綜合體營銷方案大全11篇

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篇（1）

中圖分類號：TU723文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

1、前言

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一些大型的商業(yè)綜合體工程建設(shè)項目不斷興建，“商業(yè)綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。商業(yè)綜合體功機(jī)電安裝工程專業(yè)眾多，包括有空調(diào)通風(fēng)、電氣安裝及照明、給排水、消防、電梯、智能化、通訊及有線電視、客流統(tǒng)計及標(biāo)示導(dǎo)視等工程，普遍施工場地狹小，施工周期短，多種交叉作業(yè)相互影響，使得工程造價難以控制。因此，探究如何加強(qiáng)商業(yè)綜合體機(jī)電工程造價控制具有重要的研究意義與現(xiàn)實意義。下面，筆者根據(jù)自身工作的實踐經(jīng)驗，從以下幾個方面對此問題進(jìn)行探析。

2、商業(yè)綜合體機(jī)電工程造價管理的思路

作為商業(yè)綜合體項目建設(shè)單位對于工程造價管理理念與施工單位有著本質(zhì)區(qū)別，建設(shè)單位核心任務(wù)是對社會資源的把握與配置，工程造價控制并非一味地壓低工程建設(shè)成本，而是在一定的合理預(yù)算成本下，如何做出性能檔次最好的產(chǎn)品，并保證同項目的質(zhì)量檔次一致性。

工程造價控制一般是由設(shè)計階段和工程實施階段二個階段完成的，設(shè)計階段（包括工藝選擇，設(shè)備、材料選用）影響造價的程度較高，據(jù)統(tǒng)計約達(dá)到85%，因此設(shè)計階段的工程造價控制是關(guān)鍵。在設(shè)計一開始就將控制投資的意識根植于設(shè)計人員的頭腦中，可保證選擇恰當(dāng)?shù)脑O(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和合理的功能水平。

工程造價管理是項目開發(fā)全過程多部門協(xié)同工作的成果。在工程設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計部門是造價控制的核心，項目工程技術(shù)、設(shè)備材料、標(biāo)準(zhǔn)的選擇對工程造價成本起著決定作用；在工程招投標(biāo)，成本及合約管理部門通過對施工圖預(yù)算審核，編制標(biāo)底（招標(biāo)控制價），進(jìn)行招標(biāo)及承包商（供應(yīng)商）詢價談判取得合理的合同報價；在施工階段，現(xiàn)場工程部是工程造價控制的主體，以合同為依據(jù)，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計意圖，有效控制設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，對工程造價控制作用重大。

3、加強(qiáng)商業(yè)綜合體機(jī)電工程造價管理的措施

結(jié)合多年工程實踐經(jīng)驗，筆者認(rèn)為，可采取以下策略來加強(qiáng)商業(yè)綜合體機(jī)電工程造價控制。

3.1 成立項目成本控制小組，進(jìn)行目標(biāo)成本管理

在項目部成立之初建立項目成本控制小組，由項目經(jīng)理任組長，小組成員包括成本合約、招商、營銷、設(shè)計、工程等各個部門，成本合約部負(fù)責(zé)整個造價控制活動的組織與協(xié)調(diào)。

機(jī)電工程目標(biāo)成本管理，就是根據(jù)項目的檔次定位、設(shè)計特點、選材用料標(biāo)準(zhǔn)和財務(wù)利潤要求，根據(jù)類似項目的成本經(jīng)驗，測算項目的單方機(jī)電安裝成本，并將目標(biāo)成本分?jǐn)偟礁鱾€機(jī)電工程合同中，在實施過程中對動態(tài)成本（合同+變更）進(jìn)行實時監(jiān)控并及時對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行糾偏的過程。

3.2工程前期階段的造價控制

在項目前期階段造價控制的關(guān)鍵在于根據(jù)項目定位檔次，成本管理人員與招商、營銷、設(shè)計人員一起確定項目的成本目標(biāo)。具體參與的工作如下：

（1）參與項目考察，成本管理人員與招商、營銷、設(shè)計人員一起參加商業(yè)綜合體項目的考察，了解不同項目定位檔次及成本，提供項目成本考察報告，有利于最終確定項目的建造標(biāo)準(zhǔn)。目前很多商業(yè)綜合體項目前期定位造價人員未深入?yún)⑴c調(diào)研，造成項目造價失控。

（2）商業(yè)綜合體機(jī)電工程前期考察調(diào)研的重點主要有空調(diào)通風(fēng)、電力及照明、電梯、智能化、消防等系統(tǒng)的整體設(shè)計方案，主要設(shè)備材料品牌、檔次及參數(shù)、系統(tǒng)造價等，詳細(xì)了解客戶關(guān)注重點及物業(yè)單位對機(jī)電系統(tǒng)的運行意見和建議等。

（3）參與項目定位方案的討論與確定。參照以往已建成的項目經(jīng)驗及相似項目的成本數(shù)據(jù)，根據(jù)項目的總體定位、提供該項目機(jī)電成本標(biāo)準(zhǔn)。對設(shè)計、招商、營銷等部門提出的項目具體方案及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)提供成本測算數(shù)據(jù)，以供領(lǐng)導(dǎo)綜合考慮并決策。

3.3 設(shè)計階段的造價控制

商業(yè)綜合體機(jī)電設(shè)計階段是造價控制的最重要階段，造價管理人員需具備一定的設(shè)計知識和經(jīng)驗，協(xié)助設(shè)計人員，優(yōu)化方案，控制成本。

（1）與招商、設(shè)計等部門一起討論確定商鋪的機(jī)電建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。主要包括攤算到每個具體商鋪強(qiáng)電、弱電、供氣、給排水、空調(diào)制冷、制熱及新風(fēng)、餐飲排油煙等機(jī)電配置技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，避免因招商前期標(biāo)準(zhǔn)要求過高及或多余功能而造成不必要的成本增加。

（2）造價管理人員參與如空調(diào)、供電及節(jié)能等重大機(jī)電方案討論，提供造價控制意見，有利于確定性價比較高的方案；

（3）造價管理人員參與討論確定設(shè)備、材料清單；參與確定主要機(jī)電設(shè)備、材料的品牌范圍、檔次、規(guī)格及參數(shù)等。施工圖完成后，及時組織機(jī)電工程標(biāo)底編制并復(fù)核，一旦發(fā)現(xiàn)標(biāo)底與目標(biāo)成本差異過大時，及時通知設(shè)計人員查找原因、修改完善設(shè)計圖紙。

3.4 招投標(biāo)階段的造價控制

（1）在工程招投標(biāo)階段，進(jìn)行合理的標(biāo)段劃分，采取合理的招標(biāo)模式，嚴(yán)格按照“最低價中標(biāo)”原則，采取多方詢價方式，貨比三家，選擇質(zhì)優(yōu)價低的承包商。

（2）招標(biāo)文件明確各專業(yè)之間界面。合約管理部門與工程、設(shè)計部門一起討論確定各專業(yè)之間的工程、技術(shù)界面問題，編制統(tǒng)一的承包商工作界面描述表，將本承包商與其他專業(yè)承包商之間的界面進(jìn)行詳細(xì)的闡述與明確，避免后期界面不清造成現(xiàn)場簽證的增加。

3.5 施工階段的造價控制

（1）施工階段現(xiàn)場變更及簽證控制。制訂了嚴(yán)格的設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證審批權(quán)限及流程制度，超過一定金額的設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證必須先估價并審核同意后才能正式開始實施。對變更及現(xiàn)場簽證的及時性、完整性、有效性進(jìn)行嚴(yán)格檢查。對動態(tài)成本進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，接近目標(biāo)成本進(jìn)行預(yù)警，超出目標(biāo)成本進(jìn)行報警。

（2）采用BIM建筑信息模型技術(shù)進(jìn)行各專業(yè)綜合管線橋架施工管理，鑒于商業(yè)綜合體公共走廊吊頂區(qū)域空間狹小、機(jī)電專業(yè)管線橋架眾多且相互影響，經(jīng)常出現(xiàn)管線“打架”而拆除返工的情況，采用BIM對各機(jī)電專業(yè)的管線橋架進(jìn)行計算機(jī)三維模擬，提前找到交叉碰撞的位置并加以解決，大大減少了施工過程中的返工現(xiàn)象，機(jī)電工程質(zhì)量也得到顯著提升。

（3）在工程竣工結(jié)束后，加強(qiáng)對竣工圖的審核，及時準(zhǔn)確完成工程竣工結(jié)算審計。

4、結(jié)束語

篇（2）

(1)思想意識上，消防管理人員的安全意識和業(yè)務(wù)水平普遍較低。消防管理人員的消防意識是影響商業(yè)綜合體消防安全管理水平的重要因素。在商場中，由于商場管理者片面重視經(jīng)濟(jì)效益，導(dǎo)致商場消防安全管理人員的安全意識普遍較低，商場消防安全管理員主要用來應(yīng)付消防機(jī)關(guān)的消防安全檢查，很多情況下將消防安全管理工作視為兒戲。缺乏對消防管理工作應(yīng)有的嚴(yán)肅態(tài)度，管理工作流于形式，缺乏實質(zhì)內(nèi)容。此外，由于商業(yè)綜合體的消防管理人員都是受雇于企業(yè)，因此，當(dāng)商場經(jīng)濟(jì)利益的發(fā)展需要犧牲消防安全的時候，往往就會順應(yīng)企業(yè)的利益需求，這就進(jìn)一步降低了商場的消防安全水平。

(2)消防設(shè)施的配置起不到應(yīng)有的作用。在商業(yè)綜合體的經(jīng)營過程中，不論是綜合體建筑的經(jīng)營者還是入駐其中的商家，他們在建筑裝修方面都傾向于追求美觀華麗的視覺效果，以吸引客戶的注意，方便營銷活動的展開。但裝修設(shè)計常常就會與消防安全的設(shè)計方案發(fā)生沖突。在利益的驅(qū)使下，商場的管理者多半會選擇犧牲消防安全，使得原先方案中的消防設(shè)施在火災(zāi)發(fā)生時難以正常工作。常見的情況如試衣間與門簾、墻面裝飾燈將消防栓等遮蔽，大型廣告牌或者海報等將消防設(shè)施標(biāo)識以及安全標(biāo)志遮蔽。甚至裝飾用的各種彩燈彩帶或者裝飾物件將煙霧探測器等重要的消防設(shè)施遮蔽。這種現(xiàn)象，一旦火災(zāi)情況出現(xiàn)，煙霧探測器無法準(zhǔn)確發(fā)出警報，消防栓和水龍頭也不能及時被用于火災(zāi)撲滅中。消防設(shè)施的設(shè)計被綜合建筑本身阻礙，使得其應(yīng)有的消防作用無法得到有效的發(fā)揮［1］。

(3)商場建設(shè)中內(nèi)部材料的裝飾造成的消防安全隱患。在商場建設(shè)中，企業(yè)和商戶會選用大量材質(zhì)不同、特點各異的裝修材料，對這些裝飾材料對消防安全的影響重視不足，單純的追求裝修效果的美觀、使用便利、增加對客戶的吸引力的效果。這些裝飾材料，大多是可燃或者易燃的材料，大量易燃材料在商業(yè)綜合體建筑中集中分布，在火災(zāi)發(fā)生時往往造成嚴(yán)重后果。同時，由于大量商戶的駐入，商戶在裝修方案的設(shè)計過城中往往缺乏對消防安全措施的考慮，使裝修后的建筑結(jié)構(gòu)與商場原本設(shè)計的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生偏差，不利于消防安全的管理，也對火災(zāi)發(fā)生時營救措施的采取產(chǎn)生了惡劣影響。

2如何加強(qiáng)對大型商業(yè)綜合體建筑消防安全問題的管理

(1)加強(qiáng)對建筑內(nèi)部的業(yè)態(tài)布局的管理。大型商業(yè)綜合體建筑的內(nèi)部業(yè)態(tài)布局方面，常出現(xiàn)不合理的設(shè)計構(gòu)造，不能依據(jù)國家的相關(guān)安全規(guī)定與建筑使用性質(zhì)來進(jìn)行布局。商場為了謀求更大的經(jīng)濟(jì)效益，將娛樂健身場所、餐飲休閑場所與百貨銷售場所進(jìn)行交叉布置，對兒童娛樂場所的消防安全重視程度不足，沒有設(shè)置單獨的疏散出口，營業(yè)時間也各不相同。受這種布局的影響，火災(zāi)隱患自然就變大，消防安全無法得到保證。火災(zāi)發(fā)生時，由于場所的復(fù)雜性，很容易導(dǎo)致火勢蔓延，火災(zāi)的撲救和人員疏散都難以高效完成。針對以上情況，在對綜合商業(yè)體的審核過程中，首先應(yīng)當(dāng)對建筑物內(nèi)部的各個分區(qū)及其使用功能有一定的了解，為劃分安全區(qū)域提供可靠的依據(jù)［2］。在對火災(zāi)的安全管理過程中，將單位間火災(zāi)危險性相類似的區(qū)域，可以采用集中設(shè)置的方法，以拉近防火區(qū)距離，方便對火災(zāi)狀況的集中處理。

