織，加強成本控制觀念，做好前期規劃將對成本控制起著基礎性的影響。

3.2 房地產開發成本控制措施 從系統論的角度看，房地產開發成本控制是一個連續的需要多個部門共同參與的系統，所以做好成本控制不僅要從開發的各個環節，針對各個因素制定專門的措施加以控制，而且要從全局出發，制定相應的管理制度，推進先進的管理方法。具體措施如下：

①通過優化設計方案，推行限額設計，開展價值工程等方法加強設計質量控制，盡量減少施工中由于設計變更而增加的工程簽證；從稅務規劃和營銷策劃的角度尋求降低資金成本的途經，結合合理的籌資方案，從而降低房地產開發過程中的資金成本。

②嚴把合同管理關口，做好戰略性材料供應商的選擇，使采購成本、材料成本處于受控狀態。結合項目特點及裝修風格等因素，制定相應的營銷方案，在滿足項目營銷要求的前提下尋求成本降低的可能。

③構建與項目類型相適應的房地產開發組織，重視項目前期策劃，提高項目各參與方，參與人員的成本觀念，建立目標成本管理制度，加強責任成本和動態成本管理。

4 總結

通過構建房地產開發成本控制影響因素的ISM模型，理清了影響成本控制的因素，并把因素之間復雜的關系進行分層遞階化，劃定了開發過程中不同維度成本影響因素之間的層次關系，明確各因素對于房地產開發成本控制的影響，在此基礎上，針對這些影響嘗試著提出不同的成本控制措施，為房地產開發成本控制提供有力的參考。

參考文獻：

[1]徐薇華.房地產企業的目標成本管理——以龍信房產公司為例[J].會計之友，2011，（5）：32-36.

[2]張媛媛，王銀生.房地產項目設計階段的成本控制[J].財會研究，2011，（15）.

[3]朱國榮.淺析如何構建房地產企業財務管理體系[J].財政監督，2012，（3）：17-19.

[4]杜燕蓉.房地產開發項目成本管理的組織措施[J].山西財經大學學報，2009，31（2）：192.

[5]路偉.房地產開發壽命周期成本控制探討[J].財會通訊，2011，（7）：125-126.

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中圖分類號：F4 文獻標識碼：B 文章編號：1009-914X（2014）31-0314-01

一、引言

當前，我國房地產開發企業共同面臨著很大的競爭壓力，這些壓力既來源于國內的政策控制或限制，也來自于境外大量資金的不斷涌入等多重因素。可以說，當今房地產開發行業領域的市場競爭日趨白熱化，與此同時，房地產開發企業迎來了一個嶄新的充滿挑戰和機遇的發展時期。隨著房地產市場微利時代的到來，房地產開發企業市場競爭的形態、內涵、方式也必然將發生深刻的變革房地產的開發成本控制已成為各房地產企業在競爭中取得優勢的重要法寶。房地產開發項目經營管理是以高效率地實現項目目標為最終目的，以項目經理負責制為基礎，運用系統工程的觀點、理論和方法，開發項目建設的全過程按其內在運行規律進行有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。我們要研究房地產市場面臨的成本控制問題，就需要以房地產項目成本構成分析為基本切入點，具體從前期調研階段、設計階段、施工階段以及項目的竣工驗收和結算階段依次進行分析和探討。

二、由房地產開發的步驟來分析其成本控制的措施

當今社會被譽為房地產的微利時代，該階段房地產開發企業成本控制的重要性越來越重要。良好的成本控制措施，能夠有效地節省成本，進而給利潤讓出了上升的空間，提高房地產開發企業的市場競爭實力和經濟效益。

