商業(yè)綜合體市場研究大全11篇

緒論：寫作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇商業(yè)綜合體市場研究范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

中國商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)流程呈現(xiàn)螺旋式，開發(fā)團(tuán)隊(duì)準(zhǔn)備工作和設(shè)計(jì)是相伴進(jìn)行的，重大決策也會不斷地去調(diào)整。原來做的事情、決定不對，不斷去調(diào)整，整個(gè)設(shè)計(jì)階段成為螺旋狀，有時(shí)候是往前走，有的時(shí)候是原地不動，有的時(shí)候可能還會往后走。不是說設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)想這樣做，而是中國商業(yè)地產(chǎn)存在一些缺陷，螺旋反復(fù)無法避免。

這些螺旋產(chǎn)生的原因，也就是中國商業(yè)綜合體發(fā)展的挑戰(zhàn)。

首先是周邊環(huán)境帶來的挑戰(zhàn)。市場變化太快，開發(fā)周期太短，很多事情容不得想，只能一邊做，一邊想。有一些事情幾個(gè)月前做，現(xiàn)在就不對了，因?yàn)橹苓吰渌虑榘l(fā)生了，原來說的人數(shù)也不對了，原來說周邊沒有電影院，現(xiàn)在有三個(gè)電影院在蓋，很多事情發(fā)生了以后，在設(shè)計(jì)上就要要想辦法把事情解決。

篇（2）

從今年市場的整體趨勢看，當(dāng)前購房積極性不及前兩年，自住型商品住宅在一定程度上分流了需求，整體市場的熱度和預(yù)期略有降溫，對于房企而言也并不急于推盤。2月第二周，新建商品住宅市場僅有1個(gè)期房項(xiàng)目入市，供應(yīng)量為528套。該項(xiàng)目是位于大興區(qū)六環(huán)外的保利首開熙悅春天，戶型以兩居為主，套均面積85平方米左右。而在2013年春節(jié)假期過后15天內(nèi)，卻有6個(gè)項(xiàng)目入市，供應(yīng)量達(dá)到2129套，相比之下，今年春節(jié)過后的供應(yīng)量較去年同期大幅下降75.2%。此外，2月第二周北京純商品住宅成交均價(jià)與上周相比下降了6.3%，為26503元/平方米。導(dǎo)致成交均價(jià)下降的原因在于成交均價(jià)在20000元/平方米以下的成交占比為36.75%，與此前一周相比上升了6.48個(gè)百分點(diǎn)。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，春節(jié)后純商品住宅成交低迷是多方面原因共同作用的結(jié)果。首先，按照慣例，春節(jié)前后一般都為樓市淡季，節(jié)后市場恢復(fù)需要一定時(shí)間；第二，進(jìn)入2014年后，已有3個(gè)自住型商品房項(xiàng)目開始搖號，按照政府計(jì)劃，預(yù)計(jì)今年將有超過4萬套自住型商品住房入市，相當(dāng)于2013年北京市純商品住宅成交量的一半，這不可避免地加重了市場的觀望情緒；第三，2013年房價(jià)上漲明顯，超出了部分剛需購房者的承受能力，而2014年以來入市的項(xiàng)目也以價(jià)格較高的中高端項(xiàng)目為主，高企的房價(jià)使得部分剛需被擠出市場。

此外，年初各大銀行貸款形勢并未像往年一樣出現(xiàn)放松跡象，首套房利率優(yōu)惠基本已經(jīng)不復(fù)存在，貸款難也成為純商品住宅成交低迷的原因之一。隨著今年自住型商品房的陸續(xù)推出，預(yù)計(jì)新房市場的觀望情緒還將持續(xù)一段時(shí)間，但短期內(nèi)也難出現(xiàn)多家房企降價(jià)。

單盤推薦 / PICKUP

富力金禧花園

推薦理由：通州老城核心，社區(qū)配套設(shè)施完善，高標(biāo)準(zhǔn)精裝修交房

富力金禧花園項(xiàng)目位于通州核心區(qū)，緊鄰?fù)ㄖ葜鞲傻佬氯A大街，周邊教育、醫(yī)療、商場、超市、餐飲等一應(yīng)俱全，享受一站式無憂生活，項(xiàng)目距輕軌八通線北苑站10分鐘路程。項(xiàng)目由10棟新古典建筑風(fēng)格的高層住宅和特色商業(yè)街、商業(yè)中心組成。社區(qū)采用完全人車分流設(shè)計(jì)，爭取花園面積最大化，配備全套安防系統(tǒng)。戶型設(shè)計(jì)緊湊，方正實(shí)用，動靜分區(qū)，客廳帶觀景陽臺，臥室?guī)Т竺娣e飄窗，衛(wèi)浴、潔具、廚具等配備齊全。項(xiàng)目配套包括集超市、餐飲、購物于一體的商業(yè)中心和2100平方米幼兒園。值得一提的是，因著名民主革命家王芝祥故居坐落于金禧花園地塊內(nèi)，并得以原址保護(hù)和全面修繕。同時(shí)為配合故居建筑風(fēng)格，北側(cè)商業(yè)樓和幼兒園也建成了四合院形式，既滿足社區(qū)業(yè)主生活需求又別有風(fēng)情。

京貿(mào)國際城

推薦理由：

成熟社區(qū)，生態(tài)宜居，學(xué)區(qū)房

京貿(mào)國際城位于京杭大運(yùn)河及運(yùn)潮減河交匯地帶，擁有通燕高速、京通快速路、朝陽北路、朝陽路等數(shù)條交通干線，半小時(shí)可開車到達(dá)CBD。項(xiàng)目總建筑規(guī)模達(dá)到百萬平方米，分東、西兩區(qū)。除住宅部分外，另建有8000平方米高端商業(yè)、16000平方米會所。項(xiàng)目的教育配套一流，無論是從學(xué)校品牌還是辦學(xué)規(guī)模上都屬于區(qū)域前端，其中，設(shè)置有36個(gè)班級、規(guī)劃面積20000平方米的北京小學(xué)分校，邀請北京小學(xué)校長親自規(guī)劃設(shè)計(jì)；同時(shí)社區(qū)內(nèi)還建有5000平方米的幼兒園。

珠江四季悅城

推薦理由：4.5米層高，買一層得兩居，青年社區(qū)

項(xiàng)目緊鄰亦莊東區(qū)核心主干道經(jīng)海路，近臨京津高速、京哈高速。項(xiàng)目周邊被萬畝森林公園、濕地公園、涼水河濱河公園景觀長廊以及100米六環(huán)綠化景觀隔離帶、100米京滬高速綠化帶環(huán)繞，人均綠化率達(dá)到45平方米。社區(qū)擁有四個(gè)20000平方米中式庭院和一個(gè)50000平方米私屬運(yùn)動公園，并配有全社區(qū)WiFi覆蓋，同時(shí)配套建設(shè)有68000平方米雙首層環(huán)形商業(yè)和20000平方米雙會所，項(xiàng)目東側(cè)后期開發(fā)的36萬平方米商業(yè)綜合體，會打造成亦莊新城最大的國際一線品牌聚集地。

合生?世界村

推薦理由：戶型靈動個(gè)性，買一層贈一層，不限購

合生?世界村所在的亦莊區(qū)域?qū)儆谝嗲f中關(guān)村科技園區(qū)，周邊聚集了NOKIA、GE、LG、IBM等66家世界500強(qiáng)跨國企業(yè)。去年下半年，亦莊區(qū)域的樓市價(jià)值隨著“地王”的出現(xiàn)而急速提升。相比之下，合生?世界村目前的價(jià)格仍處在洼地。項(xiàng)目自身配套非常完善，2014年更是項(xiàng)目配套的“純熟年”――高爾夫練習(xí)場現(xiàn)已投入使用，集餐飲、娛樂、健身、SPA為一體的五星會所將于第一季度開放，華聯(lián)商超已簽約，今年8月開放。目前在售6#、7#、8#樓均為精裝MINI LOFT小戶型，包括4.2米層高LOFT小戶型以及5.49米層高絕版LOFT。其中，5.49米LOFT40年產(chǎn)權(quán)，4.2米LOFT50年產(chǎn)權(quán)。

悅國際

推薦理由：準(zhǔn)現(xiàn)房，3500元/平方米高標(biāo)精裝，配套豐盛，地鐵物業(yè)

項(xiàng)目緊鄰地鐵4號線生物醫(yī)藥基地站，下車往西步行5分鐘左右即到。東側(cè)為40余萬平方米區(qū)域級商業(yè)中心，是集購物休閑、餐飲娛樂、健身會所、大型影院、大型商超等于一體的超大型商業(yè)綜合體；并自建38000平方米配套商業(yè)，周邊擁有天龍河、念壇公園、濱河公園等自然景觀資源。

熱門選擇

北京華貿(mào)城

推薦理由：扼守北五環(huán)、京承高速、北苑路、立湯路等城市主干道，坐擁地鐵5號線、13號線以及規(guī)劃中的14號線三條軌道，并有多條公交線路環(huán)布周邊，項(xiàng)目的交通可謂四通八達(dá)。同時(shí)，社區(qū)配套的融匯大型超市、中西美食、時(shí)尚酒吧、數(shù)碼影院、親子樂園、個(gè)性SPA、健身會館、主題園林等業(yè)態(tài)的復(fù)合型大都會商業(yè)中心已經(jīng)正式營業(yè)，生活氛圍成熟、便捷。

首開萬科公園里

推薦理由：

戶型南北通透，有少量純南向兩居戶型可選擇。目前精英型新青年產(chǎn)品示范區(qū)已經(jīng)開放。

金融街?融匯

推薦理由：

地鐵旁蓋，交通方便。低總價(jià)品質(zhì)微公館社區(qū)，室內(nèi)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)人性化，符合青年置業(yè)需求。規(guī)劃12班幼兒園和24班小學(xué)，不出社區(qū)即可享受優(yōu)質(zhì)教育配套。

中建?國際城

推薦理由：

高端綜合體項(xiàng)目，包括普通住宅、低密度洋房、特色商業(yè)街、優(yōu)質(zhì)寫字樓。戶型人性化格局設(shè)計(jì)，功能配比合理完善。項(xiàng)目距離地鐵15號線石門站1.3公里，10分鐘生活圈內(nèi)聚集了新世界百貨、甘家口百貨等成熟商業(yè)中心，自身打造約13萬平方米的配套特色商業(yè)街，可提供時(shí)尚餐飲、娛樂購物、社區(qū)生活等一站式服務(wù)。[10.jpg]

篇（3）

一、諾睿德國際商務(wù)廣場項(xiàng)目簡介

2013年諾睿德開發(fā)集團(tuán)全資投入23.6億元打造諾睿德國際商務(wù)廣場，成為年度主打產(chǎn)品。項(xiàng)目位于長春市EBD商核――凈月西部新城中心區(qū)域，新城大街與飛虹路交匯處，占地面積約8.46萬平方米，是集團(tuán)繼環(huán)球貿(mào)易中心、明宇廣場、凱旋國際公館后的又一大型現(xiàn)代高端城市綜合體力作。諾睿德國際商務(wù)廣場以人文為項(xiàng)目規(guī)劃核心出發(fā)點(diǎn)，以國際領(lǐng)先的城市規(guī)劃形式――城市綜合體，為凈月商務(wù)區(qū)與凈月高端住宅區(qū)的有機(jī)結(jié)合提供強(qiáng)有力的支持。項(xiàng)目集合5A級寫字間、川渝美食風(fēng)情步行街、高端配套住宅、小微企業(yè)孵化器、精品酒店五大業(yè)態(tài)，互為補(bǔ)充和配套。諾睿德國際商務(wù)廣場聚合城市優(yōu)質(zhì)資源的同時(shí)，矢志將項(xiàng)目打造成真正的一站式生活城，滿足現(xiàn)代都市人群對居住以及物質(zhì)生活的高端需求。

二、開發(fā)商街類商業(yè)綜合體項(xiàng)目的銷售策劃的四個(gè)階段

持續(xù)、有計(jì)劃的營銷活動是商業(yè)經(jīng)營管理戰(zhàn)略的重要一部分。在具體經(jīng)營實(shí)踐中，商家應(yīng)制訂年月周的營銷推廣活動計(jì)劃，并對活動開展的效果進(jìn)行評估和總結(jié)，以使計(jì)劃更好地執(zhí)行和完善。

（一）第一個(gè)階段是定位策略

一個(gè)項(xiàng)目要想引起關(guān)注和青睞，關(guān)鍵要占領(lǐng)市場的空白點(diǎn)。正如同人沒有一模一樣的人，項(xiàng)目也沒有完全相同的項(xiàng)目。一個(gè)樓盤在很多地方是可以塑造的，比如外立面、景觀、內(nèi)部格局、功能設(shè)定、軟性配套服務(wù)等都可以塑造，但塑造出來的形象必須是活生生的、符合市場需求的。所以要在踏踏實(shí)實(shí)的基礎(chǔ)上針對客戶群逐步完善這些可塑造的內(nèi)容，不空口承諾，這樣就能使產(chǎn)品真正具有市場魅力，而不是玩概念。

首先會考慮到綜合體商城在本身區(qū)域的發(fā)展是怎樣的情況，比方說在不同的城市綜合體商城的發(fā)展會有快有慢，在上海、北京、廣州、深圳跟在二三線的城市都會有區(qū)別，這樣定位策略都會不一樣。另外該項(xiàng)目在這個(gè)區(qū)域的競爭環(huán)境等等在定位之前都要做分析。看項(xiàng)目本身也要看交通覆蓋的區(qū)域、人群是多少，消費(fèi)力任何等。

做好SWOT分析，強(qiáng)項(xiàng)是什么、有什么弱點(diǎn)、有什么危機(jī)。這之后可以定義這個(gè)中心的目標(biāo)消費(fèi)群是什么，推廣主題是什么。這是第一個(gè)階段的銷售策劃。下面對諾睿德國際商務(wù)廣場項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析：

1、優(yōu)勢

本案商業(yè)定位有特色，休閑、餐飲、娛樂、生活配套功能更全面，可以經(jīng)營

不同規(guī)模的經(jīng)營業(yè)態(tài)，有較強(qiáng)的滿足力。

2、交通優(yōu)勢

項(xiàng)目位于該項(xiàng)目位于新城大街以東，天富路（原飛虹路）以北，丁三街以東，丙六路以南，交通便利，車流人流量大。

3、物業(yè)管理優(yōu)勢

發(fā)展商自持有物業(yè)，標(biāo)準(zhǔn)化管理，高效統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。同步世界先進(jìn)

