資產(chǎn)投資論文大全11篇

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篇（1）

投資是企業(yè)重要的財(cái)務(wù)活動(dòng)之一，它通常是指企業(yè)將一定的財(cái)力和物力投入到一定的對(duì)象上，以期在未來獲取收益的經(jīng)濟(jì)行為。投資活動(dòng)可以按多種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，其中按投資方式的不同可分為直接投資和間接投資，直接投資又稱為實(shí)物投資，是指直接用現(xiàn)金、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等進(jìn)行投資，直接形成企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的能力。直接投資往往數(shù)額大，回收期長、與生產(chǎn)經(jīng)營聯(lián)系緊密。

間接投資一般也稱為證券投資，是指用現(xiàn)金、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等資產(chǎn)購買或取得其他單位的有價(jià)證券（股票、債券等）。

固定資產(chǎn)投資的規(guī)模大小和技術(shù)的先進(jìn)程度、證券投資的規(guī)模大小和投資對(duì)象的合理性，在很大程度上決定了企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展的潛力，因此，對(duì)固定資產(chǎn)投資和證券投資決策方法的研究和使用對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展都具有十分重要的意義。

一、固定資產(chǎn)投資決策

1、固定資產(chǎn)投資決策方法。如前所述，固定資產(chǎn)投資直接影響企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，由于它投資數(shù)額大、投資回收期長、一經(jīng)決策和實(shí)施就難以改變，因此固定資產(chǎn)投資決策成敗與否后果深遠(yuǎn)。實(shí)務(wù)中，企業(yè)在進(jìn)行固定資產(chǎn)投資決策時(shí)，一般都要提出幾種投資方案，進(jìn)行反復(fù)比較后從中選取最佳或最合理的方案，這就需要運(yùn)用凈現(xiàn)值法、內(nèi)含報(bào)酬率法、現(xiàn)值指數(shù)法、投資回收期法、平均報(bào)酬率法等投資決策方法，但現(xiàn)行財(cái)務(wù)管理理論和實(shí)踐對(duì)固定資產(chǎn)投資主要采用凈現(xiàn)值(簡稱NPV)法。所謂凈現(xiàn)值是指投資方案的未來現(xiàn)金流人量的現(xiàn)值和現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值的差額。用公式可表達(dá)為：

NPV=∑CIt／(1+i)t—∑COt／(1+i)t

其中：CIt表示第t年的現(xiàn)金流入量；COt表示第t年的現(xiàn)金流出量；i表示預(yù)定的折現(xiàn)率。

凈現(xiàn)值法的決策規(guī)則是：在只有一個(gè)備選方案的采納與否決策中，凈現(xiàn)值為正者則采納，凈現(xiàn)值為負(fù)者不采納；在有多個(gè)備選方案的互斥選擇決策中，應(yīng)選用凈現(xiàn)值是正值中的最大者。

2、對(duì)固定資產(chǎn)投資決策方法的說明。不難發(fā)現(xiàn)，凈現(xiàn)值法與其他方法相比具有以下優(yōu)點(diǎn)：

(1)凈現(xiàn)值法考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，能夠反映各種投資方案的凈收益，即以各種投資方案收益的大小作為投資決策的依據(jù)，因此是一種較好的方法。

(2)凈現(xiàn)值法與企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)相一致。投資方案的凈現(xiàn)值就是該方案能夠給企業(yè)增加的價(jià)值，因此要實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化這一目標(biāo)，就必須在多種備選方案中選擇凈現(xiàn)值最大且不小于零的投資方案。

因此，現(xiàn)行企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中主要采用凈現(xiàn)值法進(jìn)行固定資產(chǎn)的投資決策。

二、證券投資決策

1．證券投資決策方法。證券投資決策的目標(biāo)就是將投資收益和投資風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)系起來，對(duì)二者進(jìn)行權(quán)衡后選擇最為合理的證券進(jìn)行投資。因此，證券投資決策主要是討論如何在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上最大限度地獲取證券投資收益，這就是著名的投資組合理論。投資組合理論最初由馬考維茨(HMarkowitz)于20世紀(jì)50

年代創(chuàng)立，后經(jīng)威廉•夏普(WSharpe)等人發(fā)展，主要運(yùn)用證券投資回報(bào)率的期望值E和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)β兩個(gè)指標(biāo)表示一個(gè)證券(或證券組合)的投資價(jià)值，以此為基礎(chǔ)的分析被稱為“E—β”分析。

證券投資組合的風(fēng)險(xiǎn)可以分為兩種性質(zhì)完全不同的風(fēng)險(xiǎn)，即系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱為不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場風(fēng)險(xiǎn)，是由于一些會(huì)影響到所有公司的因素如戰(zhàn)爭、通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)衰退、金融危機(jī)、國際市場的變化引起的風(fēng)險(xiǎn)。這些因素對(duì)任何企業(yè)來說，都是不可避免的；非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱為可分散風(fēng)險(xiǎn)或公是指發(fā)生于個(gè)別公司的因素如新產(chǎn)品開發(fā)失敗、失去一項(xiàng)重要合同、重大項(xiàng)目投標(biāo)的失敗、競爭對(duì)手的出現(xiàn)、生產(chǎn)工藝技術(shù)的老化等所造成的風(fēng)險(xiǎn)，此類風(fēng)險(xiǎn)可以通過多元化的投資來分散或消除。

2．對(duì)證券投資決策方法的說明。資本市場理論和實(shí)踐研究表明，證券的回報(bào)率和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)之間存在著很高的相關(guān)性，即風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)等，高風(fēng)險(xiǎn)可以用高回報(bào)來補(bǔ)償，而低風(fēng)險(xiǎn)則伴隨著低回報(bào)。在完全有效的資本市場中，證券的價(jià)格反映其價(jià)值，證券的價(jià)格在任何時(shí)刻都應(yīng)與其價(jià)值相符，因此購買或出售證券只能獲得與該證券的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)相一致的回報(bào)率。也就是說，證券投資的凈現(xiàn)值等于零。因此證券投資決策不能用凈現(xiàn)值作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，而應(yīng)采用“E—β”分析法。

綜上所述，對(duì)固定資產(chǎn)投資與證券投資決策方法的差異歸納為以下幾點(diǎn)：

(1)現(xiàn)行企業(yè)財(cái)務(wù)管理理論和實(shí)踐對(duì)固定資產(chǎn)投資決策主要采用凈現(xiàn)值(NPV)法，而對(duì)證券投資決策則采用回報(bào)率與風(fēng)險(xiǎn)(E—β)分析法。

(2)只有當(dāng)固定資產(chǎn)投資方案的凈現(xiàn)值不小于零時(shí)，才有可能接受該方案，而證券投資方案的凈現(xiàn)值一般為零。

(3)由于證券市場的競爭性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于產(chǎn)品市場，使得證券市場能夠迅速達(dá)到競爭性均衡狀態(tài)，因此，證券投資的平均租金高于零；而產(chǎn)品市場或者因?yàn)榇嬖趬艛嗪凸杨^，或者因?yàn)槟硞€(gè)或某些企業(yè)的創(chuàng)新而使得該行業(yè)調(diào)整到競爭性均衡狀態(tài)還需要一定的時(shí)間，所以固定資產(chǎn)投資可以賺取經(jīng)濟(jì)租金。

三、原因分析

1．從資本資產(chǎn)定價(jià)模型的角度來看。上面的分析似乎表明固定資產(chǎn)決策和證券投資決策是兩種截然不同的決策類型，其實(shí)并非如此，兩者實(shí)際上都使用資本資產(chǎn)定價(jià)模型來量化風(fēng)險(xiǎn)。

威廉•夏普1964年開創(chuàng)的資本資產(chǎn)定價(jià)模型(CapitalAssetPricingModel，簡稱CAPM)被認(rèn)為是財(cái)務(wù)管理學(xué)形成和發(fā)展中最重要的里程碑，它的出現(xiàn)第一次使人們能夠?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量分析。這一模型為：

Kj=Rf+βj(Km—Rf)。

式中：Kj表示第j種股票或第j種證券組合的必要報(bào)酬率；Rf代表無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；βj表示第j種股票或第j種證券組合的β系數(shù)；Km表示所有股票或所有證券的平均報(bào)酬率。

可見，資本資產(chǎn)定價(jià)模型簡單、直觀地揭示了證券的期望報(bào)酬率與風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。

例：當(dāng)前的無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6％，市場平均報(bào)酬率為12％，A項(xiàng)目的預(yù)期股權(quán)現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)大，其值β為1．5；B項(xiàng)目的預(yù)期股權(quán)現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)小，其β值為0．75，則：

A項(xiàng)目的必要報(bào)酬率=6％+1．5×(12％—4％)=18％

B項(xiàng)目的必要報(bào)酬率=6％+0．75×(12％—4％)=12％

因此，資本資產(chǎn)定價(jià)模型是證券投資分析的直接工具，應(yīng)用資本資產(chǎn)定價(jià)模型可以直接預(yù)測證券投資組合的期望報(bào)酬率；而在固定資產(chǎn)投資決策中，資本資產(chǎn)定價(jià)模型同樣發(fā)揮作用，即可以用于估計(jì)固定資產(chǎn)投資方案的機(jī)會(huì)成本，固定資產(chǎn)投資方案的風(fēng)險(xiǎn)越大，資金的機(jī)會(huì)成本也就越大。如果固定資產(chǎn)投資方案的凈現(xiàn)值大于零，就說明該固定資產(chǎn)投資方案的期望報(bào)酬率大于資金的機(jī)會(huì)成本。

因此，無論是固定資產(chǎn)投資決策還是證券投資，資本資產(chǎn)定價(jià)模型都是一個(gè)有效的工具，所不同的是，在證券投資決策中，資金的機(jī)會(huì)成本就是該證券投資的期望報(bào)酬率；在固定資產(chǎn)投資決策中，用估計(jì)的資金機(jī)會(huì)成本作為折現(xiàn)率對(duì)固定資產(chǎn)投資方案的預(yù)期現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)，計(jì)算其凈現(xiàn)值，并根據(jù)計(jì)算結(jié)果的大小對(duì)投資方案作出取舍。

篇（2）

固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)是通過一定的數(shù)量關(guān)系對(duì)固定資產(chǎn)投資過程中的數(shù)量界限進(jìn)行研究,并揭示固定資產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果。它是一項(xiàng)系統(tǒng)知識(shí)比較強(qiáng)、專業(yè)要求比較高的工作,在國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)中占有極其重要的地位。固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)工作記錄了企業(yè)的生存發(fā)展過程,通過準(zhǔn)確、及時(shí)、全面地反映固定資產(chǎn)投資的規(guī)模、速度、結(jié)構(gòu)和效果,為企業(yè)的管理和決策提供依據(jù)。

固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)的一個(gè)重要組成部分。它全面反映整個(gè)社會(huì)固定資產(chǎn)生產(chǎn)總規(guī)模和固定資產(chǎn)活動(dòng)的全過程。固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)信息,是國家制定戰(zhàn)略決策、社會(huì)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的重要依據(jù),也是進(jìn)行國家管理、檢查監(jiān)督社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要手段。

固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作,首先要建立行之有效的管理制度和規(guī)范的管理細(xì)則,按照從認(rèn)識(shí)上提高、從組織上加強(qiáng)、從制度上健全、從全面上深入、從現(xiàn)代化上發(fā)展的原則,根據(jù)各企業(yè)實(shí)際情況,制定一套適合本企業(yè)特點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)工作制度,作為行動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)。

其具體內(nèi)容如下。

一、設(shè)置固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu),充分認(rèn)識(shí)統(tǒng)計(jì)工作的重要性

機(jī)構(gòu)設(shè)置要本著確保完成國家各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)任務(wù)、確保統(tǒng)計(jì)服務(wù)質(zhì)量的前提下,還應(yīng)遵循機(jī)構(gòu)要精簡,效率要提高的原則。人員配備要堅(jiān)持按統(tǒng)計(jì)法的要求,統(tǒng)計(jì)人員必須遵循理論聯(lián)系實(shí)際的原則,堅(jiān)持實(shí)事求是,嚴(yán)格按“統(tǒng)計(jì)法”辦事,把數(shù)據(jù)的真實(shí)性、完整性和及時(shí)性做為衡量統(tǒng)計(jì)工作好壞的標(biāo)志。

二、建立固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)

每個(gè)單位必須有一個(gè)上下連貫、暢通無阻的統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)絡(luò)。統(tǒng)計(jì)人員只有按照傳遞程序和規(guī)范的進(jìn)程工作,才能提高統(tǒng)計(jì)資料的實(shí)效性、準(zhǔn)確性、客觀性、科學(xué)性。良好的硬件設(shè)施能為信息的交流提供方便、快捷的條件,能保證投資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上報(bào)及時(shí)、準(zhǔn)確、完整,也能為各級(jí)主管部門的決策和管理提供可靠的依據(jù)。

固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)分析,是固定資產(chǎn)投資活動(dòng)的綜合反映。準(zhǔn)確、及時(shí)地上報(bào),是企業(yè)和每一個(gè)統(tǒng)計(jì)人員對(duì)國家應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。各個(gè)單位統(tǒng)計(jì)資料是否及時(shí)、準(zhǔn)確全面是關(guān)系著國家全局的大事。所以說固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作信息網(wǎng)是其保證體系。

三、建立、完善具體、全面的管理制度及辦法

按照“統(tǒng)計(jì)法”的規(guī)定,建立、健全固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作制度(包括:統(tǒng)計(jì)人員崗位責(zé)任制、統(tǒng)計(jì)數(shù)字管理制、統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳管理制、原始資料管理制,統(tǒng)計(jì)報(bào)表管理制等),使固定資產(chǎn)投資基礎(chǔ)工作有法可依,有章可循。根據(jù)我公司實(shí)際情況,在原制訂制度和執(zhí)行制度上做了大量工作,對(duì)原有的《固定資產(chǎn)投資管理辦法》進(jìn)行了完善和修訂,重新制定了《固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)管理辦法》,對(duì)項(xiàng)目管理部門、設(shè)計(jì)部門、財(cái)務(wù)部門的職責(zé)、要求進(jìn)行了劃分,明確了責(zé)任,并規(guī)定出嚴(yán)格的考核條款,使責(zé)任落實(shí)到單位,落實(shí)到人。做到分清部門職責(zé),提高工作效率,保證工作質(zhì)量。

四、建立原始記錄和統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳

原始記錄是固定資產(chǎn)投資活動(dòng)最初情況的記載,是計(jì)算各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的依據(jù)。因此要結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn),為滿足企業(yè)統(tǒng)計(jì)核算、會(huì)計(jì)核算、業(yè)務(wù)核算的要求,設(shè)置各種原始記錄,把固定資產(chǎn)投資活動(dòng)全過程記錄完整。如何收集原始資料,建立原始記錄,我公司都做出明確的規(guī)定。基層統(tǒng)計(jì)不僅要完成向上級(jí)統(tǒng)計(jì)機(jī)關(guān)報(bào)表的任務(wù),還要向本公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)提供有關(guān)的統(tǒng)計(jì)信息和經(jīng)濟(jì)管理上所需的各種核算數(shù)據(jù),因此收集原始資料的范圍不應(yīng)過窄,對(duì)于工作所需的資料,具備條件時(shí),統(tǒng)計(jì)可以存一份復(fù)印件(原件一般是要存檔的)。不具備條件時(shí),可以將所需資料的主要內(nèi)容進(jìn)行摘錄,特別是涉及工程造價(jià)、設(shè)備價(jià)格、概算預(yù)算、合同金額、用地面積、規(guī)劃面積、設(shè)計(jì)建筑總面積等數(shù)量方面的數(shù)據(jù),要記錄準(zhǔn)確,關(guān)于有些文件的編號(hào)、批發(fā)文機(jī)關(guān)、發(fā)出日期等也要搞錄。這些記錄,對(duì)于今后的查詢是很有用處的。