第一，前期調研階段的成本控制措施

前期調研階段屬于房地產開發工程項目的前期準備階段。在這一階段，房地產開發企業及相關投資者要充分考慮自身所處于的地理條件和市場環境要求，客觀、科學地做好房地產開發項目的前期調研工作，有效論證項目的可行性方案。可行性研究是在對消費者的心理和市場容量、造價等進行準確分析、充分估計的基礎上，進而決定該工程是否可以開工實施。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量地減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目順利地進行下去。經驗告訴我們，對房地產項目進行充分的可行性研究，關系著整個房地產項目的成敗。房地產開發企業從事項目開發的根本目的就是為了盈利，進行成本控制的根本目的也是要獲取更大的經濟效益。因此，在選擇立項時，投資商必須對開發項目進行科學合理的財務分析，以充分了解該投資項目的預期收入、成本、利潤和風險等。

第二，設計方案階段的成本控制措施

降低建筑工程的建設成本，首先要做好方案設計階段的投資控制，把工程項目的全面造價管理工作放在設計階段。因此，建設單位應以對建安成本影響最大的設計階段為關鍵環節，重點從以下三個方面著手去做好成本控制：

其一，實行方案設計、工程設計的招投標制度。建設單位在委托設計時應大力引進競爭機制，以達到控制成本的目的。最重要的是要通過設計招標來選擇設計單位，必要時可以組織進行設計方案的競選和遴選工作，從多個設計方案中選擇能夠保證設計質量的設計單位；在設計時，可以根據情況實行分階段招標或委托，或者將方案進行招標，中標的方案在施工圖設計時，可以再組織進行招標或委托。

其二，加強技術溝通、實行限額設計。設計單位在工程設計中，要推行限額設計。凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算，而且要通過技術與經濟相結合的數據說話。在設計時應充分考慮施工的可能性和經濟性，要和技術水平和管理水平相適應；要特別注意選用建筑材料或設備的經濟性，盡量不用那些技術不過關、質量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復雜或依賴進口的材料和設備；要盡量搞標準化和系列化的設計；各專業設計要遵循建筑模數，建筑標準，按設計規范、技術規定等進行設計。

其三，加強設計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。從設計階段所設計的成果來看，設計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設計出圖前加強對設計圖紙的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免將設計中的不足帶到施工階段。

第三，建設施工階段的成本控制措施

建設項目的施工階段是投資成本控制的關鍵環節，主要可以從以下三個方面進行成本的控制：

其一，合理控制工程變更。工程變更包括設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更，這些變更主要由建設單位引起。控制施工變更的關鍵在于建設單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的權限、分工及職責，確保洽商簽證質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。

其二，嚴格審核承包商的索賠要求。對于承包商索賠要求的處理，則應按合同辦事。加強對索賠資料的審查，強調處理索賠的及時性，加強預見性，盡量減少索賠案的發生，以免索賠額過大引起投資失控。

其三，做好材料設備的加工訂貨。預算人員要廣泛掌握建材行情。嚴格按有關規定做好材料限價工作，合理控制價差水平。對施工單位自行采購的材料，屬于指定價范圍的，只監督質量，不干預訂貨。屬于指導價范圍的，應實行“適當參與，推薦廠家，監督質量及合理限價”的原則，設備采購實行招投標，確保質優價廉。

第四，竣工結算階段的成本控制措施

凡結算工程必須按設計圖紙及合同規定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應在驗收單中注明，結算中予以扣除。應做好工程洽商簽證及預算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調價的審定工作。審核時應與原招標文件對照，凡原標底內已含項目不能重復出現。要嚴格按合同及有關協議的規定，合理確定技措費、提前獎和優質獎等相關費用，認真實行結算復審制度及工程尾款會簽制度，確保結算質量。

三、房地產開發成本控制的意義

成本控制是房地產開發企業的內功，在市場經濟競爭中具有十分重要的意義。研究房地產開發成本控制，對于房地產開發企業參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。

首先，我國房地產市場存量過大，其中除宏觀經濟體制方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據經濟規律，商品房售價下調，則有助于樓市跑量。而開發商長年不能下調售價，其中一個主要原因就是由于房地產開發企業的成本控制不力，成本居高不下的緣故。因此，從宏觀上講，對房地產開發企業成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產市場泡沫經濟，減少國民經濟損失有著一定的意義。