經(jīng)營理念，展現(xiàn)新型商業(yè)氣象。

4、發(fā)展優(yōu)勢

本項(xiàng)目位于長春市EBD商核――凈月西部新城中心區(qū)域，這里集聚了人流優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、商圈品牌優(yōu)勢。

5、弱勢

處于非成熟商圈位置，停車場交通不便。本案商圈尚處于起步階段，市場尚未成熟，必然面對激烈競爭。

6、經(jīng)營優(yōu)勢

足夠的廣告預(yù)算支持廣告及公關(guān)活動。政府政策的有利傾斜，今年開始該區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展計(jì)劃。諾睿德國際商務(wù)廣場項(xiàng)目商圈，消費(fèi)需求量大。周邊強(qiáng)大的中高檔固定消費(fèi)群體。可以充分利用項(xiàng)目周邊的酒店經(jīng)濟(jì)、會展經(jīng)濟(jì)與商務(wù)經(jīng)濟(jì)的資源優(yōu)勢。

（二）第二個(gè)階段是項(xiàng)目定位和品牌建立

這一階段要為項(xiàng)目做一個(gè)很好的命名，同時(shí)配合業(yè)態(tài)規(guī)劃的定位和品牌識別、視覺效果等推廣活動把新的購物概念帶給消費(fèi)者，同時(shí)在消費(fèi)者心目中奠定品牌的核心價(jià)值、立意點(diǎn)。另外有很好的口號把品牌的DNA帶給消費(fèi)者，另外也會做一些定位陳述，店招及室內(nèi)設(shè)計(jì)。綜合體商城的成功首先要有很好的品牌建立，特別是在招商期中這是吸引租戶、給租戶信心很重要的環(huán)節(jié)。諾睿德國際商務(wù)廣場的項(xiàng)目定位和品牌建立如下：

1、風(fēng)格特色

以休閑、娛樂、餐飲、品味生活的概念體現(xiàn)出時(shí)尚主題，項(xiàng)目立面炫彩為外觀的裝修品位體現(xiàn)諾睿德國際商務(wù)廣場的硬件---精神品位，從而打造出凈月西部新城中心區(qū)域全新的消費(fèi)風(fēng)格、意境！因此更加重視經(jīng)營業(yè)態(tài)的組合搭配及商業(yè)推廣策劃。

2、品牌特點(diǎn)

鑒于本商圈潛在消費(fèi)層面廣，本次招商對象應(yīng)具備一定的品牌知名度。利用系統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)品牌傳播策略，打造成匯聚本市娛樂生活、餐飲人生的大舞臺。以服務(wù)品牌化，個(gè)性化模式為先導(dǎo)，以迅速的宣傳手段傳播在殿定本商圈內(nèi)的行業(yè)標(biāo)志與先驅(qū)的形象地位。

所有的商家品牌及業(yè)態(tài)組合，必須體現(xiàn)出都市消費(fèi)群體對時(shí)尚生活的渴望與高雅，更要突出立體的組合和品牌的比例。

（三）第三個(gè)階段是開業(yè)推廣期

包括開業(yè)前后不同階段的推廣，也包括針對不同目標(biāo)群所設(shè)計(jì)的廣告。比如綜合體商城的定位是家庭消費(fèi)、年輕男女消費(fèi)還是高端人群消費(fèi)的，都要根據(jù)這些來設(shè)計(jì)不同的推廣手段。同時(shí)要針對開業(yè)主題活動來進(jìn)行設(shè)計(jì)。

另外還有一系列的開業(yè)推廣活動、策略銷售、促銷活動等等，所有這些創(chuàng)新性的手段都是為了綜合體商城造勢引發(fā)公關(guān)和媒體關(guān)注。

從傳統(tǒng)的價(jià)格戰(zhàn)到文化營銷為主線，這是國內(nèi)價(jià)格戰(zhàn)以后人們的普遍共識，由于現(xiàn)代MALL購物中心的定位與傳統(tǒng)超市和百貨的單一業(yè)態(tài)相比，休閑娛樂、健康養(yǎng)生占有相當(dāng)比例，因此也不適合單純采用價(jià)格促銷手段。諾睿德國際商務(wù)廣場MALL購物中心，餐飲娛樂休閑面積較大，自身有大型廣場，可以分別開展兒童娛樂表演活動和化藝術(shù)表演節(jié)目，豐富人們的業(yè)余生活，提高城市居民的生活質(zhì)量。諾睿德國際商務(wù)廣場的社區(qū)文化部可以制定全年的文化、體育、藝術(shù)表演活動方案，并征求消費(fèi)者意見，讓動感之城充滿歡樂與溫馨，將商業(yè)文化與特區(qū)移民文化、海洋文化相結(jié)合，反映特區(qū)文化特點(diǎn)，不僅滿足本市居民需要，而且讓來商業(yè)廣場旅游的外地顧客得到美好的精神享受。

（四）第四個(gè)階段是未來商業(yè)運(yùn)營管理

并不是說推廣使命已經(jīng)完成了，在這個(gè)階段反而要有系統(tǒng)地進(jìn)行中期、短期的營銷計(jì)劃，思考如何很好地管理綜合體商城的品牌，把一些新的品牌營銷給消費(fèi)者，讓消費(fèi)者繼續(xù)保持對這個(gè)綜合體商城的喜愛度。

（五）城市綜合體運(yùn)營管理大部分是以促銷和文化創(chuàng)意活動為主，日常主要是租賃管理，管理體系相對簡單。綜合體商城一般都會缺乏成熟的商戶資源，往往有部分自營面積，整個(gè)管理體系是物業(yè)租賃+經(jīng)營。

（六）例如萬達(dá)購物廣場早期的運(yùn)營管理模式主要以物業(yè)出租和物業(yè)管理為主，在運(yùn)營管理方面也是比較薄弱，萬達(dá)購物廣場開業(yè)后重點(diǎn)加強(qiáng)了運(yùn)營管理、建筑設(shè)計(jì)和信息管理系統(tǒng)，同時(shí)注重業(yè)態(tài)搭配和零售行業(yè)基本管理知識培訓(xùn)。

在營運(yùn)管理方面，萬達(dá)購物廣場重視以商業(yè)營運(yùn)為中心，注重支持次主力店，建立了以商業(yè)營運(yùn)為中心的管理架構(gòu)和業(yè)務(wù)流程，將招商、營運(yùn)、信息化管理、營銷推廣、物業(yè)管理融合在一起。

可以自信的講，將百貨店的經(jīng)驗(yàn)和綜合體商城的特色結(jié)合起來，摸索到了綜合體商城的一條運(yùn)營成功道路。這在諾瑞德國際商務(wù)廣場的銷售策劃中是極其寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

三、商業(yè)綜合體招商中的常見誤區(qū)

（一）盲目定位，不切合實(shí)際

為了在銷售推廣中宣傳項(xiàng)目的價(jià)值，開發(fā)商往往對項(xiàng)目的定位人為拔高，即導(dǎo)致商鋪的價(jià)格定得比較高，而理智的做法是根據(jù)周圍的消費(fèi)群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會和周圍的消費(fèi)環(huán)境不協(xié)調(diào)，定位過低會損害開發(fā)商的利益，而定位過高，則會造成商家今后的經(jīng)營成本過高，不敢問津。

（二）缺乏整體招商規(guī)劃

商業(yè)項(xiàng)目的招商必須是符合項(xiàng)目定位的，而不是簡單地以“滿租”為原則。在項(xiàng)目開始招商前必須明確招商目標(biāo)，包括招商業(yè)態(tài)的組合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商規(guī)劃指導(dǎo)招商工作的進(jìn)行，而不至于只要想進(jìn)來經(jīng)營就直接“招”進(jìn)來，形成一個(gè)“大雜燴”。

（三）單純依靠廣告招商

招商針對的是特定的經(jīng)營者，而單純廣告是具有普遍性的沒有特定的針對性。很多開發(fā)商認(rèn)為廣告是唯一的手段，只有通過廣告才能完成項(xiàng)目的招商。招商的關(guān)鍵是溝通，是不能坐在家里守株待兔的。把廣告作為招商的唯一手段，導(dǎo)致接觸招商的客戶面少，自然招商就成問題了。

（四）過分強(qiáng)調(diào)市場環(huán)境的影響

現(xiàn)在競爭是比較激烈的，很多地產(chǎn)開發(fā)商在感慨市場是越來越難做了，于是在招商的時(shí)候就出現(xiàn)了一種情況，就是招商人員過分強(qiáng)調(diào)受市場環(huán)境的影響，不能正確地分析自己的優(yōu)勢和劣勢從而制定有效的招商策略。競爭激烈確實(shí)是目前整個(gè)行業(yè)的行情，但是從另一方面看，越來越難做也表明著機(jī)遇越來越多。

（五）缺乏持續(xù)經(jīng)營的商業(yè)管理觀念

很多開發(fā)商認(rèn)為客戶進(jìn)來了就萬事大吉了，這是一個(gè)很大的誤區(qū)。其實(shí)客戶進(jìn)來只是商場開始的第一步，如何持續(xù)的經(jīng)營商場才是最為關(guān)鍵的問題。開發(fā)商招來了客戶，還要注意協(xié)助客戶經(jīng)營，客戶生存得越久，商場就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客戶做了一段后紛紛流失，再招商就非常的困難了。

四、開發(fā)商街類商業(yè)綜合體項(xiàng)目的招商策略

（一）發(fā)商街類商業(yè)綜合體項(xiàng)目的招商的總體策略

1、不求全面開花，只求重點(diǎn)突破

任何資源都是稀缺的、有限的，招商不可能對所有的商家進(jìn)行優(yōu)惠，故選取幾種影響力強(qiáng)、實(shí)力雄厚的一家或幾家重點(diǎn)商家進(jìn)行條件上的優(yōu)惠，促使其快速進(jìn)入，以影響其它品牌、實(shí)力、知名度不及重點(diǎn)商家的一般商戶的進(jìn)入，這樣可以用較小的代價(jià)換回整體的收益，所以突破重點(diǎn)商家是整個(gè)招商的重點(diǎn)、也是難點(diǎn)，重點(diǎn)商家突破后一般商家也即跟隨進(jìn)入，在重點(diǎn)商家上損失的收益會在眾多的一般商家那里補(bǔ)回。重點(diǎn)商家的進(jìn)駐同時(shí)使觀望的一般商家不再迷茫，信心十足的進(jìn)入。

2、不求最高點(diǎn)，只求制高點(diǎn)

諾睿德國際商務(wù)廣場是凈月西部新城區(qū)最精致的商業(yè)廣場，這里的商家業(yè)態(tài)眾多、配套較齊、服務(wù)最優(yōu)、管理最好、效益最強(qiáng)，我們的目標(biāo)是做到在凈月西部新城區(qū)“驚艷”，商業(yè)街區(qū)綜合業(yè)態(tài)最多的商業(yè)形態(tài)。只要占領(lǐng)商業(yè)業(yè)態(tài)中的制高點(diǎn)，領(lǐng)先競爭對手一步，而不是很多，是以特色吸引、特色組合，而不是價(jià)格見長、檔次見長。商業(yè)街內(nèi)消費(fèi)顧客主體是個(gè)人行為。如定位過于超前或過高，而不被顧客和商家接受，付出更大代價(jià)，項(xiàng)目投入期過長，犧牲更多資源卻很難獲得正常的效益。

3、不求一步到位，只求小步快走

諾睿德國際商務(wù)廣場是按照現(xiàn)在凈月西部新城區(qū)的市場去定位，以求能夠保證順利開業(yè)，隨著商圈的旺點(diǎn)變更，新商圈的形成都會影響到商場定位，所以本項(xiàng)目是在動態(tài)變化中，根據(jù)現(xiàn)有市場狀況經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及現(xiàn)有人口數(shù)來定位，我們不能也不可能直接把項(xiàng)目定位到一個(gè)飽和狀態(tài)，要不斷去修正戰(zhàn)略，慢慢做到興旺發(fā)展該商圈。

4、“返租式經(jīng)營”策略

近年來，“返租式經(jīng)營”一直是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)盛行的模式。其實(shí)返租回報(bào)其實(shí)并不復(fù)雜，簡單地說，就是開發(fā)商向購買商鋪的小業(yè)主承諾，在一定期限內(nèi)，由開發(fā)商以固定的回報(bào)率包租。按現(xiàn)時(shí)大多數(shù)商家的做法，期限一般定為三至五年甚至更長，回報(bào)率通常按預(yù)期租金反向推算。售鋪時(shí)，按比例將樓價(jià)提高一定成數(shù)。開發(fā)商迅速回籠資金（當(dāng)然這樣要求購買者主要是投資客，而非經(jīng)營者），然后再逐年返還給小業(yè)主租金。如果開發(fā)商能順利地將鋪位租出去，可以獲得更高的溢價(jià)，亦可以在租賃市場不景氣的時(shí)候用提高的溢價(jià)部分作平衡。由于這種方式迎合了部分小業(yè)主的投資心理，使投資者對目前尚不十分成熟商業(yè)市場有足夠的投資信心，所以，如果開發(fā)商看好項(xiàng)目市場前景，可以用此銷售策略在整個(gè)銷售期內(nèi)不斷推高商鋪價(jià)位。

（二）商業(yè)綜合體項(xiàng)目招商的總體思路

1、第一步：招商與住宅緊密粘合

商業(yè)地產(chǎn)首先是商業(yè)，然后才是地產(chǎn)；商業(yè)綜合體的開發(fā)難度大，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)要比單一住宅項(xiàng)目大很多，建議在運(yùn)作本項(xiàng)目時(shí)與國際知名商業(yè)招商運(yùn)營公司合作，通過與這些專業(yè)、知名的招商公司合作，完成簽約一、二個(gè)主力店并同時(shí)進(jìn)行炒作與形象推廣積聚人氣，促進(jìn)招商，因?yàn)橹髁Φ晔且粋€(gè)城市商業(yè)綜合體的“定海神針”，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業(yè)績記錄的主力店可使一個(gè)城市綜合體的后期經(jīng)營更加穩(wěn)定，且有利于項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客和去化住宅部分的銷售，住宅的正式銷售與主力店群的招商應(yīng)該同步進(jìn)行。因?yàn)樽≌鄬碚f容易回現(xiàn)，且能夠積聚人氣；而主力店群的招商對于人氣的提升及項(xiàng)目整體氛圍的拔高很有益處，尤其是對后期的寫字樓銷售及商業(yè)本身的銷售起到承上啟下的作用。