(2)設(shè)置防火區(qū)域，做好消防疏散工作。大型商業(yè)綜合體的建筑功能多樣、占地面積較大，陰帝對防火分區(qū)的設(shè)計也一直是一件較為復(fù)雜的工作，疏散距離的設(shè)計較為困難，其距離、出口數(shù)量與寬度等的實際數(shù)量與規(guī)格都很難到到《建筑規(guī)定》的要求。由于大型商業(yè)綜合體的特殊性，如果嚴(yán)格按照《建筑規(guī)定》中所要求的每樓層與每個防火區(qū)域中的防火出口要設(shè)計在兩個及其以上，對現(xiàn)有的大型商業(yè)綜合體而言，較為困難。因此，一些大型商業(yè)綜合體建筑會在室內(nèi)設(shè)置暫時性的安全區(qū)域、并留出一部分的亞安全區(qū)域。這種設(shè)置，一旦火災(zāi)發(fā)生，能夠在一定程度上保障人民的生命與財產(chǎn)安全，但是疏散區(qū)域的采光和排煙等問題一直存在，也凸顯了一定的局限性。因此，這種方法也未能被廣泛采用［3］。

(3)對商場內(nèi)部的裝修進(jìn)行嚴(yán)格審核。為了滿足對建筑功能與建筑裝飾的需求，商戶常常將大量的裝飾材料運用到商業(yè)綜合體的裝修裝飾當(dāng)中。有時甚至為了追求華麗的視覺效果與舒適的使用感受而將可燃和易燃材料運用到建筑裝修裝飾中，大大增加了建筑火災(zāi)荷載，對消防安全造成影響。易燃材料的堆積在發(fā)生火災(zāi)的情況下，不僅助長火勢，而且容易導(dǎo)致火災(zāi)的立體燃燒。燃燒過程中產(chǎn)生大量的有毒氣體，污染環(huán)境、對人體健康造成損害。在火災(zāi)營救過程中，增加了火災(zāi)的危險指數(shù)。

篇（3）

Abstract: urban complex urban expansion in the process of building the city plays a new business, business center, make the function of the new city landmarks, and at the same time, in the city center KongDongHua avoid, reduce the urban commuter traffic pressure, rich city leisure era contents also plays an important role. This paper analyzes the design of urban complex points.

Keywords: complex; Design; Key points of

中圖分類號：TU2文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

隨著城市發(fā)展進(jìn)程，越來越多的城市綜合體項目出現(xiàn)在人們的視野。特別是在深圳，因土地緊缺而推廣的新發(fā)展模式―城市更新，造就了更多的城市綜合體項目，其形式和功能也越來越完善，堪稱引領(lǐng)了國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)的新趨勢。作為開發(fā)商，在前期運作過程中，就必須對整個項目有著詳細(xì)深入的規(guī)劃，并保證整個開發(fā)過程能按照運營理念順利進(jìn)展，從而達(dá)到項目完成后最完美的效果，產(chǎn)生最大的效益。城市綜合體是城市生活集大成的建筑群體，還會受到每個城市文化習(xí)俗、消費模式理念等因素的影響。可以說，每個綜合體其實都有著自己獨特的個性，是不可復(fù)制的。在這個過程中，設(shè)計要點的編制，起到承上啟下的作用，要完整表達(dá)開發(fā)理念，把握設(shè)計方向，是保證項目順利進(jìn)行的重要先決條件。下面我們就來分析城市綜合體方案設(shè)計要點編制過程中的一些重要元素。

一， 深刻認(rèn)識城市綜合體

城市綜合體的英文名為HOPSCA，是英文單詞Hotel（酒店）、Office（寫字樓）、Park（公園）、Shopping mall（購物中心）、Convention（會議中心、會展中心）、Apartment（公寓）首個字母的縮寫。 一般來說，一個城市綜合體至少組合了上述功能中的三種，以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，各種城市物業(yè)功能復(fù)合、互相作用、互為價值鏈空間的高度集約的街區(qū)群體，有商務(wù)辦公、居住、酒店業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統(tǒng)，有些還具有會展等展覽功能，因此又被稱為“城中之城”。城市綜合體具備完整的街區(qū)特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時城市綜合體通過街區(qū)的作用，實現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合、交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。

城市綜合體具有如下的典型特征：

1,超大空間尺度

城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市主干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大，一般均具有容納超大建筑群體和眾多的生活空間。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。

2,通道樹型交通體系

由于城市綜合體各功能之間聯(lián)系緊密，因此各建筑體之間會形成互補(bǔ)、流動，并且連續(xù)的空間體系。城市綜合體內(nèi)部擁有復(fù)雜、完善的交通體系， 通過立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使內(nèi)部各不同功能的建筑有機(jī)結(jié)合。城市綜合體對外界的交通依賴較強(qiáng)， 通過地面層、地下層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“ 通道樹型”(Access Tree)體系，形成流動而多變的復(fù)合空間。

3,現(xiàn)代城市景觀設(shè)計

應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計是城市綜合體的重要特征。運用對建筑群體的深度表現(xiàn)打破傳統(tǒng)建筑立面概念，通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。使建筑群體成為景觀的主體，同時又承載著城市文明與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史責(zé)任。

4,高科技集成設(shè)施

城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。使用新材料，新技術(shù)，迎合了城市發(fā)展的進(jìn)程。

5,地標(biāo)式的城市建筑

城市綜合體一個顯著特點就是地標(biāo)性，在所在城市、所處區(qū)域具有顯著的標(biāo)識性。如美國紐約“洛克菲勒中心”城市綜合體，它一直作為紐約乃至美國的象征而存于世界。在過去的許多年里，從這里走出及進(jìn)駐到這里的全球500強(qiáng)公司數(shù)不勝數(shù)，它們中包括通用電氣(GE)、美國銀行、無線電音樂城、雷曼兄弟以及美國大部分傳媒巨頭――時代華納、全球最大的新聞機(jī)構(gòu)美聯(lián)社、NBC、CNN、全美最大的出版公司麥克格羅希爾以及其它一大批全球知名的大企業(yè)。毫不夸張地說，這些企業(yè)每日的舉動，都在影響著全世界。而由他們所組成的洛克菲勒中心，則順理成章地成為全世界“最大的城市中心”。再如法國巴黎“拉德芳斯”城市綜合體，是世界上第一個城市綜合體，于上世紀(jì)五十年代開始建設(shè)開發(fā)，高樓林立，成為集辦公、商務(wù)、購物、生活和休閑于一身的現(xiàn)代化城區(qū)，也是世界上最具代表性的城市綜合體。拉德芳斯的成功，不僅增添了古典巴黎的現(xiàn)代氣息，更為世界各大都會提出了一個新的發(fā)展方向。 拉德芳斯區(qū)位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端。于1958年建設(shè)開發(fā)，目前已建成寫字樓247萬平方米，其中商務(wù)區(qū)215萬平方米、公園區(qū)32萬平方米，法國最大的企業(yè)一半在這里，共10家；建成住宅1.56萬套，可容納3.93萬人，其中在商務(wù)區(qū)建設(shè)住宅1.01萬套，可容納2.1萬人；在公園區(qū)建設(shè)住宅5588套，可容納1.83萬人；并建成了面積達(dá)10.5萬平方米的歐洲最大的商業(yè)中心；其成為歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號線、14號高速公路、2號地鐵等在此交匯。建成67公頃的步行系統(tǒng)，集中管理的停車場設(shè)有2.6萬個停車位，交通設(shè)施完善；建成占地25公頃的公園，商務(wù)區(qū)的1/10用地為綠化用地，種植有400余種植物；建成由60個現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好。優(yōu)美的環(huán)境、完善的設(shè)施每年吸引約200萬游客幕名而至。日本東京“六本木”城市綜合體是近幾年才誕生的以城市綜合體規(guī)劃所建造的全新聚落，它集住宅、商業(yè)大樓、購物中心、旅館、餐廳、游憩與文藝設(shè)施于一體，短短的時間內(nèi)從無到有昂然挺起，不僅攫取了來自全世界的關(guān)注，同時還成為許多走在時代尖端的人們競相留下造訪腳印的黃金區(qū)域。

6．高可達(dá)性

城市綜合體通常位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對集中的區(qū)域，如位于城市CBD，城市的副中心或規(guī)劃中的城市未來發(fā)展新區(qū)，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。

7．整體的統(tǒng)一性

建筑風(fēng)格統(tǒng)一，城市綜合體中各個單位建筑互相配合，影響和聯(lián)系；城市綜合體中建筑群體與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)

8．土地使用均衡性

城市綜合體注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過分集中某一特定功能，不同種類的土地相對均衡地分布于不同功能的建筑群兼顧不同時段對綜合體中各個功能的不同使用，例如晝夜之間，工作日和周末之間不同時段，會對商務(wù)、商業(yè)、居住、娛樂消費產(chǎn)生不同的需求

9．空間連續(xù)性（包含平面連續(xù)性和立面延續(xù)性）

鑒于城市綜合體各功能的相互聯(lián)系，其設(shè)計通常采用整體設(shè)計，其中任何一項功能都會影響整體效果，立面會影響城市綜合體的統(tǒng)一性，因此，要保持城市綜合體內(nèi)建筑物風(fēng)格的統(tǒng)一，就是要使立面由延續(xù)性空間的連續(xù)。由于城市綜合體優(yōu)越的區(qū)位性質(zhì)，其中各功能的建筑體之間均通過空中、地下和地面形成多層次的聯(lián)系，形成互補(bǔ)的、流動的、連續(xù)的空間體系

10．內(nèi)外部聯(lián)系的完整性

城市綜合體內(nèi)部自身擁有復(fù)雜的、完善的交通體系，通過立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使內(nèi)部各不同功能的建筑有機(jī)結(jié)合

城市綜合體對外界的交通依賴性較強(qiáng)，其外界的交通體系直接影響到綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模

11．巨大的社會效應(yīng)

因城市綜合體所處的城市位子和龐大的工程，注定其必將成為城市的名片、產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)。例如，上海盧灣區(qū)太平橋改造項目，其啟動區(qū)上海新天地商業(yè)旅游項目，從開發(fā)到運營，一直是社會各界關(guān)注的焦點，上海新天地因其成功的商業(yè)運營模式更成為上哈文化、建筑、旅游的標(biāo)志性項目，成為上海是的文化標(biāo)簽

12．巨大的升值潛力

一個成功的城市綜合體項目的開發(fā)及運營，會帶來巨大的社會價值，為開發(fā)商、運營商帶來巨大的品牌價值，同時作為地產(chǎn)物業(yè)的城市綜合體，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。例如，上海太平橋改造項目，開發(fā)商在成功開發(fā)上海新天地后，帶動周邊土地的升值。新天地物業(yè)通過成功商業(yè)運營，自身價值也有所提升，開發(fā)商更通過此項目產(chǎn)生的巨大社會效應(yīng)，產(chǎn)生良好口碑和巨大的品牌效應(yīng)。同時還要考慮到項目本身的更新?lián)Q代。

二， 城市綜合體方案設(shè)計要點編制過程的幾個重要問題

方案設(shè)計要點是給設(shè)計院的設(shè)計指引，它必須明確地傳達(dá)開發(fā)理念，對項目定位、各項指標(biāo)、開發(fā)周期、成本控制、設(shè)計風(fēng)格、總平規(guī)劃甚至設(shè)計細(xì)節(jié)等各方各面都要有詳盡的表述，務(wù)求對后續(xù)設(shè)計制定大方向和大框架，保證最終的項目運營效果。基于以上對城市綜合體特點的認(rèn)識，我們認(rèn)為，在方案設(shè)計要點的編制過程中，以下三點顯得尤其重要。

1, 項目土地解讀。所謂解讀，是對項目周邊情況，項目所處區(qū)域在城市中的地位，項目所在城市經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展情況，商業(yè)發(fā)達(dá)程度，居民購買力及消費習(xí)慣等進(jìn)行詳盡分析，從而避免將來的產(chǎn)品出現(xiàn)“水土不服”的情況。曾被福布斯網(wǎng)站評為全球最大購物中心、被美國《新聞周刊》評為世界新七大奇觀的東莞某大型購物中心，總占地面積51萬平方米，總建筑面積116萬平方米，這在當(dāng)年已屬體量巨大。就是因為其商業(yè)定位和業(yè)態(tài)設(shè)計與市場的需求情況產(chǎn)生偏差。 致使人氣不足、消費力不強(qiáng)；餐飲娛樂、購物、文化、休閑、各類主力店等業(yè)態(tài)也均比預(yù)期少了一半以上。對此，業(yè)內(nèi)人士分析，“城市綜合體的設(shè)計需要對城市乃至整個宏觀發(fā)展趨勢有準(zhǔn)確的判斷，以免消費能力超過或難以滿足消費規(guī)模。對于超大型的綜合體而言，購物功能只是其多項功能中的一點，平衡設(shè)計各種業(yè)態(tài)才最易實現(xiàn)成功。”而對于一些位于地鐵站點上蓋的城市綜合體項目，如果交通樞紐的設(shè)計失敗，也容易導(dǎo)致城市綜合體產(chǎn)生風(fēng)險。。