按照國家固定資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表的要求建立各種不同的統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳。做好統(tǒng)計(jì)工作,基礎(chǔ)資料的搜集和整理至關(guān)重要,定期對(duì)搜集到的原始資料進(jìn)行分類、歸納、整理、匯總,分門別類的記入相對(duì)應(yīng)的臺(tái)帳。這是充分利用統(tǒng)計(jì)資料的有效方法。統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬是整理歸納原始資料的一種科學(xué)手段,是計(jì)算匯總指標(biāo)數(shù)據(jù)的有力工具,它是介于原始資料和填制報(bào)表之間必要的和重要的中間環(huán)節(jié)。在統(tǒng)計(jì)部門統(tǒng)一制定規(guī)范的臺(tái)賬之前,統(tǒng)計(jì)人員就應(yīng)根據(jù)統(tǒng)計(jì)法的規(guī)定和實(shí)際工作的需要,主動(dòng)地建立自己的統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬。當(dāng)統(tǒng)計(jì)部門統(tǒng)一制定規(guī)范的臺(tái)賬之后,統(tǒng)計(jì)人員應(yīng)根據(jù)工作的實(shí)際需要,自動(dòng)地編制一些明細(xì)性和輔賬頁、表格來充實(shí)、完善現(xiàn)有統(tǒng)一的臺(tái)賬。而且統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬還是保存管理統(tǒng)計(jì)資料的重要方式。無論什么時(shí)候,需要查閱核對(duì)、研究分析各種指標(biāo)數(shù)據(jù)它都是不可缺少的統(tǒng)計(jì)檔案。統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳在統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范化中起著承上啟下的作用,為健全原始記錄和及時(shí)準(zhǔn)確地編制統(tǒng)計(jì)報(bào)表,奠定了良好的基礎(chǔ),創(chuàng)造了有利的條件。每年年底,統(tǒng)計(jì)工作人員都將本年的投資項(xiàng)按項(xiàng)目性質(zhì)、實(shí)施單位進(jìn)行分別統(tǒng)計(jì),建立完善的臺(tái)帳,使資料的查詢方便、快捷,節(jié)省了大量人力、物力、財(cái)力。

五、采用現(xiàn)代化信息技術(shù),進(jìn)行知識(shí)培訓(xùn)和更新

固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)技術(shù)現(xiàn)代化的途徑是從微機(jī)抓起,由小到大逐步建立統(tǒng)計(jì)信息自動(dòng)系統(tǒng)。這樣有利于大量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)就地、及時(shí)處理,所以,廣大統(tǒng)計(jì)工作者都應(yīng)努力掌握計(jì)算機(jī)技術(shù),使其成為得心應(yīng)手的工具。同時(shí)嚴(yán)格按照規(guī)定的計(jì)算機(jī)代碼填報(bào)統(tǒng)計(jì)報(bào)表,為實(shí)現(xiàn)全國微機(jī)聯(lián)網(wǎng),年報(bào)報(bào)送軟盤或直接傳送打下基礎(chǔ)。超級(jí)秘書網(wǎng)

固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)工作不僅要求統(tǒng)計(jì)工作人員具有統(tǒng)計(jì)方面的專業(yè)知識(shí),同時(shí)還必須具備一定的工程專業(yè)知識(shí)和投資分析及其它相關(guān)專業(yè)知識(shí)。統(tǒng)計(jì)人員要定期參加省、市統(tǒng)計(jì)部門的學(xué)習(xí)班,及時(shí)掌握國家有關(guān)投資和統(tǒng)計(jì)管理方面的政策和規(guī)定,開拓視野,提高素質(zhì),使固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)工作更上一個(gè)新臺(tái)階。

六、做好固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)資料整理分析,建立工程項(xiàng)目監(jiān)查制度

篇（3）

    固定資產(chǎn)的再生產(chǎn)過程包括固定資產(chǎn)更新、改建、擴(kuò)建、新建等活動(dòng)。固定資產(chǎn)投資是社會(huì)固定資產(chǎn)再生產(chǎn)的主要手段。隨著現(xiàn)代物流業(yè)的迅猛發(fā)展,運(yùn)輸設(shè)備的投資決策與管理越來越成為管理層關(guān)注的焦點(diǎn)。由于石油資源易燃、易爆、易揮發(fā)等特點(diǎn),對(duì)于油品運(yùn)輸設(shè)備的投資決策與管理具有一定的特殊性。

    作為企業(yè)的一項(xiàng)重要決策,固定資產(chǎn)投資決策綜合了投資決策的基本程序、整個(gè)投資決策過程中各種不同的評(píng)價(jià)方法以及決策的不確定性分析。固定資產(chǎn)投資決策的程序一般包括以下步驟:固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的提出、固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的評(píng)價(jià)、固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的決策、固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的執(zhí)行以及固定資產(chǎn)投資再評(píng)價(jià)。

    (1)按照投資在生產(chǎn)過程中的作用分類。可以把固定資產(chǎn)的投資分為新建企業(yè)投資、簡單再生產(chǎn)投資和擴(kuò)大再生產(chǎn)投資。其中新建企業(yè)投資指的是為了一個(gè)新企業(yè)建立生產(chǎn)、經(jīng)營、生活條件所進(jìn)行的投資;簡單再生產(chǎn)投資是指為了更新生產(chǎn)經(jīng)營中已經(jīng)老化的物質(zhì)資源和人力資源所進(jìn)行的投資。擴(kuò)大再生產(chǎn)投資是指為了擴(kuò)大企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模而進(jìn)行的投資。

    (2)按照對(duì)企業(yè)前景的影響進(jìn)行分類。固定資產(chǎn)投資可以分成戰(zhàn)術(shù)性投資和戰(zhàn)略性投資兩大類。所謂戰(zhàn)術(shù)性投資是指不牽涉整個(gè)企業(yè)前景或?qū)ζ髽I(yè)前景影響甚小的投資。所謂戰(zhàn)略性投資是指對(duì)企業(yè)的全局有著重大影響的投資。

篇（4）

固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目管理涉及業(yè)務(wù)領(lǐng)域多，需要多個(gè)部門的協(xié)作配合，但在項(xiàng)目實(shí)施過程中容易出現(xiàn)因標(biāo)準(zhǔn)不一致或理解不同帶來工作反復(fù)的問題，因此需要通過制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)形成各類模板，以明確各業(yè)務(wù)部門需協(xié)作配合開展的具體工作。例如，由于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目建筑施工、設(shè)備采購等合同種類繁多，供應(yīng)商提供的設(shè)計(jì)方案、研制總結(jié)報(bào)告、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等也千差萬別，所以通過項(xiàng)目管理規(guī)范化、模板化的運(yùn)作，不僅可使散落的知識(shí)經(jīng)驗(yàn)得到及時(shí)積累、整理、共享和應(yīng)用，而且還可以做到公開透明，進(jìn)而有效地提高項(xiàng)目管理效率。

2．建立法律法規(guī)庫、專家?guī)?/p>

結(jié)合國家頒布的各項(xiàng)法律法規(guī)和以往項(xiàng)目管理過程中的專家資源，并根據(jù)行業(yè)性質(zhì)和專業(yè)類別建立法律法規(guī)庫、專家?guī)欤员阌诓樵兿嚓P(guān)規(guī)定及解決有關(guān)問題，為管理決策提供制度依據(jù)和專家建議，以保證項(xiàng)目管理的科學(xué)性和合規(guī)合法化。

3．搭建固定資產(chǎn)投資管理系統(tǒng)

利用信息技術(shù)搭建固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目信息化管理平臺(tái)，使獲取的各項(xiàng)知識(shí)成果在信息系統(tǒng)中加以表示、處理和共享，并將多個(gè)業(yè)務(wù)部門的投資管理對(duì)象集中起來，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的有序管理。

4．建立激勵(lì)考核制度

通過合理的獎(jiǎng)懲措施鼓勵(lì)員工在固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目管理的實(shí)際工作過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目管理系統(tǒng)進(jìn)行不斷修訂和完善，以促進(jìn)系統(tǒng)的再生、應(yīng)用和創(chuàng)新。另外，要加強(qiáng)企業(yè)文化的建設(shè)，通過開展形式多樣的頭腦風(fēng)暴會(huì)、經(jīng)驗(yàn)和信息交流會(huì)，倡導(dǎo)和塑造一種相互學(xué)習(xí)、熱愛學(xué)習(xí)的氛圍，以持續(xù)不斷地改進(jìn)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目管理系統(tǒng)質(zhì)量，為持續(xù)提升管理水平提供長效機(jī)制。

篇（5）

1、資金來源結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重缺陷，銀行貸款和經(jīng)營性欠款數(shù)量巨大。1997年以來，房地產(chǎn)投資的各種資金渠道中，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券、利用外資，以及外商直接投資均呈現(xiàn)回落趨勢，而國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源則迅速上升。論文百事通2003年國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源占當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例高達(dá)98.5％，三項(xiàng)總計(jì)12932.29億元。2004年1－5月國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源占當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例上升到98.7％，而銀行貸款和經(jīng)營性欠款兩項(xiàng)合計(jì)就達(dá)3772.13億元，占全部資金來源的61.1％。

2、資金投向結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投入不足。1997－2003年住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增長，2003年達(dá)到6782.41億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資的67.1％；雖然經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設(shè)中所占的比例并不是最低的，但是與我國的收入結(jié)構(gòu)比，這一比例明顯偏低。2004年1－5月在房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資增長分別高達(dá)32.0％和32.2％的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資的增長只有9.1％。因此，造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾有加劇之勢。一些城市普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。截至2004年6月末全國商品房空置面積高達(dá)9697萬平方米，其中空置一年以上的商品房達(dá)5673萬平方米，占空置商品房總面積的58.5％；全國商品房空置面積同比增加0.2％。

二、房地產(chǎn)開發(fā)投融資體制面臨挑戰(zhàn)

1、降低國內(nèi)貸款和預(yù)售籌資比例帶來的融資渠道相對(duì)收縮。隨著中國銀行體制改革，房地產(chǎn)投融資體制發(fā)生了很大變化。特別是隨著中國人民銀行總行出臺(tái)的關(guān)于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款的限制性文件的進(jìn)一步落實(shí)，各家銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款將更為慎重。另外，由于期房銷售受到限制，依靠預(yù)售房款籌集開發(fā)資金的渠道也越來越狹窄了。上述變化表明，我國房地產(chǎn)投資體制正在發(fā)生變化，將扭轉(zhuǎn)長期以來房地產(chǎn)開發(fā)過度依靠銀行貸款和預(yù)售貨款，從而加大金融風(fēng)險(xiǎn)的局面。另一方面，由于貸款難度加大，使開發(fā)商面臨開發(fā)資金緊張和還貸的雙重壓力，不僅會(huì)迫使開發(fā)商調(diào)整價(jià)格策略，以維持企業(yè)的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)也推動(dòng)有關(guān)方面加大金融創(chuàng)新力度。

2、自籌資金比例居高不下，債券融資拓展緩慢。1997年以來，自籌資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的比例不斷上升，2003年占到當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的28.6％，2004年1－5月上升到31.1％。債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占的份額一直很低，這與我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。

3、經(jīng)營性欠款數(shù)量巨大，其中蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)需要及時(shí)化解。統(tǒng)計(jì)表明，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營性欠款自1997年以來一直處于上升中，1997年經(jīng)營性欠款占當(dāng)年資金來源總額的38.1％，到2003年這一比例上升到46.1％。由于2004年以來各地清繳拖欠工程款的力度加大，加之有關(guān)部門對(duì)房屋預(yù)售做出了相對(duì)嚴(yán)格的規(guī)定，促使經(jīng)營性欠款的比例有所下降，2004年1－5月下降到38.3％，但比例仍偏高。經(jīng)營性欠款的主要部分表現(xiàn)為待出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但是由于價(jià)格原因，供給和需求在低水平上維持均衡，短期內(nèi)似乎難以改變，因此，及時(shí)降低這部分比例成為一段時(shí)間內(nèi)的重要內(nèi)容。

4、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)國際、國內(nèi)沖擊的能力亟待提高。1997－2001年我國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資額持續(xù)走低，2002年這一數(shù)字開始回升，2004年1－5月外商直接投資同比增長1.4％。結(jié)合中國金融業(yè)對(duì)外開放步伐的加快，預(yù)示著外商對(duì)中國房地產(chǎn)的投資有可能持續(xù)回升，并成為我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要力量。然而，外資以何種形式進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場，必須加以注意，以便妥為利用，防范負(fù)面影響。同時(shí)，國內(nèi)游資對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)也值得關(guān)注，目前一些省份的游資有千億元之巨，如何利用其有利的一面，防范其負(fù)面影響，也是有關(guān)各方不可忽視的問題。

三、完善房地產(chǎn)投資相關(guān)政策建議

1、完善市場運(yùn)行機(jī)制是根本，行政手段須慎用。房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新生長點(diǎn)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮著重要的帶動(dòng)作用，如果政策效力過猛，調(diào)控力度過大，有可能引起連鎖反應(yīng)，抑制經(jīng)濟(jì)增長。因此政策力度選擇應(yīng)適當(dāng)。此外，我國房地產(chǎn)開發(fā)的公平競爭環(huán)境問題一直比較突出，應(yīng)當(dāng)努力為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造一個(gè)良好的法制環(huán)境，完善市場功能，以期在實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)同時(shí)兼收培育市場之功效。目前各地針對(duì)土地供應(yīng)、“爛尾樓”出臺(tái)了不少政策，但是其中相當(dāng)部分帶有明顯的行政強(qiáng)制色彩，對(duì)市場的作用重視不夠，一些地方明確提出“提高門檻”、“治理城市疤痕”等對(duì)策。其實(shí)關(guān)鍵在于建立公平競爭的環(huán)境，而不是強(qiáng)迫開發(fā)商服從政府意志，如果通過行政手段強(qiáng)制性地推行某些政策主張，甚至采取所謂的提高門檻等歧視性政策，不僅無助于降低市場風(fēng)險(xiǎn)，反而加重市場的扭曲，導(dǎo)致更大的風(fēng)險(xiǎn)。可取的政策導(dǎo)向是化解結(jié)構(gòu)性矛盾，增加市場的公平性。