其次，房地產業經過幾年的高速發展，已經走出了暴利的時代。國家加強了金融市場的宏觀調控，對資本市場各種違規行為加以整頓和規范，同時抑制房地產過度的市場消費需求；使得房地產開發企業真正認識到以極高的財務杠桿進行高風險、粗放式的開發已成往事，必須踏踏實實地合理利用資金，加強成本控制，練好內功。

第三，隨著中國加入WTO后房地產業的日益放開，一些資本實力雄厚或有相當融資能力境外資金的涌入以及國內的一些集團型企業在全國的擴張，房地產市場的競爭將更加日趨激烈，在同等條件下，在未來售價不明確或只能預估售價的情況下，只有成本控制得較好的企業才有可能在土地市場競爭中有相對的比較優勢，才有可能取得土地的使用權及開發權，成本控制不力的企業必將會被市場所淘汰。

四、結束語

隨著房地產價格調控力度的不斷增強，產業暴利時代已逐步離去，房地產利潤正向社會正常利潤水平回歸，銷售收入的增長空間已相當有限。因此，如何從項目開發角度實現降耗增效，推動房地產企業向集約化管理轉變，以有效控制工程建設成本，是當前房地產企業實現企業資產保值增值的重要課題。

參考文獻

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Key word: real estate; Development; Project management

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

房地產的項目開發應實現最佳的開發和管理模式，從而為房地產的建設實施提供良好的設計前提，從居住建筑的設計出發保證建筑的設計和建筑的質量，建立運行良好的房地產開發項目管理能不斷提高房地產商的建筑質量從而滿足人們日漸提升的居住需求，同樣加強項目開發管理也能實現科學的房地產開發運作模式。房地產的開發是一項復雜而系統的工程，在開發設計時應考慮各方面的綜合因素，以科學的開發為建筑的實施和質量奠定堅實的基礎。 1 房地產開發項目管理的作用和意義 1.1 房地產開發項目管理能減小項目風險 房地產的項目方案開發階段對項目風險能產生相應的影響。房地產的開發項目階段開發過程中由于設計公司的選擇存在著一定的風險，選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產項目的設計和實施的質量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開發房地產項目之時加強對開發項目的管理，則能加強相應的風險意識，減小房地產項目的風險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎。 1.2 房地產開發項目管理能促進建筑項目的質量管理 房地產開發項目的管理能對建筑項目的質量產生深刻的影響，在房地產項目開發階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實現資源的最優化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質量。通過對房地產開發項目的管理和促進實現最優的設計和管理模式，充分實現項目管理設計對整個建筑工程的管理和規劃的整體掌控和全面管理，實現房地產開發項目對后續工作的促進和基礎性作用。 1.3 房地產開發項目管理能優化建筑項目的成本管理 項目的開發設計不同，項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內建立高質量高品質的工程項目都必須依靠工程項目的設計。項目的設計與項目的成本是緊密聯系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設最佳的建筑工程項目。 2 房地產開發項目管理過程中存在的問題

2.1 房地產開發項目的前期策劃準備不充分 房地產所開發的項目應以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導致房地產開發項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細準確，致使項目的市場消費定位不夠準確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設計到實施的時間。缺乏詳細具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統的管理體系，影響了整個工程項目的質量和進度。

2.2房地產開發項目成本管理不及時 目前，我國的房地產開發項目設計主要考慮項目的功能以及技術、美觀等因素，并未考慮到相應的成本管理因素，也很少在項目的設計規劃階段將可實施的方案與項目的市場經濟性聯系起來，致使房地產項目開發設計之時浪費了較多的人力物力但所設計的方案在很大程度上缺少相應的可行性。或是在項目實施階段缺乏成本管理意識導致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發管理過程中的不及時造成的。

2.3工程建設完成后質量難保證

由于房地產項目的管理和實施工作的協調上存在矛盾，致使房地產項目工程的后續質量難以得到相應的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項目實施后期收尾階段，建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應的開發商和工程的分包商之間存在相應的矛盾，工程建設過程中監督方能對相應的工程實施進行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質量管理和責任難以得到一個清晰的定義。