綜上所述，土地解讀具體分為：

1.1、了解所在城市規(guī)劃定位、區(qū)域規(guī)劃定位及現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括區(qū)域地位、經(jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口狀況等信息。

1.2解讀項目周圍市政及交通情況，是否有城市輕軌經(jīng)過、公交站點設(shè)置，道路規(guī)劃等。

1.3、基地內(nèi)有沒有保留建筑，如何將保留建筑融合到規(guī)劃之中；

1.4、項目可利用資源，如：河流，公園，景觀帶，市政設(shè)施，學(xué)校等；

1.5、項目規(guī)劃條件和經(jīng)濟(jì)指等標(biāo)：容積率、限高、配套設(shè)施等；

1.6、地塊周邊的環(huán)境分析，包括商業(yè)，住宅區(qū)，人口。

2， 商業(yè)詳細(xì)研究對設(shè)計有著決定性。在城市綜合體項目中，商業(yè)和住宅從設(shè)計上來說是矛盾的，一個動一個靜，一個要開放一個要私密，但在營銷中，它們卻是互相促進(jìn)的。商業(yè)創(chuàng)出了品牌，打出了名氣，聚集了人流，帶旺了區(qū)域，自然而然地提升了土地價值，保證了項目的后續(xù)發(fā)展。在深圳不乏商業(yè)啟動后帶動人氣，從而提高住宅價值的例子，例如萬象城，海岸城等等。所以成功的商業(yè)設(shè)計，在城市綜合體中起著重要的作用。然而商業(yè)設(shè)計有別于傳統(tǒng)的建筑設(shè)計，它需要更多的商業(yè)理念和更多的商業(yè)運營知識，更多地為功能服務(wù)。

2.1商業(yè)建筑包含非同一般的多樣性。

2.1.1在大型商業(yè)項目中，其業(yè)態(tài)種類趨向于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾，無疑是商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計中最大的挑戰(zhàn)。

2.1.2在滿足上述功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的經(jīng)營對物業(yè)的需求，特別是可視性和易達(dá)性，以獲得最大的商業(yè)利益，進(jìn)而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報，是規(guī)劃設(shè)計至關(guān)重要的問題。這實際上已不是傳統(tǒng)的建筑計工作范疇了，需要對商業(yè)運營有著更專業(yè)的了解，有時候甚至要專門的商業(yè)建筑設(shè)計師為發(fā)展商提供的專業(yè)服務(wù)。而如何將大量商鋪區(qū)平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時又可化零為整，利于整體出租和管理保證品質(zhì)，也是設(shè)計需要解決的問題。在商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)遵循三個設(shè)計原則：一是主力店和次主力店應(yīng)按市場與商家的普遍需求的高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計；二是商業(yè)空間的設(shè)計應(yīng)滿足絕大部分商家的物業(yè)需求，而且可分可組，靈活切割，三是考慮區(qū)域價值提升后的產(chǎn)品升級。因為在不同的品牌商家在不同的地區(qū)、不同的城市、不同區(qū)位其銷售的商品有所不同，導(dǎo)致開店的規(guī)模也不同，故其對項目的物業(yè)需求也有所不同。商業(yè)綜合體的設(shè)計需要滿足不同市場的需求的同時，也得考慮市場的變化對項目的帶來的影響。

2.2商業(yè)項目不同功能模塊的性質(zhì)和任務(wù)，是建筑設(shè)計的根本依據(jù)和出發(fā)點。所有城市空間的營造，都是為其功能服務(wù)的。

2.2.1不同地域、不同經(jīng)濟(jì)條件、不同民族、不同服務(wù)人口數(shù)量，都應(yīng)有不同的建筑規(guī)模，并具備相應(yīng)的設(shè)施、設(shè)備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應(yīng)按功能要求、動靜活動形態(tài)、人流密度等適當(dāng)分區(qū)、主次明確，同時也要考慮區(qū)域或局部具有延伸和調(diào)整使用的可能性。

2.2.2商業(yè)設(shè)施、環(huán)境和場所也不是靜態(tài)的固定存在，而是具有動態(tài)的發(fā)展變化。從設(shè)計上創(chuàng)造一個能適應(yīng)未來發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境也是商業(yè)項目的特殊要求。

2.2.3業(yè)態(tài)的多樣化，也需要建筑設(shè)計要為安全可靠的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。

2.2.4滿足不同功能商業(yè)的技術(shù)要求。如電影院需要大空間以及適當(dāng)傾斜的地面，餐飲設(shè)施需要獨立的排風(fēng)、排油煙管道，而室內(nèi)游泳池、洗浴中心等需要獨立的上下水管道及溫濕度控制設(shè)備等。主力連鎖超市每個品牌對建筑面積、柱網(wǎng)、層高、荷載、坡梯的位置、強(qiáng)弱電、空調(diào)、給排水、排污等都有不同的要求。大型娛樂設(shè)施的功能布局、內(nèi)部人流疏散路線需要嚴(yán)密的計算。甚至小到招牌位置，入口面積這樣的細(xì)節(jié)，都必須有所考慮。所有這些要求決定了其間相互位置關(guān)系的復(fù)雜性。沒有經(jīng)過深思熟慮的簡單布置會造成后期更改的不便，也影響到正常的運營和使用。

綜合來講，商業(yè)綜合體的設(shè)計涉及的功能多，業(yè)態(tài)廣，需要多方協(xié)作，每個階段都對商業(yè)地產(chǎn)的成功運作是非常重要，甚至事關(guān)項目的成敗，設(shè)計者應(yīng)對項目市場、項目定位、項目涉及的商家、業(yè)態(tài)的物業(yè)需求、發(fā)展商的投資目標(biāo)等多方面綜合考慮，才能設(shè)計出一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目。

3，交通解決方案

交通在整個設(shè)計中有著不可忽視的作用，便利、可達(dá)、暢通，可以吸引人群，有利于創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍。在編制方案設(shè)計要點時，對交通的解決方案必須有著足夠和正確的研究。

3.1 內(nèi)外部交通體系

客流的存在是城市綜合體各個部分達(dá)到其經(jīng)濟(jì)目的的基本條件，城市綜合體的交通體系結(jié)構(gòu)可劃分為外部交通體系和內(nèi)部交通體系（表1）。

城市綜合體設(shè)計，尤其是以組織繁雜的城市交通為核心的綜合體設(shè)計，必然要建立一個基于行為需求的多層面的交通整合系統(tǒng)，包括與綜合體步行體系配合的景觀空間規(guī)劃；區(qū)域交通功能與城市交通分布的整合；城市機(jī)動交通體系與城市步行體系的整合。在這一系列的整合關(guān)系中，步行交通體系構(gòu)成了所有要素的核心（表2）。

綜合體的主要步行體系有方格網(wǎng)型、通道樹型兩種。上海大寧國際商業(yè)廣場采用了不規(guī)則的方格網(wǎng)體系，內(nèi)外兩種交通體系分別滿足步行與車行兩種通行模式（圖1-2）。萬達(dá)集團(tuán)開發(fā)的城市綜合體系采用通道樹型結(jié)構(gòu)，在主要的步行干道下延伸出步行支路，并與餐飲的室外休閑茶座結(jié)合，模糊道路與建筑用地之間的界限。事實上，綜合體的交通組織沒有固定的模式，新穎的步道體系設(shè)計能夠提升整個綜合體的城市價值，增加步行樂趣。無錫通惠路步行街商業(yè)綜合項目的商業(yè)主體就是引用一條600m長的螺旋式天街，將商鋪從地下一層延伸至地上四層（圖3-4），形成了一氣貫通的有趣的商業(yè)形體。

3.2立體化的交通系統(tǒng)

城市綜合體是城市交通構(gòu)架系統(tǒng)整體的一部分，立體化的城市交通為綜合體與城市地面、地上、地下立體接口提供了可能，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施有機(jī)聯(lián)系。舊金山港灣樞紐、拉德芳斯換乘樞紐、來哈特樞紐、大阪筑波城都是以交通為核心組織建設(shè)起的大型城市綜合體項目。拉德方斯區(qū)作為歐洲最大的公交換乘中心，擁有67平方hm2的步行系統(tǒng)，其裙樓通過建在空中的巨大廣場，實現(xiàn)人行廣場上，下行公路、停車場和公共汽車站，保障行人與車流的徹底分離，互不干擾。香港太古城在城內(nèi)分區(qū)，以架空天橋及多層平臺將人車分道，并使各區(qū)連接成整體，澳大利亞的墨爾本中心、美國伊利諾斯州中心、深圳太古城等知名的城市綜合體都是地鐵連體物業(yè)，以地鐵為主導(dǎo)，輔以商業(yè)辦公，在開放的建筑內(nèi)部，利用城市立體中庭組織建筑內(nèi)外的空間關(guān)系和功能關(guān)系。

三， 結(jié)語

在城市綜合體的開發(fā)過程中，開發(fā)商提交給設(shè)計院的設(shè)計要點，需要清晰表述整個項目的運營理念，確保設(shè)計質(zhì)量，使設(shè)計達(dá)到要求。作為服務(wù)于地產(chǎn)公司的建筑專業(yè)人員，自身對各項指標(biāo)，各項要求，要有著更深入透徹的研究，不僅僅是從設(shè)計的角度，更應(yīng)以開發(fā)的角度，來對項目進(jìn)行詮釋和把控。對地塊的理解，對商業(yè)的定位，還有對交通流線的控制，是在編制方案設(shè)計要點時的幾個關(guān)鍵節(jié)點，對這幾個關(guān)鍵節(jié)點做好研究，明晰概念，才能編制出符合要求，保證設(shè)計質(zhì)量的設(shè)計要點。

參考文獻(xiàn)：1，浙江日報[今日關(guān)注]：城市綜合體，破解現(xiàn)代都市病

篇（4）

Abstract: based on many years' installation project cost control work experience, according to the new building commercial complexes of mechanical and electrical installation engineering characteristics, analyzed the influence the mechanical and electrical equipment installation project cost control of many factors, to explore how to effectively control installation project cost measures.

Keywords: commercial complex, mechanical and electrical installation project, project cost

中圖分類號：TU723.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

近年來，我國的商業(yè)型建筑迅速發(fā)展，不僅形式多樣、面積規(guī)模大、適用人群廣泛，而且建筑功能越來越復(fù)雜，逐漸形成一種商業(yè)綜合體的建筑類型。商業(yè)綜合體是指將具有城市功能的商業(yè)、辦公、酒店、餐飲、休閑娛樂、居住等生活空間進(jìn)行組合，在各部分之間互相聯(lián)結(jié)、相互依存的綜合建筑體。由于商業(yè)綜合體功能的多樣性，也就決定了商業(yè)綜合體機(jī)電安裝工程的復(fù)雜性。雖然機(jī)電安裝工程的造價占工程總造價的比例不高，但其安裝工程專業(yè)多，包括有空調(diào)通風(fēng)工程、消防工程、動力照明工程、給排水工程、動力（蒸汽）工程、弱電工程、燃?xì)夤こ獭⒂芯€電視工程、客流計數(shù)統(tǒng)計工程、電梯安裝工程等，作業(yè)空間在室內(nèi)，作業(yè)場地狹小，施工周期短，多種交叉作業(yè)，工藝不復(fù)雜但繁多，使得安裝造價難以控制。因此，做好機(jī)電安裝工程的造價管理和成本控制是整個商業(yè)綜合體項目的關(guān)鍵。

1. 商業(yè)綜合體機(jī)電安裝工程的特點

（1）方案的多樣性。為滿足商業(yè)綜合體各招商客戶的營業(yè)使用，需要制定具體的設(shè)備、管道、動力線路等參數(shù)方案。商戶業(yè)態(tài)變化、面積的增減，都將相應(yīng)影響其用電容量、空調(diào)冷熱量、給排水點位等參數(shù)。

（2）材料的多樣性。隨著社會進(jìn)步，科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，建筑安裝材料也在發(fā)生著巨大的變化，尤其是安裝類材料，為保證環(huán)保、綠色、節(jié)能等各種要求，選擇性更大，價格差異也較大，造價控制難度也更高。

（3）設(shè)備多選型。因品牌眾多、系列差異、定位不同、廠家不一，同一規(guī)格型號的產(chǎn)品，價格都會相差很多，因此，設(shè)備檔次的定位很重要。

（4）施工多變性。由于方案的多樣性，招商的不確定性以及過程中對整個項目的定位調(diào)整，導(dǎo)致后期設(shè)計變更增加，具體工作面的拆改過大，工程費用無形中不斷增多。

2. 商業(yè)綜合體機(jī)電安裝工程造價的影響因素

在我國建筑工程領(lǐng)域中，長期存在著“三超”現(xiàn)象，即概算超出估算、預(yù)算超出概算、竣工結(jié)算超出施工圖預(yù)算。商業(yè)綜合體建設(shè)周期長，投資金額大，所需的機(jī)電設(shè)備材料種類繁多，使得設(shè)計、施工、材料等對造價的影響存在很大空間，因此必須認(rèn)真分析影響機(jī)電安裝工程造價的各個因素，以明確可以更好地對工程造價控制的環(huán)節(jié)。