2、近期主要目標(biāo)是結(jié)構(gòu)調(diào)整。以結(jié)構(gòu)優(yōu)化促進(jìn)總量調(diào)整，控制空置面積繼續(xù)增長，消化存量商品房。房地產(chǎn)業(yè)目前的金融風(fēng)險(xiǎn)不在規(guī)模上而在結(jié)構(gòu)上。首先是資金使用的結(jié)構(gòu)。很明顯，直到目前我國廣大城鎮(zhèn)家庭的居住面積仍沒有達(dá)到基本的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋的購買欲望仍非常強(qiáng)烈，有購買力的需求也十分龐大。另一方面，空置一年以上的房屋在5600萬平方米以上，龐大的需求和供給由于價(jià)格因素而無法有效實(shí)現(xiàn)。其次是資金來源結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，銀行貸款和經(jīng)營性欠款所占比例過高，2003年兩項(xiàng)合計(jì)占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的70％，2004年1－5月兩項(xiàng)合計(jì)占比仍高達(dá)61.1％。有效地改善供需結(jié)構(gòu)、資金結(jié)構(gòu)，是近期調(diào)控房地產(chǎn)市場，降低風(fēng)險(xiǎn)最有效的著力點(diǎn)。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的規(guī)范管理力度，把好土地源頭關(guān)。近年來，政府主管部門出臺(tái)了一系列支持和規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策，政府對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控從以往簡單的行政手段為主轉(zhuǎn)向以法制手段為主。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)更深切體會(huì)土地資源對(duì)于經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要性，實(shí)施更嚴(yán)格、高效的土地管理制度。對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行合理控制，進(jìn)一步完善年度土地供應(yīng)計(jì)劃，全面盤活土地資產(chǎn)，加快建立健全的、適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)需要和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地產(chǎn)權(quán)制度。

篇（6）

金融期權(quán)(financeoption)的標(biāo)的資產(chǎn)是本身具有原始價(jià)值的金融資產(chǎn)，如股票、債券、貨幣等。實(shí)物期權(quán)(realoption)是以各種實(shí)物資產(chǎn)(如機(jī)器設(shè)備、土地、技術(shù)、項(xiàng)目等)為標(biāo)的物的期權(quán)。

簡單地說，實(shí)物期權(quán)就是在動(dòng)態(tài)和不確定的商業(yè)環(huán)境下，商業(yè)決策要靈活的適應(yīng)戰(zhàn)略資產(chǎn)投資的決策制定、投資機(jī)會(huì)估值和項(xiàng)目投資支出，是在運(yùn)用期權(quán)理論的時(shí)候，利用金融理論、經(jīng)濟(jì)分析、管理科學(xué)、決策科學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)模型估計(jì)實(shí)物資產(chǎn)（相對(duì)于金融資產(chǎn)）的一種系統(tǒng)方法和整體解決方案。

房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目涉及的實(shí)物期權(quán)方法，在國外已經(jīng)應(yīng)用到了各種各樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中來了，包括房地產(chǎn)開發(fā)、再開發(fā)、租賃合同的制定、抵押貸款的違約、決策等等方面。

二、實(shí)物期權(quán)法及其評(píng)價(jià)

傳統(tǒng)的投資決策方法是現(xiàn)金流貼現(xiàn)法。現(xiàn)金流貼現(xiàn)法由于考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，全面地分析了項(xiàng)目壽命期內(nèi)所有可能的現(xiàn)金流入與流出，并且對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作了一定的分析，但是，DCF法結(jié)構(gòu)上存在兩個(gè)致命的局限性:一是每一個(gè)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)金流量如何精確地估計(jì)；二是貼現(xiàn)率如何確定，特別是有風(fēng)險(xiǎn)的情況下（一般而言，風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的)。現(xiàn)金流的估計(jì)和貼現(xiàn)率的確定都帶有很大的主觀性，前者往往給“可批性”項(xiàng)目以可趁之機(jī)，有些單位為使項(xiàng)目能夠通過審批，任意夸大現(xiàn)金流量。后者則使人懼怕風(fēng)險(xiǎn)，以高貼現(xiàn)率去反映高風(fēng)險(xiǎn)，往往低估項(xiàng)目的價(jià)值。

因此，只有當(dāng)現(xiàn)金流和貼現(xiàn)率能夠精確地預(yù)測時(shí)，DCF法才能夠精確地反映出項(xiàng)目的價(jià)值，而現(xiàn)金流和貼現(xiàn)率的精確預(yù)測只能在市場比較穩(wěn)定，宏觀經(jīng)濟(jì)比較平穩(wěn)的情況下才能出現(xiàn)。

傳統(tǒng)的投資決策方法存在著許多不足與局限性，尤其是貼現(xiàn)率問題，往往使得企業(yè)做出錯(cuò)誤的投資決策。對(duì)于不確定性很大、周期很長的復(fù)雜的投資決策，傳統(tǒng)方法更是顯得力不從心。如果說項(xiàng)目價(jià)值可以用凈現(xiàn)金流大小來表示的話，投資項(xiàng)目的價(jià)值并不僅僅是項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流，還應(yīng)該包括其帶來的戰(zhàn)略利益。這一切都集中體現(xiàn)在企業(yè)的戰(zhàn)略適應(yīng)性上。經(jīng)營柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性是在不確定性條件下進(jìn)行投資決策分析的基本出發(fā)點(diǎn)，而這一點(diǎn)在傳統(tǒng)投資決策分析方法中沒有體現(xiàn)出來。實(shí)物期權(quán)分析方法正是針對(duì)這種“病癥”給出的“一劑良藥”。

實(shí)物期權(quán)分析方法在項(xiàng)目投資分析中的兩個(gè)重要貢獻(xiàn)是：

（一）經(jīng)營柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性來源于投資項(xiàng)目中包含的實(shí)物期權(quán)，確定這些實(shí)物期權(quán)的價(jià)值才能科學(xué)地估價(jià)投資項(xiàng)目的價(jià)值，而實(shí)物期權(quán)分析方法解決了長期困擾人們的項(xiàng)目價(jià)值估價(jià)問題。

（二）有些項(xiàng)目中自然包含實(shí)物期權(quán)，但是更多地要靠決策者精心設(shè)計(jì)和構(gòu)造，然后鑲嵌在項(xiàng)目中，這為項(xiàng)目決策者和管理者進(jìn)行投資項(xiàng)目管理提供了新的思想和方法。不難看出，實(shí)物期權(quán)分析方法是一種科學(xué)的、合理的、主動(dòng)的、有效的項(xiàng)目估價(jià)和項(xiàng)目決策方法。

研究待決策問題的實(shí)物期權(quán)性質(zhì)，也就是把實(shí)際投資決策問題轉(zhuǎn)換成標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)物期權(quán)問題。這一步驟需要投資者使用實(shí)物期權(quán)思維對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)作的過程進(jìn)行整體的決策分析，弄清楚可能的決策是什么，存在哪些決策，什么時(shí)候進(jìn)行決策，誰有權(quán)利執(zhí)行這個(gè)決策:進(jìn)而分析包含了哪些實(shí)物期權(quán)、哪類實(shí)物期權(quán)。為很好地解決決策中的不確定性問題，需要對(duì)這些問題進(jìn)行書面描述，這將成為解決過程中有用的參考要點(diǎn)。

三、實(shí)物期權(quán)方法在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用

按照實(shí)物期權(quán)理論的觀點(diǎn)，不確定性越大，風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)越大，但面對(duì)這些不確定因素，好的管理者會(huì)面對(duì)變化的形勢，充分利用管理柔性，通過選擇最佳投資時(shí)機(jī)擴(kuò)張成功的項(xiàng)目，關(guān)停或推遲不好的項(xiàng)目。從而可能獲得更好的投資機(jī)會(huì)和更高的收益。因此在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行決策，可以很好的解決在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的不確定性因素，給項(xiàng)目的最終決策提供可靠的依據(jù)。

（一）決策者對(duì)投資機(jī)會(huì)的價(jià)值的估計(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)投資中包含的實(shí)物期權(quán)的來源是開發(fā)項(xiàng)目所面臨的不確定性，體現(xiàn)在不確定情況下決策者的決策靈活性。因此，決策者對(duì)投資機(jī)會(huì)的價(jià)值的判斷，將直接影響到項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值。期權(quán)價(jià)值就是體現(xiàn)在對(duì)不同的投資機(jī)會(huì)的選擇上，如果決策者事先并沒有全面的意識(shí)到項(xiàng)目在不確定情況下各個(gè)階段存在的各種投資機(jī)會(huì)，那么此項(xiàng)目在各階段就丟掉了很多投資機(jī)會(huì)的選擇，也就失去了一部分決策靈活性所帶來的價(jià)值，即失去了一部分項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值。因此，決策者對(duì)投資機(jī)會(huì)具有很強(qiáng)的判斷力是確定項(xiàng)日期權(quán)價(jià)值的前提。

根據(jù)Black-Scholes期權(quán)定價(jià)公式，投資者可以定量的測算投資機(jī)會(huì)的價(jià)值。投資者要獲得一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)，必須支付土地出讓金等先期費(fèi)用。根據(jù)期權(quán)價(jià)格不應(yīng)當(dāng)高于期權(quán)價(jià)值，房地產(chǎn)開發(fā)的先期費(fèi)用也不應(yīng)當(dāng)高于項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)的價(jià)值。因此投資者必須事先測算投資機(jī)會(huì)的價(jià)值。

（二）決策者對(duì)最佳投資時(shí)機(jī)的確定

房地產(chǎn)投資決策有一個(gè)時(shí)效性特征，即投資決策是立刻執(zhí)行到期，還是可延期的，它反映投資決策的緊迫程度。當(dāng)確定要對(duì)一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目投資時(shí)，還要確定項(xiàng)目的最佳投資時(shí)間。在傳統(tǒng)投資決策理論中，當(dāng)項(xiàng)目的價(jià)值等于項(xiàng)目直接投資時(shí)，投資者就應(yīng)當(dāng)投資；而在實(shí)物期權(quán)理論中最佳的投資點(diǎn)上項(xiàng)目的價(jià)值等于項(xiàng)目直接投資與投資機(jī)會(huì)成本之和。如果把等待開發(fā)和立即開發(fā)的項(xiàng)目價(jià)值曲線繪在一張坐標(biāo)圖上，在最佳投資點(diǎn)上這兩條件曲線是相切的，經(jīng)濟(jì)學(xué)家已經(jīng)利用動(dòng)態(tài)規(guī)劃和微分方程等數(shù)學(xué)工具對(duì)最佳投資點(diǎn)上的項(xiàng)目價(jià)值進(jìn)行了描述，在最佳投資點(diǎn)上，項(xiàng)目的價(jià)值大于項(xiàng)目的直接投資，最佳投資點(diǎn)出現(xiàn)的時(shí)間也應(yīng)當(dāng)比傳統(tǒng)投資決策的投資時(shí)間要晚，因此在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中經(jīng)常會(huì)看到投資者將有價(jià)值的土地空置，或者是很長一段時(shí)間不開發(fā)，這就意味著土地放在將來開發(fā)所具有的潛在價(jià)值大于現(xiàn)在開發(fā)的價(jià)值。

（三）決策者對(duì)最優(yōu)投資規(guī)模的確定

房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在決策時(shí)還要確定是分期開發(fā)還是一次開發(fā)，除了考慮開發(fā)商資本實(shí)力的因素外，還必須考慮項(xiàng)目分期開發(fā)所包含的成長期權(quán)。通過對(duì)一次開發(fā)和分期開發(fā)的項(xiàng)目價(jià)值分析表明，在大多數(shù)情況下，分期開發(fā)由于有成長期權(quán)的價(jià)值存在，因而具有更高價(jià)值。如果采用分期開發(fā)，就必須確定首期的投資規(guī)模，而首期的投資規(guī)模往往又會(huì)對(duì)后期投資有較大的影響。

（四）投資項(xiàng)目的所有權(quán)特征

所有權(quán)特征，即該項(xiàng)目中所包含的期權(quán)是獨(dú)占期權(quán)還是共享期權(quán)。顯然，對(duì)于獨(dú)占期權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)者可以充分行使自己所擁有的靈活性，包括放棄權(quán)、延期權(quán)、擴(kuò)張權(quán)、收縮權(quán)、停啟權(quán)等，這些權(quán)利的價(jià)值將體現(xiàn)在期權(quán)的時(shí)間價(jià)值中。但是，如果期權(quán)不是獨(dú)占的，這意味著有競爭對(duì)手與本企業(yè)共享執(zhí)行該實(shí)物期權(quán)的權(quán)利。實(shí)物期權(quán)的共享直接導(dǎo)致項(xiàng)目價(jià)值的共享。因此，對(duì)企業(yè)而言，項(xiàng)目帶來的期權(quán)價(jià)值必然有一定的損失，項(xiàng)目的價(jià)值將有一定程度的降低，這種降低是由于競爭所帶來的。

（五）投資者對(duì)信息的掌握

房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、周期長的特點(diǎn)。在很長一段時(shí)間內(nèi)，幾乎一直沒有嘗試對(duì)租金、房屋造價(jià)和利潤等主要變化因素提供一種定量的嚴(yán)格估算。傳統(tǒng)的做法是依靠專業(yè)顧問（如估價(jià)師、測量師等）的“經(jīng)驗(yàn)”。近年來，不斷增加的信息數(shù)據(jù)文件已經(jīng)建立起來，用于測算租金、造價(jià)、投資收益和房價(jià)的執(zhí)行情況。毫無疑問，這種數(shù)據(jù)服務(wù)系統(tǒng)的使用將比單純地記錄過去的事件有效的多，而且，隨著這種系統(tǒng)將不斷地?cái)U(kuò)大并變得更精細(xì)、更適用和更富有權(quán)威性。在可以預(yù)見的將來，這些已存在的能測算趨勢的指數(shù)將被設(shè)計(jì)成能預(yù)測將來可能性的變化值。這些嶄新的服務(wù)系統(tǒng)將會(huì)給房地產(chǎn)決策者及他們的顧問提供有價(jià)值的資料，從而使他們能對(duì)不確定性做出更好的估計(jì)，而非僅靠“感覺”和經(jīng)驗(yàn)。

四、案例分析

本文擬以一個(gè)簡單的實(shí)物期權(quán)案例來說明實(shí)物期權(quán)理論在不確定條件下房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用。

假定某房地產(chǎn)公司有一地塊開發(fā)權(quán)，擬定投資總額為1050萬元，投資項(xiàng)目的壽命期為5年，前3年每年除去成本可以獲得凈收益270萬元，后兩年每年除去成本可以獲得凈收益250萬元，該公司可以延遲2年進(jìn)行該項(xiàng)目的投資。如果無風(fēng)險(xiǎn)利率為10%，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)率為30%，那么該房地產(chǎn)公司是否應(yīng)該進(jìn)行該項(xiàng)目的投資。

如果按傳統(tǒng)的現(xiàn)金流折現(xiàn)法分析該問題，可以求出該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值NPV為-52.6萬元。根據(jù)傳統(tǒng)NPV法評(píng)價(jià)該項(xiàng)目，因?yàn)閮衄F(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則該項(xiàng)目將被拒絕。但實(shí)際上，該例子是一個(gè)簡單的實(shí)物期權(quán)問題:該公司可以延遲2年進(jìn)行該項(xiàng)目的投資，即相當(dāng)于持有一份2年投資的延遲期權(quán)，執(zhí)行價(jià)格為1050萬元，同時(shí)由于該項(xiàng)目尚未建成，相當(dāng)于資產(chǎn)不需支付紅利，因此可以根據(jù)Black-Scholes期權(quán)定價(jià)模型，求得該延遲投資期權(quán)的價(jià)值C為225.8萬元。