3 房地產開發項目管理的具體措施

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中圖分類號：F253.3 文獻標識碼：A 文章編號：

前言

房地產行業經過多次的調整和發展后，在原有的土地資源開發模式逐漸轉化并加劇產品、市場和客戶競爭，項目開發周期長，可利用資源短缺，往往需要分階段開發建設，然而，供給和需求之間的關系、市場、環境又受到宏觀經濟形勢和政策的影響，從而影響房地產的發展趨勢，因此，對房地產開發商來說，一方面要及時應變，加快產品調整作為項目開發建設成功的首要保障；另一方面要將管理細化到開發過程中的每一個環節，每一個具體的步驟。工程項目管理在房地產開發過程中起著舉足輕重的作用，它貫穿于整個房地產開發過程。如何以科學的房地產開發工程管理工作提高管理效率，提高工程質量成為現代企業項目管理面臨的重要的問題。

1.房地產開發工程管理重要性分析研究

隨著我國社會的高速發展，房地產開發工程管理工作是企業的重點之一，其對企業的經濟效益有著重要的影響，關系到房地產開發工程全局協調與質量監督等工作的科學開展，對房地產開發工程建設施工質量、施工進度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現代房地產開發企業管理工作的重點。加強房地產開發工程管理工作的開展有助于保障工程建設施工的順利進行、保障開發企業的經濟效益、保障工程施工質量、保障房地產開發企業綜合市場競爭力的提高。

2.房地產開發工程管理工作主要幾點分析研究

2.1房地產開發工程管理的基礎即開發

隨著企業綜合管理水平的提升，房地產開發工程管理工作需要企業項目經理與項目管理部門的有關人員具有較高的協調能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專業技術等相關能力。其需要房地產開發企業以較高的專業知識與工作經驗為基礎開展甲方管理工作，保障房地產開發企業的經濟效益、保障工程施工質量。針對現代房地產施工過程中中標企業分包的情況，房地產開發企業必須以自身綜合管理水平的提高，強化對施工過程的管理。同時注重工程開發前的規劃與設計，以此提高房地產商品的綜合市場競爭力，保障企業的經濟效益。因此，現代房地產開發企業工程項目管理人員必須具有針對房地產開發過程各方面工作內容涉及的知識基礎與經驗，以此為基礎開展工程管理工作，有效保障項目開發的經濟效益，促進房地產開發工程施工質量的提高。根據房地產開發企業需求，其項目管理工作應從全局把握出發，以明確的職責權限、較高的綜合協調能力以及對合同的管理，保障房地產開發工程順利進行。

2.2以市場需求為導向進行房地產規劃、設計管理工作

隨著我國經濟的發展、人民生活水平日益提高，人們對住宅的需求也不斷提高，其不僅要通過良好的居住環境為人們提供生活起居的場所，同時還要以科學的規劃與設計滿足現代人們對居住場所休閑、心情調節、娛樂等相關需求。針對這樣的情況，現代房地產開發工程管理工作必須認識到規劃設計對工程項目的影響，以現代房地產開發市場需求為導向進行房地產規劃與設計管理。另外，房地產開發企業項目管理人員還要對房地產規劃設計審批有關法規進行詳細的了解與熟悉，以此為規劃設計方案的審核奠定基礎，保障房地產規劃設計工作符合有關法規的需求，保障房地產開發企業各項工作的合法性，避免企業開發違規情況的發生。

2.3以綜合協調為基礎，保障房地產開發施工過程的順利開展

根據企業分包的過程中對現代房地產的發展的影響，房地產開發企業的項目管理部門必須重視綜合協調工作的開展，以施工單位，分包企業監理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點來協調工程項目管理工作，確保房地產開發項目的順利進行。由于房地產項目開發過程中多單位間的協調對工程施工進度、施工質量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產開發工程綜合協調工作顯得尤為重要。房地產開發工程管理部門必須針對施工工期、施工場地等因素同施工過程的各方進行協調，以此保障工程項目的順利施工，保障房地產開發企業的經濟效益。