2、第二步：推廣寫字樓與酒店

在完成第一步后，項(xiàng)目的市場影響力應(yīng)該初步具備，此時(shí)推出寫字樓較為適合，因?yàn)閷懽謽堑馁徺I客戶比較在乎周邊的成熟度情況；寫字樓的推廣建議租售結(jié)合，先期可以推出部分優(yōu)惠單元吸引一些品牌企業(yè)進(jìn)來，以“羊群效應(yīng)”帶動其他企業(yè)的跟進(jìn)。酒店的招商可以與寫字樓同步，因?yàn)檫@兩類業(yè)態(tài)之間有互補(bǔ)性。

3、第三步：商業(yè)放在最后推

商業(yè)的成功與否關(guān)鍵取決于招商及商業(yè)氛圍的形成。因而商業(yè)應(yīng)該在其他物業(yè)都取得較好業(yè)績，項(xiàng)目知名度達(dá)到一定高度的情況下順勢推出。高端城市綜合體項(xiàng)目需要在前期健全項(xiàng)目體系，住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店的業(yè)態(tài)互補(bǔ)，并在內(nèi)部所產(chǎn)生的化學(xué)反應(yīng)對項(xiàng)目整體價(jià)值提升的影響能夠使城市綜合體的所產(chǎn)生的巨大能量，使得能均勻去化，提升宗地價(jià)值完善功能。

4、確定項(xiàng)目的招商工作程序

（1）全國招商工作程序

此程序在招商工作時(shí)間排序上定為第一程序，第二招商工作程序也可同時(shí)啟動，該程序兼顧向國內(nèi)知名商家宣傳介紹諾睿德國際商務(wù)廣場的特色吸引力。利用全國有影響力的專業(yè)媒介行業(yè)信息，并有隆重招商宣傳作用。該工作程序能為以下招商工作程序順利開展做好前期鋪墊作用。

（2）長春本市招商工作程序

此程序在招商工作時(shí)間排序上定為第二程序，也是正式開始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性招商階段，利用省、市有影響的媒介行業(yè)信息，并有隆重招商的宣傳作用。有效利用現(xiàn)有資源的同時(shí)，策略地吸納更多適合本項(xiàng)目需求的候選商家。在住宅售房部旁邊建立招商辦公室，在招商工作里也是重要和關(guān)鍵的招商工作程序，本地商家黃金比例數(shù)量份額應(yīng)占招商總量的大半數(shù)，在保證合適特色商家數(shù)量的同時(shí)，招商人員應(yīng)兼顧開發(fā)引導(dǎo)的功能，有計(jì)劃有步驟地對適合預(yù)選商家選定，對理想商家洽談。

策劃工作，應(yīng)以主力店超市的強(qiáng)勢入住本商務(wù)廣場，為諾睿德國際商務(wù)廣場帶來全新的理念，全新的內(nèi)涵，制造轟動性前奏和神秘氛圍，為下一環(huán)節(jié)的實(shí)質(zhì)工作做好鋪墊。

（三）選擇合理的招商時(shí)機(jī)

1、商業(yè)地產(chǎn)招商與銷售

對于商業(yè)地產(chǎn)來說，銷售在先還是招商在先，并不僅與運(yùn)作順序有關(guān)，它甚至決定了項(xiàng)目的生死。項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)發(fā)售之際，也應(yīng)該是主力招商完成之時(shí)。

2、商業(yè)地產(chǎn)招商與整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)

由于商業(yè)地產(chǎn)的招商時(shí)間相對較長的特點(diǎn)，一般來說，招商要分主力店群和中小店群二個(gè)招商階段。而確定這二個(gè)招商階段與整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)間關(guān)系至關(guān)重要。

（1）主力店招商時(shí)間的確定

由于主力店群決定項(xiàng)目產(chǎn)品的形式，在產(chǎn)品形成之前，發(fā)展商需確定主力店群，并按其要求設(shè)計(jì)、建造相適應(yīng)的產(chǎn)品――商業(yè)設(shè)施；所以主力店群的招商集中在項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合之后、規(guī)劃之前。

（2）中小店群招商時(shí)間的確定

中小店群則對形成后的商業(yè)設(shè)施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群確定之后才正式進(jìn)行，當(dāng)然項(xiàng)目建設(shè)期間可進(jìn)行各類中小店的招商咨詢登記工作。所以中小店群的招商則分散于整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)期間。

（3）制定招商工作進(jìn)程

（1）第一階段：（籌備預(yù)備期）

①諾睿德國際商務(wù)廣場項(xiàng)目總體經(jīng)營計(jì)劃預(yù)案擬定，招商工作原則方案制定；

②制定業(yè)態(tài)定位標(biāo)準(zhǔn)；

③擬定初步各業(yè)態(tài)布局方案；

④擬定與商家合作方式及條件標(biāo)準(zhǔn)。

（2）第二階段：（初選儲備供應(yīng)商期）

①進(jìn)入全國招商工作程序；

②進(jìn)入本市招商工作程序，組織實(shí)施初選商家資源儲備；

③諾睿德國際商務(wù)廣場項(xiàng)目招商團(tuán)隊(duì)組建，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)協(xié)調(diào)性磨合；

④招商團(tuán)隊(duì)針對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場環(huán)境、商品經(jīng)營狀況及供應(yīng)商資源普查備案；深入準(zhǔn)確地對當(dāng)?shù)厥袌龈魃唐奉惖姆治鰠R總，編制各業(yè)態(tài)經(jīng)營指導(dǎo)方案；

⑤針對本市，將長春市場開發(fā)、尋找下級地區(qū)的商家資源普查備案；并協(xié)調(diào)協(xié)助開發(fā)工作。

⑥本地招商工作程序開展，組織實(shí)施初選供應(yīng)商資源儲備；

⑦制定完備的商家儲備品牌資訊，對適合的預(yù)選商家資源評定分類。

（3）第三階段：（審定確認(rèn)供應(yīng)商期）

①確定正式的各業(yè)態(tài)定位標(biāo)準(zhǔn)和布局執(zhí)行方案以及招商合作方式、合作條件標(biāo)準(zhǔn)等公司經(jīng)營原則方案；

②確定各業(yè)態(tài)最終執(zhí)行的經(jīng)營工作方案，重點(diǎn)標(biāo)志性經(jīng)營商家認(rèn)定，以及針對性特殊招商方案的制定及實(shí)施；

③輔商家洽談合作條件，結(jié)果對比擇優(yōu)；

④評審確認(rèn)合格商家，簽訂意向合作協(xié)議，收取合作預(yù)約訂金。

（4）第四階段：（合同申報(bào)簽訂期）

根據(jù)各項(xiàng)諾睿德國際商務(wù)廣場項(xiàng)目籌備工作完成進(jìn)度情況，對已經(jīng)完成的籌備工作進(jìn)行科學(xué)客觀的評審和合理微調(diào)，確保開業(yè)正常可行之后，與商家簽訂正式合作協(xié)議書。

（5）第五階段：（商戶入場裝修期）

①店鋪設(shè)計(jì)基本標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定，規(guī)定貫徹；

②與商家協(xié)調(diào)裝修規(guī)范，符合雙方裝修規(guī)定要求；

③辦理相關(guān)入場裝修手續(xù)，進(jìn)場實(shí)施裝修店鋪；

④做到及時(shí)合理，人員積極跟進(jìn)，協(xié)調(diào)配合各管理環(huán)節(jié)，控制按規(guī)劃方案實(shí)施，高效圓滿完成階段工作目標(biāo)。

（6）第六階段：（招商持續(xù)期）

本階段大部分商戶已經(jīng)落定，同時(shí)將完成一部分商家的后續(xù)進(jìn)場，如該部分商家在開場前未能及時(shí)完成裝修，則將由商業(yè)管理公司監(jiān)督；根據(jù)實(shí)際的招商情況，確定部分物業(yè)的流向；舉行開場慶典活動的準(zhǔn)備。

（四）做好前期規(guī)劃，建立完善的商業(yè)服務(wù)體系

商業(yè)綜合體的招商必須以準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位和規(guī)劃為基礎(chǔ)。項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)包括主題定位、商業(yè)建筑物情景營造（外部環(huán)境藝術(shù)處理、內(nèi)部氣氛藝術(shù)塑造、環(huán)境藝術(shù)特色設(shè)計(jì)）、商業(yè)業(yè)態(tài)組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區(qū)域設(shè)計(jì)等，并形成清晰的招商規(guī)劃系統(tǒng)。大多商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商很難做到招商“一步到位”，原因就是前期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)劃不到位。

另外完善的商業(yè)服務(wù)體系能夠更有利于吸引大的商家和客戶群體的入駐，完善的商業(yè)服務(wù)體系包括以下內(nèi)容：

1、大客戶服務(wù)

大客戶占有50%以上的銷售額，因此，大客戶管理與服務(wù)應(yīng)該成立專門的部門進(jìn)行管理。

將傳統(tǒng)商場總服務(wù)臺在MALL中定位為客戶服務(wù)中心，下面設(shè)有大客戶小組，重點(diǎn)跟蹤服務(wù)大客戶，同時(shí)與營銷部配合，推出有針對性大客戶促銷活動。大客戶檔案管理系統(tǒng)隸屬公司CRM系統(tǒng)，單獨(dú)建立科目，大客戶檔案重點(diǎn)管理，作為個(gè)性化文化促銷服務(wù)的依據(jù)。

2、客戶投訴處理流程

由營運(yùn)部門通知招商部門，招商部門按照上門種類負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)供應(yīng)商服務(wù)水平投訴由樓層經(jīng)理負(fù)責(zé)處理，嚴(yán)重投訴上報(bào)公司總經(jīng)理。

涉及客戶向新聞部門投訴由營銷部門主管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

3、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)

經(jīng)營期間的物業(yè)管理工作，主要包括五個(gè)方面：承租商的優(yōu)化管理、促銷推廣活動、服務(wù)管理。日常物業(yè)管理包括裝修、清潔、消毒、保安、設(shè)備維護(hù)以及商業(yè)知識服務(wù)。現(xiàn)代購物中心對物業(yè)管理提出了特殊要求：

（1）高標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生管理

對現(xiàn)代購物中心要進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生管理，公共設(shè)施要進(jìn)行嚴(yán)格的消毒處理，公共電話等一切人接觸的地方要采取滅菌處理措施。

（2）綠色裝修的統(tǒng)一管理

對整個(gè)商場的整體裝修以及商戶的局部裝修實(shí)行統(tǒng)一的綠色裝修管理，首先公布裝修整體規(guī)劃方案，重點(diǎn)提供服務(wù)，舉辦綠色裝修講座，宣傳綠色裝修知識，為商戶提供便捷，從整體上把握裝修風(fēng)格，確保格調(diào)高雅。修工作還需要由物業(yè)管理公司和運(yùn)營部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，減少對其他營業(yè)區(qū)域的干擾，確保正常營業(yè)。

（3）高標(biāo)準(zhǔn)管理各個(gè)停車場

鑒于新的物業(yè)管理?xiàng)l例對車輛丟失作出規(guī)定，物業(yè)管理公司責(zé)任重大，要確保正中商業(yè)廣場各個(gè)停車場車輛不丟失，需要采用先進(jìn)的電腦管理系統(tǒng)和錄像系統(tǒng)對車輛實(shí)施嚴(yán)格的管理。

（四）成功招商的關(guān)鍵在于成功的溝通

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅地產(chǎn)開發(fā)最大的區(qū)別在于服務(wù)對象不同：住宅開發(fā)主要面對終端用戶群體；而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面對的不僅是商鋪投資者、主要的是個(gè)人和機(jī)構(gòu)經(jīng)營者，最重要的是關(guān)系商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營的數(shù)以萬計(jì)的消費(fèi)者。運(yùn)營商與招商針對的是特定的經(jīng)營者，換位思維、良好溝通成為招商的關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商不應(yīng)是單純租賃的交易關(guān)系，而是需要從經(jīng)營者的角度為出發(fā)點(diǎn)，從商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營管理等諸多方面給予經(jīng)營者信心。

（五）合理把握贏利模式

選擇商業(yè)地產(chǎn)贏利模式需要把握以下幾個(gè)方面的問題：

一是把握好項(xiàng)目的市場背景，認(rèn)真做好市場調(diào)查，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，不要同質(zhì)化，不要跟風(fēng)，也不要想當(dāng)然。許多爛尾樓并不都是因?yàn)橘Y金短缺造成的，主要還是開發(fā)商或合作伙伴對項(xiàng)目的市場研究不夠，市場定位不準(zhǔn)。

二是要考慮自己的投資實(shí)力，根據(jù)實(shí)力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實(shí)力達(dá)不到的贏利模式是無法駕馭的。

三是有無運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的人才團(tuán)隊(duì)，如果自己沒有現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的理念，缺乏商業(yè)地產(chǎn)的操盤經(jīng)驗(yàn)，而是用住宅開發(fā)的習(xí)慣性思維搞商業(yè)地產(chǎn)，不僅賺不到錢，甚至?xí)牙媳径假r了。

四是投資回報(bào)的期望值要設(shè)定好，是只賺開發(fā)投資的錢，還是把經(jīng)營管理的錢一起賺，是賺最大化利潤，還是賺平均利潤，是賺短期利潤還是謀求長遠(yuǎn)利潤，據(jù)此設(shè)定科學(xué)合理的贏利模式。

結(jié)語

總之，商業(yè)綜合體項(xiàng)目的招商必須以準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位和規(guī)劃為基礎(chǔ)。項(xiàng)目銷售策劃應(yīng)包括主題定位、商業(yè)建筑物情景營造、商業(yè)業(yè)態(tài)組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區(qū)域計(jì)劃等，并形成清晰的招商規(guī)劃系統(tǒng)；在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)上，滿足商家要求，與商家充分溝通，滿足商家對建筑的種種特殊要求，比如層高、承重、出入口、機(jī)電等硬件配置，可以借鑒萬達(dá)的“商業(yè)訂單模式”，這樣可以降低項(xiàng)目的開發(fā)和招商風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳建，周明華，魏建萍.淺論城市商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)發(fā)展及其要點(diǎn)探究[J].科技創(chuàng)新與應(yīng)用，2013.17.