所以，如果該房地產(chǎn)公司考慮延遲投資期權(quán)的價(jià)值進(jìn)行決策，則項(xiàng)目總價(jià)值為(-52.6+225.8=173.2萬元，說明該項(xiàng)目具有較大的投資價(jià)值，投資項(xiàng)目在等待2年后的價(jià)值是可觀的。

基于實(shí)物期權(quán)的投資決策方法將金融領(lǐng)域的突破性成果用于實(shí)物資產(chǎn)投資領(lǐng)域，是對(duì)傳統(tǒng)的NPV法的完善。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期性的行業(yè)，該投資領(lǐng)域蘊(yùn)含著大量的靈活性，例如土地的開發(fā)時(shí)機(jī)選擇、初始投資規(guī)模的確定、是否需要分期開發(fā)等等，如果能夠在這些過程中依照實(shí)物期權(quán)的方法，按照投資決策分析步驟對(duì)這些靈活性的價(jià)值進(jìn)行定量評(píng)估，或者在決策過程中引進(jìn)實(shí)物期權(quán)的思維方式，將有助于使房地產(chǎn)投資決策的過程更加的科學(xué)和合理。

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篇（7）

籌措社會(huì)資金增加農(nóng)業(yè)公共產(chǎn)品投入。聯(lián)邦政府直接拿錢支持農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、科研、科技推廣等；聯(lián)邦政府引導(dǎo)各州和地方政府支持農(nóng)業(yè)發(fā)展，如國會(huì)有關(guān)農(nóng)業(yè)科技推廣的法令，聯(lián)邦政府對(duì)接受法律條文的各州提供資金建立農(nóng)業(yè)科技推廣組織；財(cái)政政策和金融政策的協(xié)調(diào)運(yùn)用，以少量的財(cái)政資金用于政策銀行的資本金和經(jīng)營費(fèi)用，使政策性銀行吸收大量的社會(huì)資金支持農(nóng)業(yè)公共產(chǎn)品投資；財(cái)政投資吸引私人投資，如美國的灌溉設(shè)施建設(shè)、農(nóng)業(yè)科技、科技推廣，既有財(cái)政投資也有私人投資；運(yùn)用資金市場籌集支農(nóng)資金。

明確財(cái)政支農(nóng)重點(diǎn)。以上世紀(jì)二三十年代經(jīng)濟(jì)危機(jī)為界，在此之前，美國農(nóng)業(yè)尚不發(fā)達(dá)，財(cái)政支農(nóng)的重點(diǎn)是生產(chǎn)領(lǐng)域，因此財(cái)政主要投資于農(nóng)業(yè)水利、灌溉、交通等公共產(chǎn)品；此后，農(nóng)產(chǎn)品大量過剩，政府財(cái)政支持的重點(diǎn)由生產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)向流通領(lǐng)域，主要投資于農(nóng)業(yè)科技、農(nóng)產(chǎn)品儲(chǔ)備、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)檢測等公共產(chǎn)品。

（二）日本的農(nóng)業(yè)公共產(chǎn)品投資

日本農(nóng)業(yè)公共產(chǎn)品投資的經(jīng)驗(yàn)主要表現(xiàn)在：在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，形成一種工農(nóng)業(yè)良性互動(dòng)的關(guān)系，即工業(yè)和農(nóng)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，兩者相互補(bǔ)充、相輔相成；日本政府對(duì)農(nóng)業(yè)的財(cái)政投資除部分直接用于興建農(nóng)、林、水產(chǎn)等公共產(chǎn)品外，大部分特別是農(nóng)業(yè)固定資產(chǎn)投資是采用補(bǔ)助金及長期低息貸款的方式發(fā)放給農(nóng)民，同時(shí)通過補(bǔ)貼利息，調(diào)動(dòng)“民間資本”投向農(nóng)業(yè)公共產(chǎn)品，這就是日本頗具特色的“制度金融”；政府對(duì)農(nóng)業(yè)公共產(chǎn)品的投資也具有明顯的階段性特征，從20世紀(jì)六七十年代的“米價(jià)支持政策”到80年代的農(nóng)業(yè)基本建設(shè)投資補(bǔ)貼再到進(jìn)入WTO以來的以環(huán)境保護(hù)為導(dǎo)向的公共投資。

發(fā)展中國家的農(nóng)業(yè)公共產(chǎn)品投資策略

（一）韓國農(nóng)業(yè)公共產(chǎn)品投資

從20世紀(jì)60年代開始，韓國政府開始實(shí)施“以工補(bǔ)農(nóng)”戰(zhàn)略，采取各種措施大力發(fā)展農(nóng)業(yè)，其中最具影響力的是“新村運(yùn)動(dòng)”。新村運(yùn)動(dòng)在農(nóng)業(yè)公共產(chǎn)品方面的投入主要表現(xiàn)在改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，如完善灌溉系統(tǒng)、更新農(nóng)業(yè)機(jī)械、采用新的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)和機(jī)械設(shè)備；同時(shí)還加強(qiáng)農(nóng)業(yè)科技、良種、化肥農(nóng)藥的投入，農(nóng)業(yè)推廣體系的建設(shè)及對(duì)農(nóng)民的職業(yè)教育。這是“新村運(yùn)動(dòng)”的核心內(nèi)容。

雖然韓國的“新村運(yùn)動(dòng)”主要由農(nóng)民進(jìn)行，但政府在其中發(fā)揮了極大的作用。政府不僅是發(fā)動(dòng)者、引導(dǎo)者，更重要的是提供大量的財(cái)政支持。據(jù)統(tǒng)計(jì)，政府每年的資助額占總投資額的比重一般都超過20%，最高年份可達(dá)59.2%。充分體現(xiàn)了政府在農(nóng)業(yè)、農(nóng)村發(fā)展中的作用。

（二）印度農(nóng)業(yè)公共產(chǎn)品投資

印度政府推動(dòng)的農(nóng)業(yè)公共產(chǎn)品建設(shè)主要有以下方面：生產(chǎn)性農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，主要包括土地整治、控制水土流失兩個(gè)方面；投入性農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，主要包括化肥投入、高產(chǎn)品種投入和農(nóng)業(yè)機(jī)械投入；保證性農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，主要有農(nóng)村公路建設(shè)、農(nóng)村能源建設(shè)、農(nóng)業(yè)職業(yè)教育等。

在農(nóng)業(yè)公共產(chǎn)品的建設(shè)中，印度政府從三條途徑來籌集建設(shè)資金：增加計(jì)劃投資，在每個(gè)五年計(jì)劃中，農(nóng)業(yè)的計(jì)劃投資都占相當(dāng)比重，如“一五”計(jì)劃農(nóng)業(yè)投資占計(jì)劃總投資的18%，而工業(yè)僅占8%；“二五”計(jì)劃農(nóng)業(yè)為25%；“三五”為21%，且以后的各五年計(jì)劃中從未低于20%。實(shí)行投入物補(bǔ)貼，印度政府的財(cái)政預(yù)算中，農(nóng)業(yè)投入補(bǔ)貼占相當(dāng)大比重。提供貸款保證，農(nóng)業(yè)貸款是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的重要來源之一。印度政府大力發(fā)展信貸機(jī)構(gòu)，擴(kuò)大信貸額。印度的農(nóng)業(yè)籌資和開發(fā)公司主要是利用外國農(nóng)業(yè)投資，發(fā)放基礎(chǔ)設(shè)施的項(xiàng)目貸款。

（三）巴西農(nóng)業(yè)公共產(chǎn)品投資

1.倉儲(chǔ)設(shè)施。在巴西，倉儲(chǔ)按屬性可分為三類：官方（聯(lián)邦、州、市）、合作社和個(gè)人。聯(lián)邦倉儲(chǔ)設(shè)施由聯(lián)邦出資建設(shè)，主要用于常規(guī)儲(chǔ)備和儲(chǔ)存按政府最低保證價(jià)格收購的農(nóng)產(chǎn)品，其目的在于保護(hù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，特別是中小農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者的利益，同時(shí)利用政府的儲(chǔ)備在淡季時(shí)調(diào)節(jié)農(nóng)產(chǎn)品的市場價(jià)格。合作社和個(gè)人倉儲(chǔ)設(shè)備建設(shè)的資金主要靠補(bǔ)貼性農(nóng)業(yè)信貸和自籌，其主要目的在于利用農(nóng)業(yè)季節(jié)差提高經(jīng)濟(jì)效益。目前，巴西倉儲(chǔ)能力基本上能夠滿足農(nóng)牧業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的需要，其收獲后的損失率僅為5%，達(dá)到世界先進(jìn)水平。

2.水利灌溉。巴西水利資源豐富，河流縱橫，降雨量豐富，但灌溉業(yè)落后。1985年政府制定了東北部百萬公頃灌溉計(jì)劃，五年內(nèi)投資35億美元，其中40%由聯(lián)邦政府出資，60%由私人或國際金融機(jī)構(gòu)資助。

3.農(nóng)業(yè)科研與農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣。巴西最重要的農(nóng)業(yè)科研和技術(shù)推廣機(jī)構(gòu)是歸屬農(nóng)業(yè)部的巴西農(nóng)牧業(yè)研究公司和農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣公司。1973年農(nóng)業(yè)部將農(nóng)牧業(yè)科研局改為巴西農(nóng)牧業(yè)研究公司，大力培養(yǎng)農(nóng)業(yè)科研隊(duì)伍，到1985年就培養(yǎng)了2200名高級(jí)農(nóng)業(yè)技術(shù)人才。農(nóng)牧業(yè)研究公司的研究成果以有償轉(zhuǎn)讓的方式出售，并由技術(shù)推廣公司負(fù)責(zé)推廣；巴西農(nóng)牧業(yè)技術(shù)推廣公司主要負(fù)責(zé)全國的農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣和管理，同時(shí)建立各州、市的分支機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)合作社、中小農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者的技術(shù)支持。

對(duì)改善我國農(nóng)業(yè)公共產(chǎn)品投資的啟示

（一）改變我國“城鄉(xiāng)二元”、“產(chǎn)業(yè)不均”的公共品投資現(xiàn)狀

1953-1955年，我國第一個(gè)五年計(jì)劃在不斷修訂中確定了重工業(yè)優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略。至此開始，公共產(chǎn)品的投資就出現(xiàn)了“重城市輕農(nóng)村”、“重工輕農(nóng)”的不均衡狀態(tài)。嚴(yán)重抑制了農(nóng)業(yè)的發(fā)展和農(nóng)民生活水平的提高。因此，在工業(yè)化已進(jìn)入中后期階段的今天，應(yīng)借鑒日本工農(nóng)業(yè)良性互動(dòng)發(fā)展及韓國“新村運(yùn)動(dòng)”的做法，改變我國公共產(chǎn)品投資的傾斜戰(zhàn)略，加大政府農(nóng)業(yè)公共產(chǎn)品投資力度，走“以工補(bǔ)農(nóng)”的新路。

（二）實(shí)現(xiàn)投資主體、投資方式的多元化

農(nóng)業(yè)是一個(gè)弱質(zhì)產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)公共產(chǎn)品具有明顯的外部性特點(diǎn)，投資收益不易、投資回收期較長。因此，農(nóng)業(yè)公共產(chǎn)品的投資應(yīng)以政府公共財(cái)政為主。然而，政府投資可以采取直接投資還可以采取間接投資，如政府通過參股、控股、經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓等不同的投資方式提高農(nóng)業(yè)公共產(chǎn)品投資的效率；同時(shí)，農(nóng)業(yè)公共品也可以由政府以外的投資主體進(jìn)行，政府加以引導(dǎo)、規(guī)范界定產(chǎn)權(quán)等，使得私人資本、民間資本、外國資本等積極投身農(nóng)業(yè)公共產(chǎn)品的建設(shè)。在這方面，日本的“制度金融”是一個(gè)典型，另外，其他發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家也在積極引入社會(huì)資本投資農(nóng)業(yè)公共產(chǎn)品。

（三）優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)

農(nóng)業(yè)公共產(chǎn)品的投資要有的放矢、突出重點(diǎn)，分階段有層次的進(jìn)行。如美國農(nóng)業(yè)公共產(chǎn)品投資從生產(chǎn)領(lǐng)域逐漸轉(zhuǎn)入流通領(lǐng)域；日本的農(nóng)業(yè)支持政策從“米價(jià)支持政策”到農(nóng)業(yè)基本建設(shè)投資再到環(huán)境保護(hù)；印度、巴西分不同階段對(duì)不同公共產(chǎn)品的投資。現(xiàn)階段，我國農(nóng)業(yè)公共產(chǎn)品投資主要集中于灌溉、水利等“硬”的方面，農(nóng)業(yè)發(fā)展后勁不足。因此，進(jìn)入WTO后，我國要在保持以農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施體系為內(nèi)容的農(nóng)業(yè)公共產(chǎn)品投資力度的基礎(chǔ)上，努力提高農(nóng)業(yè)科研、農(nóng)業(yè)信息、農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣、農(nóng)業(yè)教育以及農(nóng)業(yè)制度性等公共產(chǎn)品的投資，加大我國農(nóng)產(chǎn)品的國際競爭力。

（四）改善投資的外部環(huán)境

投資環(huán)境的好壞直接影響到投資主體的積極性及投資的效率。因此，中央政府和地方政府要努力創(chuàng)造一個(gè)和諧、穩(wěn)定的農(nóng)業(yè)公共產(chǎn)品投資環(huán)境。如對(duì)于產(chǎn)權(quán)的界定、補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)等都要有相關(guān)的法律、條文等加以規(guī)范；地方政府對(duì)于外界投資、外商投資等要有優(yōu)惠的招商條件；同時(shí)對(duì)于破壞投資的違法亂紀(jì)行為要有規(guī)范并得到切實(shí)執(zhí)行的措施。只有這樣，農(nóng)業(yè)公共產(chǎn)品的建設(shè)才能真正落到實(shí)處。

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篇（8）

二、建立寧夏清真產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金的必要性

隨著國內(nèi)資本市場的發(fā)展和各項(xiàng)改革的深入,股權(quán)投資基金作為中國資本市場自發(fā)形成的產(chǎn)物,已成為現(xiàn)代金融市場不可或缺的重要組成部分。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年國內(nèi)股權(quán)投資市場共披露基金359支，比2009年增加26.8%，募集資金711.74億美元，比上年增加79.1%。吉林、安徽、成立了多支創(chuàng)投基金，黑龍江、青海、內(nèi)蒙古等省區(qū)也于2010年相繼成立了本地區(qū)第一支私募股權(quán)投資基金。從兄弟省市的工作實(shí)踐來看，股權(quán)投資基金對(duì)推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)做大做強(qiáng)具有重要的戰(zhàn)略意義。股權(quán)投資基金是股權(quán)投資的重要形式之一，是支持和發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的重要方式和途徑。作為一種新型融資模式，其獨(dú)特的融資優(yōu)勢必將成為我國成長型的中小企業(yè)尤其是民營高新技術(shù)企業(yè)解決資金瓶頸的重要融資手段，對(duì)中小高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極的促進(jìn)和推動(dòng)作用。在國家對(duì)外開放戰(zhàn)略的新格局下，兩屆中阿經(jīng)貿(mào)論壇的成功舉辦和永久會(huì)址落戶銀川，為寧夏搭建了一個(gè)“向西開放”的重要平臺(tái)，從而使寧夏真正成為我國面向穆斯林世界開放的一個(gè)重要基點(diǎn)和前沿陣地。充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，通過建立清真產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金促進(jìn)清真產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，打造寧夏清真產(chǎn)業(yè)品牌，對(duì)促進(jìn)中阿經(jīng)貿(mào)發(fā)展，拓展國際市場，轉(zhuǎn)變外貿(mào)發(fā)展方式，提高寧夏的知名度和影響力具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和歷史意義。