1）設(shè)計人員的素質(zhì)。商業(yè)綜合體規(guī)模龐大，建筑功能多樣，不但需要不同專業(yè)設(shè)計人員，即使是同一專業(yè)也需要多個設(shè)計人員來共同完成設(shè)計，而這些設(shè)計人員的素質(zhì)參差不齊，又受市場經(jīng)濟(jì)沖擊和分配體制的影響，個別設(shè)計人員會片面追求經(jīng)濟(jì)效益，趕時間搶任務(wù)，導(dǎo)致設(shè)計不深入、施工圖紙粗略，從而影響工程量計算的準(zhǔn)確性和材料設(shè)備選擇的合理性。

2）設(shè)備和材料的選用。機(jī)電安裝工程不同于土建工程，造價變化只受到鋼筋混凝土等的市場價格影響，所用材料較單一。對機(jī)電安裝工程造價影響最大的是品牌的差異，同一功能的產(chǎn)品因品牌不同其價格相差度可以達(dá)至一倍甚至兩倍。

3）招標(biāo)文件和合同條款的嚴(yán)密性。在招標(biāo)和訂立合同的過程中，如果招標(biāo)文件的工程量清單工作內(nèi)容描述不清楚、合同條款欠缺細(xì)致的規(guī)范，就會給施工單位留下許多漏洞，繼而會導(dǎo)致最終的結(jié)算造價嚴(yán)重超出工程招標(biāo)價格。

4）施工組織設(shè)計的周全性。商業(yè)綜合體通常連續(xù)性較強(qiáng)，明確施工組織進(jìn)度是關(guān)鍵，但如何順利銜接各個階段和節(jié)點卻與工程造價相矛盾。進(jìn)行多方案比較、綜合各階段建設(shè)的特點，編制出合理的施工組織設(shè)計，才能做到有效控制工程造價。一旦節(jié)點不能很好的銜接，造成脫節(jié)，就會造成不必要的工程誤工，給建設(shè)方和施工方都帶來經(jīng)濟(jì)損失。

5）設(shè)計變更及簽證手續(xù)辦理的及時性。如何處理即將發(fā)生或者已經(jīng)發(fā)生的設(shè)計變更費用和簽證費用，將對安裝工程造價產(chǎn)生直接的影響。

6）結(jié)算工作的準(zhǔn)確性。在分階段結(jié)算或工程竣工結(jié)算中，施工單位往往會根據(jù)自身的角度出發(fā)，故意曲解工程量計算規(guī)則和定額套價，從而推高最終工程結(jié)算造價。

3. 商業(yè)綜合體機(jī)電安裝工程造價的控制措施

根據(jù)以上商業(yè)綜合體機(jī)電安裝工程造價所存在的影響因素分析可以看出，造成造價成本失控的主要原因在于設(shè)計和施工過程中控制不到位，人為影響因素大。因此，應(yīng)加強(qiáng)機(jī)電安裝工程造價的管理和控制，實施動態(tài)控制，將工程造價控制在合理的成本范圍之內(nèi)。針對各影響因素提出幾項具體管控措施：

1） 進(jìn)行事前控制。在估算和概算階段，確立項目的投資定位，制定一個合適的概算目標(biāo)。根據(jù)以往商業(yè)綜合體的項目經(jīng)驗，不同使用功能的業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)和消防設(shè)計要求，確立不同的材料品牌定位，避免在施工過程中隨意調(diào)改材料設(shè)備品牌而影響工程造價。

2） 設(shè)計成本控制。機(jī)電項目的設(shè)計工作流程一般為：總體方案確定－背景資料的錄入－基本參數(shù)的計算－復(fù)核－系統(tǒng)確定－設(shè)備選型－制圖－校核－出圖－會審。通常來說，現(xiàn)在稍大規(guī)模的地產(chǎn)公司做商業(yè)項目，基本上都有一套自身的建造標(biāo)準(zhǔn)和成本管控指標(biāo)。設(shè)計單位都可以參照這些作為設(shè)計依據(jù)，在設(shè)計的同時及時掌控成本的大小，盡量做到不超成本目標(biāo)設(shè)計。并且也防止有些設(shè)計人員在設(shè)備選型時做手腳，設(shè)計一些冷門的設(shè)備。并且，建設(shè)單位的工程、設(shè)計、成本人員與設(shè)計單位的也需做到多溝通，多參與圖紙會審，對于尤其是設(shè)備選型需尤其重視。設(shè)備選型定好，才能更好把控后面一系列管道、末端等項目的設(shè)計。

3） 招投標(biāo)控制。根據(jù)施工圖編制工程量清單和招標(biāo)文件，在招標(biāo)文件中應(yīng)明文規(guī)定項目所需要實現(xiàn)哪些功能，招標(biāo)清單中明確工作內(nèi)容和材料特征，防止漏洞，給結(jié)算造價帶來麻煩。結(jié)算中沒有的項目清單，結(jié)合工程定額和材料限價，組價出一個合理的綜合單價進(jìn)行結(jié)算。在合同中明確施工工期、質(zhì)量要求、工程款支付條件、工程簽證變更結(jié)算原則等有利于控制成本的條款。

4） 施工過程控制。施工前，做好各方施工圖圖紙的會審工作，劃清施工專業(yè)界面。商業(yè)綜合體機(jī)電安裝工程的管線布置較復(fù)雜，稍不注意就會出現(xiàn)交叉、標(biāo)高不一的情況，因此，加強(qiáng)圖紙會審，可以提前發(fā)現(xiàn)問題和預(yù)測問題，確保管線在某個區(qū)域中最經(jīng)濟(jì)，最合理、最美觀的布置。對于進(jìn)場材料設(shè)備質(zhì)量驗收，防止偷梁換柱情況，把控材料厚度，管徑大小，實際用料，安裝工藝。當(dāng)發(fā)生拆改調(diào)整項目，提前出具簽證變更審批，嚴(yán)格做到“先審批，后實施”，管控工程變更簽證增減費用，防止不必要的大額費用返工現(xiàn)象，并且做到拆改項目施工完成及時進(jìn)行現(xiàn)場審核，有必要的話，做好相應(yīng)的影像資料，以備后期結(jié)算證據(jù)。同時，造價人員不能整天對著圖紙算工程量，做預(yù)算，需要經(jīng)常性的跑工地，了解現(xiàn)場施工工藝和工序。隨著招商條件的逐步推進(jìn)，在施工過程中必定會出現(xiàn)較多的變更，營銷部門也需配合及時的把業(yè)態(tài)定位要求告訴工程、成本人員，及時認(rèn)真核查工程量清單和估算工程變更價格。如果待工程簽證變更付諸實施后再去核實計量，就會難以更改項目，無法做到過程成本管控。

5） 竣工結(jié)算控制。結(jié)算管控，是整個工程項目成本控制的最后一關(guān)。結(jié)算前，首先需要核對實際施工與圖紙的差異，不能盲目相信竣工圖，施工用材料、設(shè)備與招投標(biāo)及施工藍(lán)圖重新核對。明確各個分包單位施工界面，一般原招標(biāo)施工界面和實際施工范圍都會有不同出入調(diào)整，造價人員需防止交界面重復(fù)結(jié)算。關(guān)注拆改工程實際施工狀態(tài)、材料折舊及二次利用。建設(shè)單位首先對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證審核結(jié)束，然后完成的施工藍(lán)圖工程量進(jìn)行復(fù)核，扣除簽證變更已計算部分，避免在工程量復(fù)核時重復(fù)計算。根據(jù)合同約定的結(jié)算方式，核實工程數(shù)量、綜合單價、取費標(biāo)準(zhǔn)及工程扣款等確定最終結(jié)算造價，只有這樣，才能比較完善地控制好安裝工程造價。

4. 結(jié)束語

通過以上分析，作為商業(yè)綜合體機(jī)電安裝成本控制人員，需注重建立成本意識、注重專業(yè)技術(shù)運用、注重現(xiàn)場安裝的實際工藝，在設(shè)計、招標(biāo)、施工、結(jié)算等階段重點管控，認(rèn)真分析商業(yè)綜合體安裝工程造價的特點和各個影響因素，繼而采取有針對性的行之有效的控制措施，嚴(yán)格按照合同的規(guī)定執(zhí)行，對機(jī)電安裝施工程序?qū)訉影殃P(guān)，才能實現(xiàn)合理的成本目標(biāo)控制。

參考文獻(xiàn)

[1]趙飛,李倩.礦山機(jī)電設(shè)備安裝工程造價管理初探.科技信息[J].2010年第21期

[2]陳丹陽.商業(yè)綜合體的機(jī)電及消防設(shè)計特點.城市建設(shè)理論研究[J].2011（27）

[3]劉江濤.城市軌道交通工程項目造價控制研究[D].北京交通大學(xué).2009.06

篇（5）

中圖分類號：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

引言：

自近三五年以來，伴隨著旅游經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場的推動，城市旅游綜合體建設(shè)市場，如雨后春筍，層出不窮，主題文化創(chuàng)意、強(qiáng)大資金動力、先進(jìn)社會生產(chǎn)力的協(xié)奏曲，造就了旅游市場的繁榮和主題旅游文化的泛濫。但是，縱觀中國內(nèi)地近10多年旅游項目，建設(shè)數(shù)量數(shù)以千記，真正能夠做到高品質(zhì)、高服務(wù)、產(chǎn)品對味市場、回收盈利周期快的旅游綜合體產(chǎn)品卻不多，真正能夠正常運轉(zhuǎn)和盈利的，卻寥若晨星。殘酷而客觀的現(xiàn)實，不能不讓我們重新審視自己的動作。

1.旅游項目建設(shè)背后暴露的問題及對社會的影響

1.1同城旅游文化同質(zhì)化旅游產(chǎn)品過多前期主題策劃和后期運營管理脫節(jié)，造成后續(xù)市場推廣軟弱低劣，主題園區(qū)年年虧損，運營艱難。

1.2缺乏深刻細(xì)致的市場調(diào)研導(dǎo)致旅游產(chǎn)品定位失據(jù)，從而導(dǎo)致市場蕭條，經(jīng)營虧損。

1.3規(guī)劃及施工過程中缺乏專業(yè)而必要的過程控制，導(dǎo)致旅游產(chǎn)品粗制濫造，質(zhì)量低下。

1.4行政主管人員及投資商愚昧昏聵，奉行“拍腦袋”主義，導(dǎo)致在建設(shè)過程中朝令夕改，偌大主題景區(qū)不論新建或改造，變成了彰顯個人意志的舞臺，建設(shè)過程更是虎頭蛇尾，靠宣傳來欺詐消費者等等。

2.如何緊密細(xì)致的做好一個經(jīng)典旅游產(chǎn)品

刪繁就簡來說，無非是要把握控制好旅游策劃、旅游規(guī)劃、主體文創(chuàng)方案，施工建設(shè)與管理、市場開拓與運營這些環(huán)節(jié)。構(gòu)成從“主題策劃”到“市場運營”一體化，一覽子的戰(zhàn)略構(gòu)想。只有這樣能才能統(tǒng)一部署，統(tǒng)一指揮，千軍萬馬如一人，才能做到切實可行，從而才能成就高品質(zhì)作品。

2.1主題旅游前期策劃

如何將好的創(chuàng)意策劃理念貫穿到旅游產(chǎn)品刷各個環(huán)節(jié)，緊扣地域文化，大力渲染文化發(fā)展的中大事紀(jì)，標(biāo)志性時間等等。給文化品牌注足動力。沒有具有前瞻性市場的眼光，高品質(zhì)要求，高質(zhì)量的策劃團(tuán)隊是不行的。

良好的策劃團(tuán)隊可以為投資者的在項目立意，產(chǎn)品定位上提供科學(xué)而準(zhǔn)確的依據(jù)，它既能做到文化品質(zhì)因地制宜，又能在相同的旅游產(chǎn)品中和而不同，出類拔萃。從而立足良好的旅游賣點，占據(jù)優(yōu)良的旅游市場資源，為后期開拓市場，產(chǎn)品營銷團(tuán)隊創(chuàng)造良好的先決條件。

很多投資商在準(zhǔn)備建設(shè)項目之初，對入產(chǎn)品理念及商業(yè)的賣點及運作，也存在這不同層面的問題，不同的地域，人居生活環(huán)境及生活方式各有不同。

例如：水公園這款產(chǎn)品在旅游產(chǎn)品配置中，南方的游客量與北方的相比，沿海的和西部相比，其市場化差異就會非常明顯。

因此，在提升旅游項目開發(fā)水平、突出旅游產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)優(yōu)化等方面，良好的策劃水準(zhǔn)是不可或缺的，它不僅對項目產(chǎn)品做出了更高的要求，同時對管理機(jī)制及服務(wù)理念也做出了更加高效，更加合理的規(guī)范。

2.2提升旅游產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計水平，重視悉心嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕ㄔO(shè)過程

旅游產(chǎn)品的規(guī)劃階段是對策劃概念的具體化，這個過程非常關(guān)鍵，它取決于策劃概念到后期建設(shè)的時候，有多少優(yōu)秀的項目可以“落地”的問題。因此，規(guī)劃設(shè)計之初，仔細(xì)收集規(guī)劃設(shè)計所需的很多資料，地方建設(shè)相關(guān)法規(guī)、地質(zhì)、氣候水紋條件、用地現(xiàn)狀、地形地貌，高程數(shù)據(jù)、現(xiàn)狀管網(wǎng)設(shè)施、建筑限高，用地周邊城市布置等等。在充分合理分析了相關(guān)資料后，規(guī)劃師要對概念策劃的內(nèi)容在規(guī)劃圖上反復(fù)比較，如果概念策劃的內(nèi)容在實際規(guī)劃的過程中很難實現(xiàn)，或無法實施，要及時反饋信息給策劃部門及最高決策者，如果關(guān)系到旅游商業(yè)賣點的關(guān)鍵理念，那就另辟蹊徑，重新定位，一切還停留在紙面上的重新決策也還來得及。

在規(guī)劃的過程中，除了最大可能的滿足策劃概念的相關(guān)內(nèi)容，但也要緊密聯(lián)系城市規(guī)劃相關(guān)條令和規(guī)范。對與規(guī)劃中要求建筑密度、容積率、消防條令、環(huán)境評估、水利設(shè)施、人防工程等相關(guān)條令及指標(biāo)也要嚴(yán)格執(zhí)行，盡量做到概念和規(guī)范完美的結(jié)合。

方案階段的時候，對待具體項目設(shè)施，主題環(huán)境包裝及相關(guān)文化創(chuàng)意項目，一定要將相關(guān)創(chuàng)意成果跟規(guī)劃團(tuán)隊，策劃團(tuán)隊，營銷團(tuán)隊相溝通，看看所創(chuàng)作的成果是否能夠真正體現(xiàn)策劃概念中所表述的意義。同時產(chǎn)品的包裝對營銷團(tuán)隊，策劃宣傳都有相關(guān)的影響，所以也要及時和他們對話，認(rèn)真聽取他們的意見，對有好建議的東西做出相應(yīng)的調(diào)整。確保概念、規(guī)劃、方案從大到小，從抽象到具體都有一個全面細(xì)致的考慮。

施工建設(shè)是對方案成果的具體實施，相對于一般的房屋建筑工程及園建工程來說，旅游景區(qū)的建設(shè)或提升改造有著其特殊性和復(fù)雜性，除了常規(guī)的土建、水電、室內(nèi)外裝修外，還有機(jī)械設(shè)備，電子設(shè)備，水上動力設(shè)備等很多娛樂類的器械和特殊要求建筑等，其安裝/施工工藝要求又不能完全執(zhí)行相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，有其自身特殊性及復(fù)雜性，施工過程中，施工單位比較多，協(xié)同施工，先后施工的情況很多，另外環(huán)境外包裝施工對于氣候，及養(yǎng)護(hù)時間也很講究，實施起來，簡直就像做真正的藝術(shù)品一樣要一絲不茍，只有這樣做出來的東西，才能和策劃、規(guī)劃、包裝方案一脈相承，真正體現(xiàn)出園區(qū)的精神面貌及商業(yè)賣點。施工建設(shè)也只有精益求精，才能為后續(xù)的管理及營銷團(tuán)隊創(chuàng)造良好的商業(yè)賣點，為他們開拓旅游市場打下堅實的基礎(chǔ)。

2.3加強(qiáng)城市旅游綜合體經(jīng)營管理與市場推廣

要以積極主動的態(tài)度轉(zhuǎn)變景區(qū)由門票經(jīng)濟(jì)的管理理念向綜合型經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。園區(qū)建設(shè)落成，高效有序的管理和給力的市場推廣則是園區(qū)正常運轉(zhuǎn)持續(xù)盈利的必要手段，要成功的實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，得益幾個關(guān)鍵點的因素。

商業(yè)策劃時候，是否有管理機(jī)制轉(zhuǎn)型的概念，比如旅游產(chǎn)品能否和周邊相關(guān)旅游產(chǎn)品聯(lián)合做市場推銷，大力推廣一日游，雙日游，滯留旅客時間相對較長，不論是團(tuán)隊貨散客，景區(qū)周邊的配套產(chǎn)品如經(jīng)濟(jì)型酒店、特色飯店、點心店，特色購物超市等等園區(qū)配套服務(wù)都能成為盈利的增長點。

對于園區(qū)的運營管理來說，良好有序的運作手段才能使消費者獲得高品質(zhì)的服務(wù)，客觀上也給景區(qū)做了很好的宣傳。而要做到這一點，必須具備幾點相關(guān)要求。

首先，明確管理標(biāo)準(zhǔn)，制定推廣景區(qū)的精細(xì)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，制定相關(guān)服務(wù)手冊，如華僑稱集團(tuán)，華強(qiáng)集團(tuán)等都有自己內(nèi)部非常標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)使用手冊，員工能爛熟于心，身體力行，只有這樣才能做到無微不至，相對與服務(wù)業(yè)來說，細(xì)節(jié)決定成敗，出色的服務(wù)也能鑄就景區(qū)不朽的品質(zhì)。另外，要有著力打造品牌的意識，提升景區(qū)窗口服務(wù)機(jī)制和服務(wù)技能，并以此加以推廣。此外，建立相對完善的機(jī)制，使得景區(qū)實行管、養(yǎng)分離，大力改善公園景點的經(jīng)營管理難題，從而節(jié)約成本，提高效率。此外，應(yīng)對景區(qū)實際情況，創(chuàng)造型的提出相關(guān)的管理體制，也是一種高效而可行的方法。

所以，經(jīng)營管理和市場推廣是相輔相城的，二者互為表里，互相影響，互相聯(lián)系，缺一不可。

2.4“主題策劃”到“市場運營”一體化戰(zhàn)略目標(biāo)

概念策劃不僅影響著景區(qū)的籌建過程，對未來經(jīng)營管理也至關(guān)重要。一個景區(qū)，一種固定推銷樣式時間長了，游客就會視覺疲勞，沒有了新鮮感，商業(yè)利潤就會減少，如果不及時對策，推出新的旅游消費概念，使消費者重新看到產(chǎn)品的亮點，就無法促進(jìn)消費增長。

篇（6）

中圖分類號：C913文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

1項目背景及簡介

基地位于無錫市，規(guī)劃總用地占地約51,437 ，項目總體平均容積率約6.0。基地緊鄰無錫火車站，人車流密集；此次設(shè)計的為本項目的南區(qū)地塊，總建筑面積約35萬平方左右，包括五幢住宅共計483套；商業(yè)綜合體一幢，建筑面積約65000平方左右，包括地上五層及地下一層商業(yè)以及超高層辦公一幢，建筑面積約85000平方左右。

此次重點討論商業(yè)綜合體，由于項目目前尚在在建中，牽涉到項目名稱，本文一律用“XX項目”代替。

2項目交通組織

交通組織是此類商業(yè)綜合體設(shè)計的核心內(nèi)容之一，交通組織設(shè)計合理與否，將直接影響到整個項目的工作效率及運轉(zhuǎn)水平。因此進(jìn)行交通流線設(shè)計是十分重要的。接下來我將從外部交通及綜合體內(nèi)部交通組織兩個方面來具體設(shè)計這個項目的交通組織。

2.1 外部交通

2.1.1人行出入口

城市商業(yè)綜合體的周圍道路是人流交通動線中的重要一項，在設(shè)計人流主要與外部聯(lián)系的確切位置時，首先考慮的是該項目周邊道路現(xiàn)有交通狀況。主大門及入口廣場可面向主道路，入口的設(shè)置直接面對主要人流的來向，這樣才能吸引人流及方便顧客出行。

地上人行出入口：本項目南側(cè)的***路是項目基地周圍最重要，人流量最大的一條道路，東南角位置優(yōu)勢更強(qiáng)于西南角，因此將主入口設(shè)置在東南角是最理想的。考慮到基地較大，為了方便人們從各個方向進(jìn)入商場，在最初的設(shè)計中，我共設(shè)置了7個商業(yè)出入口，分別是西側(cè)的A口，南側(cè)的B,D口，東側(cè)的E,F口及北側(cè)的G,H口(見圖一) ，之后我對這些口部做了更深入的研究和分析，發(fā)現(xiàn)雖然這樣對增大人流引入量有好處，但卻忽視了過多的口部設(shè)置對商業(yè)內(nèi)部的人流有序引導(dǎo)的副作用，同時北部的H口打斷了北側(cè)住宅交通的連續(xù)性。并與住宅人流相互影響。因此在之后的優(yōu)化方案中，我將AB口 DE口 FG口分別合并，并取消北側(cè)的H口，最終形成了目前方案三個主要商業(yè)出入口的格局(見圖二)。三個主要人行出入口的設(shè)置，既可以使顧客更加便捷的進(jìn)入到商業(yè)體，同時也可以有效避免由于人流過大而造成的堵塞。

為了更好地將本項目南區(qū)商業(yè)與北區(qū)商業(yè)有機(jī)的聯(lián)通，我選擇在建筑東北角的二三層設(shè)置一條連接北區(qū)商業(yè)的空中連廊（見圖三）。

地下人行出入口：為了讓基地南側(cè)的地鐵站與地下一層商業(yè)無縫連接，在基地南側(cè)設(shè)置地下通道，使得人們不用走到地面便可方便的到達(dá)建筑內(nèi)部，免除了多余的步行距離，也避免受到外部氣候的影響（見圖三）。

通過地下地面空中三種交通聯(lián)系方式更好地解決本項目同外部交通聯(lián)系，更好地組織人流。

2.1.2車行出入口

由于“人”是城市商業(yè)綜合體的動力源泉，因此在考慮車行系統(tǒng)的時候首先要考慮的是其便利性，怎樣使人們便捷快速的到達(dá)綜合體內(nèi)部又將車流對人流的影響降低到最低，這是需要我們在設(shè)計項目的時候需要認(rèn)真研究的問題。

經(jīng)過我對周邊交通的研究，最終決定設(shè)置了供商業(yè)、辦公、貨車、住宅使用的5個車行出入口（見圖四），東側(cè)設(shè)置一個小客車出入口，西側(cè)設(shè)置了一個主要供商業(yè)，辦公使用的進(jìn)入地下停車車行出入口、一個貨車出入口及北側(cè)兩個住宅出入口；

主要分析下客運及貨運流線：

客運流線（見圖五）：基地東側(cè)設(shè)置的小客車出入口，目的是為了解決項目基地過大引起的商業(yè)店鋪可能過深及消防疏散的問題，進(jìn)入基地后在商業(yè)一、二層挑空處設(shè)置了大型的上下客港灣。顧客下車后可以直接進(jìn)入商業(yè)核心區(qū)域。這樣既解決了消防疏散的問題，又增加了商業(yè)的沿街面的長度；

貨運流線（見圖六）： 商業(yè)綜合體的物流是綜合體能夠正常運行的功能性條件，其包含了商品的運輸，倉儲，搬運和裝卸以及車輛的行駛和停放。如何保證貨運流線的相對獨立，與其他功能流線互不影響對此類商業(yè)綜合體來說是非常重要的。經(jīng)過許多方案的改進(jìn)和比選，最終我將貨運流線集中在地下二層處理。通過基地北側(cè)的貨運坡道貨車直達(dá)地下二層，貨運區(qū)采用環(huán)形的貨車通道，將住宅停車與商業(yè)和辦公類停車通過此封閉通道區(qū)分開，同時在貨運通道周邊均勻分布若干個小型卸貨區(qū)，使得項目各個角落都有直接便利的貨運服務(wù)。由于貨車高度的要求，我將地下二層層高定為6米，這樣既能滿足較大貨車對高度的要求，同時可以做出來一個層高三米的夾層，使停車位數(shù)量大量增加。

2.2 內(nèi)部交通

對于本項目來說，南側(cè)寫字樓及北側(cè)住宅部分的內(nèi)部交通形式比較簡單，主要以垂直交通方式為主，人們從首層入口層或地下車庫分別進(jìn)入建筑的核心筒，通過設(shè)置的電梯到達(dá)各自的樓層，這里主要介紹一下本項目商業(yè)部分的內(nèi)部交通流線的設(shè)計。

樓層平面動線：

對于大型商業(yè)綜合體來講，水平交通和豎向垂直交通組成了內(nèi)部人流交通動線。對于商業(yè)類建筑內(nèi)部流線的設(shè)計原則，最重要的是要將商品或服務(wù)盡可能多的展示在消費者前，從而增加消費者的消費欲望。為了達(dá)到這種設(shè)計目的，常用的人流水平交通往往可以分為以下幾種形式：

環(huán)形人流交通動線，環(huán)狀流線能引導(dǎo)人們無意識的逛完整個環(huán)線，從而能接觸更多的商品和服務(wù)，可以獲得更為均衡的瀏覽率，提高交易成功率。

方形人流交通動線，方形人流交通可以形成導(dǎo)向性強(qiáng)的人流動線，并在主要節(jié)點處設(shè)置中庭或主力店，從而帶動整體人流的通暢。

線性人流交通動線，此交通動線能夠使布局緊湊，消費者方向性強(qiáng)，店鋪瀏覽率高。

杠鈴型人流交通動線，此形式交通動線一般將主力店設(shè)置于商業(yè)建筑的端頭，普通面積不大的店面設(shè)置于中部，這樣可以利用主力店的吸引力使人流在兩個端頭之間進(jìn)行流動，從而提高了中間中小店鋪的人流量，實現(xiàn)人流共享。