2.4注重房地產開發工程的質量管理即房地產開發企業生存與發展的根本

在現代社會人民生活中，房地產是人們經濟性能中的一個重要比例，其工程質量關系到業主財產安全與人身安全。我國房地產項目施工質量常見的問題是房地產開發企業市場口碑與市場競爭力的關鍵，其對房地產開發企業的經濟效益、市場競爭力有著重要的影響。針對這樣的情況，房地產開發企業必須認識到質量管理工作的重要性。通過對監理公司的嚴格要求，保障工程建設施工質量，作為房地產企業項目開發企業即工程建設的甲方，因此，其甲方現場代表必須認識到自身工作中對質量監督與管理的職責。在工程技術部領導下，負責協調現場各專業技術工程師，監督參建單位包括勘察、設計、監理、施工和材料供應商的質量責任行為是否符合合同和規范要求，檢查設計圖紙質量、材料設備質量、隱蔽工程質量、工藝工序質量，辦理現場設計、技術變更和工程量收方事項，建立分部分項工程質量檢查驗收記錄臺帳，對工程質量負直接責任。通過房地產開發企業甲方代表工作的開展保障房地產開發工程施工質量，為開發企業的經濟效益、綜合市場競爭力的提高奠定基礎，為減少和避免業主進戶后的質量投訴、維修奠定基礎。

3如何加強房地產開發工程資金的控制、管理，從而保障企業的經濟利益

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二、現階段房地產業實現低碳化存在的問題

國家對低碳的發展很重視，并且房地產開發企業的發展戰略往往都是走在人們觀念前面，引導新的生活模式．只是大部分房地產企業雖然認同低碳開發理念，卻并沒有具體的實施步驟．根據調查，在我國約430億m2的建筑中，只有4%采取了能源節約措施．

三、低碳經濟下房地產開發運行對策建議

根據上述現階段房地產業實現低碳化存在的問題，主要從政府、房地產企業、房地產技術體系和消費者方面來提出對策和建議．

1.政府要倡導推行低碳開發房地產低碳經濟模式的發展離不開政府的支持，政府必須要提出低碳經濟的發展方略．首先是制定低碳開發的產業技術政策、科技政策及財政支持政策，對于實施低碳房地產開發模式，應通過降低稅收或增加財政補貼手段，降低低碳房地產開發成本;反之，嚴懲能耗高、排放大的房地產開發產品．

2.房地產企業要制定低碳戰略、實施低碳開發模式對于房地產企業來說，作為低碳開發的踐行者不僅要積極應對低碳時代的到來，而且在戰略上要有低碳開發的長遠策略．在資金方面，從利潤中預留出低碳開發的資金;在實施方面，要從低碳設計、低碳材料選用、節能施工技術開發、后期運營成本、低維修成本等各環節把握低碳運作模式，以便搶占先機．

3.健全低碳房地產技術體系和建立房地產低碳考評體系當房地產開發逐漸步入低碳模式后，由于建筑結構設計、建筑原材料、裝飾裝修材料等領域科技研發的投入不同，最后環保低能的效果也不同．所以，行業要制定相應的建筑節能規范，構建低碳建筑標準的第三方測評體系，并對建筑適當地進行節能評級與認證體系，使公眾知曉，并公眾根據標識積極選用低碳的房地產產品．

4.消費者增強低碳生活意識目前，消費者對于低碳生活意識還有待加強．低碳意識的欠缺在一定程度上影響了消費者的需求選擇，也制約了低碳環保綠色建筑及相關低碳產品的推廣．低碳綠色生產是低碳經濟向前發展的基本條件，而且低碳的生活方式也是房地產業走向可持續發展的關鍵因素．

開發商開發的房地產產品往往能夠引導人們的潮流生活，所以要先從增強低碳綠色房地產的大眾認知開始，讓消費者接受低碳生活，愿意為增加的低碳成本買單，最終形成低碳生活的消費．另外，房地產開發企業應該對城市未來的規劃發展有所考慮，在建造住宅小區的同時，應配套建設包括商業、工業、服務、娛樂及教育等設施．建筑本身要滿足低碳要求，經過開發之后，再建一些連鎖的低碳產品，比如居民入住以后可居住、也可工作和購物、消費，這樣既節約了交通費用和上班時間，又使辦公成本和居住成本減少，這是長遠的效應，如果房地產開發企業有這樣的遠見，就能從項目的整體角度去考慮低碳節能．