（一）建立寧夏清真產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金有強(qiáng)有力的政策支撐寧夏自治區(qū)黨委、政府的《寧夏關(guān)于加快發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)若干意見》中要求“大力推進(jìn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，努力形成多層次，多業(yè)態(tài)、多類型金融產(chǎn)品互相促進(jìn)、競爭有序的金融市場。”同時(shí)，提出“要積極穩(wěn)妥發(fā)展私募股權(quán)投資和和創(chuàng)業(yè)投資等融資工具”。國家發(fā)展改革委辦公廳《關(guān)于促進(jìn)股權(quán)投資企業(yè)規(guī)范發(fā)展的通知》、寧夏自治區(qū)發(fā)改委即將出臺(tái)的《寧夏回族寧夏自治區(qū)促進(jìn)股權(quán)投資企業(yè)規(guī)范發(fā)展暫行辦法》等法規(guī)，為寧夏發(fā)展股權(quán)投資基金提供了良好的政策支持，為寧夏清真產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展開辟了寬闊的融資渠道。

（二）建立寧夏清真產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金是破解清真產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金瓶頸的重要途徑要解決清真產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的問題，必須“加快培育大型骨干龍頭企業(yè)”，通過龍頭企業(yè)帶動(dòng)行業(yè)整體發(fā)展。在龍頭企業(yè)培育過程中要首先解決融資問題。由于體制和歷史等客觀原因，現(xiàn)階段我國信用體系還不完善，大部分中小企業(yè)發(fā)展時(shí)間不長，缺乏銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)認(rèn)可的抵押物，獲得銀行貸款支持較少；其次是企業(yè)經(jīng)過初創(chuàng)期后，面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、資源整合、管理升級(jí)等多重壓力，客觀上要求企業(yè)通過并購、增發(fā)、重組等多種資本手段和專業(yè)機(jī)構(gòu)增值服務(wù)迅速做大做強(qiáng)。傳統(tǒng)的投融資方式（債權(quán)投資為主）及以“政府為主導(dǎo)”的投資模式已無法滿足企業(yè)融資需求。因此，需要?jiǎng)?chuàng)新投融資方式，適時(shí)引入股權(quán)投資滿足企業(yè)多元化融資需求。

（三）建立寧夏清真產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金能夠充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)作用以寧夏清真產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金設(shè)立為契機(jī)，可以大膽嘗試創(chuàng)新財(cái)政資金管理方式，將政府的資源配置職能轉(zhuǎn)為發(fā)揮市場的資源配置作用，逐步改變過去無償撥付、“撒胡椒面”支持企業(yè)的做法，通過股權(quán)投資和市場化資源配置的方式，集中資金扶優(yōu)扶強(qiáng)。政府（財(cái)政）通過引導(dǎo)基金“以撥改投”方式參與寧夏清真產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金，基金將按照“政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作，科學(xué)決策、防范風(fēng)險(xiǎn)”的原則進(jìn)行投資運(yùn)作，著重解決初創(chuàng)期、成長期中小企業(yè)融資難題，支持中小企業(yè)發(fā)展，從而帶動(dòng)寧夏股權(quán)投資事業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展的快車道，推動(dòng)寧夏清真產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

（四）建立寧夏清真產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金能夠逐步發(fā)揮中阿投融資平臺(tái)的嫁接作用充分利用區(qū)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)資源，通過市場手段整合資源，擴(kuò)大寧夏清真產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金在全國及穆斯林國家的品牌影響力，積極嘗試吸引阿拉伯國家資金進(jìn)入股權(quán)投資基金，資金直接投入到清真企業(yè)，支持清真產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金擴(kuò)大規(guī)模，支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的能力，真正搭建起中阿之間的投融資平臺(tái)。

三、支持寧夏清真產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金發(fā)展對(duì)策建議

大力發(fā)展資本市場，是寧夏自治區(qū)黨委、政府從全局和戰(zhàn)略高度做出的一項(xiàng)重大決策。針對(duì)清真產(chǎn)業(yè)缺乏通過資本市場加快發(fā)展、做大做強(qiáng)企業(yè)的現(xiàn)狀，制定政策、健全體系、完善功能、強(qiáng)化監(jiān)管、優(yōu)化環(huán)境，搞好扶持和協(xié)調(diào)服務(wù)，進(jìn)一步加快清真產(chǎn)業(yè)資本市場的發(fā)展。

（一）政府出資設(shè)立創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)展改革委等部門關(guān)于創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金規(guī)范設(shè)立與運(yùn)作指導(dǎo)意見的通知》（[2008]116號(hào)）精神，政府應(yīng)設(shè)立相關(guān)創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金。鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)投資、股權(quán)投資企業(yè)發(fā)展，增強(qiáng)融資能力，支持清真產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和提質(zhì)增效。

（二）政府出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)支持建立產(chǎn)業(yè)基金一是對(duì)股權(quán)投資企業(yè)在稅收上給予減免和優(yōu)惠，鼓勵(lì)發(fā)展股權(quán)投資類企業(yè)。支持和引導(dǎo)區(qū)內(nèi)外投資者來寧注冊(cè)設(shè)立股權(quán)投資企業(yè)和股權(quán)投資管理企業(yè)；二是制定財(cái)政補(bǔ)貼、貼息等相關(guān)政策，支持股權(quán)投資管理企業(yè)積極參與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)骨干企業(yè)并購重組，加大對(duì)清真和涉農(nóng)優(yōu)勢特色成長型企業(yè)、高新技術(shù)和商業(yè)模式創(chuàng)新等企業(yè)的投資力度；三是在產(chǎn)業(yè)政策上鼓勵(lì)支持股權(quán)投資管理企業(yè)為區(qū)內(nèi)企業(yè)提供先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和其他增值服務(wù)。對(duì)股權(quán)投資管理企業(yè)重點(diǎn)投資的成長型企業(yè)，符合上市條件的，積極推薦上市。支持引導(dǎo)股權(quán)投資管理企業(yè)通過產(chǎn)權(quán)交易所等要素市場轉(zhuǎn)讓其持有的投資企業(yè)股份，拓寬股權(quán)投資退出渠道。

（三）建立完善寧夏股權(quán)交易市場整合區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)交易市場資源，組建具有較強(qiáng)集聚和輻射能力、運(yùn)作規(guī)范的股權(quán)交易市場。引導(dǎo)寧夏股權(quán)交易機(jī)構(gòu)根據(jù)市場化原則進(jìn)行合理的功能定位，規(guī)范運(yùn)作，提高資源配置效率。積極探索統(tǒng)一監(jiān)管下規(guī)范的股權(quán)轉(zhuǎn)讓制度，積極拓展股權(quán)交易業(yè)務(wù)，特別是非公有制企業(yè)的非國有股權(quán)交易業(yè)務(wù)，建立規(guī)范有序、富有效率的股權(quán)流轉(zhuǎn)平臺(tái)。

篇（9）

投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產(chǎn)增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，目前西方國家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益高風(fēng)險(xiǎn)的特征，為了順應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流，本著與國際會(huì)計(jì)慣例趨同的精神，我國財(cái)政部于2006年2月15日了第3號(hào)準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》。本文闡述了該準(zhǔn)則的創(chuàng)新之處，分析了其預(yù)計(jì)影響并對(duì)在實(shí)施過程中難點(diǎn)問題進(jìn)行了探討，希望能夠引發(fā)人們對(duì)本準(zhǔn)則更加深入的思考。

一、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的創(chuàng)新

（一）將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)列示

本次投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的一大特點(diǎn)是將企業(yè)為投資目的而持有的土地和建筑物在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨(dú)反映。

長期以來，我國并未針對(duì)投資性房地產(chǎn)單獨(dú)制定相關(guān)準(zhǔn)則，而是將其作為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的內(nèi)容，其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對(duì)外出租的，通過“存貨——出租開發(fā)產(chǎn)品”，“其他長期資產(chǎn)——出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)對(duì)外出租的，在“固定資產(chǎn)”科目核算，土地使用權(quán)在“無形資產(chǎn)”科目核算。上述資產(chǎn)除存貨外按期計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，期末，按照其可收回金額與賬面價(jià)值孰低的原則在資產(chǎn)負(fù)債表中分別作為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)列示。但是，從這類資產(chǎn)的實(shí)際情況看，一方面投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍；另一方面，由于房地產(chǎn)的價(jià)值對(duì)市場的依賴程度很高，使得對(duì)房地產(chǎn)的投資往往具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)，從而有別于價(jià)值逐期減損的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)無法在會(huì)計(jì)上真實(shí)反映其特征及價(jià)值，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)市場價(jià)值與賬面價(jià)值背離，財(cái)政部頒布的《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則將企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值為目的房地產(chǎn)從“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”等資產(chǎn)中分離出來，單獨(dú)歸類為“投資性房地產(chǎn)”，大大提高了會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性。

（二）有限度地運(yùn)用公允價(jià)值

1、引入公允價(jià)值

財(cái)政部在2000年《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中對(duì)于資產(chǎn)的期末計(jì)價(jià)采用了成本與可收回金額（或市價(jià)、可變現(xiàn)凈值）孰低的方法，基本上沒有使用公允價(jià)值模式。鑒于目前我國企業(yè)中投資性房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的變化情況和服務(wù)于提供更相關(guān)的會(huì)計(jì)信息的需要，《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則中引入公允價(jià)值模式，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)計(jì)價(jià)模式的重大突破。公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的應(yīng)用可以真實(shí)地反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，增加報(bào)表信息的相關(guān)性，為報(bào)表的使用者提供決策有用的信息。以張江高科（600895）為例，張江高科主營業(yè)務(wù)為物業(yè)經(jīng)營，在園區(qū)內(nèi)建造了大量的廠房和辦公用房，房產(chǎn)租賃情況良好。公司擁有的物業(yè)規(guī)模將達(dá)到65萬平方米以上，相關(guān)機(jī)構(gòu)研究表明，按照公允價(jià)值法的市價(jià)重估，公司房地產(chǎn)重估價(jià)值增值約40億元。《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的實(shí)施，無疑使其會(huì)計(jì)報(bào)表中所反映的資產(chǎn)價(jià)值更加符合實(shí)際。

2、公允價(jià)值的運(yùn)用范圍

在公允價(jià)值的運(yùn)用范圍上，《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)—投資性房地產(chǎn)》允許企業(yè)在成本模式和公允價(jià)值模式兩種計(jì)價(jià)模式中任選其一。而我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則明確規(guī)定企業(yè)計(jì)價(jià)模式的選擇決定于外部條件的適合性，即有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。具體而言應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。可見，我國限定公允價(jià)值的使用范圍，充分考慮到了我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)育程度，采用限定范圍的方法在一定程度上避免了利用公允價(jià)值操縱利潤。

3、轉(zhuǎn)換差額的處理

在自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式時(shí)，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額是否全部計(jì)入損益這點(diǎn)上，也可以看出新準(zhǔn)則制定者的匠心獨(dú)運(yùn)。新準(zhǔn)則第十六條的規(guī)定：“自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。”這與國際準(zhǔn)則第57條“對(duì)于將存貨轉(zhuǎn)換成一項(xiàng)將按公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換之日房地產(chǎn)的公允價(jià)值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應(yīng)在當(dāng)期凈損益中確認(rèn)。”有著明顯差別。如果企業(yè)想要通過虛假轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)用途來粉飾報(bào)表的話，為了遵守準(zhǔn)則規(guī)定，公允價(jià)值與成本價(jià)的差額只能記入到所有者權(quán)益中，杜絕了虛增賬面利潤或每股收益的可能。可見，我國這次出臺(tái)的新準(zhǔn)則決不是對(duì)國際準(zhǔn)則照抄、照搬、照轉(zhuǎn)，而是相關(guān)專家在充分考慮我國國情和國際慣例的情況下經(jīng)過深思熟慮而形成的思想結(jié)晶，可以說是有中國特色的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則。

（三）區(qū)分投資性“房產(chǎn)”與“地產(chǎn)”

我國《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則對(duì)列入投資性房地產(chǎn)的建筑物有著更為嚴(yán)格的要求。要求持有該建筑物的企業(yè)在主觀上是為了賺取租金，在客觀上已在出租賺取租金，所以新準(zhǔn)則規(guī)定建筑物必須是“已出租的”才算作投資性房地產(chǎn)。而土地使用權(quán)作為投資性房地產(chǎn)既可以是“已出租的”，也可以是“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的”。這是因?yàn)殡m然房產(chǎn)和地產(chǎn)是不可分的，房屋建筑物會(huì)因?yàn)橥恋氐纳刀担课萁ㄖ锏膬r(jià)值終究會(huì)因?yàn)閴勖慕K結(jié)而消失。所以，不能將房產(chǎn)作為增值物來投資，只能作為出租物進(jìn)行投資，地產(chǎn)既可以作為增值物來投資，也可以作為出租物進(jìn)行投資。

二、實(shí)施《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)的影響

（一）對(duì)分析對(duì)象的一個(gè)簡單描述

筆者的分析對(duì)象為滬市房地產(chǎn)行業(yè)37家上市公司。其中有兩家上市公司在2005年已經(jīng)被ST，它們分別是ST興業(yè)（600603）和ST運(yùn)盛（600767），另外有兩家上市公司無法找到2005年的年報(bào)，它們分別是保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（600048）和北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司（601588），均為2006年上市。在另外35家上市公司中，根據(jù)2005年報(bào)，按照新準(zhǔn)則的規(guī)定，有12家上市公司沒有披露存在投資性房地產(chǎn)，23家披露存在投資性房地產(chǎn)。

（二）對(duì)滬市房地產(chǎn)行業(yè)采用新準(zhǔn)則的影響預(yù)期

在23家披露存在投資性房地產(chǎn)的上市公司中，按投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重，最高的為上海金橋（600639），約為63.4%，其賬面價(jià)值為3,075,856,831.60元，其中投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重在10％以上的共有五家公司。

滬市房地產(chǎn)行業(yè)投資性房地產(chǎn)簡表①（2005年年報(bào)）

名稱股票號(hào)總資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例無形資產(chǎn)

（待定土地)

金橋

6006394,853,790,713.603,075,856,831.6063.4%

天津

海泰600082798,648,137.85221,306,797.9927,7%96,119,477.56

天創(chuàng)