篇（4）

所以，公司、技術(shù)公司、老牌企業(yè)和新秀企業(yè)之間的競爭今后將更加激烈，也必將推動中國網(wǎng)絡(luò)廣告行業(yè)不斷向前探尋更寬廣的發(fā)展空間。作為這一切的見證者，《互聯(lián)網(wǎng)周刊》將移動廣告榜單的上榜企業(yè)增加到50家，與網(wǎng)絡(luò)廣告排行榜平齊。長期以來，本刊致力于發(fā)現(xiàn)、探討和傳播網(wǎng)絡(luò)廣告領(lǐng)域的新概念、新工具、新應(yīng)用，客觀記錄網(wǎng)絡(luò)廣告業(yè)的創(chuàng)新以及一切優(yōu)秀案例帶來的新知。移動互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的網(wǎng)絡(luò)廣告競爭格局，在本期榜單中一目了然。

評選說明

《互聯(lián)網(wǎng)周刊》多年來持續(xù)關(guān)注網(wǎng)絡(luò)廣告產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 并致力于通過“中國網(wǎng)絡(luò)廣告公司綜合服務(wù)水平排行榜”和“中國移動廣告公司綜合服務(wù)水平排行榜”，客觀、全面地反映行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢，以及發(fā)現(xiàn)和推廣有創(chuàng)新潛力的公司。

本次針對網(wǎng)絡(luò)廣告公司的調(diào)查和評選主要由《互聯(lián)網(wǎng)周刊》編輯部設(shè)置具體指標(biāo)，本刊聯(lián)合市場研究公司、數(shù)據(jù)公司、廣告主和門戶網(wǎng)站進(jìn)行監(jiān)測、分析和調(diào)查。評選團(tuán)成員包括第三方數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)智庫和業(yè)內(nèi)專家。

指標(biāo)設(shè)置

對網(wǎng)絡(luò)廣告公司的評估主要從以下幾個(gè)指標(biāo)進(jìn)行，并根據(jù)各指標(biāo)在一個(gè)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展成長過程中所起的作用的不同給予其相應(yīng)的權(quán)重（根據(jù)相關(guān)行業(yè)市場調(diào)查機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行）：

1、資源整合度：30%

客戶資源，新媒體資源和傳統(tǒng)媒體資源，包括資源總規(guī)模、分布結(jié)構(gòu)、精準(zhǔn)度以及資源整合能力。

2、創(chuàng)新能力：25%

公司的創(chuàng)新發(fā)展力主要包括：在新服務(wù)項(xiàng)目和業(yè)務(wù)方面的創(chuàng)新和拓展能力，新營銷策略、新技術(shù)、新應(yīng)用革新的能力，以及公司目前發(fā)展所呈現(xiàn)出的態(tài)勢和方向是否對行業(yè)有引導(dǎo)作用。

3、廣告技術(shù)：15%

對網(wǎng)絡(luò)廣告新技術(shù)的研發(fā)、應(yīng)用水平，技術(shù)能力對商業(yè)模式創(chuàng)新與企業(yè)業(yè)務(wù)的支撐力度。

4、廣告主口碑：15%

篇（5）

一、國際公寓的定義

公寓為集合式住宅的一種，主要分為經(jīng)營性公寓和公益性公寓，我們常說的公寓即指經(jīng)營性公寓，國內(nèi)目前的經(jīng)營性公寓類型主要可分成三類：國際公寓、商務(wù)公寓及住宅式公寓。

國際公寓與商務(wù)公寓的基本特征是酒店式服務(wù)，故而市面上常統(tǒng)稱酒店式公寓。國際公寓與商務(wù)公寓所不同的是其國際性的特征。

二、廣州市公寓發(fā)展現(xiàn)狀

（一）發(fā)展歷程

廣州的公寓最早出現(xiàn)于上世紀(jì)80年代中期落成的星級酒店，其中以花園酒店、中國大酒店為主，提供以酒店套房改建的公寓并輔以酒店式管家服務(wù)，主要針對常駐廣州的外籍人士及本地的高級管理人員。

20世紀(jì)90年代初期為廣州酒店式公寓的起步階段。隨著本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場對高級公寓需求不斷增長，廣州公寓市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面，到上世紀(jì)90年代末期金融風(fēng)暴爆發(fā)前呈現(xiàn)飽和狀態(tài)。自2000年起，是 “商務(wù)+服務(wù)公寓”的發(fā)展階段。

（二）地理分布

廣州市內(nèi)目前并沒有嚴(yán)格的國際標(biāo)準(zhǔn)化公寓，市面上所稱的“國際公寓”即人們常說的酒店式公寓。現(xiàn)階段廣州的酒店式公寓主要分布在商業(yè)商務(wù)成熟或?qū)砗苡邪l(fā)展的CBD中心，如天河北、珠江新城等市政規(guī)劃區(qū)域。例如輝勝閣國際公寓、正佳萬豪金殿、佛奧廣場、嘉裕禮頓等。這里聚集了廣州的跨國大公司和同內(nèi)的大公司及駐華領(lǐng)事館，形成了高檔成熟客戶，如跨國公司高級管理和技術(shù)人員，駐華領(lǐng)事官員，常駐廣州的港澳臺商務(wù)人士及本地的高管和技術(shù)人員。

三、國際公寓客戶群定位

（一）標(biāo)準(zhǔn)化尺度

1、主要內(nèi)容

建筑設(shè)計(jì)新概念——“國際標(biāo)準(zhǔn)化公寓”正受到市場越來越多重視。“國際標(biāo)準(zhǔn)化公寓”即標(biāo)準(zhǔn)化的國際公寓，其標(biāo)準(zhǔn)化尺度主要包含以下內(nèi)容：

（1）地段的選擇。世界各國的許多例子可以證明，越是都市繁華的中心地帶（如CBD），越是高級公寓的理想選擇地。

（2）空間的特點(diǎn)。大都市標(biāo)準(zhǔn)的基本公寓單元應(yīng)由客廳、臥室、廚房、浴室、陽臺、光線與空間的分隔六大居室元素構(gòu)成。一個(gè)舒適的居住空間，上述的六大元素顯然不可或缺。

（3）居住文化。在現(xiàn)代的公寓里，室內(nèi)的環(huán)境設(shè)計(jì)和空間以外的景觀配合亦顯得相當(dāng)重要，鄰居、社區(qū)、裝修風(fēng)格、家具配備和物業(yè)管理衍生和創(chuàng)造出了新的居住文化。

2、基本配置

國際公寓的配套往往按酒店標(biāo)準(zhǔn)配置。有的國際公寓干脆用星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)為“四星級國際公寓”、“五星級國際公寓”等。基本配置主要包括以下內(nèi)容：

（1）由著名設(shè)計(jì)公司度身定造；

（2）聘請國外優(yōu)秀室內(nèi)設(shè)計(jì)公司、園林景觀公司擔(dān)綱室內(nèi)設(shè)計(jì)和園林設(shè)計(jì)；

（3）酒店式外觀及公共空間，酒店式設(shè)備，酒店式物業(yè)管理；

（4）各種配套設(shè)施一應(yīng)俱全；

（5）建筑用料及配套全部采用國際一流產(chǎn)品。

3、基本特征

商務(wù)+服務(wù)+國際化。目前方興未艾的廣州公寓，主要凸顯出“商務(wù)+服務(wù)”的新特征，尤其是住宅或?qū)懽謽墙?jīng)過裝修、服務(wù)提升后，將會具備公寓之實(shí)。

（二）客戶群定位

1、購買人群

酒店式公寓的購買人群集中于五類客戶群：

（1）集團(tuán)買家，作為集團(tuán)高級雇員的宿舍和跨國集團(tuán)駐華辦事處等。

（2）商務(wù)買家，主要用作中小型企業(yè)的辦公樓、國內(nèi)的私營業(yè)主、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群（廣告、IT、設(shè)計(jì)、投資咨詢等）。

（3）投資買家，用于租賃或商住投資。

（4）自住買家，日常居住CBD辦公族、BOBO一族等。

（5）SOHO買家，居住+商務(wù)二合一的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群（廣告、IT、設(shè)計(jì)等）。

目前廣州的公寓主要瞄準(zhǔn)企業(yè)主、高級白領(lǐng)、投資客等“具有商務(wù)特征的客戶”。達(dá)鏢國際、君臨國際公寓等投資客占了很大的比例。

2、主要住戶

廣州的酒店式公寓70%的客戶來自亞洲，包括日本、港澳、東南亞；其他主要為歐美國家。住戶的特征和要求主要有：

（1）日韓等亞洲外籍人士是廣州國際公寓的主要客源，他們都喜歡群居；大多是攜帶家人同住，所以對大戶型，三房兩廳有較大需求，對周邊生活配套設(shè)施要求教高。

（2）歐美國家的人不喜歡群居，甚至不喜歡在同一個(gè)樓層碰面；

（3）單身型的商務(wù)客源不介意戶型，對地理位置要求較高，多要求靠近工作地點(diǎn)；

（4）無論國際公寓抑或商務(wù)公寓，客戶普遍對軟要求較高，提供酒店式服務(wù)是基本要求。

四、A城公寓物業(yè)策劃建議

（一）項(xiàng)目基本情況

A城公寓物業(yè)所屬項(xiàng)目位于廣州市荔灣區(qū)原某工廠廠址。根據(jù)A城控制性詳細(xì)規(guī)劃方案，項(xiàng)目作為A城的總部辦公組團(tuán)，毗鄰芳村大道南，地鐵一號線及廣佛線交匯于此，享有得天獨(dú)厚的新城中心景觀軸門戶位置，周邊規(guī)劃為高尚住宅社區(qū)。項(xiàng)目占地3.98公頃，容積率6.0，建筑密度50%，總建筑面積23.8萬㎡。規(guī)劃為集大型購物中心、星級酒店、國際公寓等為主體的城市綜合體。為整個(gè)A城及周邊地區(qū)提供綜合性的商業(yè)購物娛樂中心。

（二）本項(xiàng)目的市場空間

（1）地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目目前雖不從屬于成熟商圈，但其作為廣佛交融核心，地理位置極為優(yōu)；毗鄰珠江，景觀資源不可復(fù)制；地處交通動脈芳村大道，三地鐵交匯中心，區(qū)域商務(wù)氛圍必然日趨濃厚；外接環(huán)城高速、東新高速、廣珠西線，交通區(qū)位條件得天獨(dú)厚；同時(shí)本區(qū)域作為工業(yè)文化的聚集地具備其它板塊所不存在的核心優(yōu)勢。

（2）地標(biāo)建筑凸顯品牌形象。鶴洞地區(qū)由于土地供應(yīng)量小、潛在價(jià)值多年被低估，致使本區(qū)域缺乏能夠提升區(qū)域形象的地標(biāo)建筑，標(biāo)志性的寫字樓、酒店、高檔公寓更是極為稀缺，其投資和發(fā)展?jié)摿Σ⑽幢怀浞滞诰颍卷?xiàng)目入市滿足了區(qū)域市場這一空缺，通過打造地標(biāo)級寫字樓、星級酒店、高檔公寓等高端產(chǎn)品，來體現(xiàn)投資價(jià)值，滿足投資需求。

（3）文化內(nèi)涵成為加分項(xiàng)。本區(qū)域?yàn)閺V州工業(yè)產(chǎn)業(yè)的聚集地，伴隨工業(yè)文化價(jià)值逐漸被重視，金融核心區(qū)的規(guī)劃打造，強(qiáng)大的文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)支撐將為本項(xiàng)目提供大量客戶，同時(shí)區(qū)域商務(wù)氛圍的不斷完善，大量外資企業(yè)、跨國集團(tuán)入住白鵝潭-鶴洞一帶，由此帶來的外籍管理人員、高收入白領(lǐng)、金領(lǐng)階層將會產(chǎn)生巨大的居住需求。

（三）項(xiàng)目策劃建議

產(chǎn)品定位：與本地塊星級酒店及大型商業(yè)mall主題相配套，規(guī)劃3棟國際公寓，一棟東方國際公寓，一棟西方國際公寓，一棟綜合型國際公寓。本區(qū)域商業(yè)繁榮、商務(wù)氛圍濃厚、高層高收入精英人士聚集，國際型公寓有市場。

市場定位：打造荔灣舊城新核，廣佛核心，后工業(yè)時(shí)代的濱江地標(biāo)公寓，形成市場上最受目標(biāo)消費(fèi)群體追捧的、區(qū)域內(nèi)外引起共鳴的高品質(zhì)投資型產(chǎn)品，并以此樹立白鶴集團(tuán)在地產(chǎn)市場的形象。

經(jīng)營方式：東方國際公寓、西方國際公寓整售，綜合型國際公寓自持。經(jīng)營理由：降低承租方的經(jīng)營壓力、保證物業(yè)服務(wù)的專業(yè)性和統(tǒng)一性。

篇（6）

Abstract: commercial building has now become except residential building beyond, most of the attention, to the city vigor and landscape have the biggest impact on building types, commercial building planning design will face is more widely. This paper discusses how to building business planning and design, the reasonable construction, reasonable and appropriate commercial construction, so as to create a good social and economic benefits.