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中圖分類號:F224.0 文獻標識碼:A

一、作業成本法概述

作業成本法簡稱ABC法,是以作業作為間接費用分配的基礎,以作業為中心,通過對作業成本的確認和計量,對所有作業活動跟蹤反映,消除“不增值作業”,改進“可增值作業”,從成本產生的源頭入手,分析成本發生的前因后果,按成本動因的多標準分配,提高了成本計算的準確性,引導管理人員將注意力集中在成本發生的原因及成本動因上。其計算思路是:產品消耗作業,作業消耗資源,根據生產費用發生的原因匯集到作業,并計算出作業成本,再按產品生產所消耗的作業量,將作業成本計入產品成本。強調費用支出的合理有效性,而不論其與產出是否直接相關,就一個制造中心而言,所有的費用支出只要是合理有效的,都是對最終產品有益的支出,就應計入產品成本。通過對作業成本的計算和有效控制,克服傳統成本法中間接費用責任不清的缺點,并且將以往不可控的間接費用在ABC中變為可控。ABC法不僅能精確地計算成本,解決共同成本的分配問題,更是一種以價值鏈分析為基礎的、服務于企業戰略需要的一種現代成本管理方法。目前,作業成本法已在西方國家得以廣泛認可與實施。

二、作業成本法在房地產開發中的應用

房地產開發項目的直接費用比率下降、產品多樣化及異質性等特點符合作業成本法的應用前提。作業成本法在房地產開發中的應用,主要體現在以下三個方面:

1、準確核算開發成本。現行房地產開發企業忽視開發間接費用的核算。一般是將各開發間接費用項目金額匯總,按直接開發成本比例法或預算造價比例法分配計入單位產品開發成本。上述間接費用核算方法的弊端為:一是各開發項目本身產生的間接費用不平均,其核算出的成本不合理、不真實;二是間接費用反映到項目產品成本上后,無法準確追溯回來,也無法找出間接費用實際的發生動因,從而無法有效地對間接費用進行控制。

考慮到作業成本法能使間接費用的準確分配,可以將作業成本法引入到房地產開發成本核算中,具體步驟如下:①根據房地產企業的實際特點,以房地產開發過程中各工序為基準劃分各項作業,建立作業中心,確認房地產行業開發過程中發生的各項間接費用,如折舊費、修理費等,注意選取影響較大的間接費用項目;②針對房地產開發過程中各項間接費用的發生背景,結合開發實際,找出各項成本動因,是成功實施作業成本法關鍵的一步,并建立作業成本庫及其成本動因分析表;③確定成本分配率,匯集各項作業成本費用,并分配記入各開發產品成本。計算公式為:某作業成本庫分配率=某作業價值合計/某作業動因總量;間接費用分攤成本=某作業成本庫分配率×被某開發產品耗用成本動因數量,將分配某開發產品的各作業成本庫分攤成本與直接成本合并匯總,計算得出開發產品的成本。

2、流程再造。房地產業和其他行業相比,其流程的柔性更強、彈性更大、受項目所處環境變化的影響大、在項目開發過程中不確定的因素或偏離當初預測發生的情況較多,即使相同類型的項目,由于其資金、地域、管理能力等的差異也會存在千差萬別的流程。所以,作業成本法在房地產業應用將具有更廣闊的前景。作業成本管理是一個基于流程的動態系統,通過價值鏈分析房地產開發全部價值活動,完整地認識和把握開發全過程的主要成本動因,明白整個流程中的主要活動、次要活動、必需的活動和多余的活動,從而將作業細分為增值作業和不增值作業,對于不增值和低效作業,房地產企業應在開發過程中予以剔除,橫向對比競爭對手價值鏈和縱向對比行業價值鏈,并對作業進行聯系、整合、選擇等處理,協調組織內部的各項作業使各項作業之間環環相扣形成較為理想的作業鏈,保證每項必要作業都以最高效率完成,保證企業的競爭優勢,改善成本構成和提高作業的質量及效率,打造企業核心競爭力。