在設(shè)計本項目的內(nèi)部動線之初，對以上這些流線的利弊都做了詳細(xì)的研究和分析，也嘗試了不同的方案，最終采用了優(yōu)化后的“Y”字形曲線來作為本項目的主要商業(yè)人流動線（見圖七）。由于項目單層面積面積較大，曲線的動線既能使消費者對整體的格局有所把握，不至于迷失方向，同時也避免了走道過于平直單調(diào)，一望到底，使整個購物過程缺少樂趣的問題。而且曲線的變化可以增加商業(yè)沿街面，提高商業(yè)鋪面的整體價值。

樓層垂直動線：

在多層大型購物中心內(nèi)，要誘導(dǎo)消費者們購物者前往樓上的樓層購物，這是樓層垂直動線要面臨的問題，解決得好樓上的商鋪也能成為“黃金鋪”，樓層的垂直動線是在整個商業(yè)設(shè)計中非常重要的，成功的設(shè)計亦能提升商業(yè)價值。

因此我們在設(shè)計中要對垂直交通的易達(dá)性做更深入的研究。一般常用的垂直動線無外乎三種：自動扶梯、電梯、樓梯，一般使用較多的是前兩者。為了使部分目的消費群能夠直達(dá)目的消費地，在商業(yè)的主要入口附近都設(shè)置有垂直電梯，使人一眼就能看到，不繞彎路。中庭部位以剪刀自動扶梯形式，目的是使消費者能夠接觸到較多的商鋪；外加了配合滿足規(guī)范的疏散樓梯。通過這三種形式的樓層垂直動線布局妥當(dāng)、搭配合理、分布均勻使整個商業(yè)布局更為緊湊。

中庭動線：

中庭是水平、垂直動線的關(guān)鍵點，是展現(xiàn)商業(yè)中心空間和特色景觀的重要節(jié)點。以中庭為中心的垂直交通，是最有效、最直觀的人流組織方式；其次中庭是整個商業(yè)的立體空間展示區(qū)，可以大大提高各樓層的商業(yè)價值；同時中庭也是臨時活動、藝術(shù)展示、文藝演出的場所。在本項目的設(shè)計中，考慮到中庭是本項目最大的亮點之一，我們在設(shè)計上頗費心思。首先在頂上設(shè)計了大面積的采光頂，這樣可以增加人們購物的舒適度，同時具有將購物者的視線引導(dǎo)向上的效果，對于吸引消費者上樓購物有良好的推動力。在三層四層平面的南側(cè)布置了極具人氣的大型主力店，使消費者在中庭即可望到，從而提高了中間中小店鋪的人流量。

最初的方案中,在主動線的關(guān)鍵位置，我們從一層到四層均設(shè)置了中庭，這里是步行空間的序列，這里人流集中，流量大，一方面提供場所供購物以外的活動使用，另一方面也是公共活動及休息的場所，部分中庭區(qū)域設(shè)置扶梯作為垂直交通，在中庭空間創(chuàng)造出活力和動感。但之后經(jīng)過幾輪內(nèi)部的討論和分析以及和業(yè)主、商業(yè)顧問公司的溝通中發(fā)現(xiàn)兩個問題：

問題一：首層交通核心部分需要一個較大的活動空間區(qū)域,以便將來商業(yè)后期進(jìn)行節(jié)日慶典及商業(yè)營銷活動使用，但原方案此處設(shè)置的帶自動扶梯的鏤空中庭大大減小了有效活動區(qū)域的面積，而動線南側(cè)兩條分支處更能體現(xiàn)其區(qū)域的中心價值，于是我們封掉此鏤空中庭（見圖八），并重新設(shè)置自動扶梯位置。

問題二：南側(cè)兩個主入口處的帶有通向地下一層自動扶梯的鏤空中庭布置欠妥，自動扶梯的位置過于靠近地鐵通道（見圖九），這樣容易減少了地鐵人流經(jīng)過更多商鋪的客流量，于是我將這兩個入口中庭適當(dāng)縮小，并將自動扶梯北移，這樣就解決了此問題，并使人流在商場中心區(qū)域到達(dá)地面，提高了人流在商場內(nèi)部的停留時間。經(jīng)過此輪對這些問題的調(diào)整，方案進(jìn)一步優(yōu)化（見圖十）。

通過上述優(yōu)化的樓層平面垂直動線及中庭動線后，結(jié)合商業(yè)業(yè)態(tài)的科學(xué)分布，對人流動線的管理和運用可以在導(dǎo)向人流流向和平衡人流流量的過程中發(fā)揮重要作用，使項目更加良好的運轉(zhuǎn)，在給消費者提供更加舒適的購物環(huán)境的同時也為業(yè)主打造精品商業(yè)綜合體提供了有力保證。

總結(jié)

在此項目的設(shè)計過程中，筆者深切的感受到了交通組織對整個商業(yè)起著至關(guān)重要的影響作用，筆者參與過不同的大型綜合體的設(shè)計工作，每個項目都具有自己的特殊性，特別是商業(yè)項目，相比其他項目更具其獨特性和多樣性，按部就班、盲目借鑒都無法成就一個成果的項目。如何最大化商業(yè)運營價值是需要我們建筑師認(rèn)真思考總結(jié)的問題。

當(dāng)然商業(yè)項目的成果因素有很多，包括區(qū)位、招商、業(yè)態(tài)布局等等，本文就從建筑本身為例做闡述和分析，通過筆者對項目中遇到的交通組織的重點難點問題進(jìn)行分析，總結(jié)出一些設(shè)計要點與原則，希望對以后城市商業(yè)綜合體的設(shè)計及優(yōu)化提供了一些參考作用。

參考文獻(xiàn)

篇（7）

困惑基本概括了工業(yè)品營銷實際操作中存在的主要矛盾。比如交貨期問題，就是其中前三個矛盾的綜合體現(xiàn)。

七大特點：工業(yè)品因其采購的決策復(fù)雜，專家采購等本質(zhì)特征決定其七大特點為：

專家購買的理性決策；營銷過程的長鏈公關(guān)；成交的促進(jìn)需要規(guī)劃；偶然性因素的影響大；市場開發(fā)的滯后性；客戶開發(fā)的連續(xù)性；榜樣客戶的重要性。

六大步驟：市場開發(fā)-----尋找目標(biāo)群；客戶開發(fā)-----尋找客戶群；拜訪客戶---傳遞企業(yè)信息 ；分類跟進(jìn)-----形成合作意識；成交促進(jìn)-----臨門一腳；輾轉(zhuǎn)介紹----樹立榜樣。 五大優(yōu)化：模式優(yōu)化-----整合趨勢資源；通路優(yōu)化-----解決渠道沖突；流程優(yōu)化-----集約內(nèi)部資源；績效優(yōu)化-----確保目標(biāo)實現(xiàn)；團(tuán)隊優(yōu)化---形成人才裂變。

四大系統(tǒng)：戰(zhàn)略系統(tǒng)-----保證目標(biāo)準(zhǔn)確； 組織系統(tǒng)-----保證行動迅速；信息系統(tǒng)----保證及時溝通 ；控制系統(tǒng)-----保證協(xié)調(diào)一。

三大緯度：產(chǎn)業(yè)—行業(yè)---企業(yè)；營銷—生產(chǎn)---技術(shù)；產(chǎn)品—客戶—區(qū)域。站在產(chǎn)業(yè)的高度審視行業(yè)趨勢，在行業(yè)趨勢的指導(dǎo)下展開營銷活動；工業(yè)品營銷的核心力是生產(chǎn)和技術(shù)，用生產(chǎn)和技術(shù)的可靠和專業(yè)保證營銷；以用戶的物理內(nèi)容和需求跨位調(diào)度營銷結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)產(chǎn)品/客戶/區(qū)域的匹配。

兩大循環(huán)：信任—行動；市場---銷售。一切行動為了信任，一切信任為了行動；市場指揮銷售，銷售提升市場。

一大法則：AT法則。工業(yè)品營銷的基本法則是：贏得用戶的信任并建立持續(xù)信任。

運用工業(yè)品營銷經(jīng)脈圖，結(jié)合工業(yè)品企業(yè)的實際，在實際運用中務(wù)必做到：重新梳理營銷理念，導(dǎo)入基于信任的工業(yè)品營銷理論；運用四輪驅(qū)動策略整合營銷資源；強(qiáng)化市場功能，統(tǒng)領(lǐng)渠道銷售力；努力實現(xiàn)由結(jié)果管理轉(zhuǎn)向過程管理、精英營銷轉(zhuǎn)向團(tuán)隊營銷、技術(shù)營銷轉(zhuǎn)向商務(wù)營銷、業(yè)績考核轉(zhuǎn)向績效管理等四個方面的轉(zhuǎn)變。具體可歸納為工業(yè)品營銷的九大對策：

1、審視企業(yè)環(huán)境，重新構(gòu)筑營銷戰(zhàn)略：將產(chǎn)品策略上升為體現(xiàn)價值的整體解決方案；渠道策略上升為市場、服務(wù)兩大功能強(qiáng)化下的公信的利益分配合理的綜合體，實現(xiàn)收益與風(fēng)險、投入與回報等價的廠商合作體系；價格策略上升為價值策略；促銷策略調(diào)整為關(guān)系策略、服務(wù)策略與風(fēng)險策略的組合。

2、構(gòu)建營銷管理體系：計劃系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、控制系統(tǒng)、業(yè)績管理系統(tǒng)。

3、以AT法則為原則，重新設(shè)計營銷政策，并依此編制年度執(zhí)行計劃與預(yù)算

4、整合營銷流程，細(xì)化業(yè)務(wù)流程各個接點與環(huán)節(jié)對應(yīng)的部門職責(zé)與人員配備，制定考核細(xì)則與結(jié)果調(diào)整措施。。

5、調(diào)整營銷組織結(jié)構(gòu)，處理好業(yè)務(wù)員、渠道商以及后臺支持部門三者在組織中的位置與相互關(guān)系。

6、構(gòu)筑以客戶關(guān)系管理與招投標(biāo)管理以及業(yè)績分析的過程管理，導(dǎo)入“五表一報一會”制度。

篇（8）

“商業(yè)綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。商業(yè)綜合體包含多種業(yè)態(tài)，如何將項目中各業(yè)態(tài)合理規(guī)劃是綜合體項目成功的前提。

進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃，首先需明確項目定位，房地產(chǎn)定位是指在操作房地產(chǎn)項目時，對房地產(chǎn)銷售的目標(biāo)群體及其心理上價格、功能、服務(wù)、品牌等進(jìn)行明確的指向和遴選，并確定其層面、價位眾寡、優(yōu)劣。簡單而言，就是要在生產(chǎn)之前，為房地產(chǎn)這塊“蛋糕”尋找一個心理上所渴求的“模型”，為房地產(chǎn)這“蛋糕”的出品鎖定目標(biāo)及其消費群體。

一、房地產(chǎn)定位的目的

房地產(chǎn)定位就是要充分明確在市場中公司產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異”，鮮明特點有別于競爭對手，讓消費者能夠清楚地識別和接受公司產(chǎn)品。“定位”就是要給那些購買公司產(chǎn)品而不選擇其他產(chǎn)品的人們一個完美而充分的理由。

定位決定了一個地產(chǎn)項目的成敗。一個正確的定位往往能為開發(fā)商帶來滾滾的財源，而錯誤的定位很可能會導(dǎo)致巨額資產(chǎn)血本無歸。很多地產(chǎn)項目在建筑、設(shè)計、銷售招商準(zhǔn)備工作都做的很好，但是最終樓盤還是以失敗而告終，這樣慘痛的案例比比皆是。究其原因，定位錯誤或者有偏差是一個很重要的原因。

以前，包括現(xiàn)在，很多開發(fā)商不懂地產(chǎn)，他們的專長在融資、建筑等純技術(shù)的層面，他們懂開發(fā)，但不懂市場。因此，在目前開發(fā)商還未完全成熟起來之前，熟悉市場的咨詢策劃公司在前期定位階段的介入還是顯得非常必要的。地產(chǎn)項目的定位關(guān)系復(fù)雜，從宏觀和微觀的市場調(diào)研，再到消費者分析，商圈分析（商業(yè)地產(chǎn)），競爭對手分析，最后到產(chǎn)品分析，每一個步驟出現(xiàn)偏差，都可能導(dǎo)致產(chǎn)品定位不準(zhǔn)或者完全錯誤。

房地產(chǎn)市場定位需做好項目前期的策劃工作，房地產(chǎn)市場定位，也被稱為競爭性定位，是指根據(jù)競爭者現(xiàn)有產(chǎn)品在目標(biāo)市場上的地位和顧客對該類產(chǎn)品在某些方面的屬性的重視程度，挖掘自身潛力，塑造出本企業(yè)與眾不同的鮮明個性或形象并傳遞給目標(biāo)顧客。遭遇競爭，定位成為必然。