60079188,321,806.68162,245,926.0316.4%

上海

海鳥600634340,104,358.9949,590,758.6514.6%

實(shí)發(fā)展6007483,815,870,943.60444,282,443.5711.6%

全行業(yè)106,721,460,484.37,029,633,926.936.59%413,483,024.93

由此我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)中投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比重較高，筆者統(tǒng)計(jì)了滬市房地產(chǎn)行業(yè)37家上市公司，其總資產(chǎn)為1067億元，其中基本符合新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)特征的約有70億元，占總資產(chǎn)的比重約6.59％。據(jù)相關(guān)報(bào)道，我國近幾年房地產(chǎn)價(jià)格增長大致穩(wěn)定在10％左右。在北京、上海等地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一水平。假設(shè)采用公允價(jià)格計(jì)量會(huì)帶來1倍資產(chǎn)增值的話，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在07年因?yàn)檗D(zhuǎn)換將會(huì)有70億元計(jì)入所有者權(quán)益，在08年因?yàn)樵鲋祵?huì)有巨額未實(shí)現(xiàn)利潤計(jì)入損益，這對(duì)行業(yè)的影響是不可小覷的。考慮到房地產(chǎn)有其特殊性，不同城市、地段、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)其價(jià)值差別很大。這給我們分析新準(zhǔn)則對(duì)全行業(yè)各家公司的影響帶來了困難，因此，本文僅以上海金橋?yàn)槔飨嚓P(guān)分析。（三）《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)上海金橋的影響分析

1、對(duì)總資產(chǎn)的影響

采用公允價(jià)值計(jì)量，意味著2007年上市公司中投資性房地產(chǎn)溢價(jià)將在賬面充分體現(xiàn)。以浦東金橋?yàn)槔饦虬鍓K是指依托金橋出口加工區(qū)和碧云國際社區(qū)范圍內(nèi)的住宅區(qū)，該區(qū)域樓盤品質(zhì)較高，金橋加工區(qū)匯集了大量高薪技術(shù)行業(yè)和三資企業(yè)，發(fā)展?jié)摿νⅰ８鶕?jù)公司2005年報(bào)，其主要的出租項(xiàng)目為碧云別墅、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園、碧云體育休閑中心、家樂福、英國學(xué)校、平和學(xué)校、碧云花園，新金橋大廈以及北區(qū)廠房倉儲(chǔ)。該公司房地產(chǎn)主要在上海浦東新區(qū)，其中碧云別墅面積為185400m2，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園面積為220000m2，碧云花園面積為220000m2，（平和學(xué)校、家樂福、體育休閑中心為配套設(shè)施）新金橋大廈面積為64000m2。06年在浦東新區(qū)房價(jià)約為均價(jià)13000元/m2，如果采用公允價(jià)值計(jì)量，可以估計(jì)出投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值約為90億元，比賬面價(jià)值31億元增長了約59億元，漲幅約為190%。

2、對(duì)利潤的影響

如果相關(guān)公司按照《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的規(guī)定，在符合條件的前提下運(yùn)用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)，則可能使公司的年末凈利潤相較往年產(chǎn)生波動(dòng)。該準(zhǔn)則實(shí)施后，采用公允價(jià)值模式的公司將不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，盡管如此，在確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，仍會(huì)考慮到這些因素。假設(shè)公允價(jià)值評(píng)估合理的話，折舊和減值準(zhǔn)備問題只是從“顯性”轉(zhuǎn)入“隱性”，把以前單獨(dú)計(jì)提的費(fèi)用變成每年因公允價(jià)值變化統(tǒng)一計(jì)提的費(fèi)用中的一項(xiàng)，其對(duì)利潤的影響比較《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則實(shí)行前后不會(huì)有太大變化。那么，房地產(chǎn)的市場價(jià)格將成為利潤波動(dòng)的決定性因素。具統(tǒng)計(jì)，浦東金橋投資性房地產(chǎn)性質(zhì)的資產(chǎn)占總資產(chǎn)的63.4％，地產(chǎn)價(jià)格已突破每平米10000元。如果在2007年，該公司選用公允價(jià)值計(jì)量模式，投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)公允價(jià)值應(yīng)達(dá)到90億元，高達(dá)原資產(chǎn)近3倍的溢價(jià)將反映在會(huì)計(jì)報(bào)表中，因?yàn)橹脫Q日公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入所有者權(quán)益，對(duì)當(dāng)期利潤不存在太大影響。但是，2008年增值部分必須計(jì)入損益，相對(duì)于05年年報(bào)顯示的2.3億元的利潤總額，其影響不容小視。

三、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則在實(shí)施中應(yīng)注意的問題

（一）公允價(jià)值的選擇

公允價(jià)值依然是新準(zhǔn)則實(shí)施過程中的一個(gè)難點(diǎn)，也是一個(gè)無法回避的問題。所謂公允價(jià)值，是指在公平交易中,熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。具體到房地產(chǎn)又有其獨(dú)特性，不同地理位置、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)其價(jià)值差別很大。常見的房地產(chǎn)計(jì)價(jià)方法主要有市場比較法和收益法。市場比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原理。運(yùn)用市場比較法，要求在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易，而對(duì)于不存在房地產(chǎn)交易活躍市場的，或是很少發(fā)生交易的特殊房地產(chǎn)很難適用；收益法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后的正常收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，以預(yù)期原理為理論依據(jù)。主要適用于有收益或一定潛在收益的房地產(chǎn)，而對(duì)于純粹消費(fèi)性和無明顯市場經(jīng)營收益的房地產(chǎn)，或是以自用、自住為目的的房地產(chǎn)則不適用。

確定公允價(jià)值是實(shí)施新準(zhǔn)則的前提，而規(guī)范公允價(jià)值評(píng)估體系則是確定公允價(jià)值的前提。首先應(yīng)建立一套嚴(yán)格的資產(chǎn)評(píng)估制度，新準(zhǔn)則中并沒有提到應(yīng)該如何評(píng)估投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，但國際準(zhǔn)則40條中給出了三種評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在國際準(zhǔn)則中也對(duì)公允價(jià)值的取得、確定以及特殊情況的處理做出了明確的規(guī)定，這些都是值得我們參考的；其次加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估師的隊(duì)伍建設(shè)，因?yàn)樵谖磥淼墓ぷ髦校Y產(chǎn)評(píng)估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評(píng)估結(jié)果的公允與否；最后加強(qiáng)對(duì)評(píng)估工作的監(jiān)督，有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格對(duì)評(píng)估公司的資質(zhì)進(jìn)行審查，并對(duì)他們的評(píng)估工作予以監(jiān)督，杜絕串通舞弊，虛假評(píng)估等提供虛假信息的行為。

（二）關(guān)注未確定用途的土地使用權(quán)

筆者認(rèn)為，未確定用途的土地使用權(quán)是新準(zhǔn)則在實(shí)施過程中的又一難點(diǎn)所在。國際準(zhǔn)則將尚未確定未來用途的土地確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，但是，新準(zhǔn)則對(duì)地產(chǎn)的確認(rèn)比較嚴(yán)格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的”，在分析房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)表時(shí)，筆者發(fā)現(xiàn)大部分上市公司的報(bào)表附注中對(duì)于土地使用權(quán)的用途并未給出明確的說明，這給此次分析帶來了一定的難度，可能導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)結(jié)果的不精確。從準(zhǔn)則實(shí)施的角度看，如果不對(duì)這內(nèi)容加以規(guī)范和控制的話，很可能成為此類上市公司操縱利潤的手段。

（三）企業(yè)選擇計(jì)價(jià)模式的標(biāo)準(zhǔn)：外部條件符合程度還是企業(yè)內(nèi)在需求

新準(zhǔn)則的出臺(tái)，目的是使會(huì)計(jì)報(bào)表能夠更加客觀的反映這部分資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，保證信息的客觀性，為信息使用者提供決策有用的信息。但是，在實(shí)施的過程中，企業(yè)往往基于業(yè)績需要考慮計(jì)價(jià)模式的選擇問題，使得很多符合條件的房地產(chǎn)公司對(duì)選擇新的計(jì)量方法"望而卻步"，具體表現(xiàn)為：

其一，用公允價(jià)值計(jì)價(jià)，使投資性房地產(chǎn)公司的巨額資產(chǎn)浮出水面，凈資產(chǎn)值將會(huì)得到較大幅度的提升，但是如果公司不能同樣地增加凈利潤的話，必將會(huì)造成ROE的大幅度下降；其二，采用公允價(jià)值模式，公司對(duì)于市場的依賴更大，新準(zhǔn)則規(guī)定：轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。而在后續(xù)計(jì)量中，以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。這就表明，在轉(zhuǎn)換當(dāng)日投資性房地產(chǎn)升值的公允價(jià)值，有可能在往后的幾年因?yàn)槭袌鰞r(jià)格的下跌而以費(fèi)用或營業(yè)外支出的形式大量轉(zhuǎn)回，此風(fēng)險(xiǎn)不容小視；其三，從稅收方面的考慮，體現(xiàn)"投資性房產(chǎn)"的增值也將使企業(yè)要繳納一筆不小的稅金。首先是采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，那么在原有成本法下投資性物業(yè)作為固定資產(chǎn)，可通過逐年計(jì)提折舊來抵稅的稅盾作用就體現(xiàn)不出來。其次在公允價(jià)值下，投資性房產(chǎn)的增值部分如果進(jìn)入當(dāng)年的利潤表，就要繳納33%的所得稅，雖可以采取遞延所得稅法，等實(shí)際進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)才真正納稅，但這部分稅收還是要從當(dāng)期利潤中先行扣除，無疑會(huì)對(duì)企業(yè)利潤產(chǎn)生較大影響。

從上述分析可以看出，在公允價(jià)值模式還是成本模式的選擇上，企業(yè)所實(shí)際遵循的選擇標(biāo)準(zhǔn)更多地是考慮該模式的選擇對(duì)于企業(yè)業(yè)績及相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響，而不是準(zhǔn)則所給定的外部客觀條件（有活躍的房地產(chǎn)交易市場及企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)）的符合程度。因此，準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)一方面應(yīng)制定更加詳細(xì)并具有操作性的標(biāo)準(zhǔn)，另一方面應(yīng)加強(qiáng)新準(zhǔn)則實(shí)施中企業(yè)行為的監(jiān)管，同時(shí)，在稅收政策的制定等方面充分考慮對(duì)企業(yè)可能產(chǎn)生的影響，以引導(dǎo)企業(yè)實(shí)施新準(zhǔn)則。

主要參考文獻(xiàn)

1、財(cái)政部會(huì)計(jì)司．2006．企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——應(yīng)用指南

2、財(cái)政部.2006.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則.

3、財(cái)政部會(huì)計(jì)司．2000．國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)———投資性房地產(chǎn)．會(huì)計(jì)研究，7

篇（10）

（一）期刊發(fā)行：可供分享的盛宴

期刊發(fā)行是組織期刊流通、介于期刊制作和消費(fèi)之間的特殊環(huán)節(jié)，它具有溝通期刊產(chǎn)銷信息、調(diào)節(jié)市場供求的特殊作用。期刊發(fā)行上影響出版，下帶動(dòng)廣告，它對(duì)期刊發(fā)展具有的促進(jìn)與制約作用極為突出。期刊發(fā)行業(yè)投資價(jià)值主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

其一，國民不斷增長的期刊消費(fèi)需求為投資期刊發(fā)行提供了廣闊的市場。作為世界人口最多的國家，中國國民的生活水平隨著國家綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)正在得到極大的改善，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)隨著恩格爾系數(shù)逐年下降（2001年城市和農(nóng)村該指標(biāo)分別降至37.9%、47.7%）而發(fā)生改變，這將使居民對(duì)期刊等傳媒產(chǎn)品的消費(fèi)需求快速增長。從總體上看，中國期刊業(yè)發(fā)展與我國人口規(guī)模及其需求是極不相稱的。反映在期刊消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)總量和人均占有量等指標(biāo)上，都亟待優(yōu)化與增長。以2001年為例，當(dāng)年我國期刊總印數(shù)289469萬冊(cè)，人均占有量僅2冊(cè)多，而2000年歐洲發(fā)達(dá)國家人均期刊占有量一般在10冊(cè)以上，美國為15冊(cè)，日本在20冊(cè)以上。可以預(yù)見，在未來10年間，期刊消費(fèi)市場將快速擴(kuò)容，期刊業(yè)將迎來更大的發(fā)展時(shí)期，期刊發(fā)行市場的投資潛力巨大。

其次，期刊規(guī)模的不斷增長和期刊社的發(fā)展迫切需要為投資期刊發(fā)行網(wǎng)絡(luò)提供有效的業(yè)務(wù)支撐。改革開放以來，我國期刊一直呈快速發(fā)展的勢頭。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在1981至2001年間，中國期刊品種從2801種增至8889種，20年增長2.17倍；即使在1991年到2001年10年間，中國期刊品種也增長了46.8%。近3年來在其他媒體不斷被整頓、壓縮的時(shí)候，中國期刊品種卻分別保持2.35%、6.57%和1.88%的增長率，總印張分別增長21.17%、3.37%和0.88%。目前，中國期刊經(jīng)營主要依靠發(fā)行維系，發(fā)行數(shù)量大小成為決定期刊社興衰成敗的核心指標(biāo)。對(duì)于眾多中小期刊社的經(jīng)營者來說，他們最關(guān)心最頭疼的是如何突破時(shí)間與空間束縛，將自己的期刊分銷到目標(biāo)讀者的問題。一些期刊社也曾嘗試建立自己的獨(dú)立發(fā)行網(wǎng)絡(luò)，但結(jié)果是：既超出自身能力許可又因重復(fù)建設(shè)造成行業(yè)資源浪費(fèi)。為此，業(yè)界迫切希望建立一個(gè)結(jié)構(gòu)完善、組織合理、內(nèi)外統(tǒng)一、網(wǎng)絡(luò)健全的全國性社會(huì)化期刊發(fā)行體系。事實(shí)上，期刊發(fā)行網(wǎng)絡(luò)雖然投資規(guī)模較大，但其投資風(fēng)險(xiǎn)較小。它如同廣播電視的有線網(wǎng)絡(luò)一樣，是傳媒基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，然而誰一旦擁有強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)，誰就會(huì)成為期刊追捧的對(duì)象，也就擁有期刊市場的霸主地位；誰控制發(fā)行網(wǎng)絡(luò)，誰就掌握了期刊發(fā)展主導(dǎo)權(quán)。（見表1）

表1中國期刊分類情況一覽表

附圖

資料來源：根據(jù)《中國出版年鑒2002》數(shù)據(jù)整理

表2部分國家期刊營業(yè)收入構(gòu)成單位：%

附圖

資料來源：國際期刊聯(lián)盟(FIPP):WorldMagazineTrends2000/2001

（二）期刊廣告：正在做大的蛋糕

期刊特性所創(chuàng)造的廣告價(jià)值使期刊成為商家必爭的廣告載體。由于期刊具有文化性、專業(yè)性、可保存性和讀者群的集中性，它在傳遞信息等方面具有其他媒介無法替代的獨(dú)特作用。為增強(qiáng)針對(duì)性，期刊總是要選取特定的受眾群作為自己的目標(biāo)市場，并注重這一細(xì)分市場的研究，從形式、內(nèi)容、營銷通路盡可能貼近、滿足這部分受眾的消費(fèi)需求與偏好。在期刊品種中，綜合性期刊所占比重較低，而大量的是專業(yè)性、專門性的期刊。2001年中國綜合性期刊僅占5.85%，而專業(yè)性、專門性期刊為94.15%。（見表1）市場競爭加劇使商家在廣告媒體選擇與投放上更加理性，他們更加注重不同的媒體廣告組合以形成立體的廣告效果。商家正是看中期刊的上述特性，選擇制作精美、讀者青睞、服務(wù)完善的期刊作為其展示企業(yè)形象、傳遞商品信息的重要廣告媒體。世界發(fā)達(dá)國家的期刊已經(jīng)成為廣告的重要載體，期刊廣告在媒介廣告營業(yè)額中所占比重一般在15%-20%，美國高達(dá)20%-30%，一些大公司、跨國公司與知名的期刊大都建立長期的穩(wěn)定的廣告業(yè)務(wù)關(guān)系。美國福特、通用、IBM等50家大型企業(yè)將期刊廣告看做宣傳品牌、爭奪客戶的重要手段，他們每年對(duì)期刊廣告的投入占期刊廣告營業(yè)總收入的40%左右。在期刊贏利構(gòu)成中，期刊發(fā)行利潤逐步讓位于廣告利潤，廣告收入從而成為期刊發(fā)展的經(jīng)濟(jì)支柱。（見表2）