Keywords: construction planning; Commercial buildings; Architectural design

中圖分類號：TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

0 前言

綜合性是現(xiàn)代商業(yè)建筑的發(fā)展趨勢，建筑師在設(shè)計(jì)商業(yè)建筑的方式和功能都在發(fā)生著改變，不同的策劃定位、商業(yè)特色和地方人文都影響著商業(yè)建筑的模式，這就需要我們不斷改進(jìn)我們的項(xiàng)目產(chǎn)品，打造更加符合商業(yè)需求的最佳策劃方案和設(shè)計(jì)作品，最終讓投資者和消費(fèi)者感到持續(xù)的價(jià)值，讓商戶感受到持續(xù)經(jīng)營的優(yōu)越組合空間，讓客戶感受到購物消費(fèi)的愉悅，感受到生活和世界的美麗。

一、商業(yè)建筑策劃

商業(yè)建筑一般投資規(guī)模大，風(fēng)險(xiǎn)大，周期長，經(jīng)營成功的回報(bào)也大，不同商業(yè)形態(tài)決定不同商業(yè)建筑的形式，而商業(yè)形態(tài)又取決與市場的定位，而定位的準(zhǔn)確性，建筑師才能對商業(yè)建筑各種功能、物業(yè)、設(shè)施要求有充分了解和有效組織，而且不同的商業(yè)建筑策劃思路產(chǎn)生不同的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)作品，投資產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益差異較大。好的建筑策劃已經(jīng)決定建筑設(shè)計(jì)的成功或失敗。

（1）市場調(diào)查商業(yè)建筑設(shè)計(jì)必須依據(jù)市場調(diào)查得出定位結(jié)論。對外通過對消費(fèi)特點(diǎn)和趨勢，經(jīng)濟(jì)條件，交通狀況，周邊商業(yè)格局，城市基礎(chǔ)設(shè)施，城市發(fā)展規(guī)劃，商業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行充分的市場研究，對內(nèi)通過對項(xiàng)目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、產(chǎn)業(yè)鏈分布和面積占比例，業(yè)種選擇、分布和面積占比，對商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、項(xiàng)目環(huán)境及配套設(shè)施等進(jìn)行預(yù)先設(shè)定。為建筑師設(shè)計(jì)提供充分的設(shè)計(jì)依據(jù)。

（2）模式需求不管商業(yè)建筑是出租、出售或租售兼營組合，最重要的是確定主力業(yè)態(tài)，對于商業(yè)建筑來說，不同業(yè)態(tài)決定模式的不同，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、設(shè)計(jì)等都是由它自己來確定，不同業(yè)態(tài)有自己不同的功能要求，這些使用要求與設(shè)計(jì)是由商家決定而非發(fā)展商自行主張。缺乏定向設(shè)計(jì)的依據(jù)，所做設(shè)計(jì)看似通用性強(qiáng)，實(shí)則無的放矢。一旦功能與店家沖突，設(shè)計(jì)必然從頭。言目的規(guī)劃設(shè)計(jì)只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。因此建筑師應(yīng)根據(jù)不同業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)不同的建筑空問模式來分析和建議。

（3）在進(jìn)行商業(yè)建筑策劃的過程中，商業(yè)地產(chǎn)專家與建筑師是把握全局的關(guān)鍵人物。商業(yè)地產(chǎn)策劃師要具備多學(xué)科人才協(xié)同組織能力，根據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)域歷史文化特點(diǎn)，特別是根據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者偏好，設(shè)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)的總體理念，確定文化定位與市場定位。當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般由發(fā)展商組織總體策劃，在投資立項(xiàng)中需要與商業(yè)經(jīng)營專家、商業(yè)業(yè)態(tài)店經(jīng)理人員、商鋪營銷策劃師、建筑規(guī)劃師、景觀規(guī)劃師、建筑師等進(jìn)行溝通。在實(shí)施建筑策劃時(shí)，還需城市規(guī)劃師、計(jì)算機(jī)人才共同參與，才能形成完整的建筑策劃方案。任何一方都不可能包辦代替，建筑設(shè)計(jì)就是包容和消化這些意見、方案和專業(yè)價(jià)值的物化勞動，才能形成完整的建筑策劃和設(shè)計(jì)方案。

（4）可持續(xù)發(fā)展和特色商業(yè)建筑是公共場所，隨著商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)建筑一般在5-6 年就要重新做一次裝修，簡潔和耐久的品質(zhì)，盡可能地少需要維修與保養(yǎng)，而同時(shí)，根據(jù)不同的項(xiàng)目環(huán)境和商業(yè)內(nèi)容進(jìn)行了靈活的適應(yīng)，最終讓投資者和消費(fèi)者感到持續(xù)的價(jià)值。功能齊全、業(yè)態(tài)豐富、空間多姿、特色鮮明，設(shè)計(jì)必須富有時(shí)代感，同時(shí)又需超越時(shí)代趨勢，在各種文化和不同年代間引起共鳴。

二、商業(yè)建筑設(shè)計(jì)

商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的目的是讓建筑項(xiàng)目產(chǎn)生良好的、持久的經(jīng)濟(jì)效益，建筑師在商業(yè)建筑設(shè)計(jì)里面是要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目達(dá)成一套動態(tài)的投資回報(bào)模式，是完成一件被消費(fèi)者最終接受和持續(xù)使用的建筑產(chǎn)品。前期的規(guī)劃定位，招商，經(jīng)營管理，每種情況都是非常復(fù)雜，都帶來很大的影響，建筑設(shè)計(jì)是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。而建筑師進(jìn)行商業(yè)建筑設(shè)計(jì)就是包容和消化這些意見、方案和專業(yè)價(jià)值的物化勞動，才能形成完整的建筑設(shè)計(jì)作品。

（1）業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)

商業(yè)綜合體的構(gòu)成是由商業(yè)本身產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈決定的，什么樣的業(yè)態(tài)組合更有利于經(jīng)營。首先建筑師應(yīng)根據(jù)前期的規(guī)劃定位，招商，經(jīng)營管理的策劃方案，從建筑的基本功能和實(shí)際應(yīng)用出發(fā)，明確功能、空間、環(huán)境之間的關(guān)系，設(shè)計(jì)不僅要求符合時(shí)代新氣息，還要求合理、清晰地安排整個(gè)空間功能需求，主動地引導(dǎo)客流、制造客流，不同商品需要不同的空間和位置，合理的分布面積，樓層的分區(qū)鋪面分割及配套設(shè)施設(shè)計(jì)能避免各類商品混陳，人流混雜的情況，建筑師應(yīng)創(chuàng)造豐富，靈活多變，符合業(yè)態(tài)組合的合適空間來包容不同層面技術(shù)的需求。要做成一個(gè)綜合體，一定要做產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈出來之后，價(jià)值鏈就出來了，就能產(chǎn)生各種效益

（2）模式設(shè)計(jì)

商業(yè)建筑的策劃、設(shè)計(jì)在不同的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式下，有著截然不同的結(jié)果。只出租不銷售，重點(diǎn)考慮經(jīng)營與商鋪增值就可以了，如果考慮兼營時(shí)，還要考慮商鋪購買者的偏好與要求。商業(yè)建筑因招商要求不同而功能布局不同，同種業(yè)態(tài)也因品牌不同而布局不同。受此限定的商業(yè)建筑，或開發(fā)周期不同，或經(jīng)營效果不同。那些不符合商業(yè)規(guī)律的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)，雖然空間造型豐富，卻已隱含了不良經(jīng)營的隱患。因此，滿足商家需求，消化各種變化帶來的不利影響，建筑師在設(shè)計(jì)中采用靈活的空間組合，提供不同的模式設(shè)計(jì)作品，要對多種業(yè)態(tài)使用功能的平衡與協(xié)調(diào)做充分的考慮。商業(yè)建筑本身的功能組合十分復(fù)雜，對于商業(yè)、居住、辦公相互混合的綜合體項(xiàng)目，處理的難度會更大。商業(yè)及公寓部分經(jīng)常布置于建筑低端，辦公和酒店放在高端。這種設(shè)計(jì)的好處可以便于樓體管線的布置；低端平層中讓出的核心筒位置有利于衛(wèi)生間的設(shè)置；高端部分的景觀優(yōu)勢更有利于項(xiàng)目高價(jià)值的產(chǎn)品。但在具體項(xiàng)目中，還應(yīng)充分考慮建筑本身的豎向交通效率對商業(yè)產(chǎn)生的影響。在建筑平面布局的設(shè)計(jì)中，空間的使用效率也要同建筑形式、結(jié)構(gòu)做法相結(jié)合。例如很多高層項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)采用了轉(zhuǎn)角的做法，按照經(jīng)濟(jì)性的測算，這種做法可以增加大約 30% 的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，但在具體的項(xiàng)目中要注意不要對街角形成破壞。

（3）引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)

人流、物流決定功能布局合理的引導(dǎo)系統(tǒng)是商業(yè)建筑設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。先確定人線，物流，出入口，通道形式，再作商業(yè)功能的布局，今天消費(fèi)群體有著廣泛的興趣和自由支配的時(shí)間，因此提供豐富多姿的建筑空間，集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場是他們的需求。盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求時(shí)，同時(shí)還要滿足購房者（鋪面投資者、商業(yè)投資者）的需求為他們提供便捷的物流通道。并在建筑細(xì)節(jié)上表達(dá)更多趣味。進(jìn)而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。讓消費(fèi)群體感受到購物消費(fèi)的愉悅，感受到生活和世界的美麗同時(shí)，為商場經(jīng)營者創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

（4）綠色建筑和特色

篇（7）

商業(yè)用地獲青睞

6月27日，北京市東城區(qū)崇文菜市場一宗商業(yè)金融用地拍賣，引來蘇寧、新世界地產(chǎn)、廣州豐等15家企業(yè)參戰(zhàn)，經(jīng)過33輪激烈競買，廣州市豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出手闊綽，以總價(jià)7.1億元拿下該地塊。該地塊樓面地價(jià)高達(dá)4.32萬元/平方米，成為近年來北京新的單價(jià)地王，溢價(jià)率高達(dá)140%。令人驚訝的是，該地塊的樓面地價(jià)已經(jīng)是此前拍賣的同類型最貴地塊――CBD最高樓面地價(jià)2.14萬元/平方米的兩倍。

重金拿下該地塊的廣州豐房地產(chǎn)被指是合景泰富旗下子公司，合景泰富是一家在香港上市的華南地產(chǎn)公司，崇文門商業(yè)金融用地成為其在北京的首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

借著商業(yè)用地?zé)豳u的機(jī)會，北京市相繼在7月集中推出多宗地塊，CBD的9宗地塊在7月6日拍賣，其中就包括部分商業(yè)用地，首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、中信、萬通在內(nèi)的多家知名房企參與競標(biāo)。此外，建筑規(guī)模8.51萬平方米的王府井大街西側(cè)商業(yè)金融用地也在7月底招標(biāo)出讓。

6月30日，深圳也誕生了土地拍賣的總價(jià)“地王”，位于南山區(qū)蛇口太子灣的一宗地塊，被招商局蛇口工業(yè)區(qū)以64.39億元的底價(jià)拿下。該地塊總用地面積69.764萬平方米，規(guī)劃建筑面積170萬平方米，樓面地價(jià)約3788元/平方米，成為2001年以來深圳政府單宗出讓的土地中最大的一宗地塊。

招商局不惜重金將太子灣地塊收入囊中，深圳地產(chǎn)業(yè)界并未感到吃驚。該地塊為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、倉儲用地、港口碼頭用地和居住用地的綜合體，極有可能成為招商局將要打造的太子灣郵輪母港項(xiàng)目所在地。

去年，招商局就宣布將再造新蛇口，包括三大重點(diǎn)工程：太子灣郵輪母港、海上世界綜合體和蛇口網(wǎng)谷。按照規(guī)劃，太子灣片區(qū)將通過功能調(diào)整和改造升級，打造成為客運(yùn)、商務(wù)和海濱休閑活動于一體的綜合功能片區(qū)。

北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉表示，在住宅市場遭遇調(diào)控之后，商業(yè)地產(chǎn)相對升溫，特別是稀缺地段的商業(yè)價(jià)值逐漸被挖掘，商業(yè)類地塊受關(guān)注程度明顯增加。

開發(fā)商集體轉(zhuǎn)向

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，對住宅市場的調(diào)控，使得更多的開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，沉寂了多年的商業(yè)地塊開始出現(xiàn)火爆局面。

今年各家開發(fā)商紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)力度。綠城和上海華彬投資有限公司聯(lián)合體以總價(jià)24.3億元拿下了上海普陀區(qū)長風(fēng)10號北地塊，折合樓板價(jià)為10768元/平方米，成為上半年上海成交總價(jià)最高的一宗商辦用地。SOHO中國上半年也在上海商業(yè)地產(chǎn)市場頻頻出手，斥資88.04億元在上海相繼收購了曹家渡地塊、海倫路站地塊、SOHO中山廣場、四川北路站地塊等四個(gè)項(xiàng)目。

綠地集團(tuán)近期與沃爾瑪、上影集團(tuán)、國美電器、上海歌城、美格菲健身等知名商企建立全面戰(zhàn)略合作關(guān)系，從單一型開發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)全程營運(yùn)商轉(zhuǎn)變。

6月底，萬科也對外公布了其在深圳區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)策略。未來兩年內(nèi)，萬科在深圳將建設(shè)3個(gè)總計(jì)30萬平方米的地標(biāo)性購物中心，還有約34萬平方米的社區(qū)商業(yè)，以及40萬平方米的寫字樓開發(fā)，計(jì)劃兩年內(nèi)達(dá)到100萬平方米的商業(yè)物業(yè)開發(fā)體量。

除深圳萬科外，北京萬科與肯德基、麥當(dāng)勞、星美影院、蘇寧電器、萬寧、屈臣氏等25個(gè)品牌商戶簽署了戰(zhàn)略聯(lián)盟協(xié)議。除了在一線城市進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資外，萬科還在其他城市也投入了大量資金運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如東莞長安項(xiàng)目、西安曲江新區(qū)國際會展產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以及與君瀾酒店聯(lián)手在武漢建設(shè)高端商務(wù)酒店。

金地集團(tuán)則在2010年就明確商業(yè)地產(chǎn)是集團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展的方向，到2015年，金地商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)將達(dá)到600億。而在今后的五年內(nèi)，金地計(jì)劃每年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資額度保持集團(tuán)總投資額的20%左右。金地已在2010年9月成立商業(yè)地產(chǎn)公司，相關(guān)商業(yè)資產(chǎn)已轉(zhuǎn)移至商業(yè)公司旗下，包括北京金地中心、西安和崗廈的商業(yè)項(xiàng)目等。

對于傳統(tǒng)住宅開發(fā)商大舉轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象，中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心委員會副主任邢和平認(rèn)為，轉(zhuǎn)型是公司自身發(fā)展的需要，企業(yè)為了尋求多方面的增長點(diǎn)，開始進(jìn)入受政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域；同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)能夠拉動地方經(jīng)濟(jì)，因此地方政府在對土地進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，有意提高了商業(yè)用地比例。

投資激增風(fēng)險(xiǎn)高企

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的《2010-2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示，2010年全國商業(yè)地產(chǎn)已呈爆發(fā)式增長態(tài)勢，達(dá)到歷史新高。2010年，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額分別達(dá)到5598.9億元、1806.5億元，分別增長34.2%和31.2%；相應(yīng)的銷售額分別達(dá)到5354億元、2149億元，分別增長46.3%和31.2%。去年商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資合計(jì)達(dá)7405.4億元。而今年以來，一線城市已經(jīng)顯現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)投資迅速增長的苗頭。

截至6月27日，北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示，上半年北京土地出讓總數(shù)為113塊，總面積1031萬平方米，成交總值為324.8億元，相比去年同期下滑48.6%。而住宅用地出讓金僅為120.3億元，大幅下滑了75.4%。與此同時(shí)，商業(yè)類地塊異軍突起，上半年已簽約的商業(yè)類地塊合計(jì)21塊，總建筑面積為339萬平方米，總出讓金為174.38億元，供應(yīng)量和樓面地價(jià)均超過了住宅地塊。

上海上半年的商業(yè)用地成交達(dá)到105.17億元，占全部土地成交金額超過兩成。占比明顯上升。上半年上海共成交了土地104幅，共計(jì)500.36萬平方米，成交金額為454.44億元。以土地性質(zhì)來看，商品住宅用地38幅，計(jì)205.88萬平方米，商業(yè)用地41幅，計(jì)122.78萬平方米，保障房用地25幅，計(jì)174.68萬平方米。

今年廣州土地出讓計(jì)劃總計(jì)將達(dá)到12.72平方公里，其中包括3.37平方公里的居住用地、2.2平方公里的商業(yè)服務(wù)用地，以及7.15平方公里的產(chǎn)業(yè)用地。6月8日，推出的12宗商業(yè)服務(wù)業(yè)用地被富力、保利、綠地等房企看中，現(xiàn)場成功簽約，意向地價(jià)總金額達(dá)到64億元。

而深圳市今年上半年出讓的經(jīng)營性用地僅有6宗，總出讓金額為87.14億元。其中，商業(yè)辦公用地就有4塊，出讓金額達(dá)到74.98億元，占總出讓金額的86.05%。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市商業(yè)類用地出讓金額達(dá)419億元，商業(yè)用地成交額占比明顯提高。

篇（8）

Abstract: tourism planning in China has spread to prepare county, even township. However, more and more people are put forward, the tourism plan cannot guide the development of the industry, and the constant revision requirements. After modification, that still can't solve the investment promotion, marketing promotion, scenic area management, and the actual problem. Actually, this is because the two reasons: one is planning to keep up with the change of social development revision, and tourism development requirements; 2 it is the high requirements planning, requirements planning can do that with planning to guide planning to make the planning better implementation. Planning itself, there are several main problems of planning unit qualification is not enough, ability is limited, caution cost, the basic data research not detailed planning depth causes of insufficient, suitable fur, etc. Because of the tourism planning market expansion, is engaged in tourism planning unit also increases, intense market competition, leading to the tourism planning company bid for plays "the price war", low price can't guarantee quality. And the requirements for the plan too reflects in: finish do not belong to the requirements planning planning category task. Such as the marketing way to segment the market, or even worse with planning how to guide said recent operation, all belong to the category of market planning. So the solution of these problems must take planning and planning organic combine make planning guidance planning, planning embodied planning.