房地產開發流程再造的步驟如下:①繪制現有開發流程圖,描述流程中的活動;②借助魚刺圖等工具發現現有開發流程中存在的問題,按照問題的重要性,確定解決問題的優先順序;③尋求解決問題的方法,由專人負責實施;④評估實施結果,修正解決方案,重新實施;⑤進行下一個問題的解決;⑥進行新一輪的流程分析,使整個房地產開發流程更精練,各環節自然銜接,運轉自如。通過流程優化重組,結束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接,減少審核和監督,提高房地產開發流程的運轉效率。

3、作業分析。對房地產開發企業流程進行再造后,進一步對流程中的各個作業進行分析,即通過對作業的識別與計量、資源費用的歸集與確認、成本對象消耗作業的確認與計量、成本費用的歸集等步驟,分析評價作業的有效性和增值性,以提高作業效率、減少資源消耗、增加產出價值。具體來講,對各作業進行作業動因分析、資源動因分析和作業間的綜合分析。作業動因分析的目的在于揭示實際成本與計劃或目標成本的差異,了解成本形成過程及發生的原因,從而對間接費用進行成本控制,在房地產開發過程中,作業動因有產品產量、工時、企業的生命周期等各種變量因素。資源動因反映了作業中心對間接資源的耗用情況,將間接成本按資源動因分配到各房地產開發業務中。通過分析各作業中心所用資源,對產品所耗資源進行全面而詳細的追溯,能有效地減少資源浪費,提高資源利用效率。作業動因分析與資源動因分析僅是針對某個作業中心,為了有效控制建設各階段的成本,還必須進行作業間的綜合分析,保證各作業中心能合理銜接,無重疊現象。這樣,整個作業鏈才能形成強大的合力,如項目前期作業可以分為:土地征用及拆遷、報批報建、規劃設計等工作,應對該階段的工作合理排序,保證該階段目標的完成。

因此,作業分析能進一步消除流程再造后的不增值作業與無效耗用的資源,促使損失、浪費減少到最低限度,提高決策、計劃、控制的科學性和有效性,進一步優化已經形成的作業鏈,降低房地產企業開發成本。

三、房地產開發中應用作業成本法應注意的問題

本文僅僅就ABC法在房地產企業成本管理方面的運用進行研究,在實際操作中,還應注意以下問題:

1、考慮房地產企業自身情況。我國房產行業與先進制造行業相比,其運用先進科學技術的領域并不是很突出,因而開發間接費用不如一些先進制造企業明顯,但從綜合方面來看,ABC法的實施是可以帶給房產行業如前所述的益處。鑒于此,各房地產企業應根據企業自身的生產特點、經營環境、成本特點和項目流程特點來實施ABC法。可以從關鍵作業中心開始,逐步推進,發現實施過程中的問題,不斷學習、摸索,再運用到整個房地產開發流程,同時注意吸收其他行業企業的經驗與總結。

2、準確成本追溯與分配。ABC核算應注意追溯于特定成本動因、成本合理分配于特定成本對象。在房地產開發中,不僅存在某一項工作可能存在多個成本動因,如何來合理有效地選擇成本動因;亦存在某項特定成本并無直接聯系,仍將間接成本分配給無關聯的對象,這些問題都值得進一步探討。

3、注意重要性原則。房產企業間接費用雜而多,各項費用金額有大有小,獲取各項費用數據本身的花費有多有少,應依據重要性原則,選擇某些經常發生的、額度較大的費用進入ABC核算體系。

4、要在房地產企業中成功實施ABC法,還應特別關注管理上層的支持、信息技術力量的強弱以及與財務、預算系統的集成等。

(作者單位:重慶大學建設管理與房地產學院)