中國期刊廣告業(yè)在穩(wěn)步中增長。期刊經(jīng)營必須依靠發(fā)行與廣告兩個(gè)輪子同時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)方能產(chǎn)生真正意義上的產(chǎn)業(yè)收益，這種觀念近年來已為業(yè)界所接受，并產(chǎn)生了諸如“生存靠發(fā)行、致富靠廣告”的說法。但是，多年形成的期刊生存主要依賴發(fā)行的局面并未得到有效改觀，廣告收入在期刊營業(yè)總收入中的比重甚低，在全國廣告市場份額中所占比重甚小。如1998年中國期刊廣告營業(yè)總額僅為8.9億元人民幣，只占全國廣告市場份額的2.32%，還不到美國期刊營業(yè)額的1%。2000年中國期刊廣告收入也只有11.3億元。值得注意的是，近年來中國期刊廣告的特殊地位逐漸為商家認(rèn)同，期刊廣告收入隨之呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢，連續(xù)4年保持20%以上的增幅。以北京市場為例，2000年期刊受眾關(guān)注率較上年增長4.25%，僅次于互聯(lián)網(wǎng)4.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于報(bào)紙、廣播、電視，在此基礎(chǔ)上廣告營收也較上年增長49%，是各種媒介廣告增幅最大的。期刊分流廣告的能力進(jìn)一步增強(qiáng)。

其實(shí)，中國期刊廣告正處于全面提速階段，其“錢景”值得重視。對(duì)于投資者而言，他們最為關(guān)心的是中國期刊廣告市場規(guī)模到底有多大。對(duì)此我們不妨作如下假設(shè)：中國2000年GDP約1萬億美元，相當(dāng)于美國GDP的10%（美國為98729億美元），如果中國期刊廣告也能達(dá)到美國期刊廣告營收的10%（美國為177億美元），每年就有約140億元人民幣的規(guī)模；即使中國期刊廣告收入只做到美國的5%，每年也有70多億元人民幣。需要指出的是，中國經(jīng)濟(jì)20多年來保持著高速增長態(tài)勢，GDP由1978年的3624億元增至2001年的95933億元，按可比價(jià)格計(jì)算，年均增長率達(dá)9.44%，超出世界同期年均增長率6.1個(gè)百分點(diǎn)，這種勢頭仍在延續(xù)。經(jīng)濟(jì)增長的背后是產(chǎn)業(yè)發(fā)展與企業(yè)繁榮，企業(yè)的興盛也將帶動(dòng)期刊廣告的進(jìn)一步繁榮，期刊廣告市場已不再是理論市場，對(duì)投資者而言，這不能不是一種巨大的誘惑！

（三）期刊增值服務(wù)：潛力無限的投資空間

強(qiáng)大的期刊產(chǎn)業(yè)離不開完善、高效的期刊增值服務(wù)業(yè)。長期以來，在政府主管主辦的體制下，中國期刊實(shí)行條塊分割，采、編、印、發(fā)、研各個(gè)環(huán)節(jié)內(nèi)部承攬，“大而全、小而全”現(xiàn)象普遍存在。其結(jié)果是各期刊特色不特，內(nèi)容單調(diào)、重復(fù)、陳舊，缺乏對(duì)受眾的深入研究，造成刊社對(duì)市場變幻反應(yīng)遲鈍。近年來，按照政企分開、政事分開的總體要求，國家相繼將報(bào)刊從政府部門壟斷意識(shí)的溫床中揪離出去。正在被逐步推向市場的中國期刊則必須面對(duì)改變傳統(tǒng)生產(chǎn)經(jīng)營方式的選擇。在以本量利的左右下，為贏得市場競爭的優(yōu)勢，期刊不約而同地產(chǎn)生了對(duì)社會(huì)化增值服務(wù)的迫切需求，他們將自己辦不好、也沒有能力辦好的生產(chǎn)服務(wù)工作交由社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)完成。這種外協(xié)式的社會(huì)化增值服務(wù)涉及期刊生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)。然而，現(xiàn)實(shí)情況是專業(yè)化的期刊增值服務(wù)提供商嚴(yán)重不足，僅有數(shù)家機(jī)構(gòu)無論其服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)手段還是市場覆蓋面、服務(wù)效率都極不令人滿意，社會(huì)化服務(wù)的滯后極大地制約著中國期刊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。中國期刊增值服務(wù)業(yè)還是一片空白，投資機(jī)會(huì)多多。

二、投資中國期刊產(chǎn)業(yè)的可行性分析

（一）不均衡發(fā)展格局的確立為期刊產(chǎn)業(yè)大規(guī)模并購埋下伏筆

伴隨市場經(jīng)濟(jì)體制的確立，中國期刊業(yè)經(jīng)營方式正在由政府主管主辦、大包大攬由政府宏觀調(diào)控、期刊面向市場自主經(jīng)營的方面轉(zhuǎn)變。在轉(zhuǎn)變過程中，由于受觀念更新、專業(yè)分工、歷史積淀等多種因素的影響，不同期刊所擁有的競爭實(shí)力與市場地位相差甚大，期刊分化現(xiàn)象進(jìn)一步加劇，市場資源向強(qiáng)勢期刊集中的趨勢更為明顯（如《讀者》、《知音》、《家庭》、《青年文摘》“四大名旦”都是期印數(shù)超過百萬冊(cè)的大戶），“馬太效應(yīng)”也將更加突出。從平均期印數(shù)來看，25萬冊(cè)及其以上的期刊1999年為150種，2000年156種，2001年137種。盡管它們分別僅占當(dāng)年全國期刊總數(shù)的1.83%、1.79%和1.54%，但其平均期印數(shù)分別占了全國期刊期印數(shù)的44.73%、46.06%和42.2%。（見表3）

表31999-2001年中國期刊業(yè)市場集中度(CRn)

附圖

資料來源：根據(jù)《中國出版年鑒》資料整理

表4期刊三大發(fā)行系統(tǒng)對(duì)比

附圖

表5國際數(shù)據(jù)集團(tuán)(IDG)報(bào)刊投資構(gòu)成

附圖

表62000年美國暢銷期刊排行表

附圖

值得一提的是，為發(fā)揮強(qiáng)勢期刊的帶動(dòng)作用，塑造精品期刊，國家新聞出版總署已經(jīng)開始實(shí)施“中國期刊方陣”工程。在2001年12月公布的首批進(jìn)入方陣的1518種期刊中，雙效重點(diǎn)期刊1154種，雙百期刊192種，雙獎(jiǎng)期刊107種，雙高期刊65種。方陣工程的正式啟動(dòng)宣告長期以來中國期刊均衡發(fā)展格局已被打破，國家將給予17.07%的入選期刊以大力支持，鼓勵(lì)其通過組建期刊集團(tuán)等方式進(jìn)行擴(kuò)張經(jīng)營，做大做強(qiáng)；而未入選的、占總數(shù)的82.93%的7371種期刊，其未來經(jīng)營將具有更大的不確定性，所面臨的生存考驗(yàn)也才剛剛開始。照此推斷，未來幾年將是中國期刊業(yè)產(chǎn)業(yè)集中度快速提高的時(shí)期，也是期刊大規(guī)模的并購時(shí)期。少數(shù)擁有市場、擁有品牌、擁有資本的強(qiáng)勢期刊將實(shí)施集團(tuán)化發(fā)展戰(zhàn)略，通過兼并、收購等多種形式“收編”、“消化”弱勢期刊，真正走上擴(kuò)張的道路；而大量勢單力薄的期刊將被出版集團(tuán)、報(bào)業(yè)集團(tuán)、廣電集團(tuán)、發(fā)行集團(tuán)、電影集團(tuán)和其他綜合性傳媒產(chǎn)業(yè)集團(tuán)托管、兼并或收購，成為這些傳媒集團(tuán)多元化經(jīng)營的一個(gè)組成部分，或逐步淡出期刊市場。

（二）期刊生存突圍為投資者進(jìn)入期刊產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)備了可供選擇的合作伙伴

財(cái)政支持的減少直至取消已將中國期刊逼到生與死的十字路口。50多年的發(fā)展雖然使中國期刊逐步形成一個(gè)門類齊全、品種多樣的期刊體系，但是中國期刊業(yè)是在基于數(shù)量擴(kuò)張的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)增長的，是粗放型的增長，絕大多數(shù)期刊個(gè)體實(shí)力羸弱。據(jù)資料顯示，發(fā)展型期刊不足2成，超過8成的為生存型，這些生存型期刊基礎(chǔ)差，積累少，苦苦支撐，維持著作坊式的生產(chǎn)。1999年真正贏利的期刊只有100家左右，發(fā)行量在幾千冊(cè)的不在少數(shù)，有的甚至不足1000冊(cè)。2000年中國期刊市場規(guī)模僅為87.46億元，即使經(jīng)營比較成功的期刊，其營業(yè)額只在2億元左右。更令人不安的是，在尚未完成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的情況下，中國期刊就必須面對(duì)市場，特別是來自境外傳媒機(jī)構(gòu)的競爭與挑戰(zhàn)，其境況著實(shí)令人憂慮。無論是經(jīng)營規(guī)模、資產(chǎn)總額、贏利水平，還是人才隊(duì)伍、技術(shù)裝備，中國期刊都無法與期刊強(qiáng)國相比，整體實(shí)務(wù)相當(dāng)弱小。為了支持期刊業(yè)的發(fā)展，政府盡管對(duì)期刊的財(cái)政補(bǔ)貼每年仍維持在3億元左右，但相對(duì)于發(fā)展所需，這種補(bǔ)貼的象征意義大于實(shí)際意義，況且距徹底的財(cái)政斷奶已經(jīng)時(shí)日不多。

資本缺乏是中國期刊業(yè)發(fā)展面對(duì)的現(xiàn)實(shí)難題，“資金饑渴癥”是期刊業(yè)界共同的特征。期刊社眼看手中的出版專有權(quán)即將到期，而資金又缺乏，其內(nèi)心深處的苦楚是局外人難以理解的，其對(duì)“政策邊界”的理解在艱難中開始模糊。近年來，為政府所不愿看到的期刊自救行為——主動(dòng)爭取業(yè)外資本加盟已經(jīng)成為業(yè)界公開的秘密，這種可以被稱做“生存突圍”的特別行動(dòng)涉及的期刊社已不在少數(shù)。今天，我們也許還不能對(duì)“生存突圍”行為作出合理的判斷，但非刊社國有資本、社會(huì)資本和境外資本無疑正在成為推動(dòng)期刊新一輪發(fā)展的三大資本力量。管理部門欲說還休的態(tài)度不僅延長了業(yè)外資本與一些期刊結(jié)合的蜜月期，也使更多期刊與更多、更大規(guī)模的業(yè)外資本的結(jié)合有了看齊的樣板。看來，“實(shí)踐探路、政策規(guī)范”的資本結(jié)構(gòu)整治路數(shù)將再次上演。

三、中國期刊產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)投資機(jī)會(huì)分析

（一）期刊發(fā)行

1.現(xiàn)有期刊發(fā)行系統(tǒng)的簡要分析

當(dāng)前，我國期刊發(fā)行集合了三股力量：郵政發(fā)行系統(tǒng)、社辦發(fā)行系統(tǒng)和民營發(fā)行系統(tǒng)。（見表4）其中，郵政是期刊發(fā)行的主體（主渠道）。郵政發(fā)行是建國以來我國期刊發(fā)行一直沿襲的流通模式，應(yīng)當(dāng)說郵發(fā)途徑是適應(yīng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期期刊業(yè)發(fā)展需要的，隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的確立特別是期刊實(shí)施產(chǎn)業(yè)經(jīng)營以來，郵發(fā)已經(jīng)無法適應(yīng)期刊發(fā)行特別是增值服務(wù)的需要。具體表現(xiàn)在：一是傳統(tǒng)體制約束嚴(yán)重影響了郵政開拓期刊發(fā)行市場的能力。郵政發(fā)行長期局限于以目錄征訂為特征的期刊訂閱市場，而在期刊零售市場難有較大作為，由此造成郵發(fā)期刊數(shù)量徘徊不前，郵發(fā)渠道制約著期刊業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，與讀者便利性、隨機(jī)性的期刊購買行為更是格格不入。二是作為單一發(fā)行渠道的郵政雖有自身網(wǎng)點(diǎn)優(yōu)勢，但其現(xiàn)有人才、技術(shù)結(jié)構(gòu)和信息加工手段都無法提供期刊所需的增值服務(wù)。期刊社從郵政得到的是期刊發(fā)行數(shù)字，對(duì)讀者情況無從知曉，更談不上建立讀者網(wǎng)絡(luò)、開發(fā)讀者市場。三是郵政壟斷發(fā)行造成產(chǎn)銷雙方都需要支付較高的成本。對(duì)于期刊社來說，郵發(fā)不僅發(fā)行費(fèi)率高，而且回款慢，影響期刊資金供應(yīng)，造成期刊經(jīng)營資金短缺；對(duì)讀者來說，因無法獲得訂閱折扣，致使期刊消費(fèi)成本逐年增加，極大地影響期刊訂閱數(shù)量，而美國等西方國家期刊社給予讀者的訂閱折扣一般都在20%左右。由此不難看出，通過市場競爭手段，聯(lián)合各方力量共同拓寬期刊發(fā)行通道，從而提高中國期刊流通效率已是當(dāng)務(wù)之急。現(xiàn)在的問題是：誰來整合如此分散的力量與如此分割的市場？從實(shí)力和條件來看，新華書店、大型社辦發(fā)行機(jī)構(gòu)、民營投資者和境外機(jī)構(gòu)都可能在此有所建樹，對(duì)此人們關(guān)注著！（見表4）

2.期刊發(fā)行體系模式

中國期刊發(fā)行市場網(wǎng)絡(luò)建設(shè)目標(biāo)是打造集批發(fā)、零售、倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、、配送、結(jié)算于一體，傳統(tǒng)門店交易與網(wǎng)上交易相結(jié)合的綜合流通服務(wù)平臺(tái)。發(fā)行網(wǎng)絡(luò)建設(shè)必須堅(jiān)持走高起點(diǎn)規(guī)劃、高技術(shù)含量、大通道運(yùn)行、廣地域覆蓋、連鎖化經(jīng)營、多元化資本結(jié)構(gòu)的發(fā)展道路，通過規(guī)模化、集團(tuán)化、集約化經(jīng)營手段，切實(shí)提供期刊流通服務(wù)，從根本上打破制約期刊業(yè)發(fā)展的流通瓶頸。