Key words: tourism, planning, planning, combined

中圖分類號：F590.8文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

旅游規(guī)劃與旅游策劃的定義：

旅游規(guī)劃，是一個(gè)地域綜合體內(nèi)旅游系統(tǒng)的發(fā)展目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)方式的整體部署過程。規(guī)劃經(jīng)相關(guān)政府審批后，是該區(qū)各類部門進(jìn)行旅游開發(fā)、建設(shè)的法律依據(jù)。規(guī)劃要求從系統(tǒng)的全局和整體出發(fā)，著眼于規(guī)劃對象的綜合的整體優(yōu)化，正確處理旅游系統(tǒng)的復(fù)雜結(jié)構(gòu)，從發(fā)展和立體的視角來考慮和處理問題。

旅游策劃，是指通過旅游開發(fā)理念的擴(kuò)張，強(qiáng)化規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的基礎(chǔ)，從多學(xué)科、多角度，在對旅游地資源、區(qū)位等前提條件進(jìn)行客觀分析的基礎(chǔ)上，圍繞旅游市場和行業(yè)發(fā)展需求進(jìn)行充分研究，制定出一種具有文化價(jià)值、商業(yè)價(jià)值和營銷價(jià)值的產(chǎn)業(yè)策略、產(chǎn)品定位和實(shí)施方案。

旅游規(guī)劃與旅游策劃的共同點(diǎn)：

旅游規(guī)劃與旅游策劃都是依托創(chuàng)造性思維，整合旅游資源，實(shí)現(xiàn)資源、環(huán)境、交通與市場的優(yōu)化擬合，實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)發(fā)展目標(biāo)的創(chuàng)造過程，因此規(guī)劃與策劃有共同點(diǎn)。

目標(biāo)相同

規(guī)劃是一套法定的規(guī)范程序，是對目的地或景區(qū)長期發(fā)展的綜合平衡、戰(zhàn)略指引與保護(hù)控制，使其實(shí)現(xiàn)有序發(fā)展的目標(biāo)，為實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展做到科學(xué)性、合理性的定位。

策劃是從創(chuàng)造性思維的角度出發(fā)，以資源與市場對接為目標(biāo)，用獨(dú)樹一幟和鶴立雞群的方法解決旅游吸引力、產(chǎn)品、開發(fā)過程、營銷等方面的獨(dú)特性與操作問題；圍繞旅游吸引力、商業(yè)感召力、游憩方式、營銷方式、商業(yè)模式等問題的解決，旅游策劃必須具有創(chuàng)新性、可操作性，為實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展做到科學(xué)性、合理性的定位。

從實(shí)施角度來看旅游規(guī)劃與旅游策劃各有不同的手段，但從目標(biāo)來看旅游規(guī)劃與旅游策劃目標(biāo)相同的，都是旅游發(fā)展全局性要求的簡要、生動的反映，是旅游科學(xué)性、合理性的集中體現(xiàn)。旅游目標(biāo)的制定，是依據(jù)有關(guān)基礎(chǔ)條件和發(fā)展政策，對旅游發(fā)展的未來可能性所作的狀態(tài)和位置抉擇。該目標(biāo)既應(yīng)該是符合目的的，也應(yīng)該是通過主觀努力可達(dá)的。旅游目標(biāo)常根據(jù)外部環(huán)境和內(nèi)部條件，借助規(guī)劃與策劃這一工具，來實(shí)現(xiàn)對旅游發(fā)展。

任務(wù)相同

旅游規(guī)劃的基本任務(wù)是通過確定發(fā)展目標(biāo)，提高吸引力，綜合平衡游歷體系、支持體系和保障體系的關(guān)系，拓展旅游內(nèi)容的廣度與深度，優(yōu)化旅游產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，保護(hù)旅游賴以發(fā)展的生態(tài)環(huán)境，達(dá)到保證旅游地獲得良好的效益并促進(jìn)地方社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

策劃的基本任務(wù)則是針對明確而具體的目標(biāo)，通過各種創(chuàng)造性思維和操作性安排，形成游憩方式、產(chǎn)品內(nèi)容、主題品牌、商業(yè)模式，從而形成獨(dú)特的旅游產(chǎn)品，或全面提升和延續(xù)老旅游產(chǎn)品的生命力，或建構(gòu)有效的營銷促銷方案，并促使旅游地在近期內(nèi)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

旅游規(guī)劃與旅游策劃有機(jī)結(jié)合

目前先進(jìn)的思想強(qiáng)調(diào)更多的是旅游的"兩劃"、旅游規(guī)劃與旅游策劃有機(jī)結(jié)合，即對旅游城市建設(shè)進(jìn)行系統(tǒng)整體規(guī)劃的同時(shí)也要進(jìn)行系統(tǒng)地策劃，而且策劃要在規(guī)劃之前。旅游規(guī)劃就是相當(dāng)于企業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，主要圍繞硬件來做，而策劃則是在生產(chǎn)該產(chǎn)品之前的軟件設(shè)計(jì)。軟件的重要性體現(xiàn)于三個(gè)方面，第一，能起到起死回生的作用。一個(gè)城市對硬件的投入可以達(dá)到幾千萬甚至上億，但是不見效果，已經(jīng)遇到了發(fā)展的瓶頸，如果再花十幾萬搞軟件，這個(gè)軟件就決定了其旅游的發(fā)展。第二，起提升旅游產(chǎn)品品質(zhì)的作用。現(xiàn)今旅游產(chǎn)品的深層次開發(fā)和對市場需求的滿足較多的依賴于軟件的開發(fā)，也就是開發(fā)人文旅游資源和提高旅游服務(wù)的質(zhì)量和水平等。第三，起畫龍點(diǎn)睛的作用。旅游景點(diǎn)所在的位置、旅游建筑等都是靜態(tài)的，而靜態(tài)的旅游要用動態(tài)的方法來進(jìn)行推廣。旅游城市要充分挖掘景區(qū)的服務(wù)功能，通過不斷變換景區(qū)的活動內(nèi)容，推出新主題，延長產(chǎn)品壽命來推動旅游，讓每位顧客感受到"山水依舊，感受常新"。

用好策劃、完善規(guī)劃、發(fā)展旅游

1、規(guī)劃前的策劃——總體策劃

在規(guī)劃之前導(dǎo)入總體策劃，可以解決目前規(guī)劃中存在的一些問題：

1）深度進(jìn)行市場研究，準(zhǔn)確定位市場、定位主題、定位形象、確立核心吸引力；

2）擬合資源與市場，大膽創(chuàng)意，形成表現(xiàn)吸引力的產(chǎn)品形態(tài)；

3）運(yùn)用韜略，建構(gòu)戰(zhàn)略，并落實(shí)為戰(zhàn)術(shù)和行動計(jì)劃。

2、規(guī)劃中的策劃——實(shí)施策劃

規(guī)劃的期限最少也有15年，性質(zhì)要求其不可能對整個(gè)規(guī)劃期的發(fā)展進(jìn)行詳細(xì)具體的安排，即使對近期（3年-5年）有了較為具體的說明，但是其遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能用來指導(dǎo)實(shí)踐。這也就是規(guī)劃拿得起放不下的地方。委托方對照規(guī)劃中的"近期重點(diǎn)項(xiàng)目"章節(jié)是無法進(jìn)行細(xì)化實(shí)施的，即便是對重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行編制詳規(guī)，其項(xiàng)目也是依據(jù)總體規(guī)劃而來，只是進(jìn)行了更為具體的設(shè)計(jì)，并沒有從旅游者的角度來看待問題，是否創(chuàng)造了新奇的游玩方式，是否帶給游客全新的旅游體驗(yàn)，是否營造了獨(dú)具吸引力的營銷宣傳策略等等這些問題都沒有涉及。策劃要比規(guī)劃切實(shí)的多，有力的多，旅游產(chǎn)品的生命周期也決定了規(guī)劃一個(gè)景區(qū)而其生命力還沒有它的規(guī)劃期長，而策劃更針對于近期設(shè)計(jì)出符合游客口味的產(chǎn)品，通過最出位的營銷方式講這種產(chǎn)品宣傳給游客，用最合理的收入模式促使游客在這里高高興興的花錢……這些都是規(guī)劃所反應(yīng)不及的。策劃能立刻帶動經(jīng)濟(jì)效益的增長，當(dāng)游客口味發(fā)生變化時(shí)，策劃又能靈活的調(diào)整，同一個(gè)舞臺可以迅速上演不同的戲，這就是策劃的優(yōu)勢所在。

篇（9）

Abstract: Commercial building is an important part of the city, is a vibrant city elements, it is open, polymerization, and varied characteristics, become one of impetus of regional development. Architects are changed in the design of commercial buildings and the effects of different planning, positioning, business characteristics and local cultural influence commercial building mode, reasonable design, reasonable, appropriate commercial buildings, to create a good social effect and economic returns.

Key words: planning and positioning; inclusive digestion; sustainable development

中圖分類號：TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

引言

現(xiàn)代商業(yè)建筑與眾不同，有自己的特有規(guī)律，特有的要求，不同于住宅建筑相對穩(wěn)定而單一的要求。如果建筑師按照自己的思路閉門造車或單純依據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書進(jìn)行不科學(xué)、不合理的傳統(tǒng)設(shè)計(jì)方式，那么辛苦設(shè)計(jì)的建筑項(xiàng)目不僅沒有產(chǎn)生效益，還會浪費(fèi)大量的資源。這就要求建筑師綜合素質(zhì)的提高并積極參與商業(yè)建筑的建筑策劃，配合地產(chǎn)商、策劃師、營銷師、結(jié)構(gòu)、設(shè)備及其他專業(yè)人員，了解商業(yè)項(xiàng)目的地理、地域條件、社會、人文情況、消費(fèi)、發(fā)展特點(diǎn)和趨勢、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、城市規(guī)劃發(fā)展等各方面基礎(chǔ)資料及商業(yè)建筑的各種模式，根據(jù)建筑策劃制定合情、合理、合適的科學(xué)建筑設(shè)計(jì)依據(jù)，才能更好地完成商業(yè)建筑這種復(fù)雜的設(shè)計(jì)工作。商業(yè)建筑設(shè)計(jì)首先要做好的就是建筑策劃，建筑策劃主要研究投資立項(xiàng)以后的建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)、空間內(nèi)容、使用功能要求、環(huán)境、趨勢等影響建筑設(shè)計(jì)和使用的各種因素，從而為建筑師提供建筑設(shè)計(jì)的科學(xué)依據(jù)。

商業(yè)建筑一般投資規(guī)模大，風(fēng)險(xiǎn)大，周期長，經(jīng)營成功的回報(bào)也大，不同商業(yè)形態(tài)決定不同商業(yè)建筑的形式，而商業(yè)形態(tài)又取決于市場的定位，而定位準(zhǔn)確，建筑師才能對商業(yè)建筑各種功能，物業(yè)，設(shè)施要求有充分了解和有效組織，而且不同的商業(yè)建筑策劃思路產(chǎn)生不同的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)作品，投資產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益差異較大。

1 商業(yè)建筑策劃

建筑策劃根據(jù)商業(yè)資源的實(shí)用性、可行性和前瞻性，如果商業(yè)資源分析不透，則任何理論的東西都是站不住腳的。而商業(yè)地產(chǎn)專家必須與發(fā)展商和建筑師達(dá)成共同的策劃定位方案，正確的策劃來源于各方面的調(diào)查分析。

1.1 市場調(diào)查

商業(yè)建筑設(shè)計(jì)必須依據(jù)市場調(diào)查得出定位結(jié)論。對外通過對消費(fèi)特點(diǎn)和趨勢、經(jīng)濟(jì)條件、交通狀況、周遍商業(yè)格局、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行充分的市場研究，對內(nèi)通過對項(xiàng)目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、產(chǎn)業(yè)鏈分布和面積占比例，業(yè)種選擇、分布和面積占比，對商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、項(xiàng)目環(huán)境及配套設(shè)施等進(jìn)行預(yù)先設(shè)定。為建筑師設(shè)計(jì)提供充分的設(shè)計(jì)依據(jù)。

1.2 模式需求

不管商業(yè)建筑是出租，出售或租售兼營組合，最重要的是確定主力業(yè)態(tài)，對于商業(yè)建筑來說，不同業(yè)態(tài)決定模式的不同，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、設(shè)計(jì)等都是由它自己來確定，不同業(yè)態(tài)有自己不同的功能要求，這些使用要求與設(shè)計(jì)是由商家決定而非發(fā)展商自行主張。缺乏定向設(shè)計(jì)的依據(jù)，所做設(shè)計(jì)看似通用性強(qiáng)，實(shí)則無的放矢。一旦功能與店家沖突，設(shè)計(jì)必然從頭。無目的規(guī)劃設(shè)計(jì)只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。因此建筑師應(yīng)根據(jù)不同業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)不同的建筑空間模式來分析和建議。