和一般的實體商品一樣，房地產(chǎn)市場定位項目也要對自身有一個明確清晰的定位。通常而言，一個好的市場定位，最基本的要進(jìn)行戰(zhàn)略3C的分析。

（一）競爭對手分析

在“房地產(chǎn)前期策劃之：競爭對手研究”中，界定了競爭對手群，識別了主要競爭對手，之后，即可把與項目營銷相關(guān)的各個參數(shù)或指標(biāo)整體列出來，標(biāo)出競爭對手在常規(guī)重要指標(biāo)上的數(shù)值，制作競爭對手強(qiáng)弱勢分析一覽表，定性分析和定量分析相結(jié)合，最終清楚地認(rèn)識競爭對手的真面目。

（二）目標(biāo)顧客分析

同樣，對目標(biāo)顧客的分析，也可以利用指標(biāo)參數(shù)表，即在對競爭對手進(jìn)行分析研究時用過的由一系列指標(biāo)組成的簡明表。這時我們分析的內(nèi)容有所不同，填進(jìn)表里面的是顧客對樓盤各方面參數(shù)的重視程度的值，要完成這個表，必須借助做市場需求調(diào)研時獲取的數(shù)據(jù)，或做專項調(diào)研或補(bǔ)充調(diào)研。憑借這個表，我們即可看出顧客的需求動態(tài)，了解顧客對房地產(chǎn)市場的需求特點，以作為本房地產(chǎn)項目市場定位的依據(jù)之一。

（三）自身分析

這部分工作，同樣可以借用之前說到的指標(biāo)系列表，把本企業(yè)項目的各個指標(biāo)參數(shù)值填進(jìn)去，就可明了地看清我們的房地產(chǎn)市場定位項目各方面的素質(zhì)，競爭力在哪里，相對于競爭對手而言我們的劣勢又在哪里，通過競爭對手、目標(biāo)顧客、項目自身三方面的分析，目的是挖掘項目的賣點，賣點可以不只一個，但都必須符合三個條件：一是競爭對手在這些方面表現(xiàn)出不足，二是顧客較看重這些因素，三是本公司開發(fā)的這個房地產(chǎn)市場定位項目在這些方面較有優(yōu)勢，也就是說，定位就要揚長避短，找出核心競爭力。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目定位內(nèi)容

（1）確立開發(fā)理念。基于企業(yè)的價值觀，為體現(xiàn)企業(yè)文化，發(fā)揮企業(yè)的競爭優(yōu)勢，確定開發(fā)的指導(dǎo)思想和經(jīng)營模式，使得項目定位有利于企業(yè)的長久發(fā)展，有利于品牌建設(shè);

（2）明確用途功能。在市場定位時應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃限制條件，按照最佳最優(yōu)利用原則確定開發(fā)類型，對土地資源進(jìn)行綜合利用，充分挖掘土地潛能;

（3）篩選目標(biāo)客戶。在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，以有效需求為導(dǎo)向，初步確定項目的目標(biāo)客戶，分析其消費能力，為產(chǎn)品定位和價格定位做好基礎(chǔ)工作;

（4）進(jìn)行項目初步設(shè)計。在市場資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地和目標(biāo)客戶的具體情況，編制初步設(shè)計任務(wù)書，委托規(guī)劃設(shè)計部門進(jìn)行項目的初步設(shè)計，進(jìn)一步確定建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)形式、房型、面積和建筑標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容;

（5）根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實力和項目投資流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r機(jī)，充分考慮到風(fēng)險和利益的辯證關(guān)系，提出可行的營銷策劃方案，保證項目的順利進(jìn)行。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目定位的適應(yīng)性及可行性原則

（1）適應(yīng)性原則。市場定位的適應(yīng)性原則包含以下幾層含義：一與當(dāng)?shù)鼗騾^(qū)域的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費者收入水平相適應(yīng)，二與所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的物業(yè)檔次、標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)相適應(yīng)，三和經(jīng)市場調(diào)查分析確定的目標(biāo)客戶群的消費特點和消費能力相匹配，四與企業(yè)的技術(shù)和管理水平相適應(yīng)。

（2）可行性原則。市場定位的可行性原則包括項目實施的可行性和經(jīng)濟(jì)評價的可行性兩方面。由于房地產(chǎn)市場的不斷變化和發(fā)展，市場定位必須考慮項目實施的可行性，避兔出現(xiàn)“無個性、難租售”的現(xiàn)象，要根據(jù)項目規(guī)模、地塊特性和本項目的優(yōu)勢來分析入市的時機(jī)，準(zhǔn)確設(shè)計項目的實施進(jìn)度。同時，要運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析與定性分析相結(jié)合、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，對項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價，分析各經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)是否可行。項目規(guī)模、開發(fā)模式和項目進(jìn)度受到經(jīng)濟(jì)實力、融資能力和企業(yè)管理能力等因素的限制，它們?nèi)菀锥ㄐ缘y以定量，在市場定位時如何“量力而行”，這個問題在市場定位時就應(yīng)該得到解決。

篇（9）

再融資項目延伸產(chǎn)業(yè)鏈

本次再融資項目有助于公司延伸旅游產(chǎn)業(yè)鏈，打造多元化業(yè)態(tài)，符合對公司中長期發(fā)展趨勢的判斷。此次非公開增發(fā)募集資金投向中的峨眉山旅游文化中心項目，位于峨眉山市區(qū)，名山東路和佛光南路交匯處，距離峨眉山這座天下名山山門約6公里。旅游文化中心將是一個以旅游演藝為核心，旅游休閑為補(bǔ)充，融合佛文化、茶禪文化和峨眉武術(shù)文化等元素，集演藝、餐飲、旅游購物和立體攝影等為一體的復(fù)合型旅游項目。項目總投資約2億元，總用地面積35594平方米，包括一個含歌舞劇、話劇、戲劇、音樂劇、交響樂團(tuán)、會議等多功能的甲級劇院，以及峨眉山文化主題餐廳、旅游購物區(qū)、三維立體攝影中心等綜合旅游休閑設(shè)施。

目前峨眉山市較大規(guī)模的文化演藝節(jié)目有大佛禪院景區(qū)的《圣象峨眉》和靈秀劇場的《印象峨眉》，但無論是每年接待的觀眾規(guī)模、還是市場影響力，均較為有限，不構(gòu)成主要的競爭威脅。峨眉山作為傳統(tǒng)管委會體制下的一線景區(qū)，市場化營銷意識相對較強(qiáng)。游客人數(shù)的較快增長在相當(dāng)程度上得益于公司較為成熟的營銷體系。針對旅行社的渠道營銷能力較強(qiáng)，針對散客市場的市場營銷也井然有序。這兩年公司在網(wǎng)絡(luò)、微博的營銷力度不斷加強(qiáng)，有效降低了營銷成本，亦擴(kuò)大了輻射范圍。目前，峨眉山接待游客中接近50%來自于團(tuán)隊，如公司采取當(dāng)前旅游文化演藝產(chǎn)品一般“加點、返傭”的運作模式，應(yīng)能夠相對較快地度過盈虧平衡，形成盈利能力。

現(xiàn)有業(yè)務(wù)支撐中短期業(yè)績增長

今年年底開通的樂雅高速、明年7月通車的成綿樂城際鐵路、2年后有望建成的第二條上山道路，這些景區(qū)周邊及內(nèi)部交通的改善，將支撐未來幾年游客接待量保持穩(wěn)定增長。門票提價最快將于明年3月底實施新價格，屆時進(jìn)一步催化門票業(yè)務(wù)的增長；明年旺季，金頂二索道的投入運營，有望推高索道搭乘率。紅珠山七號樓改造后市場情況較為樂觀，但短期內(nèi)暫無利潤貢獻(xiàn)。

近幾年周邊交通通道逐漸打開，峨眉山自駕游快速興起，旺季景區(qū)交通十分擁堵，只能對道路實施管制。8月，樂山市交委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，峨眉山景區(qū)第二條上山道路即將開工，建成后將在一定程度上緩解上山交通壓力。然短期內(nèi)，由于三季度受經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行、2011年高基數(shù)以及惡劣天氣較多的影響，預(yù)計全年游客增速預(yù)測值為10%。預(yù)計2012～2014年接待游客量分別為285萬、320萬和355萬人次，見下圖。

目前峨眉山景區(qū)旺季門票150元，淡季90元。8月31日，峨眉山景區(qū)門票調(diào)價聽證會舉行。會議討論的提價方案一擬將旺季門票調(diào)至187.5元、淡季112.5元；方案二擬將旺季門票調(diào)至185元、淡季110元。同時取消景區(qū)里黃灣收費站6元/車次的收費。21名聽證代表中，6人同意方案一，14人同意方案二，1人建議暫緩漲價。最終提價方案需待四川省發(fā)改委審批后公布。

從聽證會現(xiàn)場反饋情況看，提價到185元是大概率事件。在保持其他假設(shè)不變的前提下，認(rèn)為如價格提至185元，游客量為320萬人次，全年實際票價若為150元（折扣率為81.1%），則將增厚2013年每股收益0.1元（原假設(shè)為門票150元，折扣率為85%，游客量為320萬人次）。綜合考慮游客量增長及景區(qū)提價效應(yīng)，對未來3年門票業(yè)務(wù)收入預(yù)計分別貢獻(xiàn)3.66億元、4.79億元和5.42億元。

小幅上調(diào)盈利預(yù)測，維持買入評級

篇（10）

一、X年以來工作總結(jié)

（一）以項目建設(shè)為支撐，增強(qiáng)城市綜合承載力

X．統(tǒng)籌公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。X年計劃實施公共服務(wù)設(shè)施項目X個（含X處公服設(shè)施），目前X個項目（公服設(shè)施X處）已完工，X個項目(公服設(shè)施X處)正在加快建設(shè)。推進(jìn)X西五路社區(qū)綜合體、大彎中學(xué)初中部、鳳祥小學(xué)X個公服項目全面接入智慧工地云平臺，實現(xiàn)對中小學(xué)、幼兒園和獨立占地社區(qū)綜合體項目精細(xì)化施工管理。

X．強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。一是大力推進(jìn)路網(wǎng)建設(shè)。國際鐵路港片區(qū)完成羊叉河畔安置小區(qū)配套道路正在加快推進(jìn)；X新城片區(qū)X東三路、X大道三段東段已完工通車，棲鳳大道東段、X西三路北延線等X條道路正在加快建設(shè)；智慧產(chǎn)業(yè)城片區(qū)青江南路已竣工通車，政府南路等X條道路正在加快建設(shè)。二是大力推進(jìn)場鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。彌牟民族商貿(mào)西街改造工作正在加快推進(jìn)，彌牟鎮(zhèn)等

X個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的場鎮(zhèn)雨污水管網(wǎng)建設(shè)方案已編制完成。三是牽頭全區(qū)X條“斷頭路”建設(shè)工作。X大道三段東段已建成通車，敬業(yè)路東段等X條道路正按計劃加快施工，X馨苑北側(cè)斷頭路正在進(jìn)行財評、招標(biāo)等前期工作。

X．聚焦X新城建設(shè)。一是初步完成《X新城城市發(fā)展問題分析及對策建議》，目前正在加緊修改調(diào)整；二是統(tǒng)籌抓好X新城項目建設(shè)，X年X新城范圍內(nèi)在建及擬建項目共X個；三是加強(qiáng)督促各項目牽頭單位抓好項目進(jìn)度，形成問題臺賬及清單，定期跟進(jìn)問題推進(jìn)情況，形成良好的項目統(tǒng)籌推進(jìn)機(jī)制。

（二）以舊城改造為抓手，撬動城市有機(jī)更新

X．抓好城中村改造。截止目前，全區(qū)共實施X個城中村改造項目，其中鐵路港毗鄰區(qū)城中村改造項目X個改造地塊與X銀行簽訂了授信協(xié)議（共X個地塊），其余X個項目已全面取得銀行授信，各項目鄉(xiāng)鎮(zhèn)正加快實施拆遷工作和用款進(jìn)度。

X．積極推動棚戶區(qū)改造。統(tǒng)籌推進(jìn)已啟動實施的多批次棚改項目，抓緊啟動后續(xù)棚改項目。一是著力加快我區(qū)啟動實施的一、二批棚戶區(qū)改造項目資金兌付、房屋騰退拆除、權(quán)證注銷等收尾工作；二是加快推進(jìn)新啟動實施的老工業(yè)基地第三批棚改項目資金兌付、房屋騰退工作；三是按照

X年X月X日全區(qū)棚改和城中村工作專題會議要求，完成了擬啟動點位的調(diào)查摸底、意愿征詢等前期工作。

（三）深化房地產(chǎn)市場調(diào)控，推動房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控，做好城市品牌營銷，強(qiáng)化城市品牌推廣，組織召開X年城市品牌暨土地資源推介會，吸引百余家知名房地產(chǎn)企業(yè)參會，持續(xù)跟蹤投資意向，邀請企業(yè)來我區(qū)考察洽談。積極聯(lián)系房地產(chǎn)企業(yè)，提供近期擬上市土地資料，力邀參與我區(qū)土地拍賣。

籌備近期“走出去”宣傳活動，為全區(qū)在售樓盤提供近半年及近三個月商品住宅成交人群分布區(qū)域資料，征詢“走出去”城市選取意見。加強(qiáng)與媒體及專業(yè)策劃營銷團(tuán)隊合作，吸引更多人置業(yè)X江。

（四）以高質(zhì)量發(fā)展為路徑，著力構(gòu)建大美公園城市

X．加快構(gòu)筑天府綠道體系。X年計劃建成綠道X公里（市級任務(wù)X公里）。目前福洪杏福綠道、蓉歐之心濱河綠道等共X個項目已完工，建成綠道X.X公里；長流河核心區(qū)綠道示范段、榿木河改道暨濱河綠道等X個項目正加快建設(shè)；毗河綠道已完成策劃包裝方案，正在深化調(diào)整。結(jié)合我區(qū)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略若干配套政策措施，激勵鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、農(nóng)業(yè)企業(yè)依托田園綜合體、鄉(xiāng)村旅游、林盤整治、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)等項目同步建設(shè)鄉(xiāng)村綠道，對符合條件的鄉(xiāng)村綠道項目將給予獎補(bǔ)，同時實地做好鄉(xiāng)村綠道建設(shè)指導(dǎo)工作。

X.積極做好公園城市示范區(qū)拉練。按照X月X日常務(wù)副區(qū)長、副區(qū)長專題會要求，擬初步選定長流河濕地公園項目作為我區(qū)公園城市示范點位，目前長流河下游X米建筑立面改造方案已完成，長流河南北側(cè)景觀正加快施工，我局正在積極準(zhǔn)備拉練點位材料、收集展板所需基礎(chǔ)資料。

X.