構(gòu)建全國一網(wǎng)化的現(xiàn)代期刊發(fā)行網(wǎng)絡(luò)體系可以采取一次性建設(shè)和分階段建設(shè)兩種途徑。一次性建設(shè)的優(yōu)勢在于能夠迅速形成龐大的營銷網(wǎng)絡(luò)，從而產(chǎn)生對(duì)行業(yè)的巨大吸引力，其對(duì)行業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)力與影響力將得到充分表達(dá)，其對(duì)行業(yè)的信息導(dǎo)航作用也將得到充分發(fā)揮；其可能出現(xiàn)的問題是：投資規(guī)模大增加籌資的難度，網(wǎng)絡(luò)分布寬可能增大管理難度，人員素質(zhì)與系統(tǒng)要求可能產(chǎn)生的不匹配，等等。

分期性途徑即在確定基本規(guī)劃的基礎(chǔ)上，以可能的資金、人才、技術(shù)等條件分步驟、分區(qū)域建設(shè)。如它可以是通過戰(zhàn)略聯(lián)盟聯(lián)結(jié)各地松散的期刊發(fā)行網(wǎng)絡(luò)，使之逐步形成有機(jī)統(tǒng)一體。在此基礎(chǔ)上以股權(quán)置換、產(chǎn)權(quán)交易為手段組建股份制期刊營銷集團(tuán)，以資本手段打造期刊快速流通通道。其優(yōu)勢是量力而行，穩(wěn)步推進(jìn)。其劣勢是顯而易見的：一是大網(wǎng)絡(luò)形成的滯后無法有效擴(kuò)大期刊發(fā)行量，從而降低自身對(duì)期刊社的吸引力；二是小規(guī)模發(fā)行網(wǎng)絡(luò)不能形成較高的進(jìn)入壁壘，無法排斥其他競爭者進(jìn)入，從而增大投資的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）期刊廣告

1.期刊廣告經(jīng)營的政策背景

期刊出版領(lǐng)域是政府管制非常嚴(yán)格的部分，沒有獲得期刊出版權(quán)的任何單位或個(gè)人不能進(jìn)行期刊出版活動(dòng)，否則被視為違法。近年來，國家出臺(tái)了媒介編輯業(yè)務(wù)和經(jīng)營業(yè)務(wù)兩分開的政策。根據(jù)規(guī)定，報(bào)刊新聞業(yè)務(wù)部門融資活動(dòng)僅限于新聞出版廣播影視部門；而經(jīng)營業(yè)務(wù)如報(bào)刊印刷、發(fā)行、廣告等部門經(jīng)批準(zhǔn)可以吸納業(yè)外資本組建股份制企業(yè)，這為業(yè)外資本（包括外資）進(jìn)入傳媒廣告業(yè)開辟了“安全”通道，期刊無疑也從中受益。其實(shí)，在該政策出臺(tái)之前，已有業(yè)外資本進(jìn)入期刊廣告經(jīng)營板塊，最為成功的當(dāng)數(shù)上個(gè)世紀(jì)80年代進(jìn)入中國期刊業(yè)的國際數(shù)據(jù)集團(tuán)(IDG)，它已介入15種期刊（報(bào)紙）廣告經(jīng)營并取得不俗業(yè)績，其成功運(yùn)作值得關(guān)注與借鑒。（表5）

2.期刊投資品種的選擇

費(fèi)斯克在其金融經(jīng)濟(jì)體制和文化體制分析中關(guān)于電視節(jié)目—電視觀眾—電視廣告的互動(dòng)關(guān)系的描述同樣存在于期刊經(jīng)營之中，期刊形成了內(nèi)容—影響力（讀者）—廣告的有機(jī)體。盡管業(yè)外資本尚不享有期刊的內(nèi)容編審權(quán)，但通過提高內(nèi)容質(zhì)量擴(kuò)大發(fā)行量從而帶動(dòng)廣告卻是繞不過的彎，一本內(nèi)容豐富、制作一流的期刊總是能夠得到更多商家擁戴的。因此，投資者對(duì)所投資的期刊品種選擇和內(nèi)容經(jīng)營尤為重要。

在就中國暢銷期刊作出評(píng)介之前，我們不妨看看美國的暢銷期刊類別。根據(jù)美國權(quán)威的SRDS分類法，美國期刊分為消費(fèi)性期刊（供非專業(yè)、非學(xué)術(shù)人士閱讀）和商業(yè)性期刊（專業(yè)型、專門性期刊）。表6中排在前5位的為最為暢銷型的美國期刊。

中國哪些期刊最為暢銷？要回答這個(gè)問題可不能單純從發(fā)行量的大小判斷。與美國雜志完全依靠市場發(fā)行不同，中國一些發(fā)行量大的期刊是黨政機(jī)關(guān)刊物，其發(fā)行通過行政手段進(jìn)行，與市場沒有很直接的關(guān)系。因此，我們只有通過企業(yè)廣告投放量和讀者購買情況來對(duì)市場暢銷型期和作出綜合判斷。從表7中我們發(fā)現(xiàn)，中國讀者最青睞的期刊與美國讀者的期刊消費(fèi)偏好具有相似性。這些期刊無疑值得投資者關(guān)注。

（三）增值服務(wù)領(lǐng)域

由于增值服務(wù)不涉及期刊采編宣傳業(yè)務(wù)，在政府面上基本上不存在太多壁壘，為政府鼓勵(lì)、支持發(fā)展的領(lǐng)域。期刊增值服務(wù)投資領(lǐng)域主要有：

1.資訊提供

期刊吸引讀者的是內(nèi)容，期刊資訊提供商通過調(diào)動(dòng)社會(huì)化的智力資源，培育信息源（如發(fā)現(xiàn)作者、培養(yǎng)作者團(tuán)隊(duì)），組織選題策劃，為期刊提供高質(zhì)量的稿件。

表72002年1-6月中國期刊廣告營收20強(qiáng)

附圖

資料來源：慧聰媒體研究中心數(shù)據(jù)

2.管理顧問

針對(duì)期刊社管理薄弱的實(shí)際情況，投資者通過組建高素質(zhì)的專業(yè)化期刊管理團(tuán)隊(duì)，針對(duì)不同期刊的要求開展專項(xiàng)管理會(huì)診斷，提供管理輔導(dǎo)和解決方案。特別是在配合期刊社開拓營運(yùn)思路、創(chuàng)建制度規(guī)范、提供實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)、推薦職業(yè)管理者、策劃師、出品人等方面發(fā)揮建設(shè)性作用。

3.投資融資

針對(duì)中國傳媒產(chǎn)業(yè)投資主體單一、資本缺乏、效率低下的實(shí)際情況，投資者在擴(kuò)大期刊資本來源、促進(jìn)資本多元化方面能夠發(fā)揮積極作用。一方面，積極為期刊發(fā)展提供投資、融資信息與服務(wù)，擴(kuò)大資金來源，解決期刊發(fā)展對(duì)資金的需求。另一方面，公司將成立機(jī)構(gòu)，選取部分期刊進(jìn)行戰(zhàn)略性投資，甚至對(duì)部分期刊進(jìn)行托管，促進(jìn)中國期刊業(yè)購并與重組。

此外，在經(jīng)營策劃、市場調(diào)查、教育培訓(xùn)、外貿(mào)、會(huì)議展覽等領(lǐng)域投資者亦大有作為。

四、投資中國期刊業(yè)的基本策略

（一）突破策略

在當(dāng)前政策背景下，投資期刊業(yè)在政策上具有較大的不確定性，所面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)較大。因此，應(yīng)當(dāng)采取突破策略，即從與政治、意識(shí)形態(tài)關(guān)系最小的領(lǐng)域著手。在介入期刊類別上，不妨選取時(shí)尚類、經(jīng)濟(jì)類、生活類、行業(yè)類和影視類等作為突破口，根據(jù)政策變化逐步涉足新聞時(shí)政類期刊；在經(jīng)營環(huán)節(jié)上，宜從分銷服務(wù)、增值服務(wù)作為切入點(diǎn)，逐步向版權(quán)提供、項(xiàng)目合作發(fā)展。當(dāng)前，業(yè)外資本（含境外傳媒集團(tuán)）進(jìn)入期刊業(yè)大多通過授權(quán)進(jìn)行版權(quán)提供、欄目合作和租用版面等方式，以期逐步過渡到實(shí)質(zhì)性的資本合作，應(yīng)當(dāng)說此種手法是穩(wěn)慎的也是現(xiàn)實(shí)可行的。

（二）大投入策略

篇（11）

工業(yè)地產(chǎn)由于投資的項(xiàng)目較大，且在建設(shè)過程中容易出現(xiàn)的不確定因素較多，這就使地產(chǎn)項(xiàng)目在投資建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)加大，所以在進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)投資之前，開發(fā)商和投資人要對(duì)工業(yè)地產(chǎn)投資所需資金進(jìn)行合理的估量，確保勻出一部分工業(yè)建設(shè)使用之外的資金用于應(yīng)對(duì)不確定風(fēng)險(xiǎn)。在我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r下，雖然央行不斷地降低貸款利率，但是由于通貨膨脹的發(fā)展，開發(fā)商和投資人從銀行貸款的成本正在增加，為了能夠全面地應(yīng)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)投資中的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商和投資人可以選擇以下的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施：全面衡量自身的資金力量，適當(dāng)?shù)姆艞壒I(yè)地產(chǎn)投資的部分利益；為了分擔(dān)本身的資金風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商可以選擇一些自己經(jīng)常合作的信譽(yù)度比較好的企業(yè)一同進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資；企業(yè)發(fā)行與項(xiàng)目投資所需資金相當(dāng)數(shù)量的債券；或者企業(yè)可以公開向社會(huì)進(jìn)行資金的募集，以滿足企業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資需求。企業(yè)可以通過不同渠道對(duì)資金進(jìn)行融合利用，或者也可以選擇最佳合作伙伴，減輕企業(yè)面對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的壓力，提高企業(yè)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資的風(fēng)險(xiǎn)管控能力。例如，A公司想要進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)的投資，首先對(duì)公司的內(nèi)部能夠使用的資金進(jìn)行衡量，衡量之后發(fā)現(xiàn)資金不是很充裕，A公司可以縮小土地的投資范圍，或者A公司可以和自己經(jīng)常合作的B公司進(jìn)行合作，前提是B公司必須是信譽(yù)度比較高且資金雄厚的公司進(jìn)行合作，AB兩家公司一起承擔(dān)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)利用保險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移

工業(yè)地產(chǎn)投資由于面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素比較多，所以投資方全部進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)是不劃算的，一般工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資方都會(huì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，投資方通常會(huì)使用保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。利用保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)具體是指工業(yè)地產(chǎn)投資人在對(duì)投資中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面地統(tǒng)計(jì)后，對(duì)于一些造成可能損失比較大的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)移到保險(xiǎn)公司去的一種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方式。具體投資方要和保險(xiǎn)公司達(dá)成某些協(xié)議，投資方按照保險(xiǎn)公司的規(guī)定支付給保險(xiǎn)公司一定的保費(fèi)，在投資人進(jìn)行投保的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，保險(xiǎn)公司要相應(yīng)給投資方提供資金量比較大的保額，來對(duì)投資方的損失進(jìn)行賠償。工業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行投保時(shí)主要是對(duì)原料質(zhì)量險(xiǎn)、不可預(yù)估的自然災(zāi)害、以及相關(guān)工作人員的人身安全等進(jìn)行投保。我們還是以A公司為例，A公司在決定要對(duì)某個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資時(shí)，就從公司內(nèi)部派出一位具有經(jīng)驗(yàn)的工作人員去跟保險(xiǎn)公司談，對(duì)項(xiàng)目的具體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投保，關(guān)于該項(xiàng)目投資的所有因素都要考慮到，從人員和設(shè)備這些有形的風(fēng)險(xiǎn)因素，到自然災(zāi)害這種無形的風(fēng)險(xiǎn)因素都要考慮到。

(三)對(duì)國家政策進(jìn)行及時(shí)地關(guān)注

在對(duì)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)，投資方應(yīng)該對(duì)國家的政策進(jìn)行積極地關(guān)注，可以說國家政策對(duì)房地產(chǎn)投資的成敗有著至關(guān)重要的作用。例如國家對(duì)土地價(jià)格的調(diào)整政策以及土地使用范圍的劃分等等都會(huì)影響投資方的投資決定。投資方在國家政策方向不確定的情況下，想要規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)，就要做到以下兩個(gè)方面：一，在對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資之前，要對(duì)土地的政策環(huán)境進(jìn)行合理地分析，通過成立專門的土地投資項(xiàng)目政策研究小組，全面地搜集相似土地狀況下政府的政策，對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的預(yù)估；二，通常情況下投資方內(nèi)部對(duì)政策的研究結(jié)論都是缺乏專業(yè)性的，為了更有效地規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，投資方可以將政策研究工作外包給專業(yè)的政策研究機(jī)構(gòu)，通過研究機(jī)構(gòu)專業(yè)地研究能力，幫助投資方確定合適的投資方案，以此避免政策變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

(四)對(duì)市場進(jìn)行全面地分析

工業(yè)地產(chǎn)投資不像商業(yè)或者住宅地產(chǎn)投資雖然在短期內(nèi)收到的效益有限，但是長期內(nèi)一定會(huì)達(dá)到預(yù)定的收益。工業(yè)地產(chǎn)的投資具有很強(qiáng)的效益指向性，工業(yè)地產(chǎn)在完工以后，如果市場對(duì)此類地產(chǎn)的需求綿軟，投資方就很有可能面臨投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)，并且這種風(fēng)險(xiǎn)在長時(shí)間內(nèi)是既定的，不會(huì)因?yàn)槭袌霏h(huán)境微小的變化而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)逆轉(zhuǎn)。例如，A公司投資的工業(yè)地產(chǎn)的位置在城市邊緣，該地周圍大多分布的都是煤礦機(jī)械制造工業(yè)企業(yè)，A公司就得考察我國煤礦行業(yè)的發(fā)展情況，如果發(fā)展好的話A公司的投資則具有可行性，如果煤礦行業(yè)發(fā)展低迷，A公司還堅(jiān)持投資這個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一旦建成市場需求肯定不足，就會(huì)直接導(dǎo)致A公司投資失敗。因此，投資方在對(duì)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行投資之前，一定要對(duì)市場環(huán)境狀況進(jìn)行科學(xué)詳細(xì)地分析，以避免微小的疏忽造成整個(gè)投資項(xiàng)目的失敗。投資方在應(yīng)對(duì)此類風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可以在對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資之前，托付專業(yè)的項(xiàng)目分析機(jī)構(gòu)，對(duì)所有投資項(xiàng)目的市場環(huán)境和市場需求進(jìn)行科學(xué)地調(diào)研，專業(yè)分析機(jī)構(gòu)通過全面地收集市場環(huán)境信息，挖掘市場環(huán)境需求，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確地市場定位，以此保證投資方規(guī)避項(xiàng)目投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。