1.3 可持續(xù)發(fā)展和特色

商業(yè)建筑是公共場所，隨著商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)建筑一般在5~6年就要重新做一次裝修，簡潔和耐久的品質(zhì)，盡可能少地維修與保養(yǎng)，而同時(shí)，根據(jù)不同的項(xiàng)目環(huán)境和商業(yè)內(nèi)容進(jìn)行靈活的適應(yīng)，最終讓投資者和消費(fèi)者感到持續(xù)的價(jià)值。功能齊全、業(yè)態(tài)豐富、空間多姿，特色鮮明，設(shè)計(jì)必須富有時(shí)代感，同時(shí)又需超越時(shí)代趨勢，在各種文化和不同年代間引起共鳴。

現(xiàn)代商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的目的是讓建筑項(xiàng)目產(chǎn)生良好的、持久的經(jīng)濟(jì)效益，建筑師在商業(yè)建筑設(shè)計(jì)里面是要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目達(dá)成一套動態(tài)的投資回報(bào)模式，是完成一件被消費(fèi)者最終接受和持續(xù)使用的建筑產(chǎn)品。經(jīng)過深入的調(diào)查，細(xì)致分析掌握各方面的信息，集合各方面的靈感智慧，形成較為完整的建筑策劃。前期的規(guī)劃定位、招商、經(jīng)營管理，每種情況都是非常復(fù)雜，都帶來很大的影響，建筑設(shè)計(jì)是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。而建筑師進(jìn)行商業(yè)建筑設(shè)計(jì)就是包容和消化這些意見、方案和專業(yè)價(jià)值的物化勞動，才能形成完整的建筑設(shè)計(jì)作品。

2 商業(yè)建筑設(shè)計(jì)

2.1 業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)

商業(yè)綜合體的構(gòu)成是由商業(yè)本身產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈決定的，什么樣的業(yè)態(tài)組合更有利于經(jīng)營。首先建筑師應(yīng)根據(jù)前期的規(guī)劃定位、招商、經(jīng)營管理的策劃方案，從建筑的基本功能和實(shí)際應(yīng)用出發(fā)，明確功能、空間、環(huán)境之間的關(guān)系，設(shè)計(jì)不僅要求符合時(shí)代新氣息，還要求合理、清晰地安排整個(gè)空間功能需求，主動地引導(dǎo)客流，制造客流，不同商品需要不同的空間和位置，合理的分布面積，樓層的分區(qū)鋪面分割及配套設(shè)施設(shè)計(jì)能避免各類商品混陳，人流混雜的情況，建筑師應(yīng)創(chuàng)造豐富，靈活多變，符合業(yè)態(tài)組合的合適空間來包容不同層面技術(shù)的需求。要做成一個(gè)綜合體，一定要做產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈出來之后，價(jià)值鏈就出來了，就能產(chǎn)生各種效益。

2.2 模式設(shè)計(jì)

商業(yè)建筑的策劃、設(shè)計(jì)在不同的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式下，有著截然不同的結(jié)果。只出租不銷售，重點(diǎn)考慮經(jīng)營與商鋪增值就可以了，如果考慮兼營時(shí)，還要考慮商鋪購買者的偏好與要求。商業(yè)建筑因招商要求不同而功能布局不同，同種業(yè)態(tài)也因品牌不同而布局不同。受此限定的商業(yè)建筑，或開發(fā)周期不同，或經(jīng)營效果不同。那些不符合商業(yè)規(guī)律的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)，雖然空間造型豐富，卻已隱含了不良經(jīng)營的隱患。因此，滿足商家需求，消化各種變化帶來的不利影響，建筑師在設(shè)計(jì)中采用靈活的空間組合，提供不同的模式設(shè)計(jì)作品。這需要建筑師不斷改進(jìn)項(xiàng)目產(chǎn)品，自我完善，打造更加符合商業(yè)需求的最佳設(shè)計(jì)作品，最終讓投資者和消費(fèi)者感到持續(xù)的價(jià)值，讓商戶感受到持續(xù)經(jīng)營的優(yōu)越組合空間。

2.3 人流和物流

人流和物流決定功能布局合理的引導(dǎo)系統(tǒng)是商業(yè)建筑設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。

先確定人流、物流、出入口、通道形式，再做商業(yè)功能的布局。今天消費(fèi)群體有著廣泛的興趣和自由支配的時(shí)間，因此提供豐富多彩的建筑空間，集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場是他們的需求。盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求時(shí)，同時(shí)還要滿足購房者(鋪面投資者、商業(yè)投資者)的需求，為他們提供便捷的物流通道。并在建筑細(xì)節(jié)上表達(dá)更多趣味。進(jìn)而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境，讓消費(fèi)群體感受到購物消費(fèi)的愉悅，感受到生活和世界的美麗同時(shí)，為商場經(jīng)營者創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

2.4 綠色建筑和特色

綠色建筑一方面可以節(jié)約能源，另一方面其帶來的可持續(xù)收益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前期的投入從而達(dá)到整體的價(jià)值實(shí)現(xiàn)，綠色建筑賦予建筑可持續(xù)發(fā)展的能力和更換改造的可能性，所以建筑師在設(shè)計(jì)商業(yè)建筑時(shí)沒有必要做得最好，要做得合適，并不是要做的多豪華多氣派才能體現(xiàn)是商業(yè)建筑，要強(qiáng)在恰到好處。商業(yè)建筑往往是城市商業(yè)文化的中心，不同城市有不同的風(fēng)格，因此，建筑師在使用自己建筑風(fēng)格和手法的時(shí)候，需要深入了解城市商業(yè)文化特征，提煉地域文化的精華，建筑設(shè)計(jì)使商業(yè)建筑要有文化特色，地方特色，更要突出業(yè)態(tài)特色，空間特色，人文特色在商業(yè)建筑中使用，不僅有著可以感知的物質(zhì)外殼，也表現(xiàn)出強(qiáng)烈商業(yè)建筑風(fēng)采。

3 結(jié)語

建筑師最終完成商業(yè)建筑的物化成果，是反映建筑設(shè)計(jì)、商業(yè)招商運(yùn)營、房地產(chǎn)開發(fā)三塊等不同領(lǐng)域的交融成果，它不僅需要各方面專業(yè)人才參與，更需要建筑師的智慧。好的商業(yè)建筑不僅是設(shè)計(jì)創(chuàng)新的體驗(yàn)，更是價(jià)值實(shí)現(xiàn)的過程，使商業(yè)建筑合情合理。合適更具備可持續(xù)發(fā)展的可能性，讓商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)同開發(fā)商的產(chǎn)業(yè)價(jià)值息息相關(guān)，建筑師設(shè)計(jì)價(jià)值、商業(yè)價(jià)值及城市價(jià)值的多方共贏。

參考文獻(xiàn)：

[1]JGJ48-88,商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范[S].

篇（10）

電力市場是采用法律、經(jīng)濟(jì)等手段,本著公平競爭、自愿互利的原則,對電力系統(tǒng)中發(fā)電、輸電、供電、客戶等各成員組織協(xié)調(diào)運(yùn)行的管理機(jī)制和執(zhí)行系統(tǒng)的總和。

電力市場首先是一種管理機(jī)制。這種管理機(jī)制與傳統(tǒng)的行政命令的機(jī)制不同,是采用經(jīng)濟(jì)手段而不是行政手段進(jìn)行管理。同時(shí),電力市場又是一個(gè)執(zhí)行系統(tǒng),是電力生產(chǎn)、傳輸、分配、轉(zhuǎn)換信息和計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的綜合體,具有交換和買賣電力、提供信息、通融資金的功能,是應(yīng)用計(jì)算機(jī)、測量和通訊設(shè)備,以電價(jià)為控制信號,進(jìn)行負(fù)荷管理、監(jiān)視電力系統(tǒng)的運(yùn)行和促進(jìn)與客戶合作的綜合體。電力市場的實(shí)質(zhì)是通過建立一個(gè)充滿競爭和選擇的電力系統(tǒng)運(yùn)營環(huán)境來提高整個(gè)電力工業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。競爭和選擇是市場機(jī)制相互依存的兩個(gè)方面。從供電廠家來看,電力市場的本質(zhì)是引入竟?fàn)帣C(jī)制,各廠家可以充分挖掘各自的潛力,千方百計(jì)地降低供電成本,以獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益;從客戶的角度看,電力市場的本質(zhì)是提供了更多的選擇機(jī)會,可以得到更便宜的電力。市場機(jī)制中的競爭和選擇保證了電力市場的高效運(yùn)作。此外,還通過聯(lián)合備用、協(xié)調(diào)維修和事故支援等獲得共同利益,這些共同利益在電力市場成員之間合理地進(jìn)行分配。

1.2 建立電力市場的必要性

(l)電網(wǎng)間進(jìn)行功率交換需要電力市場。

目前,我國電網(wǎng)是“省為實(shí)體”。互聯(lián)電網(wǎng)的功率交換,涉及各省網(wǎng)的經(jīng)濟(jì)利益,由于電價(jià)長期偏低,影響了供電方的積極性,妨礙了省網(wǎng)間的功率變換。這一現(xiàn)狀使我國省網(wǎng)間的功率交換,無論從數(shù)量上還是種類上都是很少的,一般是固定電量、固定時(shí)間和固定電價(jià)的交換方式,缺乏科學(xué)的管理。在電力市場中,電力交換是以貿(mào)易的形式進(jìn)行的,彼此間是平等的、互利的伙伴關(guān)系,處處體現(xiàn)了自愿的原則,對于未能滿足合同要求的,其處罰措施也是經(jīng)濟(jì)性的,所以電力市場能提高各電網(wǎng)間電力交換的積極性。

(2)電廠產(chǎn)權(quán)多元化需要電力市場。

自從我國實(shí)行集資辦電政策以來,電廠大家辦。目前已形成由中央政府、地方政府、華能和外資等多家辦電的局面。這對加快電力發(fā)展、緩和電力供需矛盾起到了很大作用,對于不同所有制的發(fā)電廠應(yīng)該平等對待,創(chuàng)造一種平等競爭的環(huán)境,使建設(shè)和運(yùn)營各種類型的發(fā)電廠的投資者在承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的情況下有利可圖。電力市場能做到給予每個(gè)參與者以平等競爭的機(jī)會。

(3)電力企業(yè)的發(fā)展需要電力市場。

電力企業(yè)必須在電力市場中引進(jìn)競爭、降低供電成本和電價(jià)、提高服務(wù)水平在電力市場中,參與各方是平等的競爭關(guān)系。如在英格蘭和威爾士的電力市場,首先由電廠根據(jù)成本報(bào)價(jià),再依照報(bào)價(jià)高低安排發(fā)電計(jì)劃,這樣,各電廠為使自己處于有利的競爭地位,就努力采取各種措施降低成本,如在發(fā)電廠內(nèi)部精簡機(jī)構(gòu),提高效益,從而降低報(bào)價(jià),增強(qiáng)自己的競爭力。輸電企業(yè)和配電企業(yè)通過競爭降低成本、降低電價(jià)、提高服務(wù)水平,客戶從中得益,促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

(4)建立電力市場是吸引投資的有效手段。

? 由于電力市場創(chuàng)造了一種平等競爭的環(huán)境,在允許投資者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的前提下獲得一定的利潤,這符合一個(gè)良好投資環(huán)境的要求。例如,阿根廷自從建立電力批發(fā)市場后,允許所有的發(fā)電廠自愿參加貿(mào)易,各電廠既可參加調(diào)度,也可將電能直接賣給終端客戶。阿根廷的電力市場引來了美國、日本、芬蘭、法國等國家的投資公司、工程公司,它們都積極謀求獲得阿根廷的電力工程。

2 樹立電力市場營銷觀念的重要性

電力市場營銷作為一種有意識的經(jīng)營活動,是在一定的經(jīng)營思想指導(dǎo)下進(jìn)行的,這種經(jīng)營思想可稱為“營銷管理哲學(xué)”或“商業(yè)哲學(xué)”,它是電力公司經(jīng)營活動所依賴的指導(dǎo)思想和行為準(zhǔn)則。這個(gè)問題是電力市場營銷學(xué)中一個(gè)非常重要的問題,因?yàn)?現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下,公司的市場營銷工作要靠人去干,公司的市場營銷計(jì)劃也要靠人去制定、貫徹執(zhí)行、監(jiān)督檢查,而公司的高級管理人員和市場營銷人員都是按照一定的經(jīng)營思想或商業(yè)哲學(xué)去進(jìn)行經(jīng)營管理活動的。因此,公司的高級管理人員和市場營銷人員的經(jīng)營思想是否符合客觀形勢、是否正確,對于電力公司的經(jīng)營管理能否改善、電力公司興衰成敗關(guān)系極大。

3 電力市場營銷觀念

電力公司長期以來實(shí)行高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制和政企合一的管理模式,使我們習(xí)慣于用行政手段來管理電力的生產(chǎn)與銷售,發(fā)展靠國家,效益靠政策,管理靠行政手段,缺乏市場競爭的緊迫感和危機(jī)感。隨著國家電力公司經(jīng)營體制的轉(zhuǎn)變和電力供需矛盾的緩和,電力的發(fā)展必須靠市場,求質(zhì)量、求效益;電力發(fā)展模式必須從數(shù)量速度型轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型;實(shí)現(xiàn)電力的發(fā)展從過去以供給導(dǎo)向?yàn)橹?被動地填補(bǔ)供電缺口,轉(zhuǎn)向以需求導(dǎo)向?yàn)橹?主動開拓市場,促進(jìn)電力資原優(yōu)化配置,為此,必須樹立和強(qiáng)化改革創(chuàng)新觀念、優(yōu)質(zhì)服務(wù)觀念、市場競爭和效益觀念、依法經(jīng)營觀念、科技創(chuàng)新和人才開發(fā)觀念,加強(qiáng)營銷隊(duì)伍建設(shè),豐富和完善營銷手段,加強(qiáng)營銷管理,逐步實(shí)現(xiàn)營銷工作現(xiàn)代化。

電力公司在新世紀(jì),應(yīng)樹立以市場需求為導(dǎo)向,以滿足客戶需求為中心,以引導(dǎo)客戶消費(fèi)并取得經(jīng)濟(jì)和社會效益相統(tǒng)一的市場營銷新思想。以市場需求為導(dǎo)向,就是要加強(qiáng)對市場需求預(yù)測的研究,做好市場變化的跟蹤分析,提高市場預(yù)測的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。電力生產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃和實(shí)施,電力生產(chǎn)運(yùn)行計(jì)劃的編制,用電政策、電價(jià)政策的調(diào)整,