聚焦公園城市示范街區(qū)創(chuàng)建。推進(jìn)實施鐵路港南片區(qū)、華逸片區(qū)X個公園城市示范街區(qū)建設(shè)項目，多次與港管委溝通項目建設(shè)要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等，督促業(yè)主單位倒排進(jìn)度、抓緊完成立項等前期工作，目前正對設(shè)計方案進(jìn)行深化完善。

X.

落實“百個公園”示范工程。一是做好統(tǒng)籌建設(shè)。認(rèn)真做好公園方案把關(guān)，主動聯(lián)系區(qū)歐管委、城廂鎮(zhèn)會商項目方案編制等相關(guān)工作，明確方案深化目的要求，確保示范性公園高品質(zhì)建設(shè)；二是抓好局部提升。結(jié)合市目標(biāo)任務(wù)，初步選定長流河北岸化工橋側(cè)地塊作為芙蓉花景特色點位開展景觀提升打造，現(xiàn)正加快方案設(shè)計深化，確保X月完工參加市級評選。三是加強(qiáng)宣傳氛圍營造。積極對接區(qū)新聞中心、區(qū)網(wǎng)信辦等相關(guān)部門，做好“百個公園”示范工程宣傳工作，目前正在推進(jìn)長流河工業(yè)遺址公園市級宣傳推送。

（五）聚焦住建行業(yè)管理，構(gòu)建國際一流營商環(huán)境

X．狠抓建筑行業(yè)質(zhì)量安全監(jiān)管。一是抓好建筑項目工程質(zhì)量。嚴(yán)格落實各方主體質(zhì)量行為監(jiān)督，重點加強(qiáng)建筑材料檢測監(jiān)督管理，落實成品房裝飾裝修工程監(jiān)管。二是加強(qiáng)施工安全生產(chǎn)監(jiān)管。嚴(yán)格落實企業(yè)安全生產(chǎn)主體責(zé)任，全面開展安全隱患排查治理，防范建筑施工生產(chǎn)安全事故發(fā)生。X-X月共開展質(zhì)量監(jiān)督檢查X次，安全監(jiān)督檢查X次，發(fā)出《建設(shè)工程質(zhì)量整改通知書》X份，下發(fā)安全文明施工《隱患整改通知書》X份，《停工整改通知書》X份，開展行政約談X起，移交查處X起。

X．強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。一是加強(qiáng)異動監(jiān)測預(yù)警，強(qiáng)化商品房銷售行為、交易流程、電子公示系統(tǒng)監(jiān)管，做好住房預(yù)售資金監(jiān)督；二是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場專項整治，切實開展監(jiān)督檢查工作，調(diào)處矛盾糾紛，依法查處違法違規(guī)行為并報送情況；三是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，開展轄區(qū)內(nèi)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)門店和銷售案場的專項檢查和日常巡查，做好投訴、糾紛處置和違規(guī)查處。

二、下一步工作計劃

（一）加快實施項目建設(shè)

X．力促公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。一是加大項目促建力度。推進(jìn)公服項目按期開工、建成投用。二是推進(jìn)項目工地智慧化。統(tǒng)籌推進(jìn)中小學(xué)、幼兒園、社區(qū)綜合體項目接入智慧云平臺管理。三是專項規(guī)劃提請政府審議。優(yōu)化《X江區(qū)十五分鐘公共服務(wù)圈體系規(guī)劃》，并提請區(qū)政府常務(wù)會審議。

X．加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。一是繼續(xù)加快推進(jìn)市政道路建設(shè)，按照上市地塊擬出讓時間要求形成上市地塊周邊道路路基。二是加快完成彌牟民族商貿(mào)西街建設(shè)。

X．扎實推進(jìn)X新城建設(shè)。一是完成X新城城市發(fā)展策劃編制，為X新城開發(fā)建設(shè)提供科學(xué)合理的規(guī)劃支撐。二是強(qiáng)化X新城項目統(tǒng)籌工作，細(xì)化梳理城市道路建設(shè)、公共交通體系、公共配套設(shè)施建設(shè)、商業(yè)化項目及房地產(chǎn)市場發(fā)展等，以更全面、更細(xì)化、更到位的方式抓好項目促建。

（二）積極推動城市有機(jī)更新

X．加快實施城中村改造。加快X年城中村項目的資金兌付和拆遷進(jìn)度，確保智慧產(chǎn)業(yè)城范圍內(nèi)的X個城中村項目的拆遷補(bǔ)償款、社保資金、安置房建設(shè)資金應(yīng)付盡付。全面開展X年的老城區(qū)、鐵路港毗鄰區(qū)城中村項目的拆遷工作和資金兌付工作，力爭提前完成X年目標(biāo)任務(wù)。

X．加快實施棚戶區(qū)改造。一是繼續(xù)加快推進(jìn)我區(qū)啟動實施的一批、二批棚戶區(qū)改造項目資金兌付、房屋騰退拆除、權(quán)證注銷等收尾工作；二是加快老工業(yè)基地第三批棚改項目的資金兌付、房屋騰退等工作；三是按要求加快啟動實施智慧產(chǎn)業(yè)城后續(xù)棚戶區(qū)改造項目。

（三）持續(xù)抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控

X．深化房地產(chǎn)市場調(diào)控。緊跟國家宏觀調(diào)控趨勢，結(jié)合我區(qū)區(qū)情及發(fā)展計劃，科學(xué)謀劃中長期產(chǎn)業(yè)發(fā)展，做好房地產(chǎn)市場分析和供給保障。

X．做好城市品牌營銷。強(qiáng)化城市品牌推廣，組織召開X年城市品牌暨土地資源推介會，吸引百余家知名房地產(chǎn)企業(yè)參會，持續(xù)跟蹤投資意向，邀請企業(yè)來我區(qū)考察洽談，深入推介區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊。指導(dǎo)區(qū)房協(xié)以X江櫻花節(jié)為契機(jī)，于X月X日至X月X日開展了“宜居新X財富X江”X市生態(tài)宜居節(jié)。組織開展“走出去”活動，深入青海、西藏宣傳推廣我區(qū)城市品牌。加強(qiáng)與媒體及專業(yè)策劃營銷團(tuán)隊合作，吸引更多人置業(yè)X江。

（四）加快推動公園城市建設(shè)

X.繼續(xù)做好公園城市拉練工作。加快打造長流河核心區(qū)南北兩岸景觀，協(xié)調(diào)落實長流河下游X米北岸川化賓館用地，制定長流河下游X米建筑立面整治方案。

X．加快完善城市綠色體系。一是強(qiáng)化項目統(tǒng)籌力度，按照市委“堅持按照突出質(zhì)量、不片面追求數(shù)量的綠道建設(shè)原則”，下達(dá)年度綠道建設(shè)目標(biāo)，明確項目主體責(zé)任，著力推進(jìn)綠道建設(shè)按期實現(xiàn)上半年形象進(jìn)度；二是加快項目實施進(jìn)度，推動港城大道等已開工綠道項目建設(shè)進(jìn)度、成綿綠道開工建設(shè)，實現(xiàn)X里·水街一期X月向市民開放；三是深化完善毗河綠道建設(shè)設(shè)計方案。四是繼續(xù)推進(jìn)長流河綠道建設(shè)，確保X月底完成X.X公里河道水工部分施工。

X.

抓好公園城市示范街區(qū)創(chuàng)建。督促港管委、現(xiàn)代物司按已報送計劃，X月內(nèi)完成“鐵路港南片區(qū)”立項工作；與大彎街道、紅陽街道進(jìn)一步溝通，協(xié)調(diào)其按常務(wù)會議紀(jì)要文件精神抓緊開展立項工作。

X.

抓好“百個公園”示范工程。加強(qiáng)與區(qū)歐管委、城廂鎮(zhèn)的對接，指導(dǎo)X年計劃開工的東山公園、東湖公園深化初步設(shè)計方案，按時報送市公園城市局。

（五）繼續(xù)強(qiáng)化住建行業(yè)管理

X．抓好建筑行業(yè)質(zhì)量安全監(jiān)管。一是持續(xù)抓好建筑工地質(zhì)量監(jiān)管。規(guī)范監(jiān)督人員的管理行為、工程質(zhì)量責(zé)任主體的質(zhì)量行為、檢測機(jī)構(gòu)的質(zhì)量行為，提高監(jiān)督執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)化工作效率；購買第三方服務(wù)，加強(qiáng)工程實體質(zhì)量的檢測抽查；探索推行住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險在安置、公租房等政府投資項目的試行，為安置房項目的質(zhì)量問題快速維修找到新出路，減少質(zhì)量投訴和群體性事件的發(fā)生。二是持續(xù)抓好建筑工地安全監(jiān)管。樹立“隱患即是事故”理念，深入開展安全隱患大排查大整治，增配技術(shù)力量，繼續(xù)強(qiáng)化危險性較大的分部分項工程的監(jiān)督抽測管理，統(tǒng)一監(jiān)管尺度，規(guī)范施工現(xiàn)場信用信息評價。

X．做好房地產(chǎn)市場監(jiān)管。一是繼續(xù)做好因裝修引發(fā)的矛盾糾紛，督促企業(yè)落實主體責(zé)任，主動與業(yè)主搭建溝通平臺，完善相關(guān)資料，化解矛盾糾紛。二是強(qiáng)化房地產(chǎn)市場異動監(jiān)測工作，會同相關(guān)科室對同一身份備案多套房源的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行約談。三是繼續(xù)開展商品房預(yù)售資金專項檢查工作。四是定期召集區(qū)級相關(guān)部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）召開全區(qū)房地產(chǎn)領(lǐng)域涉穩(wěn)工作聯(lián)席會。

篇（11）

我們又和第二家和第三家溝通了一次，從細(xì)節(jié)來看，第二家無疑最棒。但有兩點欠缺：因為沒有注冊公司，所以她無法提供發(fā)票；因為只有兩個合伙人，所以她無法提供酒水代購。而第三家，雖然細(xì)節(jié)不是很完美，但它的名氣過硬，口碑好，可以提供正規(guī)發(fā)票，也可以提供酒水。

后來，我們再次和小姑娘溝通，希望她提供正規(guī)發(fā)票，但是她無法做到。而第三家公司，得知我們又聯(lián)系了小姑娘后，特意派客戶經(jīng)理告訴我們，他們愿意免費提供200個玻璃香檳杯，屆時擺成瀑布陣，以便酒會上老板發(fā)言后，開香檳給大家慶祝。幾乎就是因為這個香檳瀑布的方案，我們敲定了這家供應(yīng)商。

后來，年會進(jìn)行得非常順利，第三家供應(yīng)商做到了他們承諾的所有，幾乎所有同事，包括大老板都拍攝照片發(fā)到了微博上，網(wǎng)上贊聲一片。緊接著，公司的下午茶也外包給了這家公司――一個好的開始，為它贏得了一年源源不斷的訂單。

如果你是一個賣蛋糕的，千萬不要以為自己就是個賣蛋糕的。也就是說，你不是只提供單一的產(chǎn)品，還需要提供相應(yīng)的服務(wù)。只不過開始的時候，你需要免費提供你的服務(wù)，而等你壯大以后，可以把它打包成產(chǎn)品的一部分，然后把服務(wù)的價格算進(jìn)去。這個世界贏得買賣的真諦是：你賣給客戶的，其實是“解決方案”。

賣解決方案，你需要從客戶角度，去思考客戶的“使用場景”，才能挖掘出客戶都沒有想到的價值點，然后你來替他升華，把所需要的打包賣給對方。