用電計(jì)劃的安排及日常營銷管理工作均需以市場需求為依據(jù)。以滿足客戶需求為中心,就是不僅要根據(jù)客戶的要求,提供優(yōu)質(zhì)、可靠、價(jià)格合理的電力電量,而且要做好全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù),給客戶帶來安全、舒適、方便和滿足感。 4 電力市場營銷觀念的實(shí)施與貫徹 電力市場營銷觀念的實(shí)施與貫徹,需要付出艱辛的努力,需要作大量的工作。具體地說,主要包括以下幾個(gè)方面。

4.1 樹立全員市場營銷觀念

美國市場學(xué)專家菲利普日科特勒設(shè)計(jì)了一個(gè)評判標(biāo)準(zhǔn)來衡量一個(gè)企業(yè)營銷機(jī)構(gòu)的優(yōu)劣,簡稱“POISE”標(biāo)準(zhǔn)。它表示觀念、組織、情報(bào)、策略和效率。由此可見,考察一個(gè)電力公司的首要標(biāo)準(zhǔn)就是觀念,即公司從上到下的工作人員是否有一心想到客戶、為客戶服務(wù)的經(jīng)營指導(dǎo)思想。首先,電力公司的決策者必須牢固地樹立正確的經(jīng)營指導(dǎo)思想。決策者在公司中擔(dān)負(fù)著重要的職責(zé),其指導(dǎo)思想正確與否將影響到公司的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)與決策,關(guān)系到公司的生存與發(fā)展。為此,可通過各種形式的廠長、經(jīng)理培訓(xùn)班培訓(xùn)公司領(lǐng)導(dǎo),同時(shí)對從事銷售工作的人員進(jìn)行培訓(xùn)。而且,由于具體貫徹執(zhí)行一個(gè)公司營銷目標(biāo)的任務(wù),總是落在處于最低層次的人們的肩上,這些第一線的職工在實(shí)現(xiàn)公司的目標(biāo)中,發(fā)揮著實(shí)質(zhì)性的作用,他們的經(jīng)營指導(dǎo)思想的正確與否也直接關(guān)系到市場營銷觀念在公司中的貫徹和實(shí)施。因此,需要對公司職工開展全員培訓(xùn),使公司每一個(gè)成員都樹立市場營銷觀念。

4.2 全面理解滿足需求

電力市場營銷觀念的核心是滿足客戶的需求,始終堅(jiān)持客戶第一的原則,這是它與舊觀念的區(qū)別所在。滿足需求包含著豐富的內(nèi)容,電力公司只有全面理解才能貫徹。

(1)要滿足客戶對電力產(chǎn)品的全部需求。客戶對電力產(chǎn)品的需求是多方面的,不僅限于電力產(chǎn)品直接的表面的使用價(jià)值,還包括其他方面的要求,如客戶購買電力,不僅要求電能安全,電力質(zhì)量好,電壓穩(wěn)定,而且要求有周到的服務(wù)和適當(dāng)?shù)膬r(jià)格等。因此,作為經(jīng)營者要考慮客戶對電力產(chǎn)品的全部需求,實(shí)施整體產(chǎn)品策略。

(2)要滿足客戶不斷變化的需求。客戶對電能產(chǎn)品的需求不會永遠(yuǎn)停留在一個(gè)水平上,而是隨著生產(chǎn)的發(fā)展、產(chǎn)品的發(fā)展而不斷變化的。公司的經(jīng)營者要認(rèn)識到這種變化,研究這種變化,適應(yīng)這種變化,生產(chǎn)和經(jīng)營客戶需求的新產(chǎn)品(如發(fā)展新的服務(wù))。

(3)要滿足不同客戶的需求。客戶不是清一色的產(chǎn)品需求者,而是各有特色的、具體的、活生生的人,由于他們個(gè)性不同、所處地位不同,對產(chǎn)品的需求也就不同。所以需要進(jìn)行有效的市場細(xì)分,了解不同層次消費(fèi)者的需求,開拓公司市場,獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。

4.3 樹立長期利潤觀點(diǎn)

實(shí)施電力市場營銷觀念還體現(xiàn)在電力公司利潤的獲取與評價(jià)方面。在電力供小于求的情況下,電力公司無需市場營銷,沒有市場營銷的觀念,公司活動的中心是保證安全的前提下大量生產(chǎn)電力產(chǎn)品,以獲得盡可能多的利潤。在電力供大于求的情況下,電力公司的情況則發(fā)生了較大的變化。但有的公司往往只顧眼前利益,有利就干,無利不干,利大大干,利小小干,忽視長期獲利目標(biāo)。電力市場營銷觀念明確指出,電力公司應(yīng)在滿足客戶的需要之中獲取預(yù)計(jì)的利潤;不能只有短期目標(biāo),急功近利,而要從長計(jì)議,把整個(gè)公司營銷活動看成一個(gè)系統(tǒng)的整體過程。要滿足客戶的需求并達(dá)到長期利潤最大的目標(biāo),公司既要考察短期利潤目標(biāo),又要考察產(chǎn)品的市場占有率、投資收益率等指標(biāo),不僅要看到市場上存在的現(xiàn)實(shí)的消費(fèi)者的需求,還要分析潛在的需求。為了提高市場占有率,取得較大的市場份額,對于某些有購買潛力但短期內(nèi)公司獲利甚微的客戶,也要經(jīng)營,以求得長期利潤最大。

4.4 改革公司內(nèi)部的管理機(jī)構(gòu)

篇（11）

黑龍江省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展催生了繁榮的市場新貌，市場營銷專業(yè)也逐漸受到社會各界的關(guān)注，并成為各學(xué)校培訓(xùn)的重點(diǎn)科目。就業(yè)形勢迫在眉睫的情況下，積極讓社會帶動就業(yè)也是形勢所迫，這就要求我們培養(yǎng)出來的人才要有適應(yīng)社會的能力，才能滿足用人單位的需求。五大連池技工學(xué)校堅(jiān)持在培訓(xùn)學(xué)生中發(fā)展，在發(fā)展中創(chuàng)新教學(xué)思路，將培養(yǎng)高素質(zhì)的人才建設(shè)工作，同打造最美校園工作相結(jié)合、同提高學(xué)生修養(yǎng)相結(jié)合，深入挖掘?qū)W生的自主創(chuàng)新的智慧寶藏，培養(yǎng)德才兼?zhèn)涞耐苿由鐣l(fā)展的新型人才。目前市場營銷專業(yè)人才培養(yǎng)面臨的最大問題是供需之間的矛盾，不難看到學(xué)生步入社會后發(fā)現(xiàn)學(xué)無所用，實(shí)際與課本完全脫節(jié)。激烈的市場競爭不得不給我們敲響一個(gè)警鐘，好的產(chǎn)品出來了，要有專業(yè)的銷售人員推入市場，這樣企業(yè)滿足客戶需求的同時(shí)也得到了客觀的利潤。由此可見，市場營銷人才的培養(yǎng)勢在必行。縱觀行業(yè)市場，現(xiàn)在的專業(yè)人才需求量非常大，但是技校畢業(yè)的學(xué)生有的走進(jìn)社會卻無法勝任當(dāng)前的工作，導(dǎo)致社會上的供需矛盾，這也讓我們教師深刻檢討反省，適時(shí)調(diào)整教學(xué)方案。通過近幾年的努力探索，我校市場營銷專業(yè)的學(xué)生在適應(yīng)能力方面收到了較好的反饋。

一、我省市場營銷專業(yè)的現(xiàn)狀

能夠?qū)崿F(xiàn)自我開發(fā)和創(chuàng)造能力才是真正的適應(yīng)社會的能力，這是一種知識的積累，技術(shù)的提升，較強(qiáng)的心理素質(zhì)的綜合體現(xiàn)。社會需要什么人才，我們就培養(yǎng)什么人才，有這樣的教學(xué)思路，才是識時(shí)務(wù)者。目前，我校市場營銷專業(yè)的課程設(shè)置目標(biāo)就是轉(zhuǎn)變學(xué)生的適應(yīng)能力，讓他們?nèi)雽W(xué)即知道畢業(yè)后工作崗位的要求，培養(yǎng)他們的綜合素質(zhì)來提升參加工作的競爭能力。

現(xiàn)在的技校教學(xué)形式面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)，有時(shí)資金扶持力度也不足。比如教學(xué)設(shè)備陳舊，很多學(xué)校還在黑板上給學(xué)生描繪先進(jìn)的市場模式，課堂上教師對基本理論和原理的講解還停留在照本宣讀的初級階段，學(xué)生無法在高科技的領(lǐng)域上體驗(yàn)先進(jìn)的教學(xué)模式，枯燥呆板的理論知識讓學(xué)生無法理解與質(zhì)疑，提不起興趣地被動接受，讓學(xué)生知其然不知其所以然。這些現(xiàn)狀，導(dǎo)致市場營銷課程實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)得不到應(yīng)有的操作，硬件設(shè)備的滯后不能保證操作的順利進(jìn)行，一些課本上的教學(xué)內(nèi)容如同虛設(shè)，學(xué)生也只是走馬觀花地瀏覽一圈而已。還有些學(xué)校，沒有建立校與企業(yè)之間良好的校企合作渠道，因此人才培養(yǎng)的高品質(zhì)教學(xué)也停留在紙上談兵的狀態(tài)。

二、培養(yǎng)具有適應(yīng)社會能力的人才策略

基于各個(gè)學(xué)校目前的整體現(xiàn)狀，提升職業(yè)能力就需要教師多下功夫。要合理利用現(xiàn)有資源來完善學(xué)生的知識結(jié)構(gòu)，在課堂上增加當(dāng)前社會現(xiàn)狀的講解，把商業(yè)模式提到課堂，讓學(xué)生在小組合作中理解團(tuán)隊(duì)意識和敬業(yè)精神，細(xì)化課程與社會的深度接觸。我們學(xué)校在這個(gè)專業(yè)里增加了實(shí)踐性和針對性教學(xué)，通過讓學(xué)生有計(jì)劃地參加社會實(shí)踐來讓學(xué)生融入社會。我們更側(cè)重核心理論知識的專項(xiàng)職業(yè)崗位培訓(xùn)，注重校企合作關(guān)系，讓學(xué)生在市場的實(shí)踐中摸爬滾打，由有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的老師和企業(yè)專業(yè)人士帶領(lǐng)他們完成營銷操作。我在課堂上告訴學(xué)生區(qū)別銷售和營銷，學(xué)生們必須理解營銷的職業(yè)路徑是很有前途的。當(dāng)了解客戶的需求，并滿足客戶的需求的過程完成，就促成了一次很完整的營銷。在課本的分析過程中，當(dāng)學(xué)生明確了解市場營銷學(xué)中的6P，即：產(chǎn)品、價(jià)格、通路、推廣、過程和人，他們會感悟到營銷的精髓。而引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行市場營銷策略的探究過程中，學(xué)生能自主針對客戶需求、市場分析、競爭分析、渠道研究等，出色地自己完成這些策略，這完全是歸功于我校對學(xué)生的培養(yǎng)。走出我校的學(xué)生已經(jīng)具備了邏輯、數(shù)學(xué)、金融知識三大技能，用人單位在使用的過程中給我們很好的反饋跟蹤報(bào)告：他們認(rèn)為學(xué)生能自主完成市場研究部分，從領(lǐng)到任務(wù)后的定義問題、確定調(diào)研設(shè)計(jì)方案、確定數(shù)據(jù)信息的類型和來源、分析數(shù)據(jù)信息到完成任務(wù)撰寫調(diào)研報(bào)告，做得都游刃有余。

三、明確教學(xué)的根本目標(biāo)是輸送合格人才

我們專業(yè)組的教師深入社會調(diào)查，根據(jù)市場上對人才的需要對癥下藥，從營銷組合4P（Product、Price、Place、Promotion）出發(fā)，側(cè)重打造全能型人才。就拿我們專業(yè)的學(xué)生來說，直接行銷、郵件營銷、電話營銷、廣告營銷等方面，在學(xué)校就得以很好地鍛煉。學(xué)生們開動自己的腦筋，不論是哪種營銷都在學(xué)生中嘗試。這些學(xué)生之間的銷售，讓學(xué)生具備了數(shù)據(jù)分析處理能力。我曾帶領(lǐng)學(xué)生進(jìn)行市場調(diào)查，指導(dǎo)學(xué)生根據(jù)實(shí)踐情況寫提案，讓學(xué)生模擬公司運(yùn)營模式，課堂上導(dǎo)入自負(fù)盈虧的企業(yè)實(shí)體案例進(jìn)行教學(xué)。要立足于自身的特點(diǎn)突破教學(xué)的局限性，拓展實(shí)踐教學(xué)渠道，讓他們在實(shí)戰(zhàn)中成長。有幾個(gè)學(xué)生在獲得數(shù)據(jù)，收集、整理和存儲數(shù)據(jù)之后，得到豐厚的報(bào)酬。我通過最近的市場營銷的考察發(fā)現(xiàn)，最大的變化是互聯(lián)網(wǎng)介入后，電子商務(wù)、社交網(wǎng)絡(luò)為主的互聯(lián)網(wǎng)營銷開始占了主流。這就要學(xué)生跟上社會的變化，認(rèn)識到從傳統(tǒng)的電視廣告到網(wǎng)絡(luò)在線廣告的發(fā)展方向。當(dāng)學(xué)生具備了關(guān)系協(xié)調(diào)與形象管理事務(wù)的咨詢、策劃、實(shí)施和服務(wù)的技能后，會給用人單位創(chuàng)造最大的利潤。這樣的學(xué)生走入社會，當(dāng)然受歡迎。所以，在這個(gè)教學(xué)過程中，教師要注重培養(yǎng)學(xué)生的協(xié)作交流能力，通過實(shí)踐教學(xué)激發(fā)學(xué)生興趣的同時(shí)，注重知識的運(yùn)用理解。我校的這種教學(xué)模式，不但實(shí)現(xiàn)了學(xué)生的自我價(jià)值，而且緩解了學(xué)生的就業(yè)壓力。

因此，突破教育的瓶頸，還要依靠教師不斷推陳出新的教學(xué)方式。要強(qiáng)化學(xué)生的綜合素質(zhì)，培養(yǎng)學(xué)生融入社會的能力。教育搞好了，有利于經(jīng)濟(jì)繁榮，能夠很好地滿足企業(yè)和社會的需要